Vertragsverlängerung

Vertragsverlängerung; Gewährung; Räumungsfrist; Fortsetzung; Mietverhältnis; Kündigung

Die stillschweigende Vertragsverlängerung nach Gewährung einer Räumungsfrist ist von Amts wegen zu beachten.

Die Bedenken gegen den Räumungsanspruch bestehen nicht mehr. Die Kündigung der Klägervertreter mit Schreiben v. 2.6.1997 war aufgrund des genannten Mietrückstandes von fünf Monaten gemäß § 554 BGB begründet. Das Mietverhältnis setzte sich aber gemäß § 568 BGB fort, da die Kl. der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht innerhalb der Zwei-Wochen-Frist des § 568 BGB widersprochen hat. Der Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses kann auch schon vor Beendigung des Mietverhältnisses ausgesprochen werden und kann auch stillschweigend im Verhalten einer Partei zum Ausdruck kommen. Wenn der Vermieter dem Mieter ausdrücklich eine Räumungsfrist gewährt, nimmt die Rechtsprechung an, daß er damit der Fortsetzung des Mietverhältnisses selbst gleichzeitig widerspricht, wenn er auch den tatsächlichen Verbleib des Mieters in der Wohnung kulanzweise noch für eine Frist dulden will. Die im Kündigungsschreiben der Kl. v. 2.6.1997 ausgesprochene "Auslauffrist" bis 7.6.1997 erfüllt diese Funktion der Klarstellung, daß das Mietverhältnis auch bei nicht fristgerechter Räumung nicht gemäß § 568 BGB fortgesetzt werden soll, nicht. Denn diese Auslauffrist endet nur geringfügig nach dem Zugang dieser Kündigung. Nachdem die Zwei-Wochen-Frist des § 568 BGB spätestens am Montag, 23.6.1997 abgelaufen war, trat die Verlängerungsfiktion ohne Rücksicht auf den Parteiwillen ein (vgl. BayObLG, Beschl. v. 1.9.1981 NJW 1981, 2258 [= WM 1981, 205] und BayObLGZ 1981, 300 [= WM 1981, 253] mit Hinweis auf KG OLGE 38, 92 f.). Nachdem sich diese Fiktion aus dem von der Kl. vorgetragenen Sachverhalt ergibt, ist diese Fiktion auch von Amts zu beachten. Die Parteien können den Eintritt einer solchen Fiktion, welche für beide Seiten überraschend und gegen ihre Interessen sein kann, dadurch vermeiden, daß ein Mietaufhebungsvertrag für einen bestimmten Zeitpunkt geschlossen wird. Daß ein solcher Mietaufhebungsvertrag geschlossen worden sei oder daß aus besonderen Umständen schon vor Ablauf der Frist des § 568 BGB, also vor dem Montag, 23.6.1997, der entgegenstehende Wille einer Partei gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu entnehmen sei, hat die Kl. nicht vorgetragen.

Hier kann aber in der Erhebung der Räumungsklage zugleich auch der Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung gemäß § 554 BGB gesehen werden. Auch diese Kündigung ist begründet und damit der Räumungsanspruch begründet.