Vertragswidrige Nutzung der Mieträume, keine Verjährung des Unterlassungsanspruchs

Der Anspruch des Vermieters auf Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung nach § 541 BGB entsteht während der Mietzeit ständig neu, so dass er nicht verjähren kann.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. macht gegen die Bekl. einen Unterlassungsanspruch aus einem Mietverhältnis geltend. Das Landgericht hat die Bekl. verurteilt, es zu unterlassen, das erste Obergeschoss des Gebäudes mit einer Nutzfläche von ca. 205 m2 zu Wohnzwecken zu nutzen. Zur Begründung hat die Einzelrichterin ausgeführt, dass dem Kl. gegen die Bekl. gem. § 1004 BGB in Verbindung mit dem das Mietverhältnis der Parteien regelnden Mietvertrag ein Anspruch auf Unterlassung zustehe. Nach den Vereinbarungen im Mietvertrag sei die Vermietung zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros erfolgt. Es sei weder eine ausdrückliche schriftliche Genehmigung des Vermieters zur Nutzung des ersten Obergeschosses zu Wohnzwecken erfolgt noch die seitens der Bekl. behauptete mündliche Einverständniserklärung der Geschäftsführerin der Rechtsvorgängerin des Kl. (der Zeugin G.) bewiesen.

13 Dem Kl. steht gegen die Bekl. auf der Grundlage von § 541 BGB (nicht aber § 1004 BGB) ein Unterlassungsanspruch zu.

14 1. Soweit das Landgericht die Vorschrift des § 541 BGB für nicht anwendbar erachtet hat, hat das Landgericht übersehen, dass die Vorschrift des § 541 BGB keine spezielle Vorschrift für Wohnraummietverhältnisse darstellt, sondern aufgrund seiner Stellung in Titel 5 Untertitel 1 2. Buch des BGB auch für Gewerberaummietverhältnisse gilt und in seinem Anwendungsbereich nach herrschender Meinung die Vorschrift des § 1004 BGB verdrängt (siehe nur Staudinger/Emmerich, BGB, Stand: März 2014, § 541 Rn. 1; MüKo/Bieber, BGB, 7. Auflage, § 541 Rn. 14).

15 2. Die Voraussetzungen des § 541 BGB liegen vor.

16 a) Vertragswidrig ist eine Nutzung, die nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht (siehe Mersson, in: Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, § 541 Rn. 2 f.; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Auflage, § 541 Rn. 3). Vorliegend stellt die teilweise Nutzung des Mietobjekts als Wohnung keinen vertragsgemäßen Gebrauch dar.

17 Entgegen der Auffassung der Bekl. ist auf der Grundlage des geschlossenen Mietvertrages eine Nutzung des Objekts zu Wohnzwecken nicht erlaubt.

18 Die Regelung in § 2 des Mietvertrages ist eindeutig und keiner anderslautenden Interpretation zugänglich. Die Vermietung erfolgt zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros (Nr. 1), und die Nutzung der Mieträume zu (jedweden) anderen Zwecke bedurfte der ausdrücklichen schriftlichen Genehmigung (Nr. 3). Eine solche schriftliche Genehmigung hinsichtlich einer Nutzung zu Wohnzwecken lag aber nicht vor.

19 Es verhält sich auch nicht so, dass § 2 des Mietvertrages mit Rücksicht auf den weiteren Inhalt des Mietvertrages so auszulegen ist, dass die Wohnraumnutzung gestattet und in § 2 des Mietvertrages lediglich vergessen worden ist.

20 Denn auch die Regelung in § 4 Abs. 3 des Mietvertrages spricht signifikant dafür, dass zwischen den Parteien keine Wohnraumnutzung im ersten Obergeschoss vereinbart war. Demnach war eine Grundmiete für die Räumlichkeiten im 1. Obergeschoss „monatlich netto 1.000 € zuzüglich der jeweils geltenden gesetzlichen Umsatzsteuer“ vereinbart. Eine solche Vereinbarung geht aber ins Leere, wenn von vornherein im Raum stand, dass die Bekl. das 1. Obergeschoss als Wohnraum nutzen sollte. Denn in diesem Fall wären die Voraussetzungen des Umsatzsteuerbefreiungstatbestandes des § 4 Nr. 12a UStG erfüllt gewesen und der Vermieter überhaupt nicht berechtigt gewesen, Umsatzsteuer zu verlangen. Die Möglichkeit, Umsatzsteuer zu verlangen, besteht nur bei Vermietungen an andere Unternehmer, weil nur in diesem Fall eine Option für die Steuerpflicht gemäß 9 UStG möglich ist. Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung erfolgt in der Regel gerade dadurch, dass die Parteien - wie vorliegend geschehen - einen Mietvertrag mit gesondertem Ausweis der Umsatzsteuer schließen. […]

21 Dies folgt insbesondere nicht aus der Abänderung des vor Unterzeichnung übersandten Entwurfes des Mietvertrages, der u. a. folgenden Passus enthielt:

„Die Vermietung erfolgt hauptsächlich zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros. Die Nutzung zu Wohnzwecken ist ausgeschlossen.“

22 Auch nach diesem Entwurf war die Nutzung zu Wohnzwecken ausdrücklich ausgeschlossen. Nichts anderes ergibt sich aus der dann später gewählten Formulierung, bei der das zu Unklarheiten führende „hauptsächlich“ sowie Satz 2 gestrichen worden ist.

23 Dass der Mietvertrag nur die Nutzung zu Bürozwecken erlaubte, belegen auch die weiteren Regelungen, wie z. B. § 8 des Mietvertrages, der schon in der Überschrift ausdrücklich von der Eignung der Mietsache zum Betriebszweck spricht und nur eine Regelung dahingehend enthält, dass der Vermieter keine Gewähr dafür leistet, dass die Mieträume für die „geschäftliche Tätigkeit“ geeignet seien. Wenn die Eignung zur Nutzung als Wohnraum vertraglich geschuldet war, hätte nichts nähergelegen, als auch diesbezüglich eine Regelung zu treffen.

24 Schließlich ist auch auf § 21 des Mietvertrages hinzuweisen, wonach während der Mietzeit der Mieter die notwendigen Herrichtungen und Umbauten der gemieteten Räume „zum Betriebszweck“ obliegen. Der Mietvertrag erfasst mithin eindeutig nur die Nutzung der Räume als Rechtsanwaltskanzlei, nicht aber als Wohnung. […]

28 Auch der Umstand, dass im Mahnschreiben der E.-Haus GmbH hinsichtlich der Augustmiete die Zahlung der Miete unter Abzug des Umsatzsteuerbetrages für die Wohnnutzung geltend gemacht worden ist, belegt nicht, dass der Mietvertrag von vornherein die Nutzung zu Wohnzwecken mitumfasste. Der Abzug hinsichtlich der Umsatzsteuer lässt sich schlicht und einfach damit erklären, dass die Vermieterseite infolge der vertraglich nicht gestatteten, aber tatsächlichen Nutzung des 1. Obergeschosses zu Wohnraumzwecken erkannt hatte, dass aus Rechtsgründen keine Umsatzsteuer mehr in Rechnung gestellt werden durfte. Die Vermieterseite hat damit nur auf das tatsächliche Verhalten der Bekl. reagiert, ohne dass diesem Verhalten im Hinblick auf den Inhalt des Mietvertrages Aussagewert zukommen würde.

29 Die Bekl. kann auch nichts daraus herleiten, dass sie in Kenntnis der Vermieterseite Umbauarbeiten in dem Objekt durchgeführt hat. Allein der Umstand, dass die Bekl. im 1. Obergeschoss eine Toilette hat entfernen lassen, um dort eine Küche einzurichten, belegt mitnichten, dass eine Wohnnutzung vereinbart war. Es ist senatsbekannt, dass eine Vielzahl von Rechtsanwaltskanzleien über eigene Küchen verfügen, wie dies mittlerweile bei fast jedem Gewerbebetrieb oder Arztpraxen der Fall ist. Aus dem Wunsch, eine Küche einzubauen, folgt demgemäß mitnichten, dass damit auch eine Wohnnutzung geplant ist. […]

39 3. Ohne Erfolg macht die Bekl. geltend, dass der Unterlassungsanspruch verwirkt sei.

40 Die Bekl. hat nicht bewiesen, dass die ursprünglichen Parteien bei Unterzeichnung des Mietvertrages am 28. Mai 2010 übereinstimmend eine Nutzung des Obergeschosses zu Wohnzwecken vereinbart haben. Dann kann sie sich aber auch nicht auf Verwirkung berufen. Denn wenn der Bekl. nur die Nutzung zu Bürozwecken erlaubt war und sie sich sodann geweigert hat, den ersten Nachtrag zum Mietvertrag zu unterschreiben, welcher ihr problemlos die Nutzung zu Wohnzwecken erlaubt hätte, handelt vielmehr die Bekl. rechtsmissbräuchlich, wenn sie nunmehr im Prozess geltend macht, der Unterlassungsanspruch sei verwirkt.

41 Denn auch der Bekl. war mit der Vorlage dieses Nachtrages bewusst gemacht worden, dass sie sich vertragswidrig verhielt. Allein das nachfolgende Schweigen des Vermieters bzw. Unterlassen eines Vorgehens konnte bei der Bekl. jedenfalls keinen Vertrauenstatbestand dahingehend schaffen, dass der Vermieter die vertragswidrige Nutzung nunmehr dulde.

42 4. Der Unterlassungsanspruch ist auch nicht verjährt.

43 Zwar ist richtig, dass nach herrschender Meinung auch ein Unterlassungsanspruch in drei Jahren verjährt (Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Auflage, § 541 Rn. 4/5; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Auflage, § 548 Rn. 64; MüKo/Bieber, 6. Auflage, § 541 Rn. 28). Entscheidend ist vorliegend indes die Frage, wann diese Verjährungsfrist zu laufen begonnen hat.

44 Insoweit entspricht es ebenfalls ganz herrschender Meinung, dass die Verjährungsfrist bei Unterlassungsansprüchen grundsätzlich mit der Zuwiderhandlung zu laufen beginnt (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Auflage, § 548 Rn. 64; Peters/Jacoby, in: Staudinger, Stand: April 2014, § 199 Rn. 108; Ennecerus/Nipperdey, Lehrbuch des Bürgerlichen Rechts, 15. Auflage, Band I, § 232 I 3 [S. 1404]). Umstritten ist allerdings, ob die Verjährungsfrist - die Kenntnis des Unterlassungsgläubigers unterstellt - auch dann mit der erstmaligen Zuwiderhandlung zu laufen beginnt, wenn ein sog. Dauerverstoß vorliegt (vgl. auch Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Auflage, § 548 Rn. 64).

45 Nach einer Auffassung soll bei vertraglich begründeten Unterlassungsansprüchen die Verjährung ohne Ausnahme mit der erstmaligen Beeinträchtigung zu verjähren beginnen, auch wenn weitere Beeinträchtigungen folgen (siehe Peters/Jacoby, in: Staudinger, Stand: April 2014, § 199 Rn. 108; Erman/J. Schmidt-Räntsch, BGB, 13. Auflage, § 199 Rn. 5).

46 Nach anderer Auffassung ist zu berücksichtigen, dass Dauerverpflichtungen des Vermieters oder Mieters, die sich nicht in einer einmaligen Handlung erschöpfen, bereits grundsätzlich nicht der Verjährung unterliegen (Grämlich, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, Kap. VI Rn. 170). Diese Auffassung teilen im Grundsatz wohl auch das Landgericht Halle (ZMR 2014, 644) und das Landgericht München (NJOZ 2014, 1847), welche aber für den Fall der Anbringung einer Parabolantenne nicht von einem Dauerverhalten ausgehen, sondern auf die Anbringung der Parabolantenne abstellen. Der Bundesgerichtshof hat - soweit es die Problematik der Verwirkung betrifft - in Bezug auf Unterlassungsansprüche aus § 1004 BGB die Auffassung vertreten, dass bei gleichartigen Störungen, die zeitlich unterbrochen auftreten, jede neue Einwirkung einen neuen Unterlassungsanspruch auslöst, so dass die maßgebliche Frist jeweils neu zu laufen beginne, und offen gelassen, ob dies auch für die Abwehr ununterbrochen andauernder Einwirkungen gelte (BGH, Urteil vom 21. Oktober 2005, V ZR 169/04, zitiert nach juris Rn. 11; vgl. auch BGH, Urteil vom 8. Mai 2015, V ZR 178/14, zitiert nach juris Rn. 13).

47 Nach Auffassung des Senats ist im vorliegenden Fall von einem Dauerverstoß mit der Folge auszugehen, dass der Anspruch des Vermieters auf Unterlassung während der Mietzeit ständig neu entsteht und mithin während der Mietzeit nicht verjährt.

48 Die dauerhafte Nutzung als Wohnraum ist mit dem (einmaligen) Anbringen einer Parabolantenne nicht vergleichbar. Das Nutzen als Wohnraum erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung, sondern ist gerade dadurch gekennzeichnet, dass dauerhaft in ständiger Erneuerung ein bestimmtes Verhalten fortgesetzt wird.

49 Insoweit ist nach Auffassung des Senats insbesondere das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 17. Februar 2010 (VIII ZR 104/09) zu berücksichtigen, wonach der Bundesgerichtshof in Bezug auf die Ansprüche des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil der Gebrauchserhaltungspflicht von einem unverjährbaren Anspruch während der Mietzeit ausgeht (aaO., zitiert nach juris Rn. 16 ff.). Die dort genannten Erwägungen lassen sich auf den vorliegenden Fall übertragen. Auch die (vertragliche) Pflicht, bei Gewerberaummietverhältnissen eine Wohnnutzung ohne Erlaubnis des Vermieters zu unterlassen, stellt eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung dar. Diese Pflicht des Mieters erschöpft sich auch nicht in einer einmaligen Unterlassung, sondern geht dahin, die Mietsache während der Mietzeit zu keinem Zeitpunkt als Wohnung zu nutzen. Diese Verpflichtung entsteht während des Mietverhältnisses ständig neu. Bei dem Verstoß gegen (Dauer-) Unterlassungspflichten spricht auch Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften nicht für eine Verjährung des Unterlassungsanspruches. Denn die Verjährung soll den Schuldner davor schützen, wegen länger zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären kann, weil ihm begründete Beweismittel für etwa begründete Einwendungen abhanden gekommen oder Zeugen nicht mehr auffindbar sind (siehe BGH, aaO. Rn. 18). Gerade bei einem anhaltenden Dauerverstoß gegen Unterlassungspflichten besteht keine Verdunkelungsgefahr durch Zeitablauf, was gegen die Verjährbarkeit des Anspruches spricht (vgl. Erman/Schmidt-Ränsch, BGB, 15. Auflage, § 194 Rn. 17).

50 Auch die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 22. April 2016 (V ZR 189/15) spricht nach Auffassung des Senats dafür, im vorliegenden Fall von einem unverjährbaren Anspruch auszugehen. Der Bundesgerichtshof hat in der vorstehend zitierten Entscheidung die Auffassung vertreten, dass eine vertragliche Vereinbarung hinsichtlich einer Durchfahrtberechtigung ein Dauerschuldverhältnis begründet und dieses Dauerschuldverhältnis als solches nicht der Verjährung unterliegt (aaO., zitiert nach juris Rn. 35). Auch im vorliegenden Fall ist die Unterlassungsverpflichtung Ausprägung eines Dauerschuldverhältnisses. Wenn schon die aus einem Dauerschuldverhältnis entspringende vertragliche Gestattungsverpflichtung eine Dauerverpflichtung darstellt, die während des Vertragszeitraumes ständig neu entsteht, dann kann für einen Unterlassungsanspruch - gleichsam als Spiegelbild eines Gestattungsanspruches - nichts anderes gelten.

Ein Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB (Eigentumsstörung) verjährt in drei Jahren nach der beeinträchtigenden Handlung. Ob bei fortdauernder Beeinträchtigung etwas anderes gilt, ist umstritten. Beim Anspruch des Vermieters auf Unterlassung einer vertragswidrigen Nutzung ist nach Auffassung des OLG Celle eine Verjährung ausgeschlossen.

Die Räume waren an die Beklagte zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros vermietet worden. Sie nutzte seit mehreren Jahren die Räume jedoch zu Wohnzwecken; später mahnte der Rechtsnachfolger des Vermieters die vertragswidrige Nutzung ab und klagte auf Unterlassung. Die Mieterin behauptete eine mündliche Einverständniserklärung des früheren Vermieters, wandte Verwirkung ein und erhob die Einrede der Verjährung.

Das OLG Celle bestätigte im Ergebnis das Urteil des Landgerichts Hannover, wonach der Vermieter Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung verlangen könne. Eine mündliche Genehmigung der Wohnraumnutzung sei nicht nachgewiesen; der Unterlassungsanspruch sei auch nicht verwirkt, weil die Mieterin sich selbst vertragswidrig verhalten habe. Er sei auch nicht verjährt, weil zwar die Verjährungsfrist von drei Jahren grundsätzlich mit der Zuwiderhandlung zu laufen beginne. Bei einem Dauerverstoß gelte jedoch etwas anderes, weil hier in ständiger Erneuerung ein bestimmtes vertragswidriges Verhalten fortgesetzt werde. Der Anspruch des Vermieters auf Unterlassung entstehe damit während der Mietzeit ständig neu und könne nicht verjähren. Die Erwägungen des BGH (VIII ZR 104/09), wonach ein Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels während der Mietzeit nicht verjährt, seien auch hier anwendbar.

Der Senat hat die Revision zugelassen, denn die Rechtsfrage der Verjährung des Unterlassungsanspruchs bei einem Dauerverstoß ist umstritten. In einer älteren Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof den Verjährungsbeginn mit Anspruchsentstehung durch Beginn der Beeinträchtigung angenommen, auch wenn die auf ein und derselben Handlung beruhende Beeinträchtigung fortdauert (Bebauung eines fremden Grundstücks: NJW 1994, 999) – dies allerdings zu einer Zeit, in der die Regelverjährungsfrist 30 Jahre betrug. In einer neueren Entscheidung hat das Landgericht Itzehoe (ZMR 2016, 503) den Anspruch eines Grundstückseigentümers auf Beseitigung von Baumwuchs auf dem Nachbargrundstück wegen Verjährung nach drei Jahren abgewiesen, weil der Zeitpunkt maßgeblich sei, wann die Äste über die Grenze hinaus (erstmals) auf das Grundstück geragt hätten. Auch das OLG Koblenz (MDR 2013, 1394) hat den Anspruch auf Beseitigung eines Überbaus nach drei Jahren als verjährt angesehen, wobei allerdings auch nach Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung einer Störung der Grundstückseigentümer den rechtswidrigen Zustand auf eigene Kosten beseitigen kann (BGH, NZM 2011, 327). Wenn wiederholte gleichartige Störungen abgewehrt werden sollen, löst jede neue Einwirkung einen neuen Anspruch aus (BGH, NZM 2006,192), so dass dann die Verjährungsfrist neu zu laufen beginnt.