Vertragsverhandlungen

Vertragsverhandlungen; Mietvertragsabschluß; culpa in contrahendo; Zustandekommen; Mietvertrag

Signalisieren zwei Parteien deutliches Interesse am Zustandekommen einer Übereinkunft, ohne daß diese Verhandlungen zu einem Mietvertragsabschluß führen, wird ein vertragliches Schuldverhältnis begründet, das aus triftigem Grund aufgehoben werden kann.

Dem Kl. steht gegen den Bekl. für die Zeit von Oktober 1996 bis Januar 1997 kein Mietzinsanspruch aus § 535 BGB zu.

Zwischen den Parteien ist kein Mietvertrag zustande gekommen.

Zwischen den Parteien ist es zunächst unstreitig, daß ein schriftlicher Mietvertrag nicht geschlossen wurde, weil der Bekl. das ihm von dem Kl. überlassene schriftliche Mietvertragsexemplar nicht unterzeichnet hat. Ein Mietvertrag ist zwischen den Parteien auch nicht mündlich zustande gekommen.

Der Abschluß eines Mietvertrages kann nicht bereits darin gesehen werden, daß der Bekl. sich gegenüber der Hausmeisterin dahingehend geäußert hatte, er wolle die Wohnung nehmen. Es ist nämlich nicht ersichtlich, daß die Hausmeisterin Willenserklärungen im Namen des Kl. abgeben oder entgegennehmen konnte.

Zum Abschluß eines Mietvertrages ist es auch nicht durch den Anruf des Bekl. bei der Zeugin M. gekommen, bei welchem der Bekl. die Zeugin darum bat, ihm zuzusichern, daß er die Wohnung bekäme. In dieser Äußerung des Bekl. liegt lediglich die Aufforderung an den Kl., ihm gegenüber ein Angebot zum Abschluß eines Mietvertrages abzugeben. Darüber hinaus verfügte der Bekl. zum Zeitpunkt des Telefongespräches mit der Zeugin M. noch nicht über einen Wohnberechtigungsschein, so daß auch der Kl. nicht davon ausgehen konnte, daß durch diesen Anruf bereits ein Vertragsverhältnis begründet werden sollte.

Ein Mietvertrag zwischen den Parteien ist schließlich auch nicht dadurch zustande gekommen, daß der Kl. dem Bekl. ein von dem Kl. unterschriebenes Mietvertragsexemplar nebst den Wohnungsschlüsseln übergeben hatte. Allein die Entgegennahme des Mietvertragsexemplares und der Wohnungsschlüssel konnte der Kl. nämlich deshalb nicht als eine auf den Abschluß eines Mietvertrages gerichtete Willenserklärung des Bekl. verstehen, weil er dem Bekl. einen schriftlichen Mietvertrag vorgelegt und hierdurch selbst zu erkennen gegeben hatte, daß er den Vertragsschluß in schriftlicher Form wünschte. Daher reichte die bloße Entgegennahme des Vertragsexemplares und der Schlüssel für eine als Annahme des Angebots des Kl. auszulegende Willenserklärung des Bekl. nicht aus.

Zum Abschluß eines Mietvertrages ist es schließlich auch nicht dadurch gekommen, daß die Parteien miteinander darüber verhandelten, ob die Kosten für notwendige Schönheitsreparaturen von dem Kl. zu tragen waren. Aus der Einigung darüber, daß für den Monat Oktober nur die halbe Miete als Ausgleich für die vorn Bekl. zu tätigenden Schönheitsreparaturen zu zahlen waren, ergibt sich lediglich eine Modifizierung des in dem schriftlichen Mietvertrag liegenden Vertragsangebotes, nicht jedoch eine Einigung über den gesamten Vertrag.

Dadurch, daß der Bekl. schließlich die Schlüssel an den Kl. zurückgegeben hat, hat er das Angebot auf Abschluß eines Mietvertrages endgültig abgelehnt, so daß dem Kl. keine Mietzinsansprüche zustehen.

Dem Kl. stehen gegen den Bekl. auch keine Schadensersatzansprüche aus culpa in contrahendo zu. Zwar ist durch die Aufnahme der Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien ein vorvertragliches Schuldverhältnis zustande gekommen. Werden bereits angebahnte Vertragsverhandlungen von einer Partei abgebrochen, dann liegt hierin jedoch lediglich dann eine zum Schadensersatz verpflichtende Pflichtverletzung, wenn die Verhandlungen ohne triftigen Grund abgebrochen werden, nachdem in zurechenbarer Weise das Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages erweckt wurde. Dabei sind im Hinblick darauf, daß zwischen den Parteien noch keine vertragliche Bindung besteht, an das Vorliegen eines triftigen Grundes keine zu hohen Anforderungen zu stellen (Palandt, BGB, § 276 Rn. 72). Ein solcher Abbruch der Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund kann vorliegend nicht festgestellt werden. Zum Abschluß des Mietvertrages ist es deshalb nicht gekommen, weil nach Ansicht des Bekl. die Wohnung mit Mängeln behaftet war. Diese Mängel wollte der Bekl. auch im Falle der Unterzeichnung des Vertrages in diesem festhalten. Insofern bestanden mithin ersichtlich Unstimmigkeiten bei den Vertragsverhandlungen, die letztlich nicht beseitigt werden konnten. Daher hat der Bekl. die Vertragsverhandlungen nicht ohne triftigen Grund abgebrochen, so daß ein Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo nicht besteht.