Vertragsunterschrift ohne Vertretungszusatz und Hinweis auf Unternehmensträger, Haftung des Mieters für Räumung von Bauschutt, Rechtsscheinerweckung

1. Wird in einem Mietvertrag eine Einzelfirma als Mieter benannt und die Vertragsurkunde von dem Namensträger für diese ohne Vertretungszusatz unterschrieben, kommt der Vertrag mit der Einzelfirma zustande. Zwar geht nach der Rechtsprechung zu unternehmensbezogenen Geschäften der Wille der Beteiligten selbst bei fehlerhafter Bezeichnung des Unternehmens dahin, dass der wahre Unternehmensträger Vertragspartei wird und nicht der für ihn Handelnde. Das ändert indes nichts an der den Handelnden treffenden Haftung, wenn er gegenüber dem gutgläubigen Vertragspartner den Rechtsschein erweckt, dass der Unternehmensträger unbeschränkt für Verbindlichkeiten haftet, obwohl es sich bei ihm um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftungsmasse handelt.

2. Die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsgewährung schließt die Pflicht ein, Störungen des Mietgebrauchs durch Dritte abzuwehren. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Mieter seiner Anzeigepflicht gemäß § 536c BGB nachkommt.

3. Zur Rückgabepflicht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses gehört auch die Räumung von Bauschutt, den Dritte auf der Mietfläche über einen längeren Zeitraum abgeladen hatten, ohne dass der Mieter dies dem Vermieter angezeigt hätte.

(Leitsatz zu 3. von der Redaktion)

I. Der Kl. nimmt den Bekl. wegen Vorenthaltung der Mietsache auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von September 2013 bis einschließlich März 2014 in Anspruch. […]

II. Die Berufung des Bekl. gegen das am 21. August 2015 verkündete Urteil des Landgerichts Duisburg hat nach einstimmiger Auffassung des Senats keine Aussicht auf Erfolg. […] Zur Begründung nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 4. Februar 2016, in dem er ausgeführt hat:

„1. Der Bekl. hat das streitgegenständliche, von ihm mit schriftlichem Vertrag vom 17. August 2010 angemietete Grundstück nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. August 2013 nicht im Sinne von § 546 Abs. 1 BGB zurückgegeben, sondern es dem Kl. im Sinne von § 546a Abs. 1 BGB in einen Nutzungsentschädigungsanspruch begründender Weise vorenthalten.

a) Wie das Landgericht zutreffenden festgestellt hat, ist der streitgegenständliche Mietvertrag vom 17. August 2010 zwischen dem Kl. und dem Bekl. zustande gekommen.

aa) Der schriftliche Mietvertrag vom 17. August 2010 weist als Mieter im Rubrum die Einzelfirma P. Containerservice aus und trägt - ohne jeden Vertretungszusatz - die Unterschrift des Bekl. persönlich. In nicht zu beanstandender Weise ist das Landgericht nach dem Ergebnis der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme zu dem Ergebnis gelangt, dass der Bekl. nicht bewiesen habe, in Vertretung einer Gesellschaft, nach seinem erst im Verlaufe des Rechtsstreits korrigierten Vortrag in Vertretung der Firma PCS Container Service Limited gehandelt zu haben. Der von ihm in diesem Zusammenhang benannte Zeuge S. hat gerade nicht bestätigt, dass der Bekl. ihm gegenüber bei Abschluss des Mietvertrages ausdrücklich erklärt habe, den Mietvertrag als Vertreter der Firma PCS Container Service Limited abzuschließen. […]

Auch der dem streitgegenständlichen Mietvertrag vorausgegangene und im streitgegenständlichen Mietvertrag erwähnte Mietvertrag vom 23. Juli 2010 weist als Mieter die Firma P. Containerservice aus und trägt - ohne jeden Vertretungszusatz - die Unterschrift des Bekl. persönlich.

Nach alledem muss sich der Bekl. die Regelung des § 164 Abs. 2 BGB entgegen halten lassen, wonach der Mangel des Willens, im eigenen Namen zu handeln, nicht in Betracht kommt, wenn der Wille, in fremdem Namen zu handeln, nicht erkennbar hervortritt. […]

bb) Ein anderes ergibt sich auch nicht unter Anwendung der von der höchstrichterlichen Rechtsprechung bei unternehmensbezogenen Geschäften entwickelten Grundsätze.

Bei einem unternehmensbezogenen Geschäft geht der Wille der Beteiligten nach der vom Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung angewandten Auslegungsregel zwar im Zweifel dahin, dass der Inhaber des Unternehmens Vertragspartei wird und nicht der für das Unternehmen Handelnde (BGH, Urteil vom 18. Mai 1998, II ZR 355/95, NJW 1998, 2897, 2897 unter Nr. 1 lit. a; Urteil vom 18. Dezember 2007, X ZR 137/04, NJW 2008, 1214, 1214 Rn. 11). Wenn also im kaufmännischen Geschäftsverkehr ein Vertrag ausdrücklich mit dem Unternehmen unter seiner Firma geschlossen wird und der Vertragsgegenstand dessen Tätigkeitsbereich zugeordnet werden kann, wird grundsätzlich der Inhaber des Unternehmens zum Vertragspartner, auch wenn der Vertreter nicht explizit auf die Stellvertretung hinweist (Schubert in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2015, § 164 BGB Rn. 118 m.w.N. in Fn. 398). Steht die Unternehmensbezogenheit des Rechtsgeschäfts fest, besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass der Vertrag mit dem Unternehmensinhaber zustande gekommen ist und der Handelnde als Vertreter agiert hat (Schubert in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2015, § 164 BGB Rn. 120 m.w.N. in Fn. 407; BGH, Urteil vom 18. Dezember 2007, X ZR 137/04, NJW 2008, 1214, 1214 Rn. 11). Dies gilt auch dann, wenn der Inhaber des Unternehmens falsch bezeichnet wird oder sonst Fehlvorstellungen über ihn bestehen (BGH, Urteil vom 18. Mai 1998, II ZR 355/95, NJW 1998, 2897, 2897 unter Nr. 1 lit. a).

Indes ändert dies nichts an der Haftung jedenfalls auch des Bekl. persönlich. Denn neben dem Grundsatz, dass der wahre Rechtsträger durch das unternehmensbezogene Geschäft berechtigt und verpflichtet wird, ist Raum für eine Rechtsscheinhaftung des Handelnden - hier des Bekl. -, wenn dieser in zurechenbarer Weise den Eindruck erweckt, dass der Unternehmensträger unbeschränkt für die Verbindlichkeiten hafte. Ist der Unternehmensträger in Wahrheit eine Gesellschaft mit beschränkter Haftungsmasse, so ist der Handelnde dem gutgläubig auf den gesetzten Rechtsschein vertrauenden Vertragspartner gesamtschuldnerisch neben dieser Gesellschaft verpflichtet (BGH, Urteil vom 18. Mai 1998, II ZR 355/95, NJW 1998, 2897, 2897 unter Nr. 2 lit. b m.w.N.).

Jedenfalls die Voraussetzungen dieser Rechtsscheinhaftung des Bekl. sind - die Unternehmensbezogenheit des streitgegenständlichen Vertragsschlusses als gegeben unterstellt - hier erfüllt.

Der Bekl. hat bei Vertragsschluss in zurechenbarer Weise den Eindruck erweckt, dass der Unternehmensträger, nämlich die Einzelfirma P. Containerservice, für die Verbindlichkeiten aus dem streitgegenständlichen Mietvertrag unbeschränkt hafte, wohingegen es sich bei dem Unternehmen, das durch den Mietvertrag berechtigt und verpflichtet worden sein soll, nach dem erstinstanzlich erst mit Schriftsatz vom 22. Dezember 2014 korrigierten Vortrag um die Firma PCS Container Service Limited handeln soll. Nach den Bekundungen des Zeugen S. hat der Bekl. bei Vertragsschluss darum gebeten, als Mieterin ‚P. Containerservice‘ aufzunehmen. Der Zeuge S. war sich sicher, dass der Bekl. nichts von einer anderen Gesellschaft, etwa einer Limited oder eine GmbH, erwähnt habe. […]

2. Aufgrund der Vorenthaltung der Mietsache schuldet der Bekl. als Entschädigung für die Dauer der Vorenthaltung die vereinbarte Miete, hier also 892,50 € brutto monatlich.

Wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, hat der Bekl. dem Kl. die Mietsache über den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. August 2013 hinaus jedenfalls bis einschließlich März 2014 vorenthalten, indem er den auf dem angemieteten Gelände unstreitig verbliebenen Bauschutt nicht beseitigt hat.

Der Vermieter - hier der Kl. - kann verlangen, dass er das Mietobjekt, so wie er es überlassen hat, in einem zur anschließenden Nutzung geeigneten Zustand zurückerhält (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27. März 2012, 24 U 200/11, BeckRS 2012, 16345 unter Nr. 2 lit. a). Eine Mietsache wird im Sinne von § 546a Abs. 1 BGB daher vorenthalten, wenn der Mieter sie entgegen § 546 BGB nicht, verspätet oder nur teilweise geräumt zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH, Urteil vom 28. Februar 1996, XII ZR 123/93, NJW 1996, 1886, 1887; Urteil vom 1. März 2007, IX ZR 81/05, BeckRS 2007, 06027 Rn. 15; OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. Juli 2011, 24 U 200/10, BeckRS 2011, 25217 unter Ziff. II Nr. 2 lit. b aa). Dabei führt allerdings nicht jedes Belassen von Gegenständen im Mietobjekt zur Nichterfüllung der Räumungs- bzw. Rückgabepflicht mit der Folge, dass Nutzungsentschädigungsansprüche gemäß § 546a Abs. 1 BGB entstehen könnten. So ist eine Mietsache etwa dann nicht im Sinne von § 546a Abs. 1 BGB vorenthalten, wenn der Mieter nur wenige Gegenstände zurücklässt, die geringen Raum einnehmen, und deren Beseitigung nur einen unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten erfordert (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. Juli 2011, 24 U 200/10, BeckRS 2011, 25217 unter Ziff. II Nr. 2 lit. b aa; Krüger in: Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 1. Aufl. 2015, § 546a BGB Rn. 16).

Es ist unstreitig, dass der Bekl. das angemietete Grundstück bei Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. August 2013 nicht vollständig geräumt hat. Wie das Landgericht - vom Bekl. mit der Berufung nicht beanstandet - festgestellt hat, befindet sich auf dem Grundstück weiterhin während des Mietverhältnisses dorthin verbrachter Bauschutt.

Unerheblich ist, dass Teile des verbliebenen Bauschutts nach dem erstinstanzlichen Vortrag des Bekl. nicht durch ihn, sondern durch unbekannte Dritte auf dem streitgegenständlichen Grundstück gelagert worden sein sollen und der Kl. dem Bekl. keinen Schlüssel zum Tor des das Gelände umgebenden Zaunes übergeben haben soll. Insoweit ist dem Landgericht in seiner Auffassung beizupflichten, dass es dem Bekl. oblag, durch geeignete Maßnahmen, wie etwa der Anbringung eines neuen Schlosses, dafür Sorge zu tragen, dass keine unbekannten Dritten Bauschutt auf dem Gelände abladen konnten. Dass er entsprechende Vorkehrungen getroffen hat, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Insofern muss sich der Kl. entgegen der Auffassung des Bekl. auch nicht den Einwand treuwidrigen Verhaltens entgegenhalten lassen.

Es ist auch nicht festzustellen, dass der zurückgelassene Bauschutt nur geringen Raum einnimmt und seine Beseitigung nur einen unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten erfordert. Der Bekl. hat der ihm obliegenden Darlegungs- und Beweislast für das Unterschreiten der sogenannten Bagatellgrenze (vgl. Krüger in: Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 1. Aufl. 2015, § 546a BGB Rn. 16; OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. Juli 2011, 24 U 200/10, BeckRS 2011, 25217 unter Ziff. II Nr. 2 lit. b aa) nicht entsprochen.

Er hat erstinstanzlich lediglich vortragen lassen, dass von der Gesamtfläche von 1.000 m2 ‚allenfalls eine Teilfläche in Höhe von 300 m2‘ betroffen sei. Eine Betroffenheit von 30 % würde die Bagatellgrenze aber schon überschreiten. Außerdem hat der Kl. auf einen Kostenvoranschlag der Firma G. GmbH Bezug genommen, nach dem die Beseitigung des verbliebenen Bauschutts sogar mit Kosten in Höhe von 17.678 € netto verbunden sein soll.“

Die Stellungnahme des Bekl. vom 25. Februar 2016 rechtfertigt keine abweichende Beurteilung. In der Stellungnahme hat der Bekl. im Wesentlichen nochmals seiner Auffassung Ausdruck verliehen, dass sich der Kl. insofern den Einwand treuwidrigen Verhaltens, § 242 BGB, entgegenhalten lassen müsse, als es seine Aufgabe gewesen sei, das Grundstück vertragsgemäß gegen den Zugang Dritter zu sichern und sämtlichen Mietern einen Schlüssel zu dem Tor zur Verfügung zu stellen, mit dem das Tor zu verschließen gewesen sei.

Zwar ist dem Bekl. darin beizupflichten, dass die aus §§ 535, 536 BGB folgende Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsgewährung die Pflicht einschließt, Störungen des Mietgebrauchs abzuwehren, die von Dritten ausgehen. Gegen durch Dritte verursachte Gebrauchsbeeinträchtigungen hat der Vermieter grundsätzlich in den Umständen nach erforderlichem und zumutbarem Umfang Schutzvorkehrungen zu treffen; auf die Ausübung eigener Abwehrrechte, etwa aufgrund des Besitzrechtes, kann er den Mieter insoweit nicht verweisen (vgl. KG, Urteil vom 20. September 2001, 8 U 3441/00, zitiert nach juris, Rn. 3 m.w.N.).

Ein anderes gilt jedoch dann, wenn der Mieter für das Entstehen oder vertraglich für die Vermeidung der Gebrauchsbeeinträchtigung verantwortlich ist. So stellt sich die Sachlage hier dar.

Der Bekl. hat bereits erstinstanzlich behauptet, während der Nutzung der vermieteten Fläche festgestellt zu haben, dass auch durch unbekannte Dritte Bauschutt auf der vermieteten Fläche abgeladen worden sei.

Kam es über einen längeren Zeitraum immer wieder zu unbefugten Ablagerungen von Bauschutt, so hätte es dem Bekl. oblegen, dies dem Kl. von Beginn an konkret anzuzeigen, um ihn überhaupt in die Lage zu versetzen, in seinem Ermessen liegende, geeignete Vorkehrungen zu veranlassen. Die Anzeigepflicht gemäß § 536c BGB ist insoweit Ausfluss der Obhutspflicht des Mieters (vgl. KG, Urteil vom 20. September 2001, 8 U 3441/00, zitiert nach juris, Rn. 4). Dieser Verpflichtung hat der Bekl. nicht entsprochen.

Soweit der Bekl. erstinstanzlich behauptet hat, den Kl. mehrfach erfolglos gebeten zu haben, ihm einen Schlüssel zu dem Tor zur Verfügung zu stellen, nachdem festgestellt worden sei, dass unbekannte Dritte Bauschutt abgelagert hätten, auch sei dieser Umstand der Polizei zur Anzeige gebracht worden, hat er - ein entsprechendes Verhalten als wahr unterstellt - mit diesem Vorgehen seiner Anzeige- und damit seiner Obhutspflicht gerade nicht entsprochen. Er hat dem Kl. die Notwendigkeit eines Einschreitens nicht hinreichend verdeutlicht.

Bei einem Geschäftsraummietvertrag mit einem Unternehmen wird im Zweifel der Inhaber des Unternehmens Vertragspartner, ohne dass der Handelnde auf seine Vertretung hinweisen muss. Fehlt allerdings der Zusatz, dass es sich bei dem Unternehmen um eine juristische Person mit beschränkter Haftung handelt, ist auch der Unterzeichnende aus dem Vertrag verpflichtet.

Der Beklagte hatte im Geschäftsraummietvertrag unterzeichnet, wonach eine Einzelfirma Mieterin sein sollte. Er berief sich später darauf, dass es sich dabei um eine GmbH nach englischem Recht gehandelt habe, so dass er nicht persönlich haftet.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses war auf dem Grundstück noch Bauschutt in erheblichem Umfang, den nach Angaben des Beklagten unbekannte Dritte über einen längeren Zeitraum abgelagert hätten.

Die Klage auf Zahlung von Nutzungsentschädigung war erfolgreich. Das OLG Düsseldorf wies die Berufung zurück und meinte, der Beklagte könne sich nicht darauf berufen, dass es sich um ein unternehmensbezogenes Geschäft bei Vertragsabschluss gehandelt habe, so dass nicht er, sondern das Unternehmen, eine „Limited“, Mieterin gewesen sei.

Wenn der Hinweis auf eine Haftungsbeschränkung nicht erteilt worden sei, müsse auch der Handelnde persönlich für die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag einstehen. Dazu gehöre auch die Räumung von Bauschutt auf dem Grundstück, der hier die Bagatellgrenze überschritten habe. Der Beklagte habe nicht dargelegt, dass dieser nur geringen Raum einnehme und die Beseitigung nur einen unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten erfordere. Er könne sich auch nicht darauf berufen, dass es über einen längeren Zeitraum zu unbefugten Ablagerungen von Bauschutt durch Unbekannte gekommen sei, weil er dies dem Vermieter hätte anzeigen müssen.

Wegen der Verletzung der Anzeige- und Obhutspflicht sei er somit zur Zahlung der Nutzungsentschädigung verpflichtet.

Bei der Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB kommt es grundsätzlich nicht auf den Zustand der Mietsache an; entscheidend ist nur, ob dem Vermieter die Sache „vorenthalten“ wurde. Für die Entfernung von Sachen des Mieters gilt dabei eine „Bagatellgrenze“; Kleinkram und Gerümpel in den Räumen bedeuten noch kein „Vorenthalten“.

Anders ist es aber, wenn die Räumung einen erheblichen Aufwand erfordert (so schon BGH, GE 1988, 721 „Schnapstank“: 17 Tanks auf dem Grundstück), etwa wenn der Mieter einen Traktor, einen VW Golf, weitere Maschinen, ein großes Holzpferd, Schrott, Kleinkram und einen großen Tresor hinterlässt (OLG Düsseldorf, GE 2005, 796 „Holzpferd“).