Vertragswidriger Gebrauch durch Überbelegung

Vertragswidriger Gebrauch durch Überbelegung; Beendigung des Mietverhältnisses; Fristlose Kündigung; vertragswidriger Gebrauch; Familienzuwachs; Überbelegung

Ist eine Wohnung im Laufe des Mietverhältnisses durch Vergrößerung der Familie des Mieters in erheblichem Umfang überbelegt worden, so darf der Vermieter in der Regel allein aufgrund der Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs nach Abmahnung den Mietvertrag fristlos kündigen (§ 553 BGB).

I. 1. Die Kl. hat eine von dem Bekl. vermietete, aus 2 Zimmern, Küche, Bad und Balkon bestehende, 54 qm große Wohnung erworben. Als der Mietvertrag geschlossen Wurde, wurde die Wohnung vom Bekl. mit seiner Ehefrau und einem Kind genutzt. Inzwischen ist die Familie des Bekl. auf acht Personen angewachsen.

Die Kl. hat dem Bekl. erklärt, die Wohnung sei überbelegt, und ihn aufgefordert, die Mieträume bis spätestens 5.3.1986 vertragsgemäß zu nutzen. Mit Anwaltsschreiben vom 7.3.1986 hat sie die Wohnung fristlos gekündigt. Der Bekl. hat der Kündigung widersprochen. 2. Der daraufhin erhobenen Räumungsklage hat das AG unter Gewährung einer Räumungsfrist bis 31.1.1987 stattgegeben.

Gegen dieses Urteil hat der Bekl. Berufung eingelegt. Das LG sieht in einer bloßen Überbelegung der Wohnung jedenfalls dann, wenn sie dadurch entstanden ist, daß der Mieter nach Beginn des Mietverhältnisses weitere Kinder bekommen hat, keinen Grund zur fristlosen Kündigung. Da diese Auffassung dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 14.9.1983 (BayOblGZ 1983, 228 = NJW 1984, 60) widerspricht, hat die Kammer durch Beschluß vom 30.12.1986 dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist der Vermieter einer 54 qm großen und von einer aus 2 Erwachsenen und 6 Kindern bestehenden Familie bewohnten Mietwohnung allein aufgrund der bloßen Tatsache der Überbelegung dieser Wohnung zur fristlosen Kündigung berechtigt, oder müssen im konkreten Einzelfall weitere Umstände, wie z. B. tatsächlich übermäßige Abnutzung der Wohnung oder zu Beschwerden führende Belästigungen der anderen Bewohner des Hauses, gegeben sein? II. Die Vorlage ist zulässig.

Das Landgericht würde mit der von ihm vertretenen Auffassung, unter welchen Voraussetzungen Überbelegung einen Grund zur fristlosen Kündigung darstellt, von dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 14.9.1983 (aaO) abweichen. Der Vorlagebeschluß läßt auch hinreichend erkennen, daß die Entscheidung über die Berufung nach der Auffassung des Landgerichts von der Beantwortung dieser Rechtsfrage abhängt. Das Landgericht war daher gem. Art. III Abs. 1 S. 1 3. MietRÄndG zur Vorlage an den Senat verpflichtet.

III. In der Sache ist die Frage, wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich, zu beantworten.

1. Nach in Rechtsprechung und Literatur weitgehend einhelliger Auffassung, der sich der Senat anschließt, ist es dem Mieter gestattet, in die Wohnung seinen Ehegatten und seine Kinder aufzunehmen. Diese Befugnis, die in der Regel nicht einmal vertraglich wirksam ausgeschlossen werden kann, findet jedoch ihre Grenze in der Überbelegung der Wohnung (BayObLGZ [RE] 1983, 228; LG Köln WuM 1981, 161; LG Düsseldorf WuM 1983, 141; MünchKomm/Voelskow, § 550 Rn. 18; Palandt-Putzo, BGB, 46. Aufl., § 550 Anm. 2 a; Soergel-Kummer, BGB, 11. Aufl., §§ 535 - 536 Rn. 255; Staudinger-Sonnenschein, BGB 12. Aufl., 2. Bearbeitung, § 564 b Rn. 43; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 2. Aufl., § 55 Rn. 2; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., II 332, IV 255; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 5. Aufl., B 474). Dabei ist die Frage, ob eine Wohnung überbelegt ist, aufgrund aller maßgeblichen Umstände des Einzelfalles (OLG Hamm [RE] NJW 1983, 48), insbesondere der Größe und Gestaltung der Wohnung, des Vertragsinhalts und der bei Beginn des Mietverhältnisses gegebenen und für die Zukunft zu erwartenden Belegung zu entscheiden. Ergibt sich aufgrund einer solchen Abwägung eine Überbelegung der Wohnung, so macht der Mieter von der Mietsache einen vertragswidrigen Gebrauch (§ 550 BGB).

2. Ob die durch Vergrößerung der Familie entstandene Überbelegung, wenn die Nutzung trotz Abmahnung fortgesetzt wird, dem Vermieter ein Recht zur fristlosen Kündigung gem. § 553 BGB gibt, wird dagegen nicht einheitlich beantwortet. Teilweise wird dies ohne Einschränkung bejaht (BayObLGZ [RE] 1983, 228; LG Köln WuM 1981, 161; LG Düsseldorf WuM 1983, 141); andere ziehen dagegen lediglich eine ordentliche Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht (Köhler, § 55 Rn. 2; Staudinger-Sonnenschein, § 564 b Rn. 43; Schmidt Futterer/Blank, B 474; OLG Hamm [RE] NJW 1983, 48).

Nach Auffassung des Senats bedarf die Frage einer differenzierenden Beantwortung, die sich aus dem Inhalt und Zweck des § 553 BGB ergibt. Die Vorschrift gewährt dem Vermieter ein Recht zur fristlosen Kündigung nur, wenn die Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs seine Rechte in erheblichem Maße verletzt. Davon kann nicht schon bei jeder die vertragsgemäße Benutzerzahl der Wohnung überschreitenden Belegung die Rede sein. Tritt aufgrund der Geburt eines Kindes oder der Aufnahme einer weiteren Person erstmals eine Überbelegung der Wohnung ein, so ergibt sich daraus nicht ohne weiteres eine Beeinträchtigung wesentlicher Belange des Vermieters. Ob eine erhebliche Verletzung seiner Interessen für die Zukunft zu befürchten ist, wird vielmehr in starkem Maße von den Umständen des Einzelfalles, insbesondere dem Verhalten der die Wohnung nutzenden Personen abhängen. Das berechtigte Interesse des Vermieters daran, daß die Wohnung nicht übermäßig abgenutzt und eine unzumutbare Störung der übrigen Hausbewohner vermieden wird, erfordert daher nicht schon bei jeder Überbelegung eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr würde die Gewährung eines Rechts zur fristlosen Kündigung aus § 553 BGB unter den genannten Umständen einen Eingriff darstellen, der die Rechte des Mieters zur eigenständigen Lebensgestaltung nicht hinreichend beachtet und auch dem Schutz widerspricht, den das soziale Mietrecht der Wohnung des Mieters als Lebensmittelpunkt einräumen will. Gerade für kinderreiche Familien ist zudem die Suche nach einer neuen Wohnung erfahrungsgemäß mit beträchtlichen Schwierigkeiten und erheblichem Zeitaufwand verbunden.

Auf der anderen Seite kann die Vergrößerung der Familie zu einer Überbelegung führen, die mit Größe und Einrichtung der Wohnung schlechterdings unvereinbar ist. Dort verletzt der vertragswidrige Gebrauch die dargestellten berechtigten Interessen des Vermieters in so erheblichem Maße, daß er berechtigt sein muß, die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses herbeizuführen. Dem kann nicht entgegengehalten werden, daß die Vergrößerung seiner Familie den ureigensten persönlichen Lebensbereich des Mieters betrifft und ihm daher nicht zum Verschulden gereicht. Der Begriff des vertragswidrigen Gebrauchs bestimmt sich rein objektiv nach dem Inhalt des vereinbarten Mietvertrages. Das für § 553 BGB ausreichende Verschulden liegt in der Fortsetzung dieses vertragswidrigen Zustandes trotz Abmahnung (BGH NJW 1985, 2527; OLG Hamburg [RE] 1982, 1157; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 3. Aufl. § 553 Rn. 2). Diese Rechtsfolge bedeutet auch für den kinderreichen Mieter keine unzumutbare Härte, weil eine Vergrößerung der Familie, die zu einer untragbaren, sofort zu beendenden Anregung führt, in der Regel erst allmählich im Laufe eines längeren Zeitraums entsteht. Der Mieter ist schon aufgrund des bei einfacher Überbelegung bestehenden vertragswidrigen Zustands verpflichtet, sich um dessen Beendigung zu bemühen, und hat auf diese Weise die Möglichkeit, sich rechtzeitig langfristig nach einer Wohnung umzusehen, die für seine gewachsene Familie einen angemessenen Lebensraum bietet. Vergrößert sich die Familie dadurch, daß zwei Partner, die jeweils eigene Kinder haben, einen gemeinsamen Hausstand bilden wollen, ist es ihnen ebenfalls zumutbar, eine neue Wohnung zu suchen, wenn die bisherigen durch die Aufnahme aller Personen beträchtlich überbelegt würden.

Die Beantwortung der Vorlagefrage erfordert keine allgemeine Abgrenzung, unter welchen Voraussetzungen eine erhebliche, die Kündigung aus § 553 BGB rechtfertigende Überbelegung der Wohnung anzunehmen ist. Dies wird im übrigen In erster Linie eine aufgrund aller Umstände des Einzelfalles zu entscheidende Tatfrage sein.

3. Ist die Wohnung in erheblichem Maße überbelegt, so begründet allein die Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs ein Recht zur fristlosen Kündigung, ohne daß es weiterer Voraussetzungen bedarf. § 553 BGB nennt als einen Beispielsfall, in dem die Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs eine erhebliche Verletzung der Rechte des Vermieters Indiziert, ohne daß es weiterer Feststellungen bedarf, die unbefugte Belassung der Mietsache an einen Dritten (vgl. dazu BGH NJW 1986, 2527). Bei beträchtlicher Überbelegung wird die Wohnung ebenfalls in erheblichem Umfang unbefugt genutzt. Zudem ist in einem solchen Falle geradezu zwangsläufig mit einer weit überdurchschnittlichen Abnutzung der Wohnung zu rechnen. Durch die Vielzahl der Bewohner, die auf engstem Raum wohnen, essen und schlafen müssen, wird die Wohnung so stark in Anspruch genommen, daß sich dies auf ihre Bestandteile, wie Decken, Fußböden, Wände und sanitäre Einrichtungen, in erheblichem Maße nachteilig auswirken muß (zutreffend LG Düsseldorf WuM 1983, 141). Das Gesetz verlangt aber vom Vermieter nicht, so lange zuzuwarten, bis sich solche Nachteile schon realisiert haben. Es gestattet ihm vielmehr, schon wegen der konkreten Gefahr derartiger Beeinträchtigungen durch fristlose Kündigung einzugreifen. IV. Eine Vorlage an den Bundesgerichtshof kommt nicht in Betracht. 1. Zwar zieht der Senat die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter wegen Überbelegung der Wohnung durch Vergrößerung der Familie des Mieters fristlos kündigen darf, enger als das BayObLG (aaO). Diese Abweichung betrifft jedoch nur eine Vorfrage (vgl. dazu BGHZ 79, 288; BGH WuM 1984, 4) und wird für die Entscheidung des zugrunde liegenden Rechtsstreits nicht relevant. Eine 54 qm große Zweizimmerwohnung ist durch die Benutzung von acht Personen zweifelsfrei bei weitem überbelegt. Davon geht ersichtlich auch das Landgericht aus. Die Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage führt daher auf der Basis der vom Senat vertretenen Auffassung zu demselben Ergebnis wie bei Zugrundelegung des Rechtsentscheids des BayObLG vom 14.9.1983.

2. Eine Abweichung vom Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 6.10.1982 (NJW 1983, 48) liegt nicht vor; denn jener betrifft allein die Frage, ob Überbelegung ein Kündigungsrecht aus § 564 b BGB begründen kann.