Vertragsauslegung hinsichtlich Erstinstandsetzungspflicht

Vertragsauslegung hinsichtlich Erstinstandsetzungspflicht; Instandhaltungspflicht; Schönheitsreparaturen; Erstinstandsetzung; Vertragsauslegung

Der Verzicht des Mieters auf seinen Erstinstandsetzungsanspruch gegenüber dem Vermieter beinhaltet nicht zugleich die vertragliche Verpflichtung zur Ausführung der Erstinstandsetzung durch den Mieter (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung).

Den Abreden des Mietvertrages vom 29. Juni 1983 einschließlich seiner Anlagen ist nicht zu entnehmen, daß die Kl. verpflichtet werden sollten, die aufgrund des unstreitig schlechten Wohnungszustandes schon zu Beginn ihres Mietverhältnisses erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen.

Die Parteien haben im Mietvertrag und in seinen Anlagen bezüglich des Wohnungszustandes und bezüglich der Renovierungsarbeiten folgende Vereinbarungen getroffen:

"... Diese (Wohnung) befand sich teils in unrenoviertem Zustand.

Ich habe den Wohnungsbewerber darauf hingewiesen und ihm erklärt, daß die Wohnung nur in diesem Zustand vermietet werden kann. Ich habe ihm weiter erklärt, daß er nicht damit rechnen kann, daß der Vermieter die Renovierung übernimmt. Wir haben diesen Punkt dann eingehend besprochen. Dabei habe ich ihm auch erklärt, daß der Vermieter nur dann bereit sei, den ihm vorliegenden Mietvertrag zu unterzeichnen, wenn der Wohnungsgeber sich vorher ausdrücklich verpflichtet, auf jeden Anspruch gegen den Vermieter auf Durchführung von Renovierungsarbeiten in der Wohnung zu verzichten.

Ich habe ihm weiterhin erklärt, daß der Mieter eine solche Verzichtserklärung in § 6 des vom Vermieter zu unterzeichnenden Mietvertrages handschriftlich eintragen müsse... In § 6 des Mietvertrages heißt es:

Sofern Renovierungsarbeiten anfallen sollten, erkläre ich als Mieter hiermit auf jeden Anspruch an den Vermieter auf Durchführung von Renovierungsarbeiten in der Wohnung zu verzichten.

§ 5: Der Mieter hat die Mietsache vor Abschluß des Mietvertrages besichtigt. Der Mieter erkennt an, daß ihm der Zustand der Mieträume bekannt ist und ihm Mietminderungsansprüche wegen etwaiger Mängel im Zeitpunkt der Überlassung der Mieträume nicht zustehen.

Schließlich ist in § 30 des Mietvertrages festgelegt: ... Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen unverzüglich bei eintretender Notwendigkeit, spätestens aber in folgenden Abständen durchzuführen:

Küchen, Bäder, Räume mit Duschanlagen, Toiletten alle 2 Jahre

...

Wohn- und Aufenthaltsräume alle 3 Jahre

......"

Danach bleibt insgesamt festzustellen, daß der Bekl. den Kl. eine erheblich renovierungs- und instandsetzungsbedürftige Wohnung überlassen hat, und daß der Bekl. mit der von ihm gestellten Formulierung der Vertragsabreden sicherstellen wollte, von den Kl. nicht mit Erfolg auf Durchführung der sog. Erstinstandsetzung in Anspruch genommen zu werden.

Diese Intention ergibt sich insbesondere aus der Vertragsanlage vom 29. Juni 1983, aber auch aus den Regelungen der §§ 5, 6 des Mietvertrages.

In keiner der vorgenannten Abreden ist aber die Verpflichtung der Kl. angesprochen, die zu Beginn ihres Mietverhältnisses erforderlichen Schönheitsreparaturen selbst ausführen zu müssen (vgl. § 29 a Abs. 1 I. BMG). Der hier vereinbarte Verzicht auf den Erstinstandsetzungsanspruch der Kl. aus § 536 BGB beinhaltet nicht zugleich die vertragliche Verpflichtung zur Eigenausführung der Erstinstandsetzung.

Lediglich die bereits zitierte Regelung in § 30 des Mietvertrages verhält sich über die Verpflichtung der klagenden Mieter, Schönheitsreparaturen auszuführen.

Auch mit dieser Vertragsabrede sind die Kl. jedoch nicht verpflichtet worden, die schon zu Beginn ihres Mietverhältnisses erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen. Vielmehr regelt die genannte Abrede lediglich die übliche und mietpreisrechtlich hier nicht zu beanstandende Verpflichtung der Kl., die während ihrer Mietzeit turnusmäßig fällig werdenden Schönheitsreparaturen durchzuführen. Zwar ist davon auszugehen, daß in der Streitwohnung Schönheitsreparaturen schon zu Beginn des Mietverhältnisses der Kl. notwendig waren. Dennoch enthält die Abrede in § 30 über die Durchführungspflicht "unverzüglich bei eintretender Notwendigkeit" keine ausdrückliche Verpflichtung der Kl. zur Ausführung der Erstrenovierung, denn den Kl. ist im weiteren Vertragstext eingeräumt worden, die Arbeiten spätestens in den genannten Jahresabständen auszuführen, also nicht unbedingt schon zu Beginn des Mietverhältnisses.

Damit war anzunehmen, daß diese Überbürdung im Rahmen der üblichen Vertragspraxis die Schönheitsreparaturen betrifft, die von den klagenden Mietern während ihrer Mietzeit turnusmäßig auszuführen sind.