Vertragsverletzung

Vertragsverletzung; Kündigung; Verurteilung; Urteil; Vollstreckungstitel; Schönheitsreparturen; Vertragserfüllung

Der Vermieter hat kein Recht, das Mietverhältnis wegen Vertragsverletzung zu kündigen, wenn der Mieter trotz der Verurteilung zur Vertragserfüllung die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses nicht ausführt, da ihm die Möglichkeit der Zwangsvollstreckung verbleibt.

Der Kl. ist Vermieter, die Bekl. Mieterin der Wohnung. Das Mietverhältnis begann bereits mit dem Rechtsvorgänger des Kl. am 1.11.1973. Mit Urteil vom 8.8.1998 verurteilte das Amtsgericht Hamburg-Altona die Bekl. zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in ihrer Wohnung.

Als die Bekl. nach Aufforderung, die ausgeurteilten Arbeiten auszuführen, nichts unternahm, kündigte der Kl. das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß.

Der Kl. ist der Auffassung, die Kündigungen hätten zur wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Es sei dem Kl. nicht zuzumuten, das Mietverhältnis aufrechtzuerhalten, nachdem die Bekl. ihre ausgeurteilte Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen hartnäckig so lange ignoriere.

Die Bekl. führt u. a. aus, als Sozialhilfeempfängerin sei sie noch nicht in der Lage gewesen, eine Renovierung der Wohnung herbeizuführen. Sie beabsichtige, hierfür die Arbeitsloseninitiative "Hamburger Arbeit" einzuschalten. Das Sozialamt habe zugesagt, die Kosten dafür zu übernehmen. Die Arbeiten seien für Mitte August 1999 geplant. Auch habe die Bekl. ihre Pflichten keinesfalls so gröblich vernachlässigt, wie es dargestellt werde.

Die Klage ist unbegründet. Die Nichtausführung mieterseits geschuldeter Schönheitsreparaturen gibt dem Vermieter unter keinem Gesichtspunkt ein Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses. Auch ein hartnäckiges Unterlassen von Dekorationsarbeiten in den angemieteten Räumen ist kein so schwerwiegender Vertragsverstoß, daß die Fortsetzung des Mietverhältnisses deswegen unzumutbar im Sinne des § 554 a BGB würde. Ein entsprechender Vertragsverstoß des Mieters begründet auch kein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer fristgemäßen Kündigung im Sinne des § 564 b BGB.

Die Nichtausführung von Schönheitsreparaturen innerhalb der gemieteten Räume wiegt als Vertragsverletzung nicht so schwer, daß damit eine so schwerwiegende Folge wie die Kündigung begründet werden könnte. Eine Substanzgefährdung der Mietsache durch das bloße Unterlassen von Innendekorationen besteht im allgemeinen nicht. Im konkreten Fall ist auch nichts ersichtlich, was dafür spräche. Nach langjährigem Unterlassen von Schönheitsreparaturen werden die vorzunehmenden Arbeiten durch noch längeres Zuwarten nicht mehr, die Kosten nicht höher. Die Beeinträchtigung des Vermieters ist geringer, als wenn der Mieter erlaubtermaßen eine schrille, schwer zu entfernende Dekoration wählt (etwa rote und blaue Streifen auf den Wänden und Türen): Sollte der Vermieter nach Auszug des Mieters darauf sitzenbleiben, wird die Beseitigung für ihn teurer als eine normale Neudekoration.

Der Erfüllungsanspruch des Vermieters, den er nach einem rechtskräftigen Titel im Wege des § 887 ZPO durchsetzen kann, wahrt seine Rechte so umfänglich, daß ein Kündigungsrecht daneben nicht erforderlich ist. Nach § 887 ZPO darf der Vermieter die geschuldeten Arbeiten nach gerichtlicher Ermächtigung selbst auf Kosten des Mieters vornehmen lassen und kann dafür sogar einen ausreichenden Kostenvorschuß anfordern. Hätte der Vermieter nach Auszug des Mieters ergänzend ein Kündigungsrecht, brächte ihn das nicht weiter: Auch dann würde er - weil der Mieter sich immer noch hartnäckig weigert - selbst (ggf. auf Kosten des Mieters) renovieren müssen, wie es bei einer Vollstreckung nach § 887 ZPO ebenfalls geschehen wurde. Die Kündigung bringt den Vermieter seinem Ziel, Eigentümer eines auch von innen in jeder Hinsicht hübschen Hauses zu sein, nicht näher.

Der Ärger des Vermieters, daß der Mieter sich einer selbst ausgeführten Renovierung widersetzt und dadurch unangenehm und illoyal erscheint, wird im Falle einer Vollstreckung nach § 887 ZPO dadurch hinreichend entgolten, daß dann die Gewähr einer fachgerechten Ausführung durch einen Handwerksbetrieb besteht. In Anbetracht der dadurch entstehenden höheren Kosten (im Vergleich zu einer billigen Renovierung durch Eigenarbeit) hätte der Mieter für sein langes Zögern einen hohen Preis zu zahlen. Diese Konstellation schützt den Vermieter so umfassend, daß daneben kein Bedarf an einem zusätzlichen Kündigungsrecht besteht.

Unzumutbar wird das Mietverhältnis auch nicht im Zusammenhang mit dem vorübergehenden Zahlungsverzug.

Aus der Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 3.2.1982 (WM 1984, 85) ergibt sich nichts anderes. Auch das Landgericht hat eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen der Verweigerung von Schönheitsreparaturen von der Prüfung abhängig gemacht, welche Intensität und welche Folgen der Vertragsverstoß des Mieters hat und ob dem Vermieter eine weniger einschneidende Maßnahme zugemutet werden kann. In dem zugrunde liegenden Fall, der dem hier in Rede stehenden Fall vergleichbar ist, hat es deswegen das Kündigungsrecht des Vermieters ausdrücklich verneint. (Weiteres ergibt sich auch nicht aus der klägerseits zitierten Rechtsprechungsübersicht aus ZMR 1986, 183, welche sich darauf beschränkt, auf die erwähnte Landgerichtsentscheidung hinzuweisen.)