Vertragsgemäßer Zustand der Mietsache bezogen auf den Zeitpunkt der Wohnungsbesichtigung

Der vertragsgemäße Zustand einer Mietsache richtet sich grundsätzlich nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluß sowie danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben. Verändert sich der Zustand der Mietsache wesentlich in der Zeit zwischen Besichtigung der Mietsache und Vertragsschluß und weist der Vermieter bei Vertragsschluß den Mieter nicht darauf hin, ist aber als vertragsgemäßer Zustand derjenige geschuldet, der zum Besichtigungstermin vorhanden war (Austausch einer hochwertigen gegen eine einfache Einbauküche).

(Leitsatz der Redaktion)

(...) Der vertragsgemäße Zustand einer Mietsache richtet sich grundsätzlich nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluß sowie danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben. Insoweit ist der Ansatz des Amtsgerichts, mit dem auf den Mietvertragsabschluß (13. November 2000) abgestellt wird, zunächst nicht zu beanstanden. Allerdings kann im vorliegenden Fall nicht unberücksichtigt bleiben, daß die Kl. die Wohnung bereits im Oktober 2000, in der Absicht, diese anmieten zu wollen, besichtigt hatten, und der Kl. hatte sie ihnen in der Absicht gezeigt, sie ihnen mit der zu diesem Zeitpunkt dort befindlichen Einrichtung, mithin auch mit der vorhandenen Einbauküche, zu vermieten. Unter Berücksichtigung des objektiven Empfängerhorizontes konnten und durften die Kl. demnach davon ausgehen, daß ihnen die Wohnung mit dieser Einbauküche vermietet werde, und diese Willenserklärung haben die Kl. mit der Unterzeichnung des Mietvertrages dann auch angenommen. Das Vorhandensein einer Einbauküche und ihre Ausstattung stellt sich auch als nicht unwesentlicher mietpreisbildender Faktor dar, so daß es insbesondere gerade für einen Mieter von nicht unerheblicher Bedeutung ist, welche Ausstattung die mitvermietete Küche hat. Als sie dann den Mietvertrag unterzeichneten und vom Bekl. nicht darauf hingewiesen wurden, daß die seinerzeit besichtigte Küche inzwischen gestohlen worden sei, durften die Kl. davon ausgehen, daß Mietvertragsgegenstand nach wie vor die besichtigte Küche sei. Vom Ansatz her war die dann vorgefundene Einbauküche deshalb mangelhaft, weil sie unstreitig nicht der ursprünglichen Einbauküche entsprach. Selbst wenn man davon ausgeht, daß den Kl. möglicherweise kein Anspruch auf Wiederherstellung des exakten ursprünglichen Zustandes zustand, weil dieser möglicherweise gar nicht mehr wiederhergestellt werden konnte, weil z. B. die ursprünglich verwendete Türbeschichtung auf dem Markt nicht mehr erhältlich gewesen wäre, so hatten sie doch Anspruch darauf, daß die Küche in ihrer Ausstattung und ihrer Aufteilung der alten Küche entsprach, denn hierauf konnten sie sich berechtigterweise aufgrund ihrer Besichtigung einstellen, und mit farblichen Abweichungen haben sie sich ohnehin einverstanden erklärt, was ihr gesamtes Verhalten zeigt, mit dem nie entscheidend die neue Farbgestaltung gerügt worden ist. In ihrer Ausstattung und Aufteilung wich die vom Bekl. letztlich zur Verfügung gestellte Küche jedoch derart von der ursprünglichen bei Besichtigung vorhandenen Küche ab, daß die Kl. einen Instandsetzungsanspruch hatten, der darauf gerichtet war, eine vollständig neue, der ursprünglichen Küche entsprechende Küche einzubauen.

Grundsätzlich muß der Vermieter den Zustand der Mietsache erhalten, der beim Vertragsschluß vorhanden war. In Ausnahmefällen kommt es aber auch auf den Zeitpunkt der Besichtigung der Mietsache zwecks Anmietung an.

Bei der Besichtigung der Wohnung durch den Mietinteressenten war diese mit einer hochwertigen Einbauküche ausgestattet. Dem Interessenten gefiel die Wohnung u. a. auch wegen der Einbauküche. Zwischen Besichtigungstermin und Mietvertragsabschluß wurde eingebrochen und die Einbauküche entwendet. Der Vermieter baute eine sehr viel schlichtere Einbauküche ein und informierte darüber den Mieter bei Vertragsabschluß nicht. Nach Einzug in die Wohnung und Feststellung der Umstände verlangte der Mieter von dem Vermieter den Einbau einer gleichwertigen Einbauküche bezogen auf den Zustand bei dem Besichtigungstermin. Erst in der Berufung beim Landgericht hatte er damit Erfolg.

Das Landgericht Berlin, ZK 65, bestätigte zunächst die Ansicht des Amtsgerichts, daß sich der vertragsgemäße Zustand einer Mietsache grundsätzlich nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsabschluß sowie danach richte, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart hätten. Allerdings könnte im vorliegenden Fall nicht unberücksichtigt bleiben, daß die Wohnung bei dem Besichtigungstermin einen anderen Zustand hatte und die Mietinteressenten gerade die Wohnung in diesem Zustand anmieten wollten. Als dann der Mietvertrag unterzeichnet worden und von dem Vermieter nicht darauf hingewiesen worden sei, daß die seinerzeit besichtigte Küche inzwischen nicht mehr vorhanden sei, hätten die Mieter davon ausgehen dürfen, daß Mietvertragsgegenstand nach wie vor die besichtigte Küche sei. Vom Ansatz her sei daher die später vorgefundene Einbauküche deshalb mangelhaft, weil sie nicht der ursprünglichen Einbauküche entsprochen habe. Der Mieter habe daher einen Instandsetzungsanspruch, der darauf gerichtet gewesen sei, eine vollständig neue, der ursprünglichen Küche entsprechende Küche einzubauen.

Die vom Landgericht herangezogene Anspruchsgrundlage als Mangelbeseitigungsanspruch mag fragwürdig sein. Zu denken ist jedenfalls (auch) an einen Schadensersatzanspruch aus Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 BGB. Die Pflichtverletzung des Vermieters dürfte darin liegen, daß er auf den Austausch der Küche bei Vertragsabschluß nicht hingewiesen hat, obwohl er aufgrund der Besichtigung davon ausgehen konnte, daß der Mieter die Wohnung gerade auch wegen der hochwertigen Einbauküche mieten wollte. Vor der Schuldrechtsreform hat man insofern von einem Verschulden bei Vertragsschluß (culpa in contrahendo) gesprochen. Jetzt heißt es nur noch schlicht Pflichtverletzung.