Vertragswidrige Nutzung und Bereicherungsausgleich

1. Bei der Vermietung von Geschäftsräumen erstreckt sich das Recht des Mieters zur Nutzung der gemieteten Räume auf das Recht zur Mitbenutzung der Grundstücksgemeinschaftsflächen.

2. Die ständige vertragswidrige Nutzung von Gemeinschaftsflächen ("Sondernutzung") ist grundsätzlich geeignet, Nutzungsentgeltansprüche des Vermieters nach Bereicherungsrecht auszulösen (hier verneint).

[...] 1. Begründet ist die Berufung der Kl. insoweit, als das Landgericht ihr auch die Miete für die von der Bekl. unstreitig unverändert genutzte Stellplatzfläche links vom Hallentor aberkannt hat. Die Bekl. gesteht im zweiten Rechtszug zu, dass diese Fläche 72 m² groß ist (6 m x 12 m). Dafür schuldet sie der Kl. eine monatliche Miete von (72 m² x 0,65 €/m² =) 46,80 € zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer (16 % bis 31.12.2006, danach 19 %). Das ergibt eine monatliche Stellplatzmiete in Höhe von 54,29 € für die Zeit bis zum Ablauf des 31. Dezember 2006 und in Höhe von 55,70 € für die Zeit danach. [...]

Soweit die Kl. behauptet, die von der Bekl. links vom Hallentor mietvertraglich genutzte Stellplatzfläche sei größer als 72 m², trägt sie zwar schlüssig eine Anspruchsgrundlage vor (§ 535 Abs. 2 BGB). Es fehlt indes an einem geeigneten Beweisantritt für diese Behauptung. Die Kl., die mit diesem Beweis nach allgemeinen beweisrechtlichen Grundsätzen belastet ist, fällt deshalb mit diesem Teil der Forderung wegen ihrer Beweisfälligkeit aus.

b) Soweit die Kl. eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Stellplatzmiete (0,65 €/m²) für die Fläche vor dem Hallentor verlangt, ist diese Forderung ungeachtet des zweitinstanzlich ergänzten Sachvortrags nicht begründet. Es fehlt bereits an der schlüssigen Darlegung einer Anspruchsgrundlage.

aa) Vertragliche Ansprüche aus § 535 Abs. 2 BGB scheiden aus. Die Kl. behauptet selbst nicht, dass sich die Parteien auf mietvertraglicher Grundlage geeinigt hätten, die Bekl. schulde eine Stellplatzmiete für die Fläche vor dem Hallentor. Diese durfte sie vielmehr nach dem Inhalt des Mietvertrags als "Bewegungsfläche" mitbenutzen, ohne neben der Hallenmiete dafür ein besonderes Entgelt zu schulden.

bb) Als Anspruchsgrundlage kommen deshalb nur §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt., 818 Abs. 2 BGB in Betracht (vgl. AG Kamenz ZMR 2000, 307). Die Kl. hat indes schon nicht schlüssig dargelegt, die Bekl. habe "etwas" ohne Rechtsgrund erlangt.

(1) Soweit die Bekl. einräumt, gelegentlich Lkw vor dem Hallentor abgestellt zu haben, geht diese Nutzung über das Maß, das ihr mietvertraglich ohne zusätzliches Entgelt ohnehin eingeräumt worden ist, nicht hinaus. Die Ansicht der Kl., auch eine solche Nutzung der Zufahrt löse bereicherungsrechtlich Nutzungsentgeltansprüche aus, ist von Rechtsirrtum beeinflusst.

(a) Bei der Vermietung von Geschäftsräumen erstreckt sich das Recht des Mieters zur Nutzung der gemieteten Räume auf das Recht zur Mitbenutzung der Grundstücksgemeinschaftsflächen (vgl. BGH NJW 2007, 146, 147 sub II.2; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 187; Bub/Treier/Krämer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Teil III B Rn. 1171; Staudinger/Emmerich [2006], § 535 Rn. 9; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 535 Rn 282 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rn. 25 f., 283 ff.; Fritz, Gewerberaummietrecht Rn. 262). Sind - wie hier - keine besonderen Vereinbarungen getroffen, umfasst das Mitbenutzungsrecht alle Modalitäten, die typischerweise mit der Benutzung der gemieteten Gewerbeflächen verbundenen sind (vgl. BGH aaO).

(b) Die Bekl. hat mit Rücksicht darauf, dass sie alleinige Mieterin der (abgetrennten) Halle ist, ein bevorzugtes Recht, die Hallenzufahrt für ihre gewerblichen Zwecke zu nutzen, zumal die Kl. nicht behauptet, dass sie und/oder die sonstigen Grundstücksmitbenutzer nach den örtlichen Verhältnissen auf die laufende Mitbefahrbarkeit der Hallenzufahrt angewiesen seien, andernfalls ihre Nutzungsrechte an den ihnen zum Alleingebrauch überlassenen Grundstücksteilen nicht oder nicht angemessen ausgeübt werden könnten. Das Nutzungsrecht der Bekl. umfasst deshalb ohne jeden Zweifel das Rangieren, Ein- und Ausfahren mit sowie das Be- und Entladen von Kraftfahrzeugen, und zwar "rund um die Uhr". Zu ihrem Nutzungsrecht gehört aber auch das kurzfristige Abstellen von Kraftfahrzeugen auf der Zufahrt, wenn es im Zusammenhang mit den vorgenannten Dispositionen steht. Das ist etwa dann der Fall, wenn die Halle noch mit einem anderen Kraftfahrzeug belegt ist, so dass das unverzügliche Einfahren nicht möglich ist.

(2) Soweit die Kl. behauptet, die Bekl. stelle auf der Zufahrt vor dem Hallentor nicht nur gelegentlich Kraftfahrzeuge ab, sondern ständig (auch über Nacht), wäre eine solche Nutzung mietvertraglich allerdings nicht gedeckt, und zwar auch dann nicht, wenn durch diese Art der Nutzung die Gebrauchsrechte der Kl. und/oder sonstiger berechtigter Drittnutzer nach den konkreten örtlichen Verhältnissen nicht beeinträchtigt werden. Vielmehr handelte es sich dann um eine Sondernutzung (vgl. LG Hamburg WuM 1992, 188; LG Wuppertal WuM 1996, 267; AG Frankfurt NJW-RR 1989, 83), die grundsätzlich geeignet ist, Nutzungsentgeltansprüche des Vermieters nach Bereicherungsrecht auszulösen (vgl. AG Kamenz ZMR 2000, 307; a. A. AG Hamburg-Wandsbek WuM 2003, 29).

(a) Solche Ansprüche scheitern indes daran, dass die Kl. ihre diesbezügliche Behauptung in verfahrensrechtlich zulässiger Weise nicht unter Beweis gestellt hat. Das Angebot, von ihr gefertigte Fotos vorzulegen, stellt keinen zulässigen Beweisantritt dar. Von der Partei gefertigte Fotografien sind vielmehr Parteivortrag, der wie jeder andere schriftsätzliche Sachvortrag zu behandeln ist. Die Kl., die für die behauptete Bereicherung der Bekl. nach allgemeinen Grundsätzen beweisbelastet ist, fällt deshalb auch mit diesem Teil der Forderung schon wegen ihrer Beweisfälligkeit aus.

(b) Im Übrigen fehlt es aber auch an ausreichendem Sachvortrag der Kl. zum Maß der behaupteten vertragswidrigen Nutzung. Während ein Unterlassungsanspruch aus § 541 BGB schon bei bloßer Gefahr wiederholten vertragswidrigen Gebrauchs begründet ist, verhält es sich bei bereicherungsrechtlichen Ansprüchen anders. Die Bereicherung muss nach Art, Umfang und Dauer quantifiziert werden, um sie gemäß § 818 Abs. 2 BGB, § 287 ZPO bestimmen zu können. An solchem Vortrag der Kl. fehlt es. Dem Senat fehlen die erforderlichen anknüpfungsfähigen Tatsachen, so dass eine Nutzungsentschädigung nicht hinreichend sicher (auch nicht als Mindestbetrag) bemessen werden kann. Das gilt umso mehr, als Art, Umfang und Dauer der vertragswidrigen Nutzung zugleich Indiz und Maßstab dafür sind, ob die Bekl. durch den behaupteten Gebrauch überhaupt Aufwendungen gespart hat, andernfalls sie aber nicht bereichert wäre. Das wäre etwa dann nicht der Fall, wenn sie die Lkw (z. B. auch über Nacht) nur aus Bequemlichkeit vor dem Tor abstellen lässt, statt sie in die Halle zu fahren. [...]

Wer eine Sache ohne vertragliche Berechtigung nutzt, schuldet Nutzungsentgelt aus ungerechtfertigter Bereicherung. Das gilt auch, wenn Mieter Gemeinschaftsflächen übermäßig beanspruchen. Dazu ist allerdings ein eingehender Vortrag des Vermieters nebst Beweisantrag erforderlich.

Der Mieter hatte auf einer nicht vermieteten Fläche vor dem Hallentor - so der Vermieter - ständig Lkws abgestellt. Der Vermieter verlangte Nutzungsentgelt und bot an, Fotos vorzulegen.

Mit Urteil vom 5. Mai 2009 bestätigte das OLG Düsseldorf das klageabweisende Urteil der Vorinstanz. Für die behauptete vertragswidrige Nutzung fehle es an einem ausreichenden Sachvortrag; darüber hinaus sei das Angebot der Vorlage von Fotos kein zulässiger Beweisantritt.

Die Auffassung des Gerichts, von der Partei gefertigte Fotografien seien schlichter Parteivortrag, ist zweifelhaft. Technische Aufzeichnungen sind vielmehr Gegenstand des Augenscheins nach § 371 ZPO; eine Fotografie kann auch ausreichend sein und eine Augenscheinseinnahme einer Örtlichkeit entbehrlich machen, wenn keine Partei von der Fotografie abweichende Merkmale behauptet (BGHR ZPO § 371 Ermessen 1). Dass Fotos oft schlechte Beweismittel sind, etwa in Schönheitsreparaturprozessen, ist eine andere Frage.