Vertragsübernahme und Schriftform

Die bei einem langfristigen Mietvertrag notwendige Schriftform ist bei einer zwischen Mieter und Nachmieter getroffenen Vertragsübernahme nur eingehalten, wenn eindeutig erkennbar ist, in welches Mietverhältnis der neue Mieter eintritt.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] 13 b) Wie der Senat in einer Parallelsache bereits entschieden hat (Senatsurteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 - GE 2013, 416 = NJW 2013, 1083 Rn. 16 f.) und sich die Revision im vorliegenden Verfahren zu eigen macht, stellt der streitgegenständliche Kauf- und Übertragungsvertrag einen sogenannten asset-deal dar, mit dem die Rechtsvorgängerin der Kl. die Gesamtheit der einzelnen Wirtschaftsgüter, nicht aber Gesellschaftsanteile der J. GmbH erworben hat (vgl. Ziff. 1 des Vertrags). Dass die Käuferin im Wege der Einzelrechtsnachfolge in die von der Verkäuferin geschlossenen Verträge eintreten sollte, ergibt sich zudem eindeutig aus Ziffer 3.1 des Vertrags, in dem ausdrücklich eine Vertragsübernahme vereinbart ist.

14 2. Diese Vertragsübernahme war wirksam, so dass die Rechtsvorgängerin der Kl. anstelle der Vormieterin in den Mietvertrag eingetreten ist. Nachdem der Mieterwechsel hier in Form einer Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem neuen Mieter vorgenommen wurde, bedurfte er der Genehmigung durch den Vermieter, die auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann (Senatsurteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 - NJW 2013, 1083 Rn. 19). Diese Genehmigung hat das Berufungsgericht festgestellt, wogegen sich die Revision nicht wendet.

15 3. Der Mietvertrag wahrt jedoch nach der Vertragsübernahme durch die Rechtsvorgängerin der Kl. nicht mehr die für die Wirksamkeit der Vereinbarung einer festen Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form. Er gilt deshalb gemäß §§ 550 Satz 1, 578 Abs. 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

16 a) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 - NJW 2013, 1083 Rn. 22 f. m.w.N.) ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser „verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Dazu bedarf es keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss. Ergibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezugnahme, ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen ist, mit denen die der Schriftform unterliegenden vertraglichen Vereinbarungen vollständig erfasst sind. Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll.

17 Dies gilt auch für eine Vereinbarung über den Wechsel der Vertragsparteien, da die Angabe der Mietvertragsparteien zu den wesentlichen Vertragsbedingungen zählt, die von dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB erfasst werden. Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, erfordert daher ebenfalls die Einhaltung der Schriftform, wenn die Laufzeit erhalten bleiben soll. Der Mieterwechsel muss zur Wahrung der Schriftform dergestalt beurkundet sein, dass sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt.

18 b) Diesen Anforderungen genügen die hier vorliegenden, über den Mieterwechsel erstellten Urkunden, nämlich der ursprüngliche Mietvertrag vom 25. August 1995, der Kauf- und Übertragungsvertrag über einen Geschäftsbetriebsteil vom 26. April 2001 sowie dessen Anlage 3.1, die nur in ihrer Gesamtheit die Voraussetzungen eines formwirksamen Mietvertrags erfüllen können, nicht (vgl. Senatsurteil vom 30. Januar 2013 - XII ZR 38/12 - NJW 2013, 1083 Rn. 24).

19 Insbesondere fehlt es an einem hinreichend deutlichen Bezug in dem Vertrag vom 26. April 2001 zu dem ursprünglichen Mietvertrag. In dem Kauf- und Übertragungsvertrag selbst sind die Vertragsverhältnisse, in die die Rechtsvorgängerin der Kl. im Wege der Einzelrechtsnachfolge eintreten sollte, nicht benannt. Es wird insoweit lediglich auf die Anlage 3.1 verwiesen. Die dort enthaltenen Angaben reichen indes nicht aus, um eine ausreichende gedankliche Verbindung zu dem ursprünglichen Mietvertrag herzustellen. Der vorliegende Sachverhalt weist - entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung - insoweit keine maßgeblichen Unterschiede zu demjenigen auf, der dem Senatsurteil vom 30. Januar 2013 zugrunde lag.

20 Allein aus der Angabe in der ersten Spalte der Tabelle „Standort: L." lässt sich das betroffene Mietobjekt mangels hinreichend konkreter Ortsbezeichnung - auch unter Berücksichtigung der Angabe in der zweiten Spalte „Vermieter: G. GbR" - nicht eindeutig bestimmen. Die ursprünglichen Mietvertragsparteien sind nicht bezeichnet, weil die ursprüngliche Mieterin des Vertrags vom 25. August 1995 (N. GmbH) nicht genannt ist. Dass sich die den Kauf- und Übertragungsvertrag abschließende J. GmbH gegebenenfalls als deren Rechtsnachfolgerin über eine Einsichtnahme in das Handelsregister ermitteln lässt, behebt diesen Mangel nicht. Weiterhin ist das Datum des Mietvertrags der Anlage 3.1 nicht zu entnehmen. Schließlich stimmt auch die in der Anlage gekannte („163.608") mit der in § 3 des Mietvertrages aufgeführten Miete (157.608 DM netto, 181.249,20 DM brutto) nicht überein. Einem späteren Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in das Mietverhältnis eintritt (§ 566 Abs. 1 BGB), ermöglichen diese Angaben nicht, Gegenstand, Parteien und Bedingungen des Mietvertrags mit der erforderlichen Sicherheit aus den schriftlichen Vertragsunterlagen zu ersehen.

21 c) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, zugunsten der Bekl. greife der Grundsatz „falsa demonstratio non nocet" ein. Dieser ist hier bereits im Ansatz nicht anwendbar. Es geht nicht um eine Falschbezeichnung, sondern darum, dass die vorhandenen schriftlichen Angaben eine ausreichend sichere Bezugnahme zum ursprünglichen Mietvertrag nicht ermöglichen - mithin um eine „Zuwenigbezeichnung".

22 4. Zutreffend hat das Berufungsgericht schließlich angenommen, dass es der Kl. nicht nach § 242 BGB verwehrt ist, sich auf den Mangel der Schriftform zu berufen. Hiergegen wird von der Revision auch nichts erinnert.

Anmerkung der Redaktion: Das vom BGH genannte Parallelverfahren XII ZR 38/12 ist mit Anmerkung in GE 2013, 384 und 416 abgedruckt.

Die bei einem langfristigen Mietvertrag notwendige Schriftform ist bei einer zwischen Mieter und Nachmieter getroffenen Vertragsübernahme nur eingehalten, wenn eindeutig erkennbar ist, in welches Mietverhältnis der neue Mieter eintritt.

Die ehemalige Mieterin des im August 1995 auf die Dauer von 15 Jahren mit einer Verlängerungsoption von fünf Jahren schriftlich abgeschlossenen Geschäftsraummietvertrages schloss mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin einen „Kauf- und Übertragungsvertrag über einen Geschäftsbetriebsteil". In diesem wurde vereinbart, dass die Käuferin anstelle der Mieterin in sämtliche Rechte und Pflichten aus den in einer Anlage zum Vertrag aufgeführten Verträgen eintreten sollte, wobei Dauerschuldverhältnisse ausdrücklich mit eingeschlossen waren.

In der Anlage befindet sich eine mit der Bezeichnung „Raummieten 2000" bezeichnete tabellarische Aufstellung von Mietobjekten, die u. a. die Angabe beinhaltet: „Standort: L; Vermieter: G ... GbR; Mietzins 163.608 ... kumuliert 1.963.296". Nachdem die beklagte Vermieterin im Dezember 2009 geltend gemacht hatte, dass die ursprüngliche Mieterin die Option bereits im Jahre 1998 ausgeübt habe, so dass der Mietvertrag erst am 31. August 2015 ende, erhob die Klägerin unter Hinweis auf Nichteinhaltung der Schriftform Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit laufe.

Das LG Köln gab der Klage statt, die Berufung zum OLG Köln hatte – ebenso wie die zugelassene Revision – keinen Erfolg. Der als „Asset Deal" zu wertende Übertragungsvertrag habe die nach § 550 BGB notwendige Schriftform nicht eingehalten, weil er weder Bezug auf den ursprünglichen Mietvertrag nehme noch das Mietobjekt so genau kennzeichne, dass ein späterer Grundstückserwerber ersehen könne, in welches Mietverhältnis er eintrete. Die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Schriftform des § 550 BGB gelte auch für eine Vereinbarung über den Wechsel der Vertragsparteien.

Vgl. aber Bieber und seine Anmerkungen in einer Parallelsache (GE 2013, 384).