Vertragsbeendigung

Vertragsbeendigung; vorzeitige Rückgabe der Mietsache; Neuvermietungspflicht des Vermieters

Bei vorzeitiger Rückgabe einer Wohnung ist der Vermieter jedenfalls dann verpflichtet, sich um eine Neuvermietung vor Vertragsende zu bemühen, wenn es sich um nachgefragten Wohnraum handelt, für den er zudem Wartelisten führt.

Die beklagte Mieterin kündigte das Mietverhältnis wegen Vertragsverletzung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zum 31. März 1993, gab die Wohnung an diesem Tag zurück und zahlte fortan keinen Mietzins mehr. Die Vermieterin akzeptierte die Kündigung nur als ordentliche Kündigung zum 30. Juni 1993. Sie vermietete die Wohnung zum 15. August 1993 neu. Ihre auf Zahlung des auf den bis dahin verstrichenen Zeitraum entfallenden Mietzins gerichtete Klage hatte vor dem Amtsgericht nur für die Monate April bis Juni 1993 Erfolg. Die Berufung der Bekl. führte zur vollständigen Klageabweisung.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Mietzinszahlung aus § 535 BGB ab April 1993, weil das Mietverhältnis seit dem 31. März 1993 beendet ist. Die Bekl. war gemäß § 554 a BGB berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu beenden. (wird ausgeführt) Die Kl. hat auch keinen Anspruch aus § 326 BGB bzw. aus positiver Vertragsverletzung i. V. m. §§ 535, 536 BGB auf entgangenen Mietzins. Es ist im wesentlichen der Kl. und nicht der Bekl. vorzuwerfen, daß die Wohnung nicht alsbald nach der Rückgabe wieder vermietet worden ist. Dabei ist unter Berücksichtigung der öffentlichen Interessen, die in Berlin herrschende Wohnungsnot - insbesondere die der einkommensschwachen Bürger - zu bekämpfen, denen der alleinige Gesellschafter der Kl., das Land Berlin, besonders verpflichtet ist, die Untätigkeit der Kl. bis zum Juli 1993 auch dann nicht verständlich und nachvollziehbar, wenn diese geglaubt hat, daß das Mietverhältnis bis Ende Juni 1993 fortdauere. Die Bekl. hat am 31. März 1993 die Schlüssel für die Wohnung zurückgegeben und unmißverständlich deutlich gemacht, daß sie die Wohnung nicht mehr nutzen wolle und auf die Wohnung und darin eventuell verbliebene Gegenstände keine Ansprüche mehr erhebe. Preiswerter Wohnraum wie der streitbefangene ist in Berlin nachhaltig nachgefragt, und die Bekl. führt Wartelisten für derartige Wohnungen. Es war daher geboten, sofort die Maßnahmen zu ergreifen, die eine Neuvermietung ermöglicht hätten. Selbst dann, wenn das Mietverhältnis bis zum 30. Juni 1993 angedauert hätte, wäre die Kl. aus der ihr obliegenden Treuepflicht, Schädigungen der Bekl. zu vermeiden, verpflichtet gewesen, sich schon vorzeitig um eine Neuvermietung zu bemühen (vgl. LG Hannover, WuM 94, 424, 425). Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, daß ein Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet sei, sich um eine vorzeitige Vermietung zu bemühen (BGH WPM 80, 1397, 1399), führt vorliegend zu keinem anderen Ergebnis. Denn auch der Bundesgerichtshof räumt ein (a. a. O.), daß ein Vermieter nach vorzeitiger Rückgabe jedenfalls dann keinen Anspruch auf weitere Mietzinszahlung habe, wenn er die Neuvermietung arglistig unterläßt. Dabei hält der Bundesgerichtshof das Arglistmerkmal schon dann für erfüllt, wenn der Vermieter einen akzeptablen Nachmieter ablehnt (a. a. O.). Abgesehen davon, daß vorliegend die Kl. unstreitig die Gestellung eines Nachmieters generell abgelehnt hat, handelt sie jedenfalls arglistig in dem vom Bundesgerichtshof geprägten Sinne, wenn es ihr gar keine Bemühungen bereitet, einen Nachmieter erst suchen zu müssen, sondern die potentiellen Nachmieter bei ihr bereits Schlange stehen. Soweit die Bekl. behauptet hat, daß die Wohnung nicht in einem weitervermietungsfähigen Zustand gewesen sei, hat die Kammer bereits in dem Beschluß vom 26. Mai 1994 in dieser Sache, auf den Bezug genommen wird, darauf hingewiesen, daß der diesbezügliche Vortrag der Kl. nicht hinreichend substantiiert ist. Dennoch hat die Kl. insoweit nichts mehr vorgetragen. In der Berufungsverhandlung hat sich diesbezüglich lediglich ergeben, daß die Bekl. ein vom Vormieter übernommenes Schränkchen im Keller stehen gelassen habe. Die Kl. hat nicht dargelegt, daß die Bekl. Schönheitsreparaturen schulden würde, geschweige denn, daß deren Ausführung fällig gewesen wäre. Die Kl. hat auch nicht konkret dargelegt, daß die Wohnung beschädigt worden wäre oder Verschmutzungen vorhanden gewesen seien. Nun stand zwar das Schränkchen im Keller einer Neuvermietung der Wohnung entgegen, aber

l. hat nicht dargelegt, daß die Bekl. Schönheitsreparaturen schulden würde, geschweige denn, daß deren Ausführung fällig gewesen wäre. Die Kl. hat auch nicht konkret dargelegt, daß die Wohnung beschädigt worden wäre oder Verschmutzungen vorhanden gewesen seien. Nun stand zwar das Schränkchen im Keller einer Neuvermietung der Wohnung entgegen, aber unter Zugrundelegung der allgemeinen Lebenserfahrung, daß sich wegen so einer Lappalie kein Mieter einer Sozialwohnung vom Vertragsschluß abhalten lassen wird, ist das Hindernis eher nomineller denn tatsächlicher Natur. Gleichwohl hatte die Kl. natürlich einen Anspruch darauf, daß die Bekl. das Schränkchen entfernt. Die Entfernung der mietereigenen Sachen ist eine Nebenpflicht zur Rückgabepflicht aus § 556 BGB. Wenn aber der Vermieter wegen eines einzigen kleinen Schränkchens im Keller die Weitervermietung unterläßt, ist ihm angesichts der geringen Kosten der Entsorgung eines derartigen Schränkchens gemäß § 254 BGB der Vorwurf des erheblichen Mitverschuldens an der Entstehung eines Mietzinsausfalls zu machen. In einer derartigen Situation drängt es sich geradezu auf, die Berliner Stadtreinigung anzurufen (die derartigen Sperrmüll kostenlos abfährt), und entweder mit dem neuen Mieter zu vereinbaren, daß das Schränkchen bis dahin noch im Keller stehen bleiben kann, oder selber die zwei Handgriffe zu erledigen, die erforderlich sind, ein Schränkchen aus einem Mieterkeller zu nehmen und auf dem Kellergang zur Abholung für die Müllabfuhr bereitzustellen. Im Hinblick darauf, daß es allerdings nicht immer ganz einfach ist, die Müllabfuhr zu erreichen, und daß es mitunter auch einige Wochen dauert, bis ein Abholungstermin vereinbart ist, muß es dem Vermieter gestattet sein, sich zur Entsorgung dieses Schränkchens auch professioneller Hilfe zu bedienen. Die Kammer schätzt gemäß § 287 ZPO die Kosten für die Abholung eines Schränkchens durch einen Entrümplungsbetrieb auf 100 DM und erachtet den weitergehenden Mietzinsausfall als durch alleiniges Verschulden der Kl. begründet. Soweit der Anspruch damit in Höhe von 100 DM begründet ist, greift die Hilfsaufrechnung der Bekl. mit ihrem unbestrittenen Nebenkostenguthaben.

Ein Mieter hatte unberechtigt das Mietverhältnis vorzeitig gekündigt und die Wohnung zurückgegeben. Bis zum Ablauf des Vertragsendes verlangte der Vermieter Mietzins, letztlich jedoch ohne Erfolg.

Das Landgericht Berlin hielt in seinem Urteil vom 3. November 1994 den Vermieter jedenfalls dann zur vorzeitigen Neuvermietung verpflichtet, wenn es sich um gefragten Wohnraum handelt, für den auch Wartelisten bestehen. Voraussetzung ist allerdings, daß die Wohnung in einem vermietbaren Zustand ist, insbesondere also auch Schönheitsreparaturen ausgeführt worden sind.