Vertragswidriges Verhalten

Vertragswidriges Verhalten; Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens; Abmahnung; Störung des Hausfriedens; Kündigungserklärung gegenüber allen Mitmietern

Der Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens muß eine gegenüber allen Mitmietern zu erklärende Abmahnung vorausgehen.

Mit Schreiben v. 21.3.1986 mahnten die KI. die Tochter der Bekl., Frau A., wegen Störung des Hausfriedens. Sie übermittelten dem Bekl. zu 1.) hiervon ebenfalls dem 21.3.1986 eine Durchschrift. Zirka zwei Jahre später beschwerte sich ein Nachbar mit Schreiben v. 5.4.1986 über erneute Störung des Hausfriedens durch Frau A.

Mit Schreiben v. 31.3.1988 kündigten deshalb die Kl. gegenüber dem Bekl. zu 3) das Mietverhältnis fristlos und erklärten nachträglich unter dem 23.6.1988 auch gegenüber der Bekl. zu 2.) die fristlose Kündigung.

Die Kl. meinen, die Kündigungserklärung gegenüber der Bekl. zu 2.) sei im Hinblick auf § 17 des Mietvertrages nicht erforderlich gewesen.

Die Kl. können von den Bekl. nicht Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen. Als Anspruchsgrundlage kommt hier allein § 556 Abs. 1 BGB in Betracht. Dessen Voraussetzungen sind jedoch nicht erfüllt, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die von den Kl. ausgesprochenen Kündigungen nicht beendet worden ist. Denn die unter dem 23.6.1988 gegenüber der Bekl. zu 2.) nachgeholte Kündigung ist unbegründet (s. u.). Der Mietvertrag konnte nämlich - entgegen der von den Kl. geäußerten Auffassung - nur durch Erklärung gegenüber beiden Bekl. als gemeinsamen Hauptmietern gekündigt werden. (In diesem Zusammenhang darf der Vollständigkeit halber darauf hingewiesen werden, daß der Mietvertrag ursprünglich auf Mieterseite durch drei Personen unterzeichnet worden ist, insofern auch gegenüber allen dreien gekündigt werden müßte, Tatsachen für ein Ausscheiden der dritten Person, Frau L., jedoch von den Kl. nicht erwähnt werden.) An der wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses erforderlichen Kündigung gegenüber allen Hauptmietern ändert auch die in § 17 des Mietvertrages enthaltene Erklärungsfiktion nichts, nach der es für die Rechtswirksamkeit der Erklärung des Vermieters genügen soll, wenn sie gegenüber einem der Ehegatten abgegeben wird. Denn diese Klausel, die allenfalls für Willenserklärungen, die üblicherweise innerhalb des Mietverhältnisses abgegeben werden, Geltung beanspruchen kann, gilt jedenfalls nicht für solche Willenserklärungen, die auf den Bestand des Vertrages selbst gerichtet sind, wie z. B. die Kündigung (vgl. Sternel, 3. Aufl., Mietrecht, I 403 m. w. N.). Die gegenüber der Bekl. zu 2.) ausgesprochene Kündigung ist unbegründet. Denn es fehlt an einer vorherigen Abmahnung ihr gegenüber. Sie kann nicht durch das an den Bekl. zu 1.) gerichtete Schreiben v. 21.3.1988 ersetzt werden, da die Fiktion des § 17 des Mietvertrags aus den o. g. Gründen nicht für die einer Kündigung vorausgehende Abmahnung gilt. Das folgt aus Sinn und Zweck der Abmahnung, die dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die Auflösung des Vertrags durch Änderung seines Verhaltens bzw. Einwirken auf das Verhalten der Personen, für die er verantwortlich ist, zu verhindern.