Vertragsannahme mit Änderungen als neues Angebot

Vertragsannahme mit Änderungen als neues Angebot; Fehlen einer Wohnflächenvereinbarung; Nutzfläche; Hobbyraum; Besichtigung der Wohnung; Minderung

1. Hat der Mieter ein Vertragsformular unterzeichnet, in dem eine bestimmte Wohnfläche angegeben ist, und erhält er daraufhin ein vom Vermieter unterzeichnetes Vertragsexemplar zurück, in dem zusätzlich der Begriff Nutzfläche erwähnt ist, liegt darin die Ablehnung des Vertragsangebots und ein neues Angebot des Vermieters mit der Folge, daß eine vertragliche Vereinbarung zur Wohnfläche nicht zustande gekommen ist.

2. Die Wirksamkeit des Mietvertrags wird davon nicht berührt, wenn der Mieter die Wohnung vorher besichtigt hatte. 3. Bei Fehlen einer Vereinbarung zur Wohnfläche scheiden Minderungsansprüche des Mieters aus.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Bekl. ist Eigentümer der im 3. OG und Dachgeschoß gelegenen Wohnung. Im Frühjahr 2000 wollte er diese Wohnung, deren Grundfläche im Grundbuch mit 66,26 qm angegeben ist, vermieten. Die Kl. bekundete bei der vom Bekl. beauftragten Maklerin, der Zeugin X (nachfolgend Zeugin), Interesse. Nachdem ein Besichtigungstermin in der Wohnung durchgeführt worden war, legte die Zeugin der Kl. zwei Mietvertragsurkunden zur Unterzeichnung vor. Insbesondere fand sich in diesen Urkunden zu § 1 Ziff. 3 die Angabe "3. Wohnfläche

Die Wohnfläche wird mit ca. 74,26 qm vereinbart."

Die Zeugin nahm die beiden von der Kl. unterzeichneten Mietvertragsurkunden mit und verabredete sich mit ihr zur Übergabe der Wohnung. Bei dieser Gelegenheit überreichte die Zeugin der Kl. ein nunmehr auch vom Bekl. unterzeichnetes Mietvertragsexemplar, das der Bekl. allerdings - u. a. - zu § 1 handschriftlich ergänzt hatte. Dessen Ziff. 3 lautet nunmehr:

"3. Wohnfläche/Nutzfläche

Die Wohnfläche/Nutzfläche wird mit ca. 74,26 qm vereinbart."

Nachdem das Grundbuchamt der Kl. auf ihre Anfrage im Juni 2004 mitgeteilt hatte, die Wohnfläche der Wohnung betrage lediglich 66,26 qm, forderte sie den Bekl. auf, ihre Mietschuld unter Zugrundelegung einer Wohnfläche von 66,26 qm zu berechnen und die überzahlten Beträge zu erstatten. Der Bekl. wies dies unter Hinweis darauf zurück, die Vereinbarung "Wohnfläche/Nutzfläche ... ca. 74,26 qm" sei damals in dem Bewußtsein getroffen worden, daß auch der mit einer Fläche von 8 qm anzusetzende Hobbyraum erfaßt sein soll.

1. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Rückzahlung von 5.393,47 € gegenüber dem Bekl. gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB.

Der Bekl. hat diesen Betrag im Zeitraum Juli 2000 bis August 2004 nämlich nicht ohne Rechtsgrund von der Kl. erhalten, sondern es handelte sich auch insoweit um die mietvertraglich gemäß § 535 Abs. 2 BGB vereinbarte und von der Kl. geschuldete Nettokaltmiete. Die Wohnung ist nicht infolge ihrer Größe mangelbehaftet, die Miete ist deshalb nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB um den von der Kl. behaupteten Betrag gemindert.

Das wäre nur dann der Fall gewesen, wenn die Parteien tatsächlich vereinbart hätten, daß der Bekl. der Kl. eine Wohnfläche von ca. 74,28 m2 vermietet, obgleich die Wohnfläche tatsächlich, wie von der Kl. behauptet, nur 53,98 m2 beträgt.

Das kann aber nicht festgestellt werden. Zwischen den Parteien ist vielmehr überhaupt keine Vereinbarung über eine bestimmte Größe der Wohnung wirksam zustande gekommen.

Die Kl. hatte zwar ein vorbereitetes Mietvertragsexemplar unterzeichnet, in dem angegeben war, daß die Wohnfläche ca. 74,28 m2 betrage. Das damit an den Bekl. gerichtete Angebot hat dieser jedoch nicht angenommen. Denn er hat in § 1 Ziffer 3 neben das Wort "Wohnfläche" das Wort ,,Nutzfläche" gesetzt und dies auch in dem folgenden Satz eingefügt, so daß dieser lautete: "Die Wohnfläche/Nutzfläche wird mit ca. 74,26 qm vereinbart." Das darin liegende Angebot auf den Abschluß eines geänderten Vertrags (§ 150 Abs. 2 BGB) hat wiederum die Kl. nicht angenommen, weil sie das geänderte Vertragsexemplar nicht gegengezeichnet und dem Bekl. in dieser Form nicht zukommen ließ und auch nicht ersichtlich ist, daß sie eine entsprechende Willenserklärung dem Bekl. auf andere Weise zukommen ließ. Bloßes Schweigen im Sinne von § 151 BGB reichte jedenfalls nicht aus, da keine entsprechende Verkehrssitte dahingehend besteht, daß die Kl. die Leistung einfach entgegennimmt. Eine solche Verkehrssitte gibt es jedenfalls für Dauerschuldverhältnisse nicht. Der Bekl. konnte auch nicht zum Nachteil der Kl. auf die ausdrückliche Annahme seines veränderten Angebots - schlüssig - verzichten (Palandt-Heinrichs, BGB Kommentar, 65. Aufl. § 151 Rn. 4), da es sich nicht um eine nur unerhebliche Änderung handelte, weil die Wohnflächen- und Nutzflächenangaben Auswirkungen auf die Miethöhe haben.

Mithin ist keine Vereinbarung über die Wohnungsgröße zustande gekommen. Gleichwohl ist der Mietvertrag gemäß § 139, 2. Teilsatz BGB insgesamt doch zustande gekommen, weil anzunehmen ist, daß der Vertrag auch ohne diese Vereinbarung geschlossen worden wäre. Denn die Kl. hatte die Wohnung zuvor angesehen und wollte die von ihr besichtigte Wohnung anmieten. Sie hatte sich durch die Besichtigung ein Bild von der Wohnung mit den typischen Eigenschaften einer Wohnung mit Dachschrägen gemacht. Nach eigenem Vorbringen spielte die Wohnflächengröße bei den Gesprächen mit der Maklerin auch keine Rolle.

Die Kl. hat offenbar auch bis zur Veröffentlichung des Urteils des Bundesgerichtshofs (GE 2004, 683 = WuM 2004, 268 = NZM 2004, 456 = ZMR 2004, 500), wonach die Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche einen zur Minderung führenden Mangel darstellt, auch gegenüber dem Bekl. die Wohnungsgröße nicht gerügt.

Wer Mietverträge so abschließt, daß die Unterschriften von Mieter und Vermieter nicht gleichzeitig geleistet werden, muß mit Überraschungen rechnen. Schickt die Gegenseite ein verändertes Vertragsexemplar zurück, gilt das als neues Angebot, was wiederum (förmlich) angenommen werden muß. Wenn dieses Hin und Her die Wohnungsgröße betrifft, kann ein Minderungsrecht des Mieters entfallen.

Die Mieterin hatte ein Vertragsformular unterzeichnet, in dem es hieß, die Wohnfläche sei mit 74,26 qm vereinbart. Sie erhielt vom Vermieter ein unterzeichnetes Vertragsexemplar zurück, wonach es hieß, daß die Wohnfläche/Nutzfläche in dieser Größe vereinbart sei. Tatsächlich war die Wohnfläche kleiner, wenn man nicht einen nach der II. Berechnungsverordnung nicht zu berücksichtigenden Hobbyraum dazuzählte. Die Mieterin machte Minderung geltend.

Mit Urteil vom 11. April 2006 wies das Landgericht Berlin die Klage ab und meinte, nach dem Geschehensablauf sei überhaupt keine Vereinbarung über eine bestimmte Größe der Wohnung zustande gekommen. Die Änderung durch den Vermieter mit dem Zusatz "Nutzfläche" gelte als neues Angebot; eine Wohnflächenvereinbarung liege nicht vor. Der Bestand des Mietvertrags im übrigen sei davon aber nicht betroffen, da die Mieterin die Wohnung vorher besichtigt habe. Ein Rückzahlungsanspruch der Mieterin bestehe daher nicht.