vertragswidriger Gebrauch

vertragswidriger Gebrauch; Unterlassungsanspruch; einstweilige Verfügung

Die teilweise Nutzung eines zum Betrieb eines Friseursalons vermieteten Ladenlokals zum Verkauf von Sportartikeln rechtfertigt keinen im Wege der einstweiligen Verfügung geltend gemachten Unterlassungsanspruch des Vermieters wegen vertragswidrigen Gebrauchs.

Das Ladenlokal des Verfügungskl. ist an die Verfügungsbekl. zum Betrieb eines Friseursalons vermietet worden. Diese nutzen das Ladenlokal gegenwärtig auch als Verkaufsstelle für Eintrittskarten sowie Fan- und Sportartikel. Im Wege der einstweiligen Verfügung machte der Verfügungskl. einen Unterlassungsanspruch geltend. Seine Berufung hatte keinen Erfolg.

Zwar erscheint es zweifelhaft, ob der Antrag auf Erlaß der einstweiligen Verfügung hier mit der Begründung abgelehnt werden kann, es handele sich - unzulässigerweise - um den Antrag auf Erlaß einer Leistungsverfügung, die auf Erfüllung des geltend gemachten Hauptanspruches hinauslaufe. Gerade in Fällen, in denen ein i. S. von § 550 BGB vertragswidriger Gebrauch durch die Mieter erfolgt, kommt der Erlaß einer einstweiligen Verfügung, gerichtet auf Unterlassen, in Betracht (vgl. Fischer, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl., VIII Rdnr. 118; Wolf/Eckert, Hdb. d. gewerblichen Miet-, Pacht- u. LeasingR, 6. Aufl, Rdnr. 202; Palandt/Putzo,BGB, 53. Aufl., § 550 Rdnr. 5). Dies kann jedoch ebenso dahinstehen wie die Frage, ob ein Verfügungsgrund hinreichend dargetan und glaubhaft gemacht ist. Zwar mag es zutreffen, daß andere erfolgversprechende Maßnahmen derzeit nicht möglich sind, weil - möglicherweise - bereits jetzt ein Unterlassungsanspruch besteht und eine Unterlassung in der Zukunft (nach Erlaß eines Urteils im Hauptsacheverfahren) nicht mehr den vertragswidrigen Gebrauch in der Vergangenheit aus der Welt zu schaffen vermag. Daß ein Einschreiten indes eiligst nötig ist, erscheint von daher zweifelhaft, als wesentliche Veränderungen des Erscheinungsbilds des Friseursalons nach außen (Abnahme der Neonlichtwerbung über dem Schaufenster, Entfernung der dunklen Umrandung mitsamt Schriftzug im Schaufenster, Auslagen von Fanartikeln der D. im Schaufenster) nach dem unwidersprochen gebliebenen und zudem glaubhaft gemachten Vortrag der Verfügungsbekl. bereits vor Jahren vorgenommen wurden.

Entscheidend ist, daß der Verfügungskl. einen Verfügungsanspruch nicht hinreichend dargetan bzw. glaubhaft gemacht hat: Zwar liegen die formellen Voraussetzungen eines Unterlassungsanspruchs nach § 550 BGB vor, daß die Verfügungsbekl. nämlich trotz Abmahnung des Verfügungskl. den - nach dessen Auffassung - vertragswidrigen Gebrauch fortgesetzt haben. Der Senat vermag allerdings nicht festzustellen, daß die Verfügungsbekl. von der Mietsache einen vertragswidrigen Gebrauch gemacht haben.

Welcher Gebrauch vertragsgemäß und welcher vertragswidrig ist, bestimmt sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien. Danach ist das Ladenlokal unstreitig zum Betrieb eines Friseursalons vermietet worden. Von der danach vertragsgemäßen Nutzung als Friseursalon weicht die gegenwärtige Mitnutzung als Verkaufsstelle für Eintrittskarten, Fanartikel und Sportartikel nicht unerheblich ab. Diese Abweichung führt aber nicht schon aus sich heraus notwendig zur Annahme eines vertragswidrigen Gebrauchs. Einerseits wird ein dem vereinbarten Vertragszweck entsprechender Gebrauch, nämlich der Betrieb eines Friseursalons, nach dem unwidersprochenen Vorbringen der Verfügungsbekl. fortgesetzt; ihre ursprünglichen Schließungspläne haben sie ersichtlich aufgegeben und stattdessen unwidersprochen ihr Geschäft im R.-Hotel als eigenes aufgegeben, weshalb es auf die Erklärungen gegenüber dem Zeugen H. nicht ankommt; dafür sprechen auch die vom Verfügungskl. selbst eingereichten Lichtbilder, die immerhin eine Werbung für den Friseursalon im Bereich der Hälfte des Schaufenster erkennen lassen. Damit ist eine völlige Umwandlung des Geschäfts weder eingetreten, noch steht sie bevor. Auch der vom Verfügungskl. festgestellte Rückgang des Wasserverbrauchs zwingt nicht zu einem derartigen Schluß.

Andererseits kann ein vertragswidriger Gebrauch nur dann bejaht werden, wenn der Vermieter nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gem. § 242 BGB nicht verpflichtet ist, einer Änderung oder Erweiterung des vereinbarten Mietgebrauchs zuzustimmen, und zwar unabhängig davon, ob ein ausdrücklicher Erlaubnisvorbehalt des Vermieters vereinbart ist oder nicht (vgl. BGH NJW 1961, 307 L = LM § 550 Nr. 3; BGH NJW 1984, 2213 (2215); NJW 1985, 2527; Krämer, in: Bub/Treier, III A Rdnrn. 998, 1006; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., §§ 535, 536 Rdnr. 16; Wolf/Eckert, Rdnr. 201). Ob ein vertragswidriger Gebrauch bei der zusätzlichen Aufnahme eines weiteren Geschäftszweigs bejaht werden kann, hängt mithin von allen Umständen des Einzelfalls ab. Hiervon ausgehend ist eine Abänderung/Erweiterung des vereinbarten Mietgebrauchs vom Vermieter dann hinzunehmen, wenn einerseits der Mieter an ihr ein berechtigtes Interesse hat und andererseits legitime Interessen des Vermieters dadurch nicht beeinträchtigt werden.

Daß die Verfügungsbekl. an der zusätzlichen Nutzung des Ladenlokals auch als Sportartikelverkaufsstelle ein berechtigtes Interesse haben, liegt auf der Hand. Sie bauen sich damit nicht nur generell ein zweites Standbein zur Erzielung von Einkünften aus der Nutzung des Ladenlokals auf. Aus ihrem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen geht zudem hervor, daß sie mit dem Fan- und Sportartikelverkauf auch einen neuen potentiellen Kundenkreis für den Friseurbetrieb ansprechen, nämlich - entsprechend dem angebotenen Warensortiment - ein eher jüngeres Publikum, das für das Überleben eines eingeführten Herrenfriseurs existenznotwendig ist. Gegenüber diesem berechtigten Interesse der Mieter ist ein legitimes Interesse des Kl., den Sportartikelverkauf zu unterbinden, nicht glaubhaft: Für eine verstärkte Abnutzung des Ladenlokals und/oder eine Beeinträchtigung/Belästigung anderer Mitbewohner fehlt jeder Anhalt. Auch ist nichts dafür dargetan oder ersichtlich, daß der Verfügungskl. einem anderen Mitmieter Konkurrenzschutz hinsichtlich des Sportartikelverkaufs gewähren müßte. Soweit der Verfügungskl. geltend gemacht hat, der Wert seiner Immobilie würde durch die Aufnahme des weiteren Geschäftszweigs sinken, insbesondere im Hinblick auf die Chancen einer Neuvermietung, vermag der Senat dem nicht zu folgen. Abgesehen davon, daß der Verfügungskl. als bloßer Vermieter keinen Anspruch auf Erhaltung des Kundenstamms der Verfügungsbekl. in der gegenwärtigen Zusammensetzung hat, benötigt jeder Friseurbetrieb schon aufgrund der natürlichen Alterung seiner Kunden stetigen Zufluß neuer Kunden, um ein einmal erzieltes Umsatzniveau zu halten. Wenn die Verfügungsbekl. dies - wie sie glaubhaft gemacht haben - mit der Aufnahme des Sportartikelverkaufs, der für einen reinen Herrensalon durchaus als Pendant zum verbreiteten Modeartikel- und/oder Kosmetikverkauf bei Damensalons in Betracht kommt - erreichen, liegt dies im Interesse des Vermieters und widerspricht ihm nicht. Daß nunmehr aufgrund der veränderten Aufmachung des Ladenlokals Laufkundschaft ausbliebe, ist schon deswegen ohne hinreichenden Belang, weil gerade ein Friseurbetrieb den wesentlichen Teil seines Umsatzes mit Stammkundschaft erzielen wird und zudem gerade durch die neue Aufmachung andere Laufkundschaft angesprochen wird, mithin das Ladenlokal als Umsatzträger keine Einbußen erfährt.