Vertragswidriger Gebrauch

Vertragswidriger Gebrauch; Großpflegestelle; Unterlassungsanspruch

1. Der Mieter nutzt eine ihm zum Wohnen vermietete Wohnung nicht mehr vertragsgemäß, wenn er dort im Rahmen einer sogenannten Großpflegestelle werktäglich fünf Kinder gegen Entgelt betreut.

2. Dem Anspruch des Vermieters aus § 550 BGB auf Unterlassung eines solchen vertragswidrigen Gebrauchs kann der Mieter nicht mit Erfolg entgegenhalten, der Betrieb der Großpflegestelle liege im öffentlichen Interesse und Mitmieter fühlten sich durch diesen Betrieb nicht beeinträchtigt.

Der Kl. als Vermieter verlangt von den Bekl. als Mieter, den Betrieb einer Kindertagespflegestelle in ihrer Mietwohnung zu unterlassen.

Die Bekl. zu 2. hatte mit dem Bezirksamt Charlottenburg von Berlin einen Vertrag über eine Tätigkeit als sogenannte Tagesmutter für die Pflege von höchstens sechs Kindern abgeschlossen. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß derzeit in der 161,62 Quadratmeter großen fünfzimmrigen Wohnung regelmäßig fünf fremde Kinder betreut werden. Die Bekl. wurden deswegen mit Schreiben des Kl. vom 23. Mai 1991 erfolglos abgemahnt.

Das Amtsgericht hat die auf Unterlassung der Tagespflegetätigkeit gerichtete Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die von der Bekl. zu 2. betriebene Pflegestelle überschreite die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nicht.

Die Berufung des Kl. hatte insoweit Erfolg, als die Bekl. unter Änderung des angefochtenen Urteils verurteilt worden sind, den Betrieb einer Kinderpflegestelle mit fünf Kindern in der Wohnung zu unterlassen.

1. Der aus dem Entscheidungstenor ersichtliche Anspruch des Kl. ist gemäß § 550 BGB in Verbindung mit dem zwischen den Parteien bestehenden Vertrag begründet. Danach kann der Kl. die Unterlassung der bezeichneten Pflegetätigkeit verlangen, weil diese einen ver tragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstellt, den die Bekl. ungeachtet der Abmahnung des Kl. fortgesetzt haben.

Die Tätigkeit der Bekl. liegt nicht mehr im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Diese wurde ihnen zur Benutzung als Wohnung überlassen. Der Inhalt des Begriffs Wohnung ist hinreichend klar be-stimmbar, weshalb es entgegen der vom Landgericht Hamburg (NJW 1982, 2387) in einem ähnlich gelagerten Fall vertretenen Auffassung einer ergänzenden Vertragsauslegung (§ 157 BGB) nicht bedarf. Die Überlassung einer Mietsache zum Zwecke des Wohnens bedeutet, daß die Räumlichkeiten zur umfassenden Entfaltung des privaten Lebensmittelpunktes des Mieters dienen sollen. Zur Privatsphäre rechnen dabei alle Lebensäußerungen, die - anders als etwa die Berufsausübung - typischerweise abgeschirmt von der Öffentlichkeit sich ereignen, wie beispielsweise Essen, Schlafen, Umgang mit Familienangehörigen und andere private soziale Kontakte. Nach zutreffender allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur sind auch noch solche Tätigkeiten vom Wohnzweck gedeckt, die zwar einen beruflichen Einschlag haben, nach sozialtypischer Betrachtungsweise aber ihrer Art oder ihrem Umfang nach gegenüber der Nutzung der Mieträume als Wohnung nicht ins Gewicht fallen: So verhält sich ein Schriftsteller, der in seinen Mieträumlichkeiten ein literarisches Werk fer-tigt, auch dann nicht vertragswidrig, wenn das Buch für ihn ein großer kommerzieller Erfolg wird; ebensowenig verletzt der Wohnraummieter seine vertraglichen Pflichten, der etwa als Lehrer ein Arbeitszimmer einrichtet, als Rechtsanwalt gelegentlich einen Mandanten empfängt, als Sekretärin in geringem Umfang Heimarbeit erledigt oder als Student einem Schüler Nachhilfeunterricht erteilt (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III 1002; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., §§ 535, 536 Rz. 15 m. w. N.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 156, jeweils m. w. N.).

Die Grenze des noch vertragsgemäßen Wohngebrauchs ist aber jedenfalls dann überschritten, wenn der Mieter die Mietsache oder auch nur Teile derselben nach Art und Umfang in einer Weise nutzt, die ihrem Charakter nach bei wertender Betrachtung als regelmäßig kommerzielle Tätigkeit an-zusehen ist, wobei wichtige Kriterien für die Einordnung die nach außen in Erscheinung tretenden Auswirkungen der Tätigkeit wie etwa Publikums- und Lieferantenverkehr sind, nicht zuletzt aber auch die Höhe des mit der Tätigkeit erzielten Gewinns. Die Einrichtung einer sogenannten Großpflegestelle, in der unstreitig werktäglich fünf Kinder betreut werden, überschreitet daher die Grenzen des vertraglich vereinbarten Wohnzwecks. Es handelt sich bei wertender Betrachtungsweise um eine nicht etwa nur als geringfügig einzustufende regelmäßige Dienstleistung, die äußerlich mit nicht unerheblichem Publikumsverkehr (Bringen und Abholen der Kinder) und einigem Raumbedarf - hier unstreitig zwei von fünf Räumen nebst Mitbenutzung von Küche und Bad - verbunden ist. Am kommerziellen Charakter der Tätigkeit besteht kein Zweifel, weil die Bekl. zu 2. nach dem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen des Kl. einen Gesamtumsatz von jährlich mehr als 38.000 DM erzielt.

Entgegen der Ansicht der Bekl. und ihres Streithelfers kommt es für das Bestehen des Unterlassungsanspruchs nicht darauf an, ob die als vertragswidrig zu qualifizierende Tätigkeit im öffentlichen Interesse als wünschenswert anzusehen ist, denn einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache braucht der Vermieter unter keinen Umständen hinzunehmen. Es kommt auch nicht darauf an, ob sich andere Mieter im Hause durch die Tätigkeit der Bekl. gestört fühlen. Anders als bei einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache (§ 535 BGB) ist der Unterlassungsanpruch aus § 550 BGB auch dann be-gründet, wenn eine erhebliche Verletzung der Rechte des Vermieters im besonderen Fall nicht festgestellt werden kann: Die Überschreitung der durch die privatautonome Gestaltung des Vertrages gezogenen Grenzen des Rechtmäßigen braucht der Vermieter schlicht nicht hinzunehmen, wo-bei sogar unerheblich ist, ob der Mieter schuldhaft oder ohne Verschulden handelt (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 646). Der vom Kl. geltend ge-machte Anspruch verstößt auch nicht gegen das Schikaneverbot (§§ 242, 826 BGB), weil es nicht treuwidrig ist, wenn der Vermieter, der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken vermietet hat und damit hinsichtlich Mietzinsgestaltung und Kündigungsschutz an die Bestimmungen des sozialen Mietrechts gebunden ist, seinem Wohnraummieter die gewerbliche Verwertung des Objektes untersagt.

2. Andererseits steht dem Kl. ein Anspruch gegen die Bekl. auf vollständige Unterlassung der Pflegetätigkeit nicht zu. Dabei braucht nicht entschieden zu werden, ob - wie das Landgericht Hamburg geurteilt hat (NJW 1982, 2387) - etwa die Betreuung von drei Kindern noch vom Wohnzweck gedeckt wäre. Denn nach dem Antrag des Kl., an den die Kammer gebunden ist (§ 308 Absatz 1 Satz 1 ZPO), war lediglich darüber zu urteilen, ob die Bekl. die Pflegetätigkeit ganz oder aber zumindest in der konkret ausgeüb-ten Weise - mit fünf Kindern - zu unterlassen haben.