Vertragsverletzung

Vertragsverletzung; fristlose Kündigung; Verwaltervertrag; Verwaltungsbeirat

Angriffe des Verwalters gegen den Verwaltungsbeirat und Mißachtung von Wünschen einer Vielzahl von Wohnungseigentümern können als grobe Vertragsverletzung eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrages rechtfertigen.

Die Antragstellerin macht als frühere Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage ihre Verwaltervergütung für die Zeit vom 1.7. bis 31.12.1985 gel-tend. Die Antragsgegner bestreiten den geltend gemachten Anspruch, weil sie den Verwaltervertrag am 22.6.1985 fristlos gekündigt haben. Das Amtsgericht hat den Antrag der Antragstellerin zurückgewiesen, das Landgericht hat ihm auf die von der Antragstellerin erhobene Beschwerde entsprochen. Es meint, der Antragstellerin ste-he der geltendgemachte Vergütungsanspruch zu, weil die fristlose Kündigung man-gels eines sie rechtfertigenden Grundes unwirksam sei. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Antragsgegner. Sie meinen, das Landgericht habe zu Un-recht das Vorliegen eines wichtigen Grundes zur fristlosen Kündigung verneint. Die Antragstellerin verteidigt den angefochtenen Beschluß.

Die form- und fristgerecht eingelegte und auch sonst zulässige weitere Beschwerde hat Erfolg; das Landgericht hat die Rechtslage verkannt.

Die Frage, ob festgestellte Tatumstände die Merkmale eines wichtigen Grundes zur Kündigung des Verwaltervertrages erfüllen, ist eine der Nachprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht unterliegende Rechtsfrage. Der Senat hat daher zu prüfen, ob der vom Landgericht festgestellte Sachverhalt ohne die besonderen Umstände des Einzelfalles geeignet ist, einen wichtigen Grund zu bilden, und ob bei der wei-ter erforderlichen Interessenabwägung alle vernünftigerweise in Betracht kommenden Umstände des Einzelfalles daraufhin abgewogen worden sind, ob es dem Kün-digenden unzumutbar ist, das Arbeitsverhältnis bis zum Ablauf der Frist für die or-dentliche Kündigung fortzusetzen. Diese Prüfung ergibt, daß das Landgericht den Begriff des wichtigen Grundes verkannt und damit fehlerhaft angewandt hat.

Das Landgericht geht davon aus, daß sich die Antragstellerin geweigert hat, in die Einladung zur Eigentümerversammlung vom 22.6.1985 alle die Tagesordnungspunkte, die unter anderem in einem von 49 Wohnungseigentümern unterzeichneten Schreiben genannt waren, aufzunehmen, unter ihnen den Tagesordnungspunkt: Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grunde, meint aber, hierauf kom-me es rechtlich nicht an, weil der Verwaltungsbeirat die Möglichkeit gehabt hätte, die Aufnahme der Tagesordnungspunkte durchzusetzen. Mit dieser Begründung läßt sich das Verhalten der Antragstellerin aber nicht rechtfertigen. Wenn man mit dem OLG Düsseldorf (NJW-RR 1986, 96) dem Vorsitzenden eines Verwaltungsbeirats das Recht einräumt, bestimmte Punkte auf die Tagesordnung zu setzen, so ändert dies nichts daran, daß die Antragstellerin den Willen von 49 Wohnungseigentümern grob mißachtet hat. Vom Verwalter ist grundsätzlich Respekt vor dem Willen einer Vielzahl seiner Auftraggeber zu erwarten. Eine Verpflichtung, solchen Wünschen zu entsprechen, besteht insbesondere dann, wenn 49 Wohnungseigentümer die Aufnahme der fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages als Tagesordnungspunkt beantragen. Die gleiche Mißachtung des Verwalters gegenüber Wünschen seiner Auftraggeber zeigt sich darin, daß er die Abwahl des Verwaltungsbeirats betrieben hat. Dazu war er nicht befugt. Ein Verwalter ist kein Aufsichtsorgan und übt keine be herrschende Funktion aus, soll vielmehr als uneigennütziger Treuhänder tätig wer-den. Es bestand auch kein Grund, deshalb, weil ein Verwaltungsbeiratsmitglied aus-geschieden war, "und auf Antrag weiterer Wohnungseigentümer" (es lag zudem auch nur ein Antrag vor) eine neue Entscheidung über die Zusammensetzung des gesam-ten Verwaltungsbeirats herbeizuführen, was die Antragstellerin mit Schreiben vom 7.6.1985 versucht hat. Auch durfte die Antragstellerin nicht, wie im gleichen Schreiben geschehen, erklären, daß aus ihrer Sicht eine Neuwahl erforderlich sei, "denn in dem Stil dieses Verwaltungsbeirates ist eine Zusammenarbeit nicht möglich". Sie durfte auch die Fähigkeit und Tätigkeit des bisherigen Verwaltungsbeirats weder be-werten noch - zudem in unangemessener Form - abqualifizieren. Für Meinungsverschiedenheiten zwischen Verwalter und Wohnungseigentümer bzw. Verwaltungsbeirat ist der Rechtsbehelf gemäß § 43 Abs. 1 Ziffern 2 und 4 WEG vorgesehen. Die erklärte Verweigerung einer Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat stellt zu-dem eine grobe Verletzung des Verwaltervertrages dar. Der Verwaltungsbeirat soll den Verwalter unterstützen und überwachen, Angriffe des Verwalters gegen den Ver-waltungsbeirat stellen sich somit entgegen der Ansicht des Landgerichts als Angriffe gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst dar. Damit hat die Antragstelle-rin ihre Rechte und Pflichten grob verkannt, sich eine beherrschende Funktion ange-maßt, anstatt Vollzugsorgan fremden Willens zu sein und in einer den Wohnungseigentümern nicht zumutbaren Selbstherrlichkeit ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt.

Durch ein solches Verhalten wird das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und der Antragstellerin als Verwalterin nachhaltig zerstört, ohne daß es noch darauf ankommt, ob die gegen die Antragstellerin darüberhinaus erhobenen Vorwürfe gerechtfertigt sind. Die Zerstörung dieses Vertrauensverhältnisses wiegt so schwer, daß auch unter Abwägung der Interessen der Antragstellerin und der Umstände des Einzelfalls den Antragsgegnern nicht zugemutet werden kann, den Verwaltervertrag noch 6 Monate hindurch bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen. Entgegen der Ansicht des Landgerichts läßt sich die Nachhaltigkeit eines gestörten Vertrauensverhältnisses nicht danach beurteilen, ob die fristlose Kündigung mit großer oder knapper Mehrheit beschlossen worden ist; die Mehrheit hat jedenfalls das Vertrauensverhältnis als nachhaltig gestört empfunden. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, daß eine bloße Abmahnung die Antragstellerin zur Än-derung ihres Verhaltens hätte bewegen können, sind in Anbetracht des von ihr ge-zeigten Gesamtverhaltens nicht erkennbar. Die Dauer der bisherigen Verwaltung schließlich fällt schon deshalb nicht entscheidend ins Gewicht, weil nicht die bisherige Verwalterin, sondern lediglich ihr Geschäftsführer die Eigentumsanlage mehrere Jahre hindurch verwaltet hat.

Die Kündigungsfrist des § 626 Abs. 2 BGB ist eingehalten. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem die Wohnungseigentümer von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen Kenntnis erlangt haben. Eine solche umfassende Kenntnis haben die Wohnungseigentümer erst in der Wohnungseigentümerversammlung vom 22.6.1985 erlangt. Außerdem ist bei der Kündigung des Verwalters einer Wohnungseigentümeranlage zu berücksichtigen, daß zur Kündigung nur die Mehrheit der Woh-nungseigentümer berechtigt ist und diese darüber zunächst beschließen müssen. Weil dies bei einer großen Wohnungsanlage innerhalb von 2 Wochen nicht möglich ist, ist § 626 Abs. 2 Satz 1 BGB für Fälle der vorliegenden Art nur entsprechend an-zuwenden, daß eine außerordentliche Kündigung innerhalb angemessen kurzer Zeit zu erfolgen hat (OLG Frankfurt NJW 1975, 545); dies ist hier geschehen. Die Wohnungseigentümerversammlung ist innerhalb angemessener Frist einberufen worden, in ihr ist die außerordentliche Kündigung sogleich beschlossen worden.

Da nach alledem die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund wirksam war, steht der Antragstellerin für die Zeit nach dem 30.6.1985 eine Verwaltervergütung nicht mehr zu.