Vertragswidriger Umbau des Badezimmers durch Mieter kein Kündigungsgrund

Vertragswidriger Umbau des Badezimmers durch Mieter kein Kündigungsgrund; fristlose Kündigung wegen Mietermodernisierung

Das Eigentumsrecht des Vermieters ist nicht erheblich verletzt, wenn der Mieter eigenmächtig das Bad umbaut, so daß allein damit eine außerordentliche fristlose oder eine fristgerechte Kündigung nicht begründet werden kann. (Leitsatz der Redaktion)

Die Beschwerdeführerin ist Vermieterin einer im Hause A.-Straße in Berlin gelegenen Wohnung, die bereits seit 10. Dezember 1985 von einem Ehepaar, den Bekl. des Ausgangsverfahrens, bewohnt wird. Das Eigentum an der Wohnung wurde zwischenzeitlich auf den Sohn der Geschäftsführerin der Beschwerdeführerin übertragen. In dem den angegriffenen Entscheidungen zugrunde liegenden Rechtsstreit begehrte die Beschwerdeführerin die Räumung der Wohnung. Sie hatte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 23. Mai 2000 fristlos gekündigt und vertrat die Auffassung, ihr sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar; die Vertragspflichten seien durch die Mieter schuldhaft verletzt, sie gebrauchten die Wohnung vertragswidrig, und die Vertragsverletzung sei auch erheblich. Die Beschwerdeführerin stützte ihr Begehren auf die §§ 553, 554 a und 564 b BGB, wobei der Klage zugrunde lag, daß die Mieter im Oktober 1999 die Zustimmung zu einem Badumbau begehrt hatten, der ihnen seitens der Beschwerdeführerin im November 1999 versagt worden war. Sie hatten das Bad dennoch umgebaut und neu gestaltet. Im März 2000 hatte die Beschwerdeführerin Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands begehrt, worauf die Mieter vorgetragen hatten, sie hätten eine Stockpilzbekämpfung durchführen müssen, bei der Fliesen der ursprünglichen Badeinrichtung zerstört worden seien, so daß sie das Bad ohnehin hätten instand setzen müssen.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg wies die Räumungsklage der Beschwerdeführerin mit Urteil vom 29. August 2000 ab. Die Berufung der Beschwerdeführerin wurde durch das Landgericht Berlin mit Urteil vom 1. Februar 2001 zurückgewiesen. Beiden Urteilen lag die Rechtsauffassung zugrunde, die Kündigung der Beschwerdeführerin sei unwirksam, weil der Umbau des Bades vorliegend kein vertragswidriger Gebrauch gemäß § 553 BGB gewesen sei und darüber hinaus selbst bei Annahme einer Genehmigungspflicht für die Badumbauten das tatsächliche Verhalten der Bekl. jedenfalls keine fristlose Kündigung gemäß § 545 a BGB (gemeint: § 554 a BGB, die Redaktion) rechtfertige, sondern allenfalls eine Abmahnung, wie sie in § 553 BGB auch vorgesehen sei. Schließlich liege in der Weigerung der Bekl., den alten Zustand herzustellen, keine erhebliche Verletzung von mietvertraglichen Pflichten gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB. Das Ansinnen der Beschwerdeführerin auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands stelle, wenn überhaupt von einer Rückbauverpflichtung während des laufenden Mietverhältnisses auszugehen wäre, eine schon nach § 226 BGB unzulässige Rechtsausübung dar.

Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügt die Beschwerdeführerin die Verletzung ihres Eigentumsrechts aus Art. 23 VvB und trägt vor, sowohl das Urteil des Amtsgerichts als auch das Urteil des Landgerichts greife in den Schutzbereich dieses Grundrechts ein. Der Eingriff liege in der nicht gewährten Herausgabe des Mietobjekts nach Beendigung des Mietverhältnisses. Die angegriffenen Urteile hätten bei der Auslegung der Kündigungsvorschriften die Bedeutung des Eigentumsrechts des Vermieters nicht ausreichend beachtet.

II. Die Verfassungsbeschwerde ist - ihre Zulässigkeit sowohl in bezug auf die Beschwerdebefugnis der Beschwerdeführerin als auch in bezug auf die Substantiierung des Vortrags unterstellt - unbegründet. (...)

Es ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, daß Amtsgericht und Landgericht ein Kündigungsrecht nach § 553 BGB verneint haben. Entgegen dem Vortrag der Beschwerdeführerin haben beide Gerichte dies nicht damit begründet, daß in dem eigenmächtigen Umbau des Bades kein vertragswidriger Gebrauch der vermieteten Wohnung liege. Sie haben vielmehr entscheidungstragend die Auffassung vertreten, daß die darin liegende Eigenmächtigkeit der Mieter nach den Umständen des vorliegenden Falles die Rechte der Beschwerdeführerin nicht so erheblich verletze, daß sie eine fristlose Kündigung nach dieser Vorschrift rechtfertige. Das läßt keine grundsätzliche unrichtige Anschauung von der Bedeutung und Reichweite des Grundrechts auf Eigentum erkennen.

Die mietrechtlichen Kündigungsvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches regeln generell und abstrakt die Verfügungsbefugnis des Eigentümers von vermietetem Wohnraum und bestimmen somit Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne von Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB (vgl. BVerfGE 68, 361 [367] zum inhaltsgleichen Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Bei einer solchen Inhalts- und Schrankenbestimmung ist es Sache des Gesetzgebers, im Konflikt zwischen den vertraglichen Rechten des Mieters und dem Eigentumsrecht des Vermieters die beiderseitigen Befugnisse abzugrenzen. Dabei muß er der Sozialbindung des Eigentums Rechnung tragen, die sich aus der - auch in Art. 28 VvB hervorgehobenen - Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt der Bewohner ergibt (vgl. BVerfGE 18, 121 [131 f.]), Maßgebend ist insoweit der Gesichtspunkt, daß Nutzung und Verfügung in jedem Fall nicht lediglich innerhalb der Sphäre des Eigentümers bleiben, sondern Belange anderer Rechtsgenossen berühren, die auf die Nutzung des Eigentumsobjekts angewiesen sind. Unter dieser Voraussetzung gehört zur Sozialbindung des Eigentums das Gebot der Rücksichtnahme auf den Nichteigentümer, der seinerseits der Nutzung des Eigentumsobjekts zu seiner Freiheitssicherung und verantwortlichen Lebensgestaltung bedarf (vgl. BVerfGE 68, 361 [368]). § 553 BGB trägt diesen im Bundesverfassungsrecht wie im Verfassungsrecht des Landes Berlin übereinstimmend geltenden Grundsätzen in verfassungsrechtlich nicht zu beanstandender Weise dadurch Rechnung, daß es nicht jeden vertragswidrigen Gebrauch der vermieteten Wohnung für eine fristlose Kündigung ausreichen läßt, sondern nur einen solchen, der die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt. Bei Auslegung und Anwendung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs müssen die Fachgerichte die im Gesetz in verfassungsmäßiger Weise zum Ausdruck gekommene Interessenabwägung in einer Weise nachvollziehen, die den Grundrechtsschutz des Eigentums beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet (vgl. BVerfGE 79, 292 [303]).

Diesen verfassungsrechtlichen Anforderungen tragen die angegriffenen Urteile ausreichend Rechnung. Sie gehen in tatsächlicher Hinsicht davon aus, daß die von den Mietern eigenmächtig vorgenommenen Maßnahmen die Struktur des Badezimmers nicht verändert hätten, sich ohne weiteres bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder verändern ließen und daß die Beschwerdeführerin weder eine erhebliche Gefährdung des Mietobjekts dargelegt noch vorgetragen habe, daß und gegebenenfalls warum das Bad in seiner neuen Ausgestaltung ihren ästhetischen Anforderungen nicht genüge. Dieser Würdigung des Sachverhalts ist die Beschwerdeführerin auch nicht substantiiert entgegengetreten. Ihre Auffassung, die Entfernung oder Zerstörung der ihr gehörenden Sanitärobjekte und Fliesen müsse wegen des damit verbundenen Eigentumseingriffs in jedem Fall als erhebliche Verletzung ihrer Vermieterrechte angesehen werden, entspricht nicht der dargelegten Verfassungslage.

Entsprechendes gilt auch für die Verneinung eines Kündigungsrechts nach § 554 a Satz 1 BGB oder nach § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB durch die angegriffenen Urteile. Diese Vorschriften knüpfen das Kündigungsrecht des Vermieters an die Feststellung, daß ihm infolge einer Vertragsverletzung des Mieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann bzw. daß der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen nicht unerheblich verletzt hat. Die Auffassung der Beschwerdeführerin, diese Tatbestandsmerkmale müßten immer schon dann bejaht werden, wenn der Mieter unberechtigt dem Vermieter gehörende Bestandteile der Mietwohnung zerstört habe, ist mit der Sozialbindung des Eigentums nicht zu vereinbaren.

Bei einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache kann der Vermieter auf Unterlassung klagen und auch den Rückbau von ungenehmigten Umbaumaßnahmen verlangen. Kündigen kann er allerdings nicht ohne weiteres.

Die Mieter hatten Zustimmung zum Badumbau verlangt, was die Vermieterin abgelehnt hatte. Die Mieter hielten sich allerdings nicht daran und bauten das Bad trotzdem um. Als die Vermieterin Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangte, beriefen sich die Mieter darauf, sie hätten eine Stockpilzbekämpfung durchführen müssen. Die Vermieterin kündigte daraufhin fristlos, hilfsweise fristgerecht. Amts- und Landgericht Berlin wiesen die Räumungsklage ab. Die Verfassungsbeschwerde war erfolglos.

Mit Beschluß vom 13. Dezember 2001 verwies der Verfassungsgerichtshof Berlin auf die Sozialbindung des Eigentums, weswegen die Auffassung der Vermieterin, jeder Eingriff in ihr Eigentum durch den Mieter sei eine erhebliche Verletzung der Vermieterrechte, nicht zutreffe. Der bloße Umbau des Bades als möglicher vertragswidriger Gebrauch reiche nicht aus, einen Kündigungsgrund zu bejahen.

Irritierend sind die Ausführungen des Verfassungsgerichtshofs, wonach entgegen dem Vortrag der Vermieterin Amts- und Landgericht die Abweisung der Räumungsklage nicht damit begründet hätten, daß in dem eigenmächtigen Umbau des Bades kein vertragswidriger Gebrauch liege. Schließlich heißt es im Beschluß des Verfassungsgerichtshofs selbst: "Beiden Urteilen lag die Rechtsauffassung zugrunde, die Kündigung der Beschwerdeführerin sei unwirksam, weil der Umbau des Bades vorliegend kein vertragswidriger Gebrauch gemäß § 553 BGB gewesen sei." Die zusätzliche Begründung in dem Urteil war eben, wie der Name sagt, nur zusätzlich ("darüber hinaus"). Diese zusätzliche Begründung, daß der vertragswidrige Gebrauch einen Kündigungsgrund darstellte, war in Wirklichkeit die entscheidungserhebliche Begründung. Für eine außerordentliche fristlose Kündigung reichte der vertragswidrige Gebrauch hier sicher nicht. Ob aber nicht eine - zur ordentlichen Kündigung berechtigende - schuldhafte Vertragsverletzung im Sinne des § 573 BGB n. F. vorlag, ist durchaus zweifelhaft nach den Umständen, da es zumindest naheliegt, daß sich die Mieter hier über den erklärten Willen des Vermieters, das Bad im ursprünglichen Zustand zu belassen, hinwegsetzen. Wenn es ihnen nur um die Mängelbeseitigung gegangen wäre, hätte eine entsprechende Aufforderung an die Vermieterin nahe gelegen.