Vertragspflichtverletzung

Vertragspflichtverletzung; Obhutspflicht des Mieters; Nichtbewohnen; Beheizungs- und Belüftungspflicht

1. Das Nichtbewohnen der Mietsache stellt keine Verletzung der mietvertraglichen Verpflichtungen dar.

2. Zum Umfang der Beheizungs- und Lüftungspflicht des Mieters als Ausfluß seiner vertraglichen Obhutspflicht.

Der Kl. (Vermieter) hat das Mietverhältnis mit der Bekl. (Mieter) wegen erheblicher Vertragspflichtverletzung gekündigt und begehrt die Räumung der vermieteten Wohnung. Er macht geltend, daß die Bekl. die Wohnung seit drei Jahren nicht mehr bewohne, sie weder säubere noch lüfte und im gesamten letzten Winter nicht geheizt habe.

Die Kündigung des Kl. könnte hier das Mietverhältnis der Parteien nur nach der Bestimmung des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet haben, wenn die Bekl. ihre vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hätte.

Diese Voraussetzung der Kündigung ist hier aber nicht gegeben.

Das angebliche Nichtbewohnen der Mietsache ist keine Verletzung der mietvertraglichen Verpflichtungen, weil ein Mieter nicht verpflichtet ist, die Mietsache auch zu benutzen und zu gebrauchen (vgl. Emmerich Sonnenschein, Mietrecht, 1979, § 552 Rz. 3 und 11).

Nicht zur Obhutspflicht des Mieters gehört ferner das Heizen der Mieträume (vgl. Emmerich-Sonnenschein, a.a.O., §§ 535, 536 Rz. 131). Er muß lediglich dafür sorgen, daß die Heizungsanlage oder sonstige Einrichtungen der Wohnung keinen Schaden erleiden.

Der Mieter muß die Mietsache gegen Schaden schützen; er muß sie verschlossen halten, gelegentlich nachsehen und lüften, auch den Schmutz der sich gelegentlich ansammelt, beseitigen. Ein Heizen der Räume wird in diesem Falle nur unter ganz besonderen Umständen zur Obhutspflicht gehören. Die Bedürfnisse des Mieters, nicht des Vermieters, entscheiden über die Frage des Heizens und Lüftens (Mittelstein, Die Miete, 4. Aufl. 1982, S. 351).