Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz im Einkaufszentrum

Auch bei Vermietung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum gehört es - auch ohne ausdrückliche Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes - zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs, daß der Vermieter in unmittelbarer Nachbarschaft keinen Konkurrenzbetrieb zuläßt oder selbst eröffnet.

A Die Antragsgegnerin ist Hauptmieterin von ca. 1.972 m2 Verkaufsfläche im ... Center in Berlin, einem Shopping Center mit ca. 36.500 m2 Verkaufsfläche und ca. 110 Geschäften, darunter verschiedenen Schuhfilialisten. Auf der von ihr gemieteten Fläche betreibt die Antragsgegnerin ein "SB-Warenhaus ohne Lebensmittel". Innerhalb dieses SB-Warenhauses vermietete eine Rechtsvorgängerin der Antragsgegnerin, die K.-AG, durch Untermietvertrag vom 20. Oktober 1995 an die Antragstellerin eine Teilfläche von 320 m2 "zum Betrieb eines Schuhfachmarktes". Dieses Geschäft ist nicht separat von außen zugänglich. Es ist in die Verkaufsfläche der Antragsgegnerin integriert und nur durch eine Trockenbauwand abgetrennt und mit dem Namen "R." versehen. Der Hauptmietvertrag zwischen der Antragsgegnerin und der Vermieterin des Centers schließt einen Sortimentsschutz aus. Der Untermietvertrag der Parteien enthält hierzu keine ausdrückliche Regelung.

Seit Sommer 2004 verhandelten die Parteien wegen einer Erweiterung der Verkaufsfläche der Antragstellerin innerhalb des SB-Warenhauses der Antragsgegnerin. In einem Schreiben vom 23. Juli 2004 wies die Antragstellerin unter anderem darauf hin, daß sie eine Integration eines weiteren Schuhmarktes auf der der Antragsgegnerin verbleibenden Restfläche grundsätzlich ablehne. Am 3. Dezember 2004 eröffnete die Antragsgegnerin innerhalb ihres SB-Warenhauses auf ca. 200 m2 einen eigenen Schuhverkauf für Damen- und Herrenschuhe.

Auf Antrag der Antragstellerin hat das Landgericht der Antragsgegnerin durch einstweilige Verfügung vom 16. Dezember 2004 bei Androhung der gesetzlich vorgesehenen Ordnungsmittel untersagt, in ihren Geschäftsräumen im dritten Obergeschoß des Objektes ...-Center Berlin Schuhe jeglicher Art zu verkaufen und/oder Werbung dafür zu betreiben.

Hiergegen hat sie durch ihre Verfahrensbevollmächtigten am 23. Dezember 2004 Widerspruch eingelegt. Mir der angefochtenen Entscheidung hat das Landgericht seine einstweilige Verfügung bestätigt. II. Zu Recht geht das Landgericht davon aus, daß die Antragsgegnerin nicht berechtigt ist, in ihren Geschäftsräumen im dritten Obergeschoß des ...-Center Berlin Schuhe zu verkaufen.

1. (...)

2. Entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin steht der Antragstellerin ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz zu.

a) Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes gehört es nach ganz herrschender Meinung bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines Geschäftes oder Gewerbes zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs, daß der Vermieter im selben Haus oder auf seinem angrenzenden Grundstück keinen Konkurrenzbetrieb (eines anderen Mieters) zuläßt oder gar selbst eröffnet (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II. B, 1240; BGH, Urt. v. 24.1.1979 - VIII ZR 56/78, MDR 1979, 665 WuM 1979, 144 = NJW 1979, 1404; KG, Urteil vom 17. Januar 2005 - 8 U 212/04 GUT 2005, 54).

Daß die Parteien diesen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz bei Vertragsschluß ausgeschlossen haben, behauptet auch die Antragsgegnerin nicht. Solches ergibt sich auch nicht aus dem schriftlichen Untermietvertrag. Auf die Frage, ob die Kaufhalle bei Vertragsschluß den Verkauf von Schuhen beabsichtigte, kommt es deshalb nicht an.

b) Entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin ist auch bei Verträgen über die Vermietung von Gewerberaum in einem Einkaufszentrum von einem vertragsimmanenten Konkurrenzschutz auszugehen, wenn ein solcher nicht - was in Einkaufzentren allerdings häufig der Fall sein dürfte - ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen wurde. Auch der Bundesgerichtshof geht in seiner Entscheidung vom 24. Januar 1979 (BGH, a.a.O.) davon aus, daß bei der Vermietung von Gewerberaum in einem Einkaufszentrum Konkurrenzschutzpflichten grundsätzlich bestehen. (...)

Ein Mieter von Geschäftsräumen hat ein Interesse daran, daß sein Vermieter nicht in der Nachbarschaft Räume an einen Konkurrenten vermietet. Ein solcher Konkurrenzschutz gilt auch ohne ausdrückliche Vereinbarung und auch in einem Einkaufszentrum.

Die Untermieterin betrieb einen "Schuh-Fachmarkt" in einem Einkaufszentrum. Der Untermietvertrag enthielt keine Regelungen über einen Konkurrenzschutz im Gegensatz zum Hauptmietvertrag, der das ausdrücklich ausschloß. Nachdem die Hauptmieterin einen eigenen Schuhverkauf in ihrem Warenhaus eröffnet hatte, erwirkte die Untermieterin eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung.

Mit Beschluß vom 5. September 2005 bestätigte das Kammergericht die vom Landgericht erlassene einstweilige Verfügung. Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz gelte auch für ein Einkaufszentrum, wenn nicht, wie häufig üblich, ein ausdrücklicher Ausschluß vertraglich vereinbart sei. Das habe der Bundesgerichtshof schon 1979 festgestellt.