vertragsgemäßer Gebrauch

vertragsgemäßer Gebrauch; Wäschetrocknen; Balkon; Wäschetrockenplatz; Wäsche

Der Mieter ist berechtigt, auf dem zur Wohnung gehörenden Balkon über eigens angebrachten Vorrichtungen Wäsche zu trocknen.

Die Parteien streiten um Beseitigung von Vorrichtungen zum Wäschetrocknen auf dem Balkon der beklagten Mieterin, die dort seit 1954 wohnt. Nach § 7 Ziff. 5 des Mietvertrages ist zur Anbringung von Vorrichtungen etc. an der Hauswand und im Inneren des Gebäudes die vorherige Zustimmung des Vermieters erforderlich.

Im Sommer 1988 hatte die Kl. in dem betreffenden Anwesen Renovierungs- und Verbesserungsarbeiten vornehmen lassen. Der Außenputz wurde erneuert und mit Vollwärmeschutz ausgestattet, die Brüstungen an den rückwärtigen Balkonen wurden ebenso erneuert und zusätzlich erhöhte Seitenteile als Sichtschutz an den Balkonen angebracht.

Mit Rundschreiben v. 12.7.1988 hatte die Kl. ihre Mieter im Hinblick auf die vorausgegangenen Maßnahmen darauf hingewiesen, daß Wäschetrocknen im Hof oder im Dachboden an bereitgestellten Geräten erfolgen solle und auf Balkonen zwar Wäscheständer, aber keine Wäscheleinen Verwendung finden sollten.

Die Bekl. brachte zu einem nicht näher feststellbaren Zeitpunkt nach Abschluß der Renovierungsmaßnahmen an den Metallrahmen der Seitenteile ihres Balkons Metallhaken an, um Wäscheleinen anhängen zu können; ferner befestigte sie mittels hierzu an den Seitenteilen angebrachter Halterungen eine Eisenstange, die über die gesamte Breite des Balkons führt. Sowohl die Haken zur Befestigung von Wäscheleinen als auch die querliegende Eisenstange befinden sich ihrer Höhe nach über der Balkonbrüstung.

Die Kl. forderte daraufhin die Bekl. mehrfach auf, die von ihr angebrachten Halterungen zu entfernen, was die Bekl. ablehnt.

In der Sache hat die Berufung der Kl. keinen Erfolg, denn die Bekl. hat durch Anbringung von Vorrichtungen zum Wäschetrocknen auf dem Balkon ihre mietvertraglichen Pflichten nicht verletzt, sich vielmehr im Rahmen des ihr zustehenden Wohngebrauchs gehalten. Der Kl. steht daher ein Schadensersatzanspruch auf Beseitigung und Wiederherstellung des früheren Zustandes nicht zu (§§ 550, 280, 286, 325, 326 BGB; vgl. Palandt Anm. 1 c zu § 550 BGB).

... Die Kammer sieht im Gegensatz zur Kl. in der Befestigung der Haken und der Querstange an den Rahmen der Seitenteile des Balkons keine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung des Mietgebäudes. Denn jedenfalls liegt ein dem Begriff der "baulichen Veränderung" innewohnender Eingriff in die bauliche Substanz im vorliegenden Fall nicht vor. Die Metallhaken und die Aufhängevorrichtung für die Stange sind nicht an der Außenwand befestigt. Die Fassade und der Vollwärmeschutz sind nicht betroffen. Durch die erforderlichen Bohrungen sind keine endgültigen oder auch nur schwer behebbaren Veränderungen eingetreten. Die Querstange allein stört auch keineswegs den äußeren Gesamteindruck des Gebäudes nachhaltig. Aber auch wenn Wäsche aufgehängt ist, stellt dies keine Veränderung der Fassade dar.

Vielmehr liegt eine Einrichtungsmaßnahme vor, zu der ein Mieter auch dann berechtigt ist, wenn sie mit geringfügigen Substanzverletzungen - hier Bohrungen in dem Metallrahmen - verbunden ist. Das Anbringen einer Wäschetrockenvorrichtung auf dem Balkon fügt sich insoweit nahtlos in die von der Rechtsprechung anerkannten Fallgruppen ein, denen gemeinsam ist, daß Einrichtungs- und Gebrauchsgegenstände an den Wänden der Wohnung befestigt werden.

2. Derartige, ihrer Natur nach zu einem vorübergehenden Zweck zusätzlich angebrachte Einrichtungen können zwar vom Vermieter unter Erlaubnisvorbehalt gestellt werden, hierauf bezogene Verbotsklauseln sind indes unwirksam (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. II 212). Demnach wäre der in dem Schreiben des Vermieters v. 12.7.1988 enthaltene Hinweis, daß keine Wäscheleinen auf Balkonen verwendet werden dürfen, selbst dann unbeachtlich, wenn es hätte festgestellt werden können, daß die entsprechende Verbotsklausel Vertragsinhalt geworden wäre.

3. Das in § 7 Ziff. 5 des Mietvertrags niedergelegte Zustimmungserfordernis bei Anbringung von Vorrichtungen an der Hauswand und im Inneren des Gebäudes kann im vorliegenden Fall keinen Beseitigungsanspruch der Kl. begründen, auch wenn die Zustimmung durch die Mieterin nicht eingeholt worden ist. Denn nach Ansicht der Kammer zählt das im vorliegenden Fall unter Erlaubnisvorbehalt gestellte Verhalten zum vertragsmäßigen Wohnverhalten der Bekl. Daher war ihr Handeln auch nicht deshalb rechtswidrig, weil sie die Erlaubnis nicht eingeholt hat. Demgegenüber stehen der Kl. keine derart gewichtigen sachlichen Gründe zur Seite, die sie zur Versagung der Erlaubnis berechtigen würden.

a) Grundsätzlich umfaßt die Wohnraummiete alles, was zur Benutzung der gemieteten Räume als existentiellem Lebensmittelpunkt des Mieters und seiner Familie gehört, also die gesamte Lebensführung in all ihren Ausgestaltungen und Bedürfnissen (BayObLG RES. § 536 BGB Nr. 1 = WM 1981, 80). In diesem Bereich hat sich der Vermieter jeglicher Einflußnahme auf Lebensgewohnheiten und Vorstellungen des Mieters bei der Benutzung seiner Räume zu enthalten. Grenzfälle sind anhand der Verkehrsanschauung der jeweiligen Umstände des Einzelfalles zu beurteilen. Demgemäß hat in Fällen, in denen Erlaubnisvorbehalte und deren Wirksamkeit eine Rolle spielen, eine Interessenabwägung am Einzelfall stattzufinden.

Die Kammer hat hierzu folgende Erwägungen getroffen:

aa) Bei dem Anwesen handelt es sich um eine vierstöckige Wohnblockzeile in L-Form. Der Balkon der Bekl. ist einer von einer Vielzahl gleichförmig gestalteter, etwa 2 qm großer, mit grauen Metallbrüstungen und mit Sichtschutzwänden an den Seiten versehenen Balkonen. Diese liegen in Richtung auf einen asphaltierten Hof mit Wäschestangen, Garagen und einem Sandplatz für Kinder.

Unbestreitbar erstreckt sich der Mietgebrauch auf alle Teile der Wohnung (Sternel, II 151), also auch auf den Balkon. Die Kammer bejaht ein höherwertiges Interesse der Bekl., Wäsche in der von ihr gewählten Art und Weise auf dem Balkon zu trocknen, gegenüber dem Interesse des Vermieters, die Mieterin möge dies unterlassen. Zum einen ist der Balkon - neben den im Hof befindlichen Wäschestangen - zum Wäschetrocknen geeignet, wie die Vermieterin selbst dadurch zum Ausdruck bringt, daß Wäscheständer bis Brüstungshöhe erlaubt sein sollen. Dagegen bieten die Balkone nach Ansicht des Gerichts keinen Ort, der Wohnungsinhaber zu längerem Verbleib einlädt. Die von ihm aus gewährte Sicht auf den Garagen- und Hinterhof stellt keinen Anreiz dar; Kommunikation, etwa mit dem Nachbarn, ist durch die Seitenwände stark erschwert.

Die von der Vermieterin "erlaubten" Wäscheständer in einer Höhe bis zur Balkonbrüstung sind indes zum Trocknen größerer Kleidungsstücke unzweckmäßig, die von der Bekl. angebrachte Wäschetrockenvorrichtung ermöglicht dies jedoch. Die Bekl. kann auch nicht darauf verwiesen werden, die Wäschestangen im Hof zu benutzen; zum einen handelt es sich bei der Bekl. um eine alte Frau, der das Tragen größerer Wäschestücke zum Wäscheplatz Schwierigkeiten bereitet, zum anderen ist etwa ein Hängenlassen zu trocknender Wäschestücke über Nacht im Hof nicht zumutbar.

bb) Freilich sind über Brüstungshöhe aufgehängte Wäschestücke sichtbar, die Kammer ist jedoch nicht der Ansicht, daß dieser Umstand dem Vermieter einen gewichtigen sachlichen Grund gibt, die entsprechende Erlaubnis zu versagen. Dies wird selbst dann gelten, wenn andere Mieter ebenfalls auf ihren Balkonen Wäschestücke sichtbar aufhängen. Zum einen hat die Vermieterin, wie das Erstgericht zutreffend ausgeführt hat, keinen Anspruch auf äußerliche Uniformität des Hauses. Einen besonders anziehenden, für den Betrachter interessanten Anblick bietet das Wohnanwesen ohnehin nicht. Zum anderen besteht, da es sich um einen Hinterhof handelt, nach Meinung des Gerichts nicht die Befürchtung, daß unbeteiligte Dritte am Anblick des Hauses Anstoß nehmen, wenn auf den Balkonen Wäschestücke sichtbar sind. Denn weit überwiegend werden sich im dortigen Bereich neben spielenden Kindern Mieter der dortigen Wohnungen aufhalten, die es selbst in der Hand haben, einen etwa unerwünschten Anblick des Hauses zu vermeiden. Vorwürfe an den Vermieter sind von daher nicht zu erwarten.

Die Bekl. hat unwidersprochen vorgetragen, die Anbringung sei fachgerecht erfolgt. Eine Gefährdung von Passanten oder Mitbewohnern ist nicht erkennbar. Die Sicherheit des Balkons und des Hauses ist nicht beeinträchtigt. Bei Beendigung des Mietverhältnisses wird die Bekl. die Einrichtung zu entfernen haben, so daß die Befürchtung der Kl., es könne mit Nachmietern zu Schwierigkeiten kommen, hinfällig ist. Aus alledem folgt, daß auch aufgrund der o. g. Umstände die Zustimmung durch die Vermieterin nicht versagt werden kann.

4. Durch die unbestritten langjährige Duldung der Wäschetrockenvorrichtung (über mindestens 30 Jahre) hat die Kl. überdies der Bekl. eine schlüssige Erlaubnis hierzu gegeben. In wessen Eigentum die früheren Sichtschutzwände am Balkon der Bekl. gestanden haben, ist in diesem Zusammenhang belanglos. Auch ist nicht einzusehen, weshalb nach Erneuerung der - von der nunmehrigen Trockenvorrichtung nicht betroffenen - Fassade andere Maßstäbe anzulegen wären als früher. Daß das Schreiben der Vermieterin v. 12.7.1988 keine Wirkung entfalten, mithin eine frühere Erlaubnis nicht beseitigen konnte, wurde oben schon dargelegt.