Vertragswidriger Gebrauch durch Untervermietung mit Nutzungsänderung

Vertragswidriger Gebrauch durch Untervermietung mit Nutzungsänderung; einmalige Duldung vertragswidriger Nutzung

1. Sind dem Mieter die Gewerberäume zur Weitervermietung für ein "Technologiezentrum" überlassen, so umfaßt dieser Vertragszweck nicht den Betrieb eines "Call-Centers".

2. Duldet der Vermieter einmal die vertragswidrige Untervermietung durch den Mieter, so folgt daraus nicht dessen Recht, erneut ein Untermietverhältnis außerhalb des Vertragszwecks zu begründen.

Durch Vertrag vom 25. April 1992 in der Fassung der Änderungsvereinbarung vom 18. September 1995 vermietete die Kl. an die Bekl., eine Wirtschaftsförderungsgesellschaft, Gewerberäume befristet bis zum 31. Dezember 2005 mit Verlängerungsoption der Mieterin. Unter § 1 (Vertragsgegenstand) Nr. 5 des Vertrags heißt es u. a.:

"Der Mieter beabsichtigt, die Räume zum Betrieb eines Technologiezentrums zu nutzen. Der Mieter ist berechtigt, zu diesem Zweck die Räume an die W. (Technologiezentrum W.) unterzuvermieten, die ihrerseits zur Untervermietung berechtigt ist."

In der Folgezeit überließ die Bekl. mit Duldung der Kl. einen Teil der Räumlichkeiten vorübergehend der Staatsanwaltschaft zum Gebrauch. Mit Vertrag vom 26. Mai 2000 überließ die Bekl. das zweite und dritte Obergeschoß des Gebäudes, befristet bis zum 30. Juni 2005, der B. (nachfolgend auch Untermieterin genannt) zum Betrieb eines sogenannten Call-Centers. Diese Art der Nutzung stößt auf den Widerstand der Kl. Sie ist der Auffassung, eine Untervermietung sei nur im Rahmen des Hauptvermietungszwecks (Technologiezentrum) vertraglich zulässig. Das von der Untermieterin betriebene Call-Center erfülle diese Voraussetzung nicht. (...)

I. Die Kl. hat gemäß § 550 BGB a. F. (§ 541 BGB n. F.) Anspruch darauf, daß es die Bekl. unterläßt, die Mietsache für andere Mietzwecke als den Betrieb eines Technologiezentrums zu nutzen oder nutzen zu lassen, insbesondere nicht für ein Call-Center. (...)

2. Dem Unterlassungsbegehren ist stattzugeben, weil es der Bekl. nach dem Mietvertrag nur gestattet ist, den mit Technologiezentrum umschriebenen Vertragszweck zu verwirklichen und der Betrieb eines "Call-Centers" nicht dazugehört. (...)

Ausgangspunkt ist, daß die Bekl. als Wirtschaftsförderungsunternehmen gegründet worden ist. Alle Beteiligten waren sich darin einig, daß sie keine eigenen gewerblichen Zwecke verfolgt und deshalb auch das Mietobjekt nicht selbst nutzen wird. Der Schwerpunkt liegt demgemäß in der Regelung der Untervermietung. Sie findet sich deshalb untypischerweise auch nicht in einer besonderen Klausel mit entsprechender Überschrift, sondern unter dem Titel "Vertragsgegenstand" in § 1 Mietvertrag. Schon dadurch kommen die zentrale Bedeutung der Untervermietung und die damit von den Beteiligten verfolgten Zwecke zum Ausdruck. (...)

Mit der Festlegung des Vertragszwecks und der schon im Vertrag eher untypisch weitgehend gestatteten Untervermietung in zwei Stufen wurde der Bekl. große Bewegungsfreiheit eingeräumt, allerdings nur innerhalb des verfolgten Vertragszwecks. Das bedeutet, daß der Bekl. eine Untervermietung außerhalb des umschriebenen Vertragszwecks nicht gestattet war, allerdings auch nicht grundsätzlich verboten war. Vielmehr gilt insoweit mangels abweichender Regelung § 549 Abs. 1 S. 1 BGB a. F. (§ 540 BGB n. F.). Danach ist es dem Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht gestattet, die Mietsache einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen.

(...)

c) Ohne Erfolg macht die Bekl. (hilfsweise) geltend, die Kl. dürfe sich auf die eingeschränkte Untervermietungserlaubnis nicht (mehr) berufen, nachdem sie im Zeitraum von Mai 1998 bis Anfang 2000 eine Untervermietung an die Staatsanwaltschaft hingenommen hatte. Richtig ist, daß auch diese Behörde zweifellos nicht dem Anforderungsprofil eines Technologiezentrums entspricht. Die Kl. war aber als Vermieterin frei, die hier in Rede stehende Untervermietung zu gestatten oder zu dulden. Das bedeutet aber nicht, daß sie nach Beendigung dieses Untervermietungsverhältnisses dazu verpflichtet gewesen wäre, auch künftig Untervermietungen außerhalb des vereinbarten Vertragszwecks zu dulden oder gar zu gestatten. Die Duldung oder Gestattung bezieht sich jeweils nur auf die einzelne Untervermietung außerhalb des Vertragszwecks. Eine Änderung des Vertrags ist damit nicht verbunden, so daß es für jede weitere Untervermietung einer erneuten Duldung oder Gestattung bedarf.

Der Vermieter kann vertragswidrigen Gebrauch nach § 541 BGB untersagen. Ist im Mietvertrag Untervermietung mit der Einschränkung auf eine bestimme Nutzungsart gestattet, gilt das gleiche.

Die Mieterin der Geschäftsräume war eine Wirtschaftsförderungsgesellschaft, die die Räume als Technologiezentrum nutzen wollte. Zu diesem Zweck war ihr auch Untervermietung gestattet. Mit Duldung der Vermieterin überließ die Mieterin eine Zeitlang einen Teil der Räume der Staatsanwaltschaft; später betrieb die neue Untermieterin ein Call-Center. Dagegen klagte die Vermieterin erfolgreich auf Unterlassung.

Mit Urteil vom 5. September 2002 stellte das OLG Düsseldorf darauf ab, daß ein Technologiezentrum etwas anderes sei als ein Call-Center. Diese Nutzung sei durch die generelle Erlaubnis zur Untervermietung nicht gedeckt. Auch die ebenfalls gegen den Vertrag verstoßende Nutzung durch die Staatsanwaltschaft begründe keinen Anspruch der Mieterin, da die Duldung nur für den Einzelfall und nicht für künftige vertragswidrige Untervermietungen gegolten habe.