Vertragsstrafe nicht bei vorbehaltloser Annahme

Vertragsstrafe nicht bei vorbehaltloser Annahme; Gebrauchsgewähr

Auf eine für den Fall vereinbarte Vertragsstrafe, daß die Gebrauchsgewährung nicht zu dem festgesetzten Übergabezeitpunkt erfolgt, ist § 341 Abs. 3 BGB anzuwenden, mit der Folge, daß ein verwirkter Strafanspruch erlischt, wenn der Mieter sich die Geltendmachung der Vertragsstrafe bei der verspäteten Übergabe der Mieträume nicht vorbehält.

I. Der Kl. nimmt die Bekl. auf Kostenerstattung für Aufwendungen im Zusammenhang mit Baumaßnahmen an dem Objekt A.-Straße ... in Düsseldorf in Anspruch. Bei dem Objekt handelte es sich ursprünglich um eine Hofanlage, die in den Jahren 1996/97 grundlegend umgebaut und saniert worden ist, um mit Geschäfts- und Wohnräumen ausgestattet zu werden.

Die Parteien - der Kl. als Vermieter, die Bekl. als Mieter - schlossen den Mietvertrag am 17.7.1997; zu diesem Zeitpunkt war der grundlegende Umbau noch nicht abgeschlossen. In dem Vertrag ist - soweit im Berufungsrechtszug noch entscheidungserheblich - folgendes geregelt:

"§ 1: Die auf dem Grundstück im Haus Nr. 4 (Pferdestall) ...

nachstehenden Räume und Flächen: 231,58 qm Praxisräume ...

werden vermietet zum Betrieb einer Arztpraxis.

§ 2: Das Mietverhältnis beginnt am 1.5.1998 ...

§ 23: ...

Pönale: Fertigstellung: 1.5.1998

Für jeden Werktag ab dem 1.5.1998 bis 30.6.1998, an dem der Mieter die angemieteten Räume nicht nutzen kann, verpflichtet sich der Vermieter an den Mieter einen Betrag in Höhe von 250 DM als Vertragsstrafe zu zahlen.

Für jeden Werktag ab dem 1.7.1998, an dem der Mieter die angemieteten Räume nicht nutzen kann, verpflichtet sich der Vermieter an den Mieter einen Betrag in Höhe von 1.250 DM als Vertragsstrafe zu zahlen.

Geringfügige Nacharbeiten, die die Abwicklung der Einrichtung nicht beeinträchtigen, sind kein Anlaß für den Beginn der Pönale.

...

Bezugsfertigkeit: Sie beinhaltet neben der bauseits gemäß Praxisplanung herzustellenden Räumlichkeiten incl. aller Sanitär-, Fliesen-, Bodenbelags-, Elektro-, Maler- und Innenausbauarbeiten (abgehängte Decken) auch die für den Praxisbetrieb unverzichtbare Fertigstellung der zur Praxis gehörigen Zugangswege und Parkplätze, die ein sicheres, schmutzfreies und ungehindertes Erreichen der Praxis für Patienten (auch für Rollstuhlfahrer) ermöglicht."

Der Kl. hat die Bekl. auf Zahlung in Anspruch genommen. Die Bekl. sind den Einzelansprüchen teilweise entgegengetreten. In erster Linie haben sie sich eines Vertragsstrafeanspruchs berühmt.

Das LG hat der Klage überwiegend stattgegeben. Ein Anspruch des Bekl. auf Vertragsstrafe hat es verneint.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat einen zur Aufrechnung geeigneten Anspruch der Bekl. auf Zahlung einer Vertragsstrafe mit zutreffender Begründung verneint.

Zwar haben die Parteien in § 23 des Vertrages vom 17.7.1997 für den Fall, daß das Mietobjekt ab dem vereinbarten Beginn des Mietverhältnisses (1.5.1989) nicht genutzt werden kann, eine der Höhe nach bei fortschreitender Verzögerung gestaffelte Vertragsstrafe vereinbart. Unstreitig ist den Bekl. das Mietobjekt zu dem im Vertrag genannten Zeitpunkt nicht zum Gebrauch überlassen worden. Ein danach verwirkter Strafanspruch ist jedoch gemäß § 341 Abs. 3 BGB erloschen, weil sich die Bekl. bei der Annahme der vom Kl. geschuldeten Leistung - Übergabe der Mieträume - die Geltendmachung der Vertragsstrafe nicht vorbehalten haben. Ob, wie der Kl. behauptet, § 23 des Mietvertrages nachträglich einvernehmlich abbedungen worden ist, bedarf vor diesem Hintergrund keiner Entscheidung.

Mit der Berufung machen die Bekl. geltend, § 341 BGB sei auf die verspätete Überlassung von Mieträumen nicht anwendbar, weil die Gebrauchsgewährung für den Verspätungszeitraum nicht nachgeholt werden könne. Dem kann nicht gefolgt werden. Zwar ist bei einem wie der Mieten anerkannt, daß eine Leistungsverzögerung bei der Gebrauchsüberlassung zu einer Teilunmöglichkeit der Leistung führt, weil die Gebrauchsüberlassung für den Verspätungszeitraum nicht mehr nachholbar ist (Bub/Treier-Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III Rdn. 1197 m. w. N.). Die Parteien haben die Vertragsstrafe allerdings nicht in Bezug auf Teilleistungen, sondern für den Fall vereinbart, daß die Gebrauchsgewährung nicht zu dem auf den 1.5.1998 festgesetzten Übergabezeitpunkt erfolgt. Dem entspricht die Regelung des § 341 BGB. Denn anders als bei § 340 BGB kann die Strafe bei nicht gehöriger, insbesondere nicht rechtzeitiger Erfüllung neben der Erfüllung gefordert werden, während der Gläubiger nach § 340 BGB entweder die Vertragsstrafe oder die Erfüllung beanspruchen kann. Hätten die Parteien ein Strafversprechen für die Nichterfüllung vereinbaren wollen, hätte die - wenn auch verspätete - Gebrauchsüberlassung an die Bekl. als Erfüllung einen Anspruch gemäß § 340 Abs. 1 Satz 2 BGB auf eine Vertragsstrafe ohnehin ausgeschlossen. Für durch Zeitablauf nicht nachholbare Teilleistungen fehlt es hingegen schon an der grundlegenden Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 340 BGB, daß der Gläubiger sich nämlich entscheiden kann, ob er weiterhin die Erfüllung oder die Vertragsstrafe fordert.

Der Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe ist erloschen.

Ein Strafversprechen für verspätete Erfüllung erlischt bei vorbehaltloser Annahme.

Die Mieträume sollten bis zu einem bestimmten Termin umgebaut werden. Dazu wurde ein Vertragsstrafenversprechen für den Fall der Verzögerung vereinbart. Die Umbauarbeiten wurden nicht fristgerecht beendet. Verspätet wurden die Räume den Mietern überlassen, die später in einem Rechtsstreit mit ihrem Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe aufrechneten.

Das OLG Düsseldorf hielt die Aufrechnung für unbegründet, denn die Mieter hätten vorbehaltlos die Räume entgegengenommen. Damit sei das Vertragsstrafenversprechen erloschen. Die Regelung des § 340 BGB, die keinen Vorbehalt verlangt, sei nicht einschlägig, denn die Strafe sei hier gerade für den Fall der verzögerten Erfüllung vereinbart worden.