Vertragsabschluß durch Schlüsselübergabe

Vertragsabschluß durch Schlüsselübergabe; Mietvertrag; Vertragschluß; konkludenter; Schlüsselübergabe; Duldungsvollmacht; Anscheinsvollmacht

1. Zur Frage, wann ein Mietvertrag nach den Grundsätzen der sogenannten Dul-dungs- bzw. Anscheinsvollmacht anzunehmen ist.

2. Aus der Aushändigung eines Schlüssels durch den Hauswart an Mietinteresserenten kann nicht auf den Abschluß eines Mietvertrages geschlossen werden.

Vermieter kamen aus einem vierwöchigen Urlaub zurück und mußten feststellen, daß eine ihrer Wohnungen von zwei neuen "Mietern" bewohnt wurde, oh-ne daß sie mit diesen einen Vertrag abgeschlossen hatten. Die Mieter stellten sich auf den Standpunkt, es sei ein Mietvertrag über eine sogenannte Duldungs- und An-scheinsvollmacht zustande gekommen. Die Wohnungsschlüssel und einen Briefkastenschlüssel hätten sie vom Hauswart der Vermieterin ausgehändigt erhalten und an den beauftragten Makler der Vermieter, der ihnen auch die Wohnung gezeigt ha-be, hätten sie eine Monatsmiete sowie drei Monatsmieten Kaution gezahlt. Sie stell-ten sich auf den Standpunkt, daß dadurch der Mietvertrag zustande gekommen sei und die Vermieter sich über das Institut der Duldungs- und Anscheinsvollmacht das Handeln des Hauswarts und des Maklers zurechnen lassen müßten. Die Vermieter haben das Zustandekommen eines Vertrages verneint und Räumungsklage erheben lassen.

Die Bekl. haben ein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB nicht dargetan. Ein Recht zum Besitze wäre ein Mietvertrag zwischen den Parteien. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme konnte nicht festgestellt werden, daß es zwischen den Parteien zu einem Mietvertrag aufgrund der Vertragsverhandlungen mit dem Zeugen Sch. gekommen ist. Selbst wenn die Bekl. von dem Zeugen K. die Schlüssel erhalten hätte, besagt dies für den Vertragsabschluß noch nichts. Es kön-nen für die Aushändigung des Schlüssels verschiedene Ursachen vorhanden gewesen sein. Jedenfalls kann aus der Aushändigung der Schlüssel durch den Zeugen K. an die Bekl. noch nicht ein Abschluß eines Mietvertrages zwischen Kl. und Bekl. ge-schlossen werden. Hierzu hätten weitere Umstände hinzutreten müssen, nämlich der Umstand, daß der Zeuge K. aufgrund einer Anweisung der Kl. tätig geworden ist. Zwischen den Parteien ist auch nicht ein Mietvertrag über die Wohnung nach den Grundsätzen der sogenannten Duldungs- bzw. Anscheinsvollmacht anzunehmen. Aus dem Verhalten der handelnden Personen, nämlich das aufgrund der Beweisaufnahme feststehende Verhalten des Zeugen Sch. und des behaupteten Verhaltens des Zeugen K., kann jedenfalls weder nach den Grundsätzen der Duldungs- noch nach den Grundsätzen der Anscheinsvollmacht der Abschluß eines Vertrages zwi schen den Parteien angenommen werden. Mithin besteht kein Rechtsverhältnis, wel-ches die Bekl. berechtigt dem Herausgabeverlangen der Kl. gegenüberstellen kön-nen.

Der Anspruch auf Zahlung der Mieten folgt aus § 823 Abs. 1 BGB. Aufgrund der Be weisaufnahme ist davon auszugehen, daß die Bekl. unberechtigt im Besitz der Woh-nung sind. Sie sind verpflichtet, den Kl. den durch den unberechtigten Besitz entstan-denen Schaden zu ersetzen. Hierbei handelt es sich um die monatliche Miete in Höhe von 831,47 DM. Die Kl. haben mit Schriftsatz vom 23. Dezember 1987 dargelegt, wie sich der Schaden berechnet. Hierauf haben die Bekl. nicht mehr schlüssig erwidert. Selbst wenn man in dem Verhalten der Bekl. ein Bestreiten bezüglich der Höhe des Schadens annehmen wollte, wäre dies unzulässig. Die Bekl. hätten insoweit substantiiert bestreiten müssen. Die Bekl. können auch nicht die Miete für Juli 1987 mindern. Es mag sein, daß in der Wohnung erhebliche Mängel vorhanden waren. Dies recht-fertigt aber nicht die Minderung, weil die Kl. nicht einen Mietzins, sondern Schadens-ersatz verlangen.

Anmerkung: Das Landgericht Berlin hat durch Beschluß vom 29. April 1988 - 64 S 228/88 - den Antrag der Mieter auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus dem vorstehenden Urteil zurückgewiesen, weil die Berufung keine hinreichende Aussicht auf Erfolg biete.