vertragswidriger Gebrauch

vertragswidriger Gebrauch; Familienangehörige; Kündigung; Angehörige; Mallorca

Erfüllt der Mieter weiterhin seine Obhutspflichten, stellt die Aufnahme naher Angehöriger (hier: Tochter und Enkel) in die Mietwohnung auch dann keinen vertragswidrigen Gebrauch dar, wenn der Mieter sein Leben überwiegend auf Mallorca verbringt.

Die Kl., nach ihrem Tod der Nachlaßpfleger, nimmt die Bekl. zu 1) und zu 2) auf Räumung einer Wohnung in Anspruch. Seit dem Jahre 1969 bestand ein Mietverhältnis zwischen der Kl. als Vermieterin und nach dem Tode des Ehemannes im Jahre 1993 allein mit der Zeugin S. als Mieterin. Letztere ist Mutter der Bekl. zu 1) und Großmutter des Bekl. zu 2). Die Bekl. halten sich jedenfalls seit 1997 in der Wohnung auf, nachdem zuvor die Bekl. zu 1) zusammen mit dem Bekl. zu 2) die ehemalige eigene Ehewohnung verlassen hatten. Die Zeugin S. hält sich überwiegend auf Mallorca in Spanien auf.

Die Kl. forderte die Zeugin S. vergeblich auf, die Wohnung den Bekl. nicht mehr zu überlassen. In dem Schreiben heißt es u. a.: "... leider muß ich Ihnen mitteilen, daß ich weder mit der Art und Weise Ihrer heimlichen Vorgehensweise noch mit einer Überlassung der Wohnung an Ihre Tochter einverstanden bin. Ich muß Sie daher auffordern, Ihrer Tochter umgehend mitzuteilen, daß sie aus der Wohnung auszuziehen hat. Damit Sie im Bilde sind, teile ich Ihnen schon jetzt mit, daß ich das Mietverhältnis mit Ihnen fristlos kündigen werde, sollte die Wohnung nicht sofort geräumt werden ..."

In der Folge kündigte die Kl. das Mietverhältnis gegenüber der Zeugin S. mit anwaltlichem Schreiben v. 24.11.1997 fristlos, hilfsweise fristgemäß. Sie behauptet, die Zeugin S. habe die Wohnung unter Fortschaffung sämtlicher Sachen vollständig aufgegeben und halte sich ständig auf Mallorca auf.

Das AG Hamburg hat einen Räumungsanspruch gemäß § 556 Abs. 3 BGB zuerkannt. Das LG hat die Klage abgewiesen.

Die Bekl. sind nicht zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet. Denn sie können dem Anspruch des Kl. aus § 985 BGB ein Recht zum Besitz i. S. v. § 986 Abs. 1 BGB entgegenhalten. Sie bewohnen die Wohnung mit Einverständnis der Mieterin, der Zeugin S., deren Mietverhältnis zur Rechtsvorgängerin des Kl. durch die Kündigung v. 24.11.1997 nicht beendet wurde.

Entgegen der Auffassung des AG läßt sich nicht allein daraus, daß die Zeugin S. der Kündigung nicht widersprochen hat, herleiten, daß die Kündigung auch wirksam gewesen ist. Eine unwirksame Kündigung erzeugt keine Rechtswirkung, kann folglich auch keine Äußerungspflicht des Erklärungsempfängers begründen (BGH NJW 1981, 43 [44] = WM 1981, 57); sein Schweigen kann daher auch nicht als Zustimmung zum Eintritt der Kündigungswirkungen ausgelegt werden. Unabhängig davon hat die Zeugin S. bereits dadurch, daß sie mit Anwaltsschreiben v. 21.1.1998 ihre ehemalige Vermieterin zur Beseitigung von Mängeln aufgefordert hat, deutlich zu verstehen gegeben, daß sie die Kündigung für unwirksam hält.

Die Kündigung ist auch materiell-rechtlich nicht begründet. Weder die Voraussetzungen des § 553 BGB für eine fristlose, noch die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB für eine fristgemäße Kündigung sind erfüllt.

Dadurch, daß die Zeugin S. die Bekl., ihre Tochter und ihren Enkelsohn, in die Wohnung aufgenommen hat, hat sie keine Vertragswidrigkeit begangen. Es ist in Rechtsprechung und Schrifttum anerkannt, daß der Mieter für die Aufnahme von nächsten Familienangehörigen grundsätzlich keiner Erlaubnis bedarf; diese Personen sind nicht Dritte i. S. v. § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. BayObLG WM 1997, 603 [604] m.w.N.). Vielmehr greift diese Vorschrift überhaupt nicht ein, wenn es sich um nächste Angehörige handelt (OLG Hamm WM 1997, 364 [365]). Die Bekl. sind Angehörige der Zeugin S. in diesem Sinne. Angesichts der Größe der Wohnung, die über viereinhalb Zimmer verfügt, stehen einer Aufnahme der Bekl. auch keine anderen Gesichtspunkte entgegen.

Auch der Umstand, daß sich die Zeugin S. häufig, möglicherweise auch weit überwiegend, nicht in Hamburg aufhält und in der Wohnung anwesend ist, steht der Zulässigkeit der Aufnahme ihrer Tochter und ihres Enkelkindes nicht entgegen. Soweit in der Rechtsprechung verlangt wird, daß der Mieter und die aufgenommene Person einen gemeinsamen Haushalt führen, der alle Lebensbereiche umfaßt (so LG Cottbus WM 1995, 38 [39]; vgl. auch LG Berlin GE 1988, 409), beruht diese Auffassung zum einen auf der unzutreffenden Annahme, auch nahe Familienangehörige seien Dritte i. S. v. § 549 BGB (so LG Cottbus WM 1995, 38 [39]; AG Schöneberg GE 1989, 1229). Zum anderen handelt es sich um eine sachfremde Erwägung, wenn von den die Wohnung nutzenden Personen eine bestimmte Art der Haushaltsführung verlangt wird, obgleich durch deren Ausgestaltung die Interessen des Vermieters in keiner Weise beeinträchtigt werden können.

Die Kammer vermag auch die Argumentation nicht zu teilen, wonach die vollständige Überlassung auf Dauer an Angehörige deshalb unzulässig sei, weil § 549 Abs. 1 BGB den Vermieter gerade davor schützen wolle, daß er sich de facto einem völlig neuen Vertragspartner ausgesetzt sieht (so LG Frankfurt/Main NJW-RR 1993, 143 im Anschluß an BayObLG WM 1984, 13; OLG Hamm MDR 1998, 1121 [1128]). Ein Vertragspartnerwechsel steht bei der vorliegenden Konstellation nämlich gerade nicht in Rede. Allein entscheidend ist, ob es einen hinreichenden Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses wegen vertragswidrigen Verhaltens abgibt, daß der Mieter nahe Angehörige in die Wohnung aufnimmt, obgleich er selbst die Wohnung nur noch gelegentlich nutzt. Darüber hinaus ist es nicht etwa Zweck des § 549 Abs. 1 BGB, den Vermieter vor einem Vertragspartnerwechsel zu schützen, sondern es wird das Interesse des Vermieters geschätzt, darüber zu befinden, ob das Mietobjekt, das er dem von ihm ausgewählten Mieter zum vertragsgemäßen Gebrauch überlassen hat, in die Hände Dritter gelangt oder nicht (BGH NJW 1995, 2527 [2528]).

Die Aufnahme naher Angehöriger in die Mietwohnung steht jedoch, da der Vermieter sie ohnehin zu dulden hat, außerhalb seines Einflußbereichs. Auch daraus folgt, daß die Fälle der Gebrauchsüberlassung an Dritte einerseits und an nächste Angehörige andererseits unterschiedlich zu behandeln sind.

Schließlich gebietet es die soziale Wirklichkeit, an die Aufnahme naher Angehöriger in die Wohnung andere Maßstäbe anzulegen als an die Aufnahme anderer Personen. So ist nicht erkennbar, warum ein älterer Mieter, der beabsichtigt, den weitaus größten Teil des Jahres des besseren Klimas wegen im Süden zu verbringen, hierzu mietvertraglich berechtigt sein sollte, wenn er von vornherein allein lebt, aber eine Vertragswidrigkeit beginge, wenn er vor der Umsetzung seiner Absicht - berechtigterweise - einen nahen Angehörigen in die Wohnung aufnimmt. Ähnlich gestalten sich die Verhältnisse bei dem zur See fahrenden Mieter, der nur selten nach Hause kommt, oder bei dem aus beruflichen Gründen längere Zeit im Ausland lebenden Mieter.

Eine Beeinträchtigung der Vermieterbelange kommt nach Auffassung der Kammer folglich erst dann in Betracht, wenn der Mieter den Gewahrsam über die Wohnung vollständig aufgibt und den ihn treffenden Obhutspflichten nicht mehr nachkommt. Dies wäre dann der Fall, wenn er endgültig und auf Dauer aus der Wohnung auszieht und nicht mehr oder nur noch unter Erschwernissen als Ansprechpartner für sich aus dem Vertragsverhältnis ergebende Fragen zur Verfügung steht, wenn also die gemietete Wohnung den Familienangehörigen zum völlig selbständigen Gebrauch weitergegeben wird (vgl. LG Frankfurt WM 1989, 237).