Vertragswidriger Gebrauch

Vertragswidriger Gebrauch; keine Nutzungspflicht der gemieteten Wohnung; Zweitwohnung; Ersatzwohnsitz; Gebrauchspflicht; Pflicht zum Bewohnen; Gewerbenutzung

1. Den Mieter einer Wohnung trifft keine Gebrauchspflicht; wo der Mieter seinen Lebensmittelpunkt begründet und im herkömmlichen Sinne wohnt, ist seiner freien Entscheidung überlassen.

2. Der Verkauf von Hausrat aus einer vom Mieter nicht bewohnten Wohnung ist i. d. R. noch keine von der Zustimmung des Vermieters abhängige gewerbliche Tätigkeit.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Der Bekl. mietete ab 1. September 1986 von der Rechtsvorgängerin der Kl. ein Zimmer im ersten Stock des Anwesens A.straße in M. Nach § 1 Nr. 1 des Mietvertrages vom 17. September 1986 wurde das Zimmer „zur Benutzung als Wohnung" vermietet. Mit einem am 28. Dezember 1988 unterzeichneten „Anhang zum Mietvertrag" übernahm der Bekl. ab 1. Januar 1989 ein weiteres angrenzendes Zimmer. Aufgrund „Wohnungs-Mietvertrags" vom 21. März 2000 wurde dem Bekl. schließlich noch ein Zimmer im ersten Stock überlassen; im Gegenzug hierzu gab der Bekl. zwei weitere, von ihm im vierten Obergeschoss des Anwesens angemietete Räume an die Kl. zurück.

2 Seit September 2000 wohnt der Bekl. mit seiner Tochter in einer im Melderegister der Stadt M. als Erstwohnsitz eingetragenen Wohnung in der B.straße. In den streitgegenständlichen Räumen, die im Melderegister der Stadt M. als „Nebenwohnung" geführt werden, stehen umfangreicher eigener - teilweise ererbter - Hausrat sowie Gegenstände der verstorbenen Großmutter der Tochter des Bekl. Der Bekl. bietet in der Wohnung befindliche Gegenstände in der Zeitschrift „kurz und fündig" zum Verkauf an und empfängt in der Wohnung Kaufinteressenten.

3 Die Kl. hat unter anderem behauptet, der Bekl. nutze die von ihr angemieteten Räume entgegen dem Vertragszweck nicht mehr als Wohnung, sondern als Lager und betreibe aus den Räumen heraus einen gewerblichen Handel mit den dort befindlichen Gegenständen. Der Bekl. hat dies bestritten; die Verkaufstätigkeiten erschöpften sich in dem gelegentlichen Verkauf von in der Wohnung befindlichen Hausratsgegenständen.

4 Die Kl. hat den Bekl. wegen der von ihr als vertragswidrig angesehenen Nutzung der angemieteten Räume erfolglos mit Schreiben vom 30. April 2008 und 1. Juli 2008 abgemahnt. Mit der Klage hat die Kl. den Bekl. auf Unterlassung der Nutzung der angemieteten Räume „zu gewerblichen Zwecken, insbesondere als Lager und Verkaufsräume" in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Im Zuge der von ihr gegen das erstinstanzliche Urteil eingelegten Berufung hat die Kl. zusätzlich den Hilfsantrag gestellt, den Bekl. zu verpflichten, es zu unterlassen, die angemieteten Räume „zu anderen als Wohnzwecken" zu nutzen. Die Berufung der Kl. ist auch im Hilfsantrag erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Unterlassungsbegehren weiter.

5 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

7 Der Kl. stehe gegen den Bekl. kein Anspruch auf Unterlassung aus § 541 BGB zu.

8 Zwar seien die Räume unstreitig zu Wohnzwecken vermietet worden. Aus dem Gesetz lasse sich jedoch keine Pflicht ableiten, in den zu Wohnzwecken angemieteten Räumen auch tatsächlich zu wohnen; eine Gebrauchspflicht kenne das Gesetz nicht.

9 Soweit die Kl. dem Bekl. vorwerfe, er verwende die vermieteten Räume zum Betrieb eines Gewerbes, sei der Sachvortrag der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kl. nicht ausreichend, um einen vertragswidrigen Gebrauch annehmen zu können. Die Kl. habe nicht konkret behauptet, dass die Tätigkeit des Bekl. nach außen in Erscheinung trete, etwa durch Anbringung eines Schildes am Hauseingang oder das tägliche Erscheinen einer größeren Anzahl von Kunden. Auch sei nicht vorgetragen, dass der Bekl. für seine Verkaufsaktivitäten Mitarbeiter beschäftige.

10 Die Klage bleibe auch im zulässigen Hilfsantrag erfolglos. Der Vortrag der Kl. sei nicht geeignet, eine Nutzung der angemieteten Räume zu anderen als Wohnzwecken darzulegen. Dass sich in einer Wohnung Einrichtungsgegenstände befänden, sei für eine Wohnnutzung gerade typisch; anders wäre es, wenn der Bekl. die Wohnung zur Lagerung ölverschmierter Autoteile nutzen würde. Im Übrigen seien ein Nachteil der Kl. oder eine Belästigung anderer Mitmieter durch die Nutzung des Bekl. weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

II. 11 Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts steht der Kl. gegen den Bekl. kein Unterlassungsanspruch gemäß § 541 BGB zu.

12 1. Die Kl. hat von dem Bekl. Unterlassung begehrt, die angemieteten Räume „zu gewerblichen Zwecken, insbesondere als Lager- und Verkaufsräume", hilfsweise „zu anderen als Wohnzwecken" zu nutzen. Angesichts ihrer sehr weiten, insbesondere im Hilfsantrag einen konkreten Verletzungstatbestand nicht einmal ansatzweise beschreibenden Fassung ist fraglich, ob die gestellten Prozessanträge im Sinne von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO noch hinreichend bestimmt sind, um eine zulässige Klageerhebung annehmen zu können. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf ein Verbotsantrag nicht derart undeutlich gefasst sein, dass Gegenstand und Umfang der Entscheidungsbefugnis des Gerichts (§ 308 Abs. 1 ZPO) nicht erkennbar abgegrenzt sind, sich der Bekl. deshalb nicht erschöpfend verteidigen kann und letztlich die Entscheidung darüber, was ihm verboten ist, dem Vollstreckungsverfahren überlassen bliebe (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteil vom 17. Juli 2003 - I ZR 259/00, BGHZ 156, 1, 8 f. - „Paperboy"; zuletzt: BGH, Urteil vom 29. April 2010 - I ZR 202/07, GRUR 2010, 749 Rn. 21 - „Erinnerungswerbung im Internet"). Dies kann jedoch dahinstehen, denn der Kl. steht auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen jedenfalls materiell-rechtlich kein Unterlassungsanspruch zu.

13 2. Nach § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung fortsetzt. Die Parteien haben im Streitfall eine Nutzung zu Wohnzwecken vereinbart. Die tatsächliche Nutzung der angemieteten Räume durch den Bekl. hält sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts innerhalb dieses vereinbarten Zwecks.

14 Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass den Mieter keine Gebrauchspflicht trifft (vgl. Senatsurteile vom 4. April 1979 - VIII ZR 118/78, NJW 1979, 2351 unter 2 b; vom 7. März 1983 - VIII ZR 333/81, WM 1983, 531 unter I 2 c bb); wo der Mieter seinen Lebensmittelpunkt begründet und im herkömmlichen Sinne „wohnt" (schlafen, essen, regelmäßiger Aufenthalt etc.), ist den persönlichen Vorstellungen und der freien Entscheidung des Mieters überlassen. Dass der Bekl. seinen Lebensmittelpunkt seit dem Jahr 2000 nicht mehr in den von der Kl. angemieteten Räumen, sondern in der Wohnung in der B.straße sieht und in den angemieteten Räumen nur noch umfangreicher Hausrat steht, vermag daher entgegen der Auffassung der Revision die grundsätzlich nach wie vor gegebene Nutzung zu Wohnzwecken nicht zu verändern.

15 Auch ist dem Berufungsgericht zuzustimmen, wenn es die Existenz von Hausratsgegenständen in einer Wohnung als geradezu typisch für eine Wohnnutzung ansieht. Die Anzahl der Hausratsgegenstände ist dabei ebenso ohne Belang wie ihre Anordnung in der Wohnung. Auch ist es einem Mieter unbenommen, eigene oder in seiner Verfügungsbefugnis stehende Hausratsgegenstände von Familienangehörigen zu veräußern; darin liegt grundsätzlich auch dann keine von einer Vereinbarung mit dem Vermieter abhängige geschäftliche Tätigkeit des Mieters, wenn sie nach außen in Erscheinung tritt. Zwar mag sich im Einzelfall auch aus derartigen Tätigkeiten ein Unterlassungsanspruch des Vermieters nach § 541 BGB wegen vertragswidrigen Gebrauchs ergeben können, etwa wenn die zum Verkauf angebotenen Gegenstände nicht zur persönlichen Nutzung, sondern zu Zwecken des alsbaldigen Weiterverkaufs erworben worden sind oder der Mieter durch die Verkaufstätigkeiten Schutz- und Obhutspflichten in Bezug auf die Mietsache verletzt oder den vertragsgemäßen Gebrauch anderer Mieter stört. Für all das fehlt es jedoch im Streitfall an tatrichterlichen Feststellungen; übergangenen Sachvortrag der Kl. zeigt die Revision insoweit nicht auf.

Der Mieter darf die Räume nur zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen, so dass etwa in einer Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters kein Gewerbe (mit Außenwirkung) betrieben werden darf. Die Grenzen sind aber fließend; der Wohnraummieter muss nicht in den Räumen wohnen oder gar dort seinen Lebensmittelpunkt haben.

Der Beklagte hatte mehrere Zimmer als Wohnung gemietet; im Melderegister wurde das als „Nebenwohnung" geführt. Zusammen mit seiner Tochter wohnte er in einem anderen Haus. In der Nebenwohnung befand sich umfangreicher eigener, teilweise ererbter, Hausrat sowie Gegenstände der verstorbenen Großmutter der Tochter des Beklagten. Diese Gegenstände bot er in einer Zeitschrift zum Verkauf an und empfing in der Nebenwohnung Kaufinteressenten. Die Vermieterin hielt das für vertragswidrig und klagte auf Unterlassung, u. a. die Räume zu anderen als Wohnzwecken zu nutzen. Das LG wies die Klage ab und ließ Revision zu.

Mit Urteil vom 8. Dezember 2010 war auch der Bundesgerichtshof der Auffassung, dass keine vertragswidrige Nutzung vorliege. Es sei schon zweifelhaft, ob ein Klageantrag auf Unterlassung der Nutzung zu anderen als Wohnzwecken zulässig sei, da ein konkreter Verletzungstatbestand nicht einmal ansatzweise beschrieben werde. Jedenfalls liege keine vertragswidrige Nutzung vor, da den Mieter keine Gebrauchspflicht treffe und es ihm überlassen bleibe, wo er seinen Lebensmittelpunkt begründet. Der Mieter dürfe auch Hausratsgegenstände veräußern, wenn die Gegenstände nicht zu Zwecken des alsbaldigen Weiterverkaufs gekauft worden seien, keine Obhutspflichten verletzt seien oder der vertragsgemäße Gebrauch anderer Mieter gestört werde.