Vertragsübernahme nach Wegfall des Zwischenpächters

Vertragsübernahme nach Wegfall des Zwischenpächters; Voraussetzungen für Kleingartenpachtvertrag

1. Bei Wegfall des Zwischenpächters tritt der Eigentümer in die Rechte und Pflichten aus Kleingartenpachtverträgen ein.

2. Anhaltspunkte dafür, daß ein Kleingartenpachtvertrag vorliegt, sind sowohl die im Vertrag verwendete Formulierung, daß die Verpachtung zur "ausschließlich kleingärtnerischen Nutzung" erfolgt, als auch die Lage des verpachteten Grundstücks in einer überwiegend kleingärtnerisch genutzten Anlage.

1. Dem Kl. steht der Anspruch aus dem Pachtvertrag zu.

Ursprünglich wurde der Pachtvertrag zwischen dem Bekl. und dem Kreisverband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter - Kreisverband T. - (VKSK T.) als Zwischenpächter geschlossen. Dieser Kreisverband existiert jedoch nicht mehr.

Dies ergibt sich zunächst aus dem unstreitigen Umstand, daß der VKSK T. keinen Antrag auf Registrierung nach dem Vereinigungsgesetz (vom 21.2.1990); Gbl. I S. 75) gestellt hat und damit dessen Rechtsfähigkeit erlosch (vgl. Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 7. Auflage, § 20 a BKleingG Rdnr. 19 b). Damit konnte der VKSK T. nicht mehr Träger von Rechten und Pflichten aus den geschlossenen Pachtverträgen sein. Unstreitig ist ferner, daß der Hauptverband bereits am 27. Oktober 1990 seine Auflösung betrieben hat. Unabhängig davon, ob dies eine unmittelbare rechtliche Auswirkung auf den Kreisverband T. hatte, führte dies jedenfalls dazu, daß der VKSK T. auch tatsächlich nicht mehr weiterbetrieben wurde und mithin seine Funktion als Zwischenpächter nicht einmal im Rahmen einer eventuellen Liquidation wahrgenommen hat. Es ist damit davon auszugehen, daß die Mitglieder sich nicht mehr betätigt haben und damit der Verband aufgehört hatte zu existieren (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 55. Auflage, § 41 Rdnr. 2). Irgendwelche Tätigkeiten seinerseits sind jedenfalls nicht erkennbar und auch Personen, die für ihn tätig wurden sind nicht vorhanden.

Damit trat der Eigentümer in das Vertragsverhältnis ein. Dabei kann offen bleiben, ob dies analog § 8 SchuldRAnpG (so wohl Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 7. Auflage, § 20 a BKleingG Rdnr. 19 a) oder analog § 10 BKleingG geschah. Denn beiden Vorschriften ist die Intention des Gesetzgebers zu entnehmen, daß der Wegfall des Zwischenpächters aus Gründen, die allein in dessen Bereich liegen, nicht den Bestand der Pachtverhältnisse berühren soll (vgl. Mainczyk a. a. O. § 10 BKleingG Rdnr. 6).

Der Kl. wurde jedoch mit Zuordnungsbescheid der OFD Berlin vom 5. November 1991 Eigentümer, so daß mithin der Kl. nunmehr Verpächter gegenüber dem Bekl. ist.

Selbst wenn entgegen der obigen Ausführungen davon auszugehen wäre, daß der VKSK T. zunächst noch insoweit fortbestanden hätte, als noch eine Liquidation durch den Hauptverband stattfand, ergibt sich nichts anderes. Denn der Hauptverband hat am 20. Dezember 1995 die Ansprüche des VKSK abgetreten.

Der Kl. ist auch aufgrund der später erfolgten Abtretungen nicht gehindert, seine Ansprüche geltend zu machen.

Denn die Abtretung sämtlicher Ansprüche an den Bezirksverband der Gartenfreunde Berlin T. e.V. vom 28. März 1996 wurde mit dem Vertrag vom 25. September 1996 wieder rückgängig gemacht.

2. Auf das Pachtverhältnis ist auch das Bundeskleingartengesetz anzuwenden. Zuzugeben ist dem Bekl., daß entgegen der mißverständlichen Formulierung in § 20 a Nr. 1 BKleingG nicht auf jedes Kleingartennutzungsverhältnis das Bundeskleingartengesetz anzuwenden ist. Dies ergibt sich allein schon aus dem Umstand, daß sowohl in Art. 232 § 4 Abs. 3 EGBGB als auch in § 2 SchuldRAnpG es sich um Kleingartennutzungsverhältnisse innerhalb von Kleingartenanlagen handeln muß.

Die Anlage, in dem das durch den Bekl. gepachtete Grundstück liegt, fällt unter § 2 Abs. 3 SchuldRAnpG, § 20 a BKleingG. Ein Kleingartennutzungsverhältnis liegt hier vor. Dies ergibt sich eindeutig aus dem geschlossenen Vertrag. Denn dort erfolgt die Verpachtung zur "ausschließlich kleingärtnerischen Nutzung. So weit der Bekl. dazu vorträgt, dieser Formulierung käme keine entscheidende Bedeutung zu, weil der VKSK nur über ein Vertragsmuster verfügt habe, das unterschiedslos immer verwandt worden sei, so kann das nicht überzeugen. Denn wie der Kl. zutreffend eingewandt hat, hätte dann, wenn das Vertragsmuster eindeutig den beiderseits gewollten Vertragszweck nicht wiedergegeben hätte, der Vertrag durch einige Streichungen und Hinzusetzungen unproblematisch angepaßt werden können. Gegen diese Behauptung des Bekl., die im übrigen weder näher substantiiert noch unter Beweis gestellt wurde, spricht auch, daß sich das Grundstück unstreitig in einer Anlage befindet, die ganz überwiegend - der genaue prozentuale Anteil ist streitig - kleingärtnerisch genutzt wird und ihrer Konzeption nach die Voraussetzungen einer Kleingartenanlage erfüllt. Es ist damit eher davon auszugehen, daß seitens des VKSK die vertragswidrige Nutzung von Anfang an geduldet wurde. Überdies ist für die grundsätzliche Anwendung des Bundeskleingartengesetzes nach § 2 Abs. 3 SchuldRAnpG auch nicht der Zustand eines einzelnen Grundstück entscheidend. Denn danach ist entscheidend, daß eine Nutzung innerhalb einer Kleingartenanlage vorliegt. Diese entfällt jedenfalls nicht schon dadurch, daß einzelne Pachtgrundstücke nicht den Vorstellungen des Bundeskleingartengesetzes entsprechend genutzt werden, denn ansonsten waren die Regelungen des § 20 a Nr. 7 und Nr. 8 BKleingG überflüssig.

Eine Anwendung des Bundeskleingartengesetz auf das Pachtverhältnis des Bekl. scheitert auch nicht an dem Umstand, daß das von dem Bekl. genutzte Grundstück nicht den Voraussetzungen des § 1 Nr. 1 BKleingG entspricht.

Zwar kennt auch das Bundeskleingartengesetz Fälle, in denen die Nutzung eines Gartens, obwohl er innerhalb einer Kleingartenanlage i. S. des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG belegen ist, nicht den Regelungen des BKleingG unterfällt. Dies ist in § 1 Abs. 2 BKleingG geregelt (vgl. Mainczyk a.a.O., § 1 BKleingG Rdnr. 26). Unter diese Fallgruppen fällt das durch den Bekl. genutzte Grundstück jedoch nicht. Dies gilt insbesondere auch für den Fall des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BKleingG (Wohnungsgarten). Denn im vorliegenden Fall ist dem Bekl. nicht eine Wohnung mit angeschlossenen Garten, sondern ein Kleingartengrundstück überlassen worden.

Offen kann auch bleiben, ob dann, wenn das Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf den fraglichen Kleingarten Anwendung finden würde, dieser Grundstücksteil aus dem Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes herausfallen könnte. Denn für die Anwendung dieses Gesetzes hat der Bekl. nichts vorgetragen.

Aus der enumerativen Aufzählung der Fälle, in denen einzelne Gärten, obwohl innerhalb einer Kleingartenanlage belegen aus dem Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes herausfallen, ergibt sich zugleich auch, daß ansonsten sämtliche Kleingärten - unabhängig von ihrer konkreten Nutzung - dem Regelungsbereich des Bundeskleingartengesetzes unterfallen, wenn sie sich in einer Kleingartenanlage befinden.

3. Die in der zweiten Instanz noch streitgegenständliche Pachtforderung ist ihrer Höhe nach zwischen den Parteien unstreitig, so daß der Kl. den zugesprochenen Pachtzins auch verlangen kann.