Vertragsübernahme und Mietbürgschaft

1. Eine unter Mitwirkung des Mieters durch Rechtsgeschäft vereinbarte Auswechslung des Vermieters lässt die Bürgenhaftung für Verbindlichkeiten des Mieters unberührt.

2. Der bisherige Vermieter verliert durch den Eintritt des neuen Vermieters die Gläubigerstellung aus dem Bürgschaftsvertrag.

Die Berufung des Kl. hat keine Aussicht auf Erfolg, denn das Landgericht hat - jedenfalls im Ergebnis - die Klage zu Recht abgewiesen.

Zwar ist entgegen der vom Landgericht in seinem angefochtenen Urteil vertretenen Auffassung die Bürgschaftsforderung nicht erloschen, sondern im Wege einer Vertragsübernahme auf die aus dem Kl. und seiner Ehefrau bestehenden „Eheleute G. u. R. F. GbR" (im Folgenden: GbR) übergegangen. Dies hat jedoch zur Folge, dass der Kl. zur Geltendmachung dieser Forderung nicht klagebefugt ist, weshalb die Klage abzuweisen ist.

1. Dem Kl. ist allerdings in seiner Argumentation aus der Berufungsbegründung vom 8. Juli 2010 darin zu folgen, dass die Bürgschaftsverpflichtung der Bekl. durch den zwischen der GbR und der Firma M. GmbH (im Folgenden: MCB) geschlossenen, auf den 20. Mai 2003 rückdatierten Mietvertrag nicht erloschen ist.

Partei des Mietvertrages ist die GbR, die im Wege einer Vereinbarung zwischen dem Kl., der MCB und der GbR die vertraglichen Verpflichtungen des Kl. als Vermieter aus dem Mietvertrag vom 20. Mai 2003 übernehmen und insgesamt in die Parteistellung der Vermieterin eintreten sollte. Wie bereits vom Bundesgerichtshof (in BGHZ 95, 88 ff. = NJW 1985, 2528 ff.) in einem insoweit vergleichbaren Fall entschieden wurde, ist die Vereinbarung einer solchen Vertragsübernahme rechtlich zulässig. Sie führt hier dazu, dass die GbR als neue Partei alle Rechte und Pflichten übernommen hat, die nach dem bestehen bleibenden Mietvertrag für den Kl. als ausscheidende Partei begründet wurden. Eine Vertragsübernahme kann ohne Neuabschluss des Vertrages durch Rechtsnachfolge in den alten Vertrag herbeigeführt werden, indem ein Vertragspartner unter Aufrechterhaltung der Identität des Vertrages ausgewechselt wird. Ob es sich hierbei um eine dreiseitige Vereinbarung zwischen den genannten Parteien gehandelt hat oder die MCB einer entsprechenden Vereinbarung zwischen dem Kl. und der GbR durch ihre Unterschrift unter den Zweitvertrag zugestimmt hat, bedarf keiner Entscheidung (vgl. hierzu auch Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Auflage, § 398 Rn. 41 m.w.N.). Beide Möglichkeiten sind rechtlich zulässig, und es ist nicht im Streit, dass alle beteiligten Parteien mit der Übernahme des Mietvertrages durch die GbR einverstanden waren.

[...] Neue Verbindlichkeiten wurden nicht begründet, die Bekl. mithin nicht mit einem veränderten Haftungsumfang konfrontiert (vgl. hierzu auch OLG Düsseldorf ZMR 2005, 784 ff.; OLG Frankfurt MDR 2006, 1164). Es ist deshalb auch nicht erforderlich, weder unter dem Gesichtspunkt der Akzessorietät der Bürgschaft noch zum Schutz des Bürgen vor einer nachträglichen Ausweitung seiner Verpflichtung oder der Erhöhung des eingegangenen Risikos, die beklagte Mietbürgin aus ihrer Haftung zu entlassen (vgl. hierzu auch BGHZ a.a.O.). Dies folgt auch aus der vom Gesetzgeber in § 566 a BGB getroffenen Regelung (vgl. BGHZ a.a.O. noch zu § 572 BGB a.F.; siehe auch BGHZ 145, 160 ff.). Danach führt eine unter Mitwirkung des Mieters durch Rechtsgeschäft vereinbarte Auswechslung des Vermieters nicht zu weitergehenden Einwirkungen auf die verbürgten Verbindlichkeiten des Mieters. Vor Verschlechterungen seiner Rechtsstellung ist der Bürge, hier also die Bekl., im Übrigen auch durch § 767 BGB hinreichend geschützt, so dass auch aus diesem Grund keine andere Beurteilung angezeigt ist.

2. Die somit zu den Verbindlichkeiten der MCB aus dem Mietvertrag mit der GbR bestehende akzessorische Haftung der Bekl. führt jedoch dazu, dass der Kl. für die Geltendmachung dieses Zahlungsanspruchs nicht aktivlegitimiert ist. Wie oben unter I. 1. bereits ausgeführt, ist das Bürgschaftsversprechen mit der Vertragsübernahme auf die GbR ebenfalls übergegangen. Der Gläubiger der Hauptforderung und der Bürgschaftsgläubiger müssen indes personengleich sein (vgl. nur BGHZ 115, 177 ff. = NJW 1991, 3025 ff.). Dem Kl. steht der Anspruch aus dem Bürgschaftsversprechen nicht mehr zu, sondern lediglich der GbR, die allerdings nicht Partei dieses Rechtsstreits ist.

[...]

Die durch die Beteiligten vereinbarte Auswechselung des Vermieters hat keinen Einfluss auf die Mietbürgschaft.

Die Beklagte hatte sich für die Verbindlichkeiten der Mieterin gegenüber dem Vermieter verbürgt. Durch dreiseitige Vereinbarung trat anstelle des Vermieters auf dessen Seite eine GbR in den Vertrag ein. Nachdem Mietzahlungen offen geblieben waren, nahm der ehemalige Vermieter die Beklagte aus der Bürgschaft in Anspruch.

Das LG Duisburg wies die Klage ab, die Berufung zum OLG Düsseldorf hatte keinen Erfolg. Mit der Vertragsübernahme sei zwar die Bürgschaftsverpflichtung der Beklagten nicht erloschen. Die Bürgschaftsforderung sei jedoch auf die neue Vermieterin übergegangen, so dass der ehemalige Vermieter nicht klagebefugt sei.