vertragsgemäßer Gebrauch

vertragsgemäßer Gebrauch; Rauhputz; Entfernungspflicht; Tapezieren

Das Anbringen von Rauhputz anstelle einer Tapezierung ist vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung nicht gedeckt. Der Vermieter hat jedoch kein Recht, die sofortige Entfernung des Rauhputzes zu verlangen, solange Substanzschäden an der Mietsache nicht drohen.

Mit schriftlichem Mietvertrag v. 1.9.1988 vermietete der Kl. den Bekl. eine Wohnung bis zum 1.9.1993. § 10 Abs. 4 des Mietvertrages sieht die Genehmigungsbedürftigkeit baulicher Veränderungen vor. Ende Februar 1989 entfernten die Bekl. in einem Teil der Wohnung die vorhandene Tapete und brachten Rauhputz auf. Der Kl. verweigerte die Genehmigung hierzu unter Aufforderung, den Rauhputz zu entfernen. Er sieht im Aufbringen von Rauhputz eine seiner Genehmigung bedürftige bauliche Veränderung, da die Bausubstanz des Hauses in Mitleidenschaft gezogen werde; der Rauhputz könne nämlich nur durch Beschädigung des darunterliegenden Glattputzes entfernt werden.

Die Bekl. sind der Meinung, die Wahl zwischen Tapete und Rauhputz bewege sich innerhalb des vertragsgemäßen Gebrauchs. Allenfalls bei Beendigung des Mietverhältnisses könne der Kl. Beseitigung verlangen.

Die Klage ist jedenfalls derzeit unbegründet. Da das Mietverhältnis noch besteht, fehlt es an einem fälligen Anspruch auf Entfernung des von den Bekl. aufgebrachten Rauhputzes.

Ob im vorliegenden Fall von einer baulichen Veränderung i. S. von § 10 Abs. 4 des Mietvertrages gesprochen werden kann, mag dahinstehen. Mit dem Kl. ist das Gericht allerdings der Auffassung, daß die Bekl. nicht berechtigt waren, Rauhputz aufzubringen. Das Aufbringen von Rauhputz stellt grundsätzlich keine sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bewegende Alternative zum Anbringen von Tapete oder Rauhfaser dar. Die enge Verbindung zwischen Rauhputz und darunter befindlichem Feinputz erschwert die spätere Entfernung des Rauhputzes, während Tapete und Rauhfaser ohne weiteres abgenommen werden können. Daß auch hierbei gelegentlich Putzschäden auftreten, steht dieser Wertung nicht entgegen. Träfe die gegenteilige Ansicht der Bekl. zu, wäre der Vermieter bei Fehlen einer mietvertraglichen Vereinbarung über Schönheitsreparaturen und Renovierung - so liegt der Fall im übrigen hier - verpflichtet, die für die Entfernung aufzuwendenden Mehrkosten zu tragen, da der Mieter nach § 548 BGB Veränderungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten hat. Das aber ist nicht richtig und entspräche auch nicht der Billigkeit. Der Kalkulation des Mietzinses liegt die Erwartung des Vermieters zugrunde, der Gebrauch der Mietsache durch den Mieter werde sich im üblichen Rahmen mit einem entsprechenden Renovierungsaufwand bewegen. Weder muß der Vermieter mit unüblichen, die Renovierungskosten erhöhenden Maßnahmen des Mieters rechnen, noch kann der Mieter davon ausgehen, der Vermieter nehme einen solchen Gebrauch der Mietsache mit der daraus für ihn resultierenden finanziellen Belastung hin.

Der Sachverhalt läßt sich vergleichen mit der Anbringung einer übermäßigen Anzahl von Dübellöchern. Auch sie stellt einen vertragswidrigen Gebrauch dar. Daß in derartigen Fällen der Vermieter einen Anspruch aus § 556 Abs. 1 BGB bei Beendigung des Mietverhältnisses auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes hat, unterliegt keinem Zweifel. Die Bekl. haben das für den vorliegenden Fall auch in der mündlichen Verhandlung eingeräumt.

Die Entscheidung des Streitfalls hängt demnach davon ab, ob dem Kl. bereits im Hinblick auf die Einordnung des Verhaltens der Bekl. als vertragswidrig i. S. von § 550 BGB ein auf Naturalrestitution gerichteter Schadensersatzanspruch aus positiver Forderungsverletzung (bzw. unerlaubter Handlung) auf Entfernen des Rauhputzes zusteht. Die Frage ist zu verneinen.

Nach Auffassung des Gerichts ist hier zu differenzieren. Besteht beispielsweise der vertragswidrige Gebrauch darin, daß der Mieter eine tragende Wand entfernt, kann der Vermieter wegen der daraus folgenden unmittelbaren Gefahren sofortige Wiederherstellung des früheren Zustandes verlangen. Im Streitfall steht jedoch nicht der Eingriff in die Gebäudesubstanz im Vordergrund, sondern der erhöhte Aufwand, der dem Kl. zur Herbeiführung der Neuvermietung möglicherweise entsteht. Der Zeitpunkt ist noch völlig offen. Hinzu kommt, daß nicht auszuschließen ist, daß ein späterer Mieter die beiden in Rauhputz gehaltenen Wände als seinem ästhetischen Empfinden entsprechend akzeptieren wird.

Von diesen Erwägungen abgesehen steht auch das in besonderem Maße dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtete Mietvertragsverhältnis einer sofortigen Geltendmachung des Wiederherstellungsanspruchs entgegen. Es ist nicht erkennbar, daß sich die Situation des Kl. durch seine Verweisung auf den ohnehin bestehenden Anspruch aus § 556 Abs. 1 BGB verschlechterte. Ob die Bekl. den Rauhputz jetzt oder bei Beendigung des Mietverhältnisses entfernen, kann dem Kl. gleichgültig sein. Sein wirtschaftliches Interesse geht nur dahin, gewährleistet zu wissen, daß die Wohnung ohne zusätzlichen finanziellen Aufwand für ihn vermietet werden kann. Solange die Bekl. die Wohnung bewohnen, aktualisiert sich das Problem nicht. Es ist auch nichts dafür vorgetragen, daß sich eine eventuell erforderliche Rechtsverfolgung bei Beendigung des Mietverhältnisses schwieriger gestalte als derzeit. Wenn die sofortige Geltendmachung des Wiederherstellungsverlangens dem Kl. aber keinen erkennbaren Vorteil bringt, muß sie hinter dem Interesse der Bekl. an der Erhaltung der von ihnen mit einigem Aufwand getroffenen Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnqualität - aus der Sicht des Mieters ist das der Fall - zurücktreten.

Damit wird nicht etwa das vertragswidrige Verhalten der Bekl. "belohnt". Sie sind, sofern, was derzeit noch nicht übersehen werden kann, bis dahin keine Veränderung der Situation eintritt, bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Entfernung des Rauhputzes und zur Beseitigung der Schäden am Feinputz verpflichtet. Damit sind die Belange des Kl. ausreichend gewahrt. Auf weitergehende Sanktionen gegen die Bekl., die hier im wahrsten Sinne des Wortes auf eine "Zerschlagung" wirtschaftlicher Werte hinausliefen, hat er keinen Anspruch.