Vertragsstrafe aus Modernisierungsvergleich als scharfes Schwert

Hat der Vermieter sich unter Vereinbarung einer Vertragsstrafe verpflichtet, in der Wohnung des Mieters bis zu einem bestimmten Zeitpunkt Arbeiten vollständig ausführen zu lassen, ist auch bei verhältnismäßig geringfügigen Mängeln, die den Wohnwert beeinträchtigen, die Vertragsstrafe fällig (hier: 10.000 € für 4 Monate).

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Berufung ist begründet, während die zulässige Anschlussberufung in der Sache keinen Erfolg hat.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist die Vollstreckungsgegenklage (§§ 767 Abs. 1, 794 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) insgesamt unbegründet.

Die Bekl. sind zur Vollstreckung einer Vertragsstrafe in Höhe von 10.000 € (für die Monate Juli bis Oktober 2018) aus Ziffer 9 des im Modernisierungsvergleich mit Beschluss vom 9. November 2016 vereinbarten Anspruch auf Vertragsstrafe berechtigt. Für diesen Zeitraum steht ihnen der geltend gemachte Anspruch auf Vertragsstrafe über den von dem Amtsgericht zuerkannten Anspruch hinaus zu, ohne dass eine Herabsetzung der Vertragsstrafe gerechtfertigt ist.

Die Parteien hatten sich gem. Ziffer 9 des Vergleichs darauf geeinigt, dass für den Fall, dass zu dem vereinbarten Zeitpunkt nicht alle Arbeiten in der Wohnung vollständig und fachgerecht ausgeführt und fertiggestellt waren - unter Ausnahme von ganz geringfügigen Mängeln, die die Nutzbarkeit und den Wohnwert nicht beeinträchtigen -, die Kl. für Verzögerungen ab dem 15. November 2017 250 € pro Verzögerungstag, pro Monat maximal 2.500 € an die Bekl. zahlt.

Ausgehend davon ist die verlangte Vertragsstrafe schon aufgrund der in dem maßgeblichen Zeitraum nicht zu verzeichnenden Fertigstellung der Wohnung im Hinblick auf den nicht vollständigen Abschluss sämtlicher Arbeiten sowie aufgrund der festgestellten Mängel verwirkt, bei denen es sich nicht um von der Vertragsstrafenvereinbarung ausgenommene ganz geringfügige Mängel handelt, die die Nutzbarkeit und den Wohnwert nicht beeinträchtigten.

Angesichts der das Berufungsgericht gemäß § 314 Satz 1 ZPO bindenden tatsächlichen Feststellungen im unstreitigen Tatbestand und den Entscheidungsgründen des erstinstanzlichen Urteils lagen jedenfalls folgende Beeinträchtigungen im Zeitraum Juli bis Oktober 2018 vor:

Der Balkon war erst Ende März 2019 mit dem Aufstellen der Trennwände vollständig fertiggestellt, die erforderliche Ausbesserung der Wohnungseingangstür erfolgte erst im Dezember 2018, die Heizung funktionierte mindestens bis zum 15. Oktober 2018 nicht einwandfrei, die Gegensprechanlage wurde erst am 18. Oktober 2018 fertiggestellt, ebenso der vor der Modernisierung funktionierende Kabelanschluss.

Allein diese Beeinträchtigungen erfüllen in der Gesamtschau die vereinbarten Voraussetzungen des Anspruchs auf Zahlung einer Vertragsstrafe in der vereinbarten Höhe, ebenso der ab Mitte bis Ende Oktober 2018 noch nicht fertiggestellte Balkon und die mangelhaft ausgestattete Wohnungseingangstür, weshalb dahinstehen kann, ob darüber hinaus die im Streit stehenden geltend gemachten Mängel die Voraussetzungen für das Verwirken der Vertragsstrafe erfüllen:

Hinsichtlich des Balkons folgt dies aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung. Auch der Mangel an der Wohnungseingangstür stellt entgegen der Ansicht der Kl. keinen die Vertragsstrafe ausschließenden ganz geringfügigen Mangel dar, der die Nutzbarkeit und den Wohnwert nicht beeinträchtigt. Dies folgt bereits aus Ziffer 7 der Modernisierungsankündigung vom 8. Juli 2016 (dort Seite 5), in der die Wohnwertverbesserung hinsichtlich der neu geplanten Wohnungseingangstür unter anderem mit der Falz- und Bodendichtung zur Vermeidung der Luftzirkulation begründet wird. Einhergehend damit handelt es sich bei der der Ankündigung in diesem Punkt nicht entsprechenden Ausstattung der modernisierten Wohnungseingangstür nicht um einen unbeachtlichen Mangel im Sinne der Vertragsstrafenvereinbarung. Soweit die Kl. darauf verweist, es handele sich lediglich um eine durch nachträgliche Einstellung der Tür einfach vorzunehmende Nachbesserung, verfängt dies nicht. Abgesehen davon, dass schon nicht nachvollziehbar ist, warum dennoch erst im Dezember die Mangelbeseitigung und damit Fertigstellung der Tür erfolgte, stünde dies der Annahme eines nicht nur geringfügigen Mangels nicht entgegen, für dessen Feststellung nach der klaren Formulierung des Vergleichstextes die nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Kl. durch die ausgebliebene vollständige Fertigstellung der Tür maßgeblich durch die bis zur Nachbesserung fehlende Dichtung maßgeblich ist. Bezüglich des unstreitig in dem geltend gemachten Zeitraum fehlenden funktionsfähigen Kabelanschlusses reicht aus, dass ein solcher nach dem unstreitigen Tatbestand vor Beginn der Modernisierung vorhanden war mit der Folge, dass - wie es in dem Vergleich heißt - es sich dabei um eine in der Wohnung vor der Wiederherstellung des Anschlusses nicht fertiggestellte und damit ausweislich der Formulierung der Vertragsstrafenvereinbarung zu berücksichtigende Arbeit handelt.

Der Einwand der Kl., die Vereinbarungen bezüglich des Verwirkens der Vertragsstrafe seien eng auszulegen, nach dem Willen der Parteien sei es in erster Linie darum gegangen, den Bekl. ein Druckmittel bei quasi schikanösem Verhalten einzuräumen, ist nicht nachvollziehbar. Dieses von den Bekl. ohnehin nicht geteilte Verständnis findet in dem klar formulierten nach dem eigenen Vorbringen der Kl. sorgfältig unter Beteiligung ihres Prozessbevollmächtigten über mehrere Stunden ausgehandelten Modernisierungsvergleich als Ergebnis beidseitiger Verhandlungen mit detaillierten eindeutigen Angaben zu den Voraussetzungen für das Verwirken der pauschal bemessenen interessengerechten Vertragsstrafe keine Stütze. Dass die Parteien tatsächlich abweichend von den ausgefeilten Bestimmungen des Vergleichs übereinstimmend etwas anderes gewollt haben (§§ 133, 157 BGB), hat die Kl. nicht annähernd konkret dargetan.

Die geltend gemachte Vertragsstrafe ist auch der Höhe nach gerechtfertigt. Eine Herabsetzung gemäß § 343 BGB scheitert bereits an der fehlenden Anwendbarkeit dieser Vorschrift auf Vollkaufleute (§ 348 HGB).

Die Herabsetzung ist entgegen dem Amtsgericht auch nicht nach § 242 BGB geboten. Ausweislich des aus dem ausführlich abgestimmten Modernisierungsvergleich folgenden Sinn und Zwecks des Vertragsstrafeversprechens, wonach die nicht vollständige Beendigung der Arbeiten in der Wohnung unter Ausnahme von ganz geringfügigen Mängeln nicht nach Umfang und Ausmaß der Beeinträchtigungen gestaffelt, sondern bewusst pauschal sanktioniert werden sollte, erscheint die Vertragsstrafe nicht unangemessen. Ein ausnahmsweise eine Anpassung rechtfertigendes berechtigtes Interesse der Kl., wie etwa im Fall von ihr nicht zu vertretender Verzögerungen zu erwägen, ist nicht ersichtlich. Hinzu kommt, dass der Kl. die Verantwortung für den unter maßgeblicher Beteiligung ihres Prozessbevollmächtigten ausgehandelten abgestimmten Vertragsinhalt zukommt, mit der Folge, dass der Inhalt abgesehen von besonders gelagerten Umständen nicht über die Anwendung des § 212 BGB bei ausdrücklicher Nichtgeltung der Vorschrift des § 343 BGB einer allgemeinen Verhältnismäßigkeitskontrolle unterzogen werden kann, zumal die konkret vereinbarte Höhe nicht nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung oder eines Verschuldensgrades gestaffelt, sondern als pauschalierte Vertragsstrafe vereinbart ist. Unter Berücksichtigung dieser Maßgaben lässt sich jedenfalls angesichts der entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht nur geringfügigen, vereinzelten Abweichungen von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit der Mietsache kein außerordentliches Missverhältnis zu der Bedeutung der Beeinträchtigungen in der Weise feststellen, dass die Durchsetzung der Vertragsstrafe in Höhe von monatlich 2.500 € nicht mehr interessengerecht im Sinne der in dem Vergleich abgestimmten Verpflichtungen der Parteien wäre und damit einen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben darstellen würde (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 168/05, NJW 2009, 1882 beck-online).

Revision nicht zugelassen.

Wenn ein Vermieter den Mieter zur Duldung von bestimmten Baumaßnahmen durch ein Vertragsstrafenversprechen veranlasst, ist auf die Formulierung besonderen Wert zu legen. Anderenfalls kann es teuer werden: Hat sich der Vermieter unter Vereinbarung einer Vertragsstrafe verpflichtet, in der Wohnung des Mieters bis zu einem bestimmten Zeitpunkt Arbeiten vollständig ausführen zu lassen, ist auch bei verhältnismäßig geringfügigen Mängeln, die den Wohnwert beeinträchtigen, die Vertragsstrafe fällig, so das Landgericht Berlin. Im konkreten Fall kostete das für den Vermieter 10.000 € für vier Monate allein an Vertragsstrafe.

Die Vermieterin schloss mit den Mietern einen gerichtlichen Modernisierungsvergleich, der unter Beteiligung der Prozessbevollmächtigten in mehreren Stunden ausgehandelt worden war. Danach sollten die Arbeiten in der Wohnung vollständig und fachgerecht zu einem bestimmten Zeitpunkt ausgeführt werden; für Verzögerungen ab dem 15. November 2017 war eine Vertragsstrafe von 250 € pro Tag, maximal 2.500 € pro Monat vereinbart. Nicht alle Arbeiten wurden rechtzeitig ausgeführt: beim Balkon die Trennwände nicht fertiggestellt, die erforderliche Ausbesserung der Wohnungseingangstür war nicht durchgeführt, die Heizung funktionierte nicht einwandfrei, die Gegensprechanlage wurde verspätet fertiggestellt, ebenso der vor der Modernisierung funktionierende Kabelanschluss. Deshalb verlangten die Mieter für Juli bis Oktober 2018 die mit 250 € pro Tag, höchstens 2.500 € vereinbarte Vertragsstrafe, insgesamt 10.000 €; die Vollstreckungsgegenklage der Vermieterin wurde vom Landgericht Berlin abgewiesen.

Das Landgericht verwies darauf, dass die Vertragsstrafe nach dem Vergleich nur bei ganz geringfügigen Mängeln ohne Beeinträchtigung des Wohnwerts nicht verwirkt sei. Das sei hier nicht der Fall, denn der Balkon sei erst Ende März 2019 fertiggestellt worden und die Wohnungseingangstür im Dezember 2018. Die Heizung habe bis zum 15. Oktober 2018 nicht einwandfrei funktioniert. Die Gegensprechanlage wie der Kabelanschluss seien erst am 18. Oktober 2018 fertiggestellt worden. Eine Herabsetzung der Vertragsstrafe nach Treu und Glauben komme nicht in Betracht, denn der Modernisierungsvergleich habe bewusst nicht nach Umfang und Ausmaß der Beeinträchtigungen die Vertragsstrafe gestaffelt, sondern eine pauschale Sanktionierung gewählt. Eine Anpassung nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung oder dem Verschuldungsgrad der Vermieterin komme nicht in Betracht.

Nach § 339 BGB ist die Strafe verwirkt, wenn der Schuldner in Verzug kommt. Das Landgericht meint, auf von der Vermieterin nicht zu vertretende Verzögerungen komme es nicht an. Das wäre nur dann der Fall, wenn im Modernisierungsvergleich ausdrücklich eine verschuldensunabhängige Haftung vereinbart worden wäre, denn nach § 286 Abs. 4 BGB setzt Verzug ein Verschulden voraus, wobei die Vermieterin nach § 278 BGB auch für ihre Hilfspersonen (Architekten, Handwerker) einzustehen hätte. Aus dem im Urteil wiedergegebenen Sachverhalt lässt sich eine solche verschuldensunabhängige Haftung nicht herleiten, so dass es durchaus darauf ankam, ob die Vermieterin die Verzögerungen zu vertreten hatte. Anders wäre es nur bei Übernahme der Garantie für die Rechtzeitigkeit der Fertigstellung durch den Vermieter, weil es bei einer solchen Garantie eben nicht auf ein Verschulden ankommt (vgl. OLG Hamburg, Urteil vom 4. März 2019 - 8 U 131/17 - „Vermietung vom Reißbrett“).

Unabhängig davon ist jedenfalls bei einem Vertragsstrafenversprechen eine sorgfältige Formulierung unabdingbar, denn, wie im vorliegenden Fall, ein Gleichklang mit der Rechtsprechung zur Mietminderung ist nicht anzunehmen. Für Juli und August 2018 bestand z. B. kein Anspruch der Mieter auf Minderung wegen nicht funktionierender Heizung; die übrigen Mängel waren verhältnismäßig geringfügig. Es waren aber eben nicht „ganz geringfügige Mängel“, sodass das Druckmittel der Vertragsstrafe anzuwenden war.