Vertragsmoratorium

Vertragsmoratorium; Verschlechterungsverbot; Schuldrechtsanpassung; Kündigungssausschluss; Eintritt des Grundstückseigentümers in Vertragsverhältnis zwischen dem Rat des Kreises/der Gemeinde und dem Nutzer; Aufhebung des Nutzungsvertrages; Sonderkündigungsrecht; Unredlichkeit des Nutzers; Bauflächenobergrenze für Wochenendhaus

a) Hat das Berufungsgericht die Klage des Eigentümers auf Herausgabe eines Grundstücks aufgrund des bis 31. Dezember 1994 befristet gewesenen Vertragsmoratoriums (Art. 232 § 4 a EGBGB) abgewiesen, hindert das Verschlechterungsverbot das Revisionsgericht nicht, die Zurückweisung des Rechtsmittels auf Vorschriften des Schuldrechtsanpassungsgesetzes zu stützen, die eine ordentliche Kündigung über diesen Zeitpunkt hinaus ausschließen.

b) Der Grundstückseigentümer tritt nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz auch dann in das zwischen dem Rat des Kreises/der Gemeinde und dem Nutzer zustande gekommene Vertragsverhältnis ein, wenn der Rat zur Überlassung des Grundstücks zu den vereinbarten Bedingungen (hier: zu Freizeitzwecken statt zur landwirtschaftlichen Nutzung) nicht befugt war, der Nutzer hiervon aber keine Kenntnis hatte.

c) Der Grundstückseigentümer, der nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz in das zwischen dem Rat des Kreises/der Gemeinde und dem Nutzer abgeschlossene Vertragsverhältnis eintritt, kann dem Nutzer nicht entgegenhalten, daß der zwischen ihm und dem Rat abgeschlossene Nutzungsvertrag nach dem Beitritt aufgehoben worden ist.

d) Der Grundstückseigentümer kann das Sonderkündigungsrecht wegen Unredlichkeit des Nutzers (§ 17 SchuldRAnpG) nicht darauf stützen, daß dieser den Nutzungsvertrag zur Errichtung eines Wochenendhauses abgeschlossen hatte, das die in der DDR vorgesehene Bauflächenobergrenze überschritt.

Die Kl. sind die Erben der am 30. März 1987 verstorbenen H. Z. Die Erblasserin war Eigentümerin des im Grundbuch von G. eingetragenen Grundstücks. Mit Vertrag vom 8. November 1955 übergab sie dem Rat des Kreises W-Land den "landwirtschaftlichen Betrieb Hufe III-G" zur Nutzung mit dem Recht, das Objekt zur Bewirtschaftung weiterzuvergeben. Am 20. April 1979 schloß der Rat der Gemeinde K. mit dem Bekl. zu 1 und Dr. Kr. einen Vertrag über die landwirtschaftliche Nutzung von Bodenflächen, der einen Teil der Hufe III zum Gegenstand hatte. Der Rat des Kreises W., von dessen Genehmigung der Vertrag abhängig war, erteilte in einem Schreiben an den Bekl. zu 1 vom 4. Mai 1979 die Genehmigung "zur Nutzung eines Gartengeländes auf dem Grundstück der Frau Z. und zur Errichtung einer Gartenlaube".

Der Bekl. zu 1 und Dr. Kr. errichteten auf dem übernommenen Gelände zwei Wochenendhäuser (Typ "Finnhütte") und eine Doppelgarage. Die überbaute Fläche überstieg die damals für Gartenlauben geltende Obergrenze von 25 qm. Das Vorhaben wurde deshalb zunächst beanstandet, später aber von dem stellvertretenden Vorsitzenden des Rates des Kreises mündlich genehmigt. Am 25. Juni 1987 schloß Dr. Kr. über das von ihm erstellte Wochenendhaus einen Kaufvertrag mit der Bekl. zu 2, dem der Rat der Gemeinde K. zustimmte.

Die Kl. haben von den Bekl. Räumung und Herausgabe der Wochenendhäuser, hilfsweise des Grundstücks, und Entfernung der Häuser verlangt. Das Kreisgericht hat dem Hauptantrag stattgegeben, das Oberlandesgericht hat die Klage abgewiesen.

Mit der Revision streben die Kl. die Wiederherstellung des Urteils des Kreisgerichts an. Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.

I. Das am 29. September 1994 verkündete Berufungsurteil verneint einen Eigentumserwerb der Bekl. an den Wochenendhäusern und Garagen, denn den beteiligten Räten habe es an der von § 312 ZGB vorausgesetzten Befugnis gefehlt, die von der Erblasserin übernommene Fläche Dritten zur Erholung und Freizeitgestaltung zu überlassen. Den Bekl. stehe aber bis 31. Dezember 1994 gemäß Art. 232 § 4 a Abs. 3 EGBGB ein Recht zum Besitz zu, denn sie hätten von dem Fehlen der Befugnis keine Kenntnis gehabt.

II. Dieses Urteil beschwert die Kl. auch über den 31. Dezember 1994 hinaus, so daß ihre Revision zulässig bleibt. Zwar stünde seine Rechtskraft einer erneuten Klage auf Räumung und Herausgabe nicht mehr entgegen. Dies ändert aber nichts daran, daß den Kl. der angestrebte Ausspruch dieser Rechtsfolgen im anhängigen Rechtsstreit versagt worden ist. Hierin liegt ihre - fortdauernde - Beschwer.

III. Der Senat hat die Frage, ob die Abweisung der Ansprüche dem Recht entspricht, unter Berücksichtigung des nach der Verkündung des Berufungsurteils, nämlich am 1. Januar 1995, in Kraft getretenen Schuldrechtsanpassungsgesetzes zu prüfen (BGHZ 9, 101; 36, 348). Das Schuldrechtsanpassungsgesetz regelt die von ihm erfaßten Rechtsverhältnisse an Grundstücken im Beitrittsgebiet (§§ 1 bis 3 SchuldRAnpG) endgültig und weist damit zeitlich über die vom Berufungsgericht angewendeten Vorschriften hinaus. Die von ihm in ein Miet- oder Pachtverhältnis umgewandelten Verträge (§ 6 Abs. 1 SchuldRAnpG) gewähren dem Nutzer grundsätzlich einen langfristigen Schutz vor einer ordentlichen Kündigung (vgl. §§ 23, 38, 42, 49, 52 SchuldRAnpG). Soweit das Revisionsurteil durch die Anwendung dieses Gesetzes für die Kl. ungünstige Rechtsfolgen auslöst, müssen sie das hinnehmen. Die rechtliche Möglichkeit, die Klageansprüche einstweilen, nämlich bis zum Ablauf des Moratoriums abzuweisen, besteht mit Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes nicht mehr. Der den Kl. als Rechtsmittelführern durch § 559 Abs. 1 ZPO gewährte Schutz wird hierdurch nicht berührt. Auch soweit das neue Recht heranzuziehen ist, ist seine Anwendung auf die in der Revision angefallenen Anträge begrenzt.

IV. 1. Nach den zu Art. 232 § 4 a Abs. 1 und 3 EGBGB (Vertragsmoratorium) getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts war der Wille der an dem Vertrag vom 20. April 1979 Beteiligten darauf gerichtet, dem Bekl. zu 1 und Dr. Kr. eine Teilfläche der Hufe III zu Zwecken der Erholung und Freizeitgestaltung zu überlassen und ihnen das Recht einzuräumen, Wochenendhäuser (und Garagen) darauf zu errichten. Gegenstand der Vereinbarung war mithin ein Nutzungsvertrag im Sinne der §§ 312, 313 Abs. 2 ZGB, den das Schuldrechtsanpassungsgesetz in § 1 Abs. 1 Nr. 1 erfaßt. Eine Bereinigung nach sachenrechtlichen Gesichtspunkten scheidet damit grundsätzlich aus (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG). Die Voraussetzungen, unter denen nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, 2. Altern. SachenRBerG in Verbindung mit § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e gleichwohl ein Anspruch des Nutzers auf ein Recht am Grundstück besteht, sind nicht gegeben. Die Vorschriften beziehen den regelwidrig aufgrund eines Vertrags nach §§ 312 bis 315 ZGB erfolgten Eigenheimbau in die Sachenrechtsbereinigung ein. Hierzu zählen Wochenendhäuser nicht, da sie nicht für den Wohnbedarf des Nutzers bestimmt sind und ihm nicht als Lebensmittelpunkt dienen (§ 5 Abs. 2 und 3 SachenRBerG).

a) Allerdings wahrt der Vertrag, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, nicht die in § 312 Abs. 1 Satz 2 ZGB vorgesehene Schriftform. Der Wille, die Fläche den Nutzern zur Erholung und zur Freizeitgestaltung zu überlassen, kam in dem verwendeten Vertragsformular auch nicht andeutungsweise zum Ausdruck. Dieses war vielmehr für die Überlassung landwirtschaftlicher Flächen durch den Eigentümer an den Rat des Kreises oder an einen sonstigen Nutzer zur Sicherung der, in erster Linie sozialistischen, Bewirtschaftung bestimmt (Kreispachtvertrag). Die Nutzung zur Erholung und Freizeitgestaltung und zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung schlossen sich nach § 312 ZGB gegenseitig aus. Das Vertragsformular vom 20. April 1979 weist ein von den Bekl. nicht gewolltes Geschäft aus, der auch nach dem Recht der DDR maßgeblich gewesene tatsächliche Wille der Parteien (§§ 60, 63 ZGB; vgl. § 117 Abs. 2 BGB) hat in der Urkunde keinen Ausdruck gefunden.

Dieser Fehler ist indessen durch § 19 Abs. 1 SchuldRAnpG geheilt. Danach ist ein Vertrag im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG nicht deshalb unwirksam, weil die nach § 312 Abs. 1 Satz 2 ZGB vorgesehene Schriftform nicht eingehalten worden ist. Eine solche Heilungsvorschrift enthielten die vom Berufungsgericht angewandten Vorschriften über das Vertragsmoratorium allerdings noch nicht. Aus dem Gesetzeswortlaut und aus dessen Begründung (Reg.-Entw., BR-Drucks. 26/94, S. 152 f) ergibt sich auch nicht eindeutig, daß die Heilung auf den Tag des Vertragsabschlusses zurückzubeziehen ist (dagegen: Matthiessen in Kiethe [Hrsg.], SchuldRAnpG § 19 Rdn. 5). Der Senat kann diese Frage offen lassen, da die Entscheidung über die Revision nicht von ihr abhängt.

b) In den am 20. April 1979 abgeschlossenen Nutzungsvertrag ist die Bekl. zu 2 anstelle von Dr. Kr. eingetreten. Zutreffend mißt das Berufungsgericht dem zwischen Dr. Kr. und der Bekl. am 25. Juni 1987 abgeschlossenen Kaufvertrag über das Wochenendhaus diese Wirkung zu. Anders konnte das aufgrund des Nutzungsvertrags entstandene Eigentum an der Baulichkeit (§ 296 Abs. 1 ZGB) auf einen Dritten nicht übertragen werden (§ 296 Abs. 2, § 313 Abs. 3 Satz 2 ZGB). Die Bereitschaft der staatlichen Stellen, das Nutzungsverhältnis weiter mit der Bekl. fortzusetzen, kam in der Zustimmung zu dem Kaufvertrag zum Ausdruck.

2. Das zwischen den staatlichen Stellen und den Bekl. zustande gekommene Nutzungsverhältnis ist kraft Gesetzes mit allen Rechten und Pflichten auf die Kl. übergeleitet worden (§ 8 Abs. 1 SchuldRAnpG i.V.m. § 10 Abs. 1 SachenRBerG).

Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, stand es bereits dem Vertragsmoratorium nicht entgegen, daß die beteiligten Räte nach dem 1955 mit der Erblasserin abgeschlossenen Vertrag nur berechtigt waren, die Fläche zur landwirtschaftlichen Nutzung weiterzuvergeben. Diesen, in Art. 232 § 4 a Abs. 3 EGBGB aufgestellten Grundsatz hat § 8 Abs. 3 SchuldRAnpG aufgegriffen. Der Eintritt des Eigentümers in den zwischen einer staatlichen Stelle und dem Nutzer abgeschlossenen Vertrag scheidet danach nur dann aus, wenn der Nutzer beim Vertragsabschluß den Mangel der Berechtigung des anderen Teiles zur Überlassung des Grundstückes kannte. Dies übersieht die Revision, die auf das Außerkrafttreten des Art. 233 § 4 a Abs. 3 EGBGB abhebt.

Rechtlich zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß das von den Kl. behauptete Wissen des Bekl. zu 1 und Dr. Kr. vom Eigentum der Erblasserin nicht mit der Kenntnis der fehlenden Berechtigung der Räte, den Nutzungsvertrag mit ihnen abzuschließen, gleichzusetzen ist. Die Revision versucht zwar - in anderem Zusammenhang, nämlich unter dem Gesichtspunkt einer unlauteren Machenschaft (dazu unten 3 c) - darauf abzuheben, das unpassende Vertragsformular sei verwendet worden, um die fehlende Berechtigung der Räte zum tatsächlich gewollten Vertragsschluß zu kaschieren. Hiermit kann sie indessen nicht gehört werden, denn das Berufungsgericht hat mit der Beweiskraft des § 314 ZPO festgehalten, weiterer Vortrag zum Wissen der Bekl. um die fehlende Berechtigung der Räte sei nicht erfolgt (zu tatbestandlichen Feststellungen in den Entscheidungsgründen vgl. BGH, Urt. v. 19. Juni 1990, XI ZR 280/89, BGHR ZPO § 314, Feststellungen 1). Die Revision vermag übrigens auf solchen Vortrag auch nicht hinzuweisen.

3. Mithin genossen die Bekl. gegenüber den auf das Eigentum an dem Grundstück gestützten Herausgabeansprüchen der Kl. bis zum 31. Dezember 1994 den Schutz des Vertragsmoratoriums (§ 7 Abs. 3 SchuldRAnpG; Art. 232 § 4 a EGBGB). Mit dem 1. Januar 1995 ist das Nutzungsverhältnis gemäß § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG in ein, was hier nicht entschieden werden muß, Miet- oder Pachtverhältnis umgewandelt worden. Das danach begründete Recht der Bekl. zum Besitz der Wochenendhäuser und Garagen samt den dazugehörenden Grundstücksanteilen (vgl. auch Senatsurt. v. 13. Oktober 1995, V ZR 254/94, WM 1996, 91) besteht unabhängig davon, ob an den Baulichkeiten Eigentum der Nutzer nach § 296 ZGB entstanden ist. Das Gesetz geht allerdings vom Vorhandensein des besonderen Eigentums an den Baulichkeiten aus und ordnet dessen Fortbestehen bis zur Beendigung des angepaßten Vertragsverhältnisses an (§ 11 SchuldRAnpG).

a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß das Vertragsmoratorium durch die am 19. März 1991 erfolgte Aufhebung des von der Erblasserin 1955 abgeschlossenen Vertrags nicht berührt wurde. Nach Art. 232 § 4 a Abs. 7 fand das Moratorium allerdings keine Anwendung, wenn die Betroffenen nach dem 2. Oktober 1990 etwas Abweichendes vereinbart hatten. Betroffene in diesem Sinne sind die Personen, an die sich das Moratorium wendet, mithin auch der Nutzer. Die Vorschrift diente nämlich dazu, den Vorrang der nach dem Beitritt wieder geltenden Vertragsfreiheit vor dem gesetzlichen Besitzschutz zu sichern. An dem Aufhebungsvertrag vom 17. März 1991 waren die Bekl. nicht beteiligt.

b) Auch für die Schuldrechtsanpassung bleibt die Aufhebung des Vertrages ohne Bedeutung. Allerdings entfällt nach allgemeinem Recht bei einem - mehrstufig - abgeleiteten Besitzrecht die Befugnis des unmittelbaren Besitzers, den Besitz auszuüben, in der Regel dann, wenn das Vertragsverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Besitzmittler endet (vgl. § 986 Abs. 1 BGB; für den Fall eines Kreispachtvertrages Senatsurt. BGHZ 121, 88). Für die bei den Tatbeständen des Schuldrechsanpassungsgesetzes häufig vorliegenden mehrstufigen Nutzungsverhältnisse hat § 1 Abs. 2 indessen eine abweichende Regelung getroffen. Danach sind die Bestimmungen dieses Gesetzes auch auf den Vertrag zwischen dem Eigentümer und einem anderen als dem unmittelbar Nutzungsberechtigten ("Zwischenpächter") anzuwenden, wenn diesem das Grundstück zum Zwecke der vertraglichen Nutzung an Dritte übergeben worden ist. Die Vorschrift, deren Voraussetzungen der von der Erblasserin am 8. November 1955 abgeschlossene Vertrag erfüllt, flankiert den in § 8 SchuldRAnpG vorgesehenen Eintritt des Eigentümers in den von dem "Zwischenpächter" mit dem Nutzer abgeschlossenen Vertrag. Eine Aufhebung dieser Vereinbarung nach dem Beitritt beeinträchtigt deshalb die Rechte des Nutzers aus dem umgewandelten Nutzungsvertrag nicht.

c) Das zwischen den Parteien geschaffene Miet- oder Pachtverhältnis unterliegt nach § 23 Abs. 1 SchuldRAnpG bis zum Ablauf des 31. Dezember 1999 der ordentlichen Kündigung nicht, danach bis zum 4. Oktober 2015 nur unter besonderen Voraussetzungen (§ 23 Abs. 2 bis 4, Abs. 5 bis 7 SchuldRAnpG).

Die Kl. können auch nicht von dem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, das § 17 SchuldRAnpG im Falle des unredlichen Erwerbs der Nutzerstellung gewährt. Dies gilt bereits deshalb, weil beim gesetzlichen Eintritt des Eigentümers in den vom Nutzer mit einer staatlichen Stelle abgeschlossenen Vertrag § 8 Abs. 3 SchuldRAnpG als Sonderregelung vorgeht. Die dort genannten Verstöße (vgl. oben zu 2) hindern den Vertragseintritt des Eigentümers. Andere Unregelmäßigkeiten bleiben in diesem Falle für die Schuldrechtsanpassung grundsätzlich ohne Bedeutung (Reg.-Entw., BR-Drucks. 26/94, S. 146/147). Die Revision kann mithin nicht auf die fehlende Berechtigung der Räte zur Übertragung der Fläche zu Erholungs- und Freizeitzwecken zurückgreifen und auch nicht darauf abheben, daß die Nutzungsverträge zur Errichtung oder Unterhaltung von Wochenendhäusern abgeschlossen worden waren, die die in der DDR vorgeschriebene Bauflächenobergrenze überschritten.

Der Rat des Kreises hatte von der Eigentümerin ein Grundstück zur landwirtschaftlichen Nutzung erhalten, was sie an den Bekl. als Wochenendgrundstück weitergab, der dort ein Wochenendhaus errichtete. Die Räumungsklage der Erben der Eigentümerin blieb auch beim BGH erfolglos.

Mit Urteil vom 24. Mai 1996 stellte der BGH fest, daß der Eigentümer nach § 8 des SchuldRAnpG in das Nutzungsverhältnis nach §§ 312 ff. ZGB eingetreten sei. Dabei sei es unerheblich, daß der Rat des Kreises nicht zur Weitergabe des Grundstücks als Wochenendgrundstück berechtigt gewesen sei, wenn der Nutzer nur gutgläubig war (s. zu entsprechenden Vertragsgestaltungen bei Weitergabe durch die LPG Schnabel, SchuldR-ÄndG Rn. 14 zu § 8). Eine spätere Aufhebung des Nutzungsverhältnisses zwischen dem Rat des Kreises und dem Eigentümer spiele ebensowenig eine Rolle wie ein Verstoß des Nutzers gegen die Bauvorschriften der DDR. Insbesondere könne hierdurch nicht ein Kündigungsrecht nach § 17 SchuldRAnpG begründet werden.