Vertraglicher Ausschluß von Mietminderungsansprüchen wegen Flächenabweichung

Vertraglicher Ausschluß von Mietminderungsansprüchen wegen Flächenabweichung; Instandsetzungskosten keine Nebenkosten; Schadensersatz nur bei eindeutiger Ablehnungsandrohung

1. Der Schadensersatzanspruch aus § 326 BGB a. F. setzt eine eindeutige Ablehnungsandrohung voraus; die Androhung eines Schadensersatzanspruchs reicht dafür nicht aus.

2. Zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören nicht Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten.

3. Im Gewerberaummietrecht können Minderungsansprüche wegen eines Flächenmangels durch Formularvereinbarung der Parteien, wonach die nachträgliche Feststellung einer von der im Vertrag enthaltenen abweichenden Größe keine Partei berechtige, eine Änderung der Miete zu verlangen, vollständig ausgeschlossen werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Zwischen den Parteien - der Kl. als Vermieterin und dem Bekl. als Mieter - bestand seit dem 1. Januar 2000 ein entsprechendes Vertragsverhältnis über Räume in B., D.straße 1.

In § 1 Nr. 1 des Mietvertrages ist unter anderem vereinbart:

"Die vermietete Fläche ist mit ca. 79,50 m2 vereinbart (...).

Sollten sich bei nachträglicher Vermessung Abweichungen (...) der (...) Größe ergeben, so ist keine der Parteien deswegen berechtigt, eine Änderung des Mietpreises oder des Abrechnungsschlüssels zu fordern."

Der Mietzins betrug zunächst monatlich 2.213,28 DM (1.131,63 €) einschließlich Nebenkostenvorschüssen und Umsatzsteuer. Im Jahr 2001 waren entsprechend monatlich 1.169,36 € geschuldet. Für das Jahr 2002 war ein Mietzins von monatlich 1.208,58 € vereinbart. Der ursprüngliche Nettokaltmietzins betrug monatlich 1.590 DM, was - ohne daß im Vertrag eine Beziehung zwischen Größe der Mieträume und Mietzins ausdrücklich hergestellt wäre - unter Zugrundelegung der vereinbarten Fläche genau 20 DM/m2 entspräche.

Unbeschadet der Abreden über den Mietzins war das Mietverhältnis auf den 31. Dezember 2001 befristet; dem Bekl. war das Recht eingeräumt, durch einseitige Erklärung eine Verlängerung um zwei Jahre herbeizuführen. Diese Option hat der Bekl. nicht wahrgenommen. Allerdings änderten die Parteien ihre Vereinbarung dahin, daß das Mietverhältnis am 28. Februar 2002 enden sollte. Mit einem Schreiben vom 14. Dezember 2001, das in seinem Kopf den Bekl. und eine in den Mieträumen ansässige A. GmbH als Erklärende ausweist, und das der Bekl. mit dem Zusatz "Geschäftsführer" - er war Geschäftsführer jener A. GmbH - unterzeichnet hat, wurde um entsprechende Verlängerung des Mietverhältnisses nachgesucht; diesem Ansinnen hat die Kl. nachgegeben. Die Mieträume wurden am 21. März 2002 an die Kl. zurückgegeben. In dem Protokoll über die Rückgabe ist wiederum die A. GmbH als Mieter bezeichnet.

Der Bekl. hat eine Mietsicherheit von (umgerechnet) 2.926,63 € geleistet. Er hat ferner auf Forderungen der Kl. weitere 1.500 € entrichtet. Die Kl. verrechnet diese Beträge auf Kosten für Malerarbeiten von insgesamt 1.232,42 €, auf eine von ihr für sich errechnete Nachforderung aus Abrechnung über Heizkosten und sonstige Betriebskosten vom 10. Dezember 2002 von 903,44 €, auf den Mietzins für November 2001 und wegen des Restes auf den Mietzins für Dezember 2001.

Mit ihrer Klage begehrte sie zunächst restlichen Mietzins von 343,47 € für Januar 2002, den Mietzins für Februar 2002 mit 1.208,56 € sowie denselben Betrag für März 2002. Auf entsprechenden Hinweis aus richterlicher Verfügung vom 23. Juli 2003 hat sie - mit Zustimmung des Bekl. - ihre Klage wegen eines Betrages von 53,99 €, nämlich wegen anteiliger Umsatzsteuer aus dem als Schadenersatz verlangten Nutzungsentgelt für die Zeit vom 22. März 2002 bis zum 31. März 2002, zurückgenommen. (...)

Der Bekl. verrechnet seine Zahlung von 1.500 € und die Mietsicherheit auf Mietzinsforderungen der Kl. für November 2001 bis Februar 2002; nach seiner Berechnung verbleibt eine Schuld von 291,12 € für den letzten Monat. Für Januar 2000 bis Dezember 2001 errechnete der Bekl. eine Rückzahlungsforderung gegen die Kl. von 5.521,95 € im Hinblick auf den seiner Ansicht nach wegen der behaupteten geringeren Größe der Mieträume geminderten Mietzins. Mit diesem Rückforderungsanspruch rechnete er hilfsweise gegen die verbleibende Forderung für Februar 2002 auf; im übrigen erhob er Widerklage. (...)

Die Vorinstanz hat die Bekl. zur Zahlung der Miete für die Zeit bis zum 28. Februar 2002 und für die Zeit danach bis zur Rückgabe der Mieträume am 21. März 2003 zur Nutzungsentschädigung (§ 546 a Abs. 1 BGB) und anschließend für den Rest des Monats März 2002 zum Schadenersatz wegen der verspäteten Rückgabe der Mieträume verurteilt. (...)

Die Miete sei nicht deswegen gemindert, weil die Mieträume kleiner seien als im Mietvertrag angegeben. Selbst wenn es so wäre, bestünde kein entsprechendes Recht der Bekl. Dies ergebe sich allerdings nicht daraus, daß der Mietzins zunächst über lange Zeit vorbehaltlos ungemindert gezahlt worden ist. Seit dem 1. September 2001 sei der Rechtsprechung zu § 539 BGB zuvor geltender Fassung, die eben dies durch Analogiebildung erkannt hatte, die Grundlage entzogen. Die Rechtsprechung, die erkannt hatte, daß jedenfalls dann, wenn wie hier keine unmittelbare Verknüpfung zwischen Größe der vermieteten Fläche und Mietzins bestehe, kein Minderungsgrund vorliege, weil grundsätzlich bestimmte Räume vermietet seien und eine Flächenangabe nur eine Beschreibung darstelle, werde davon zunächst nicht berührt. Soweit diese Rechtsprechung jüngst durch Urteil des Bundesgerichtshofes vom 24. März 2004 - VIII ZR 296/03 - eine Änderung erfahren habe, ergebe sich für den hier geführten Rechtsstreit nichts anderes. Zweifelsfrei allerdings gälten die in jener - Wohnraum betreffenden - Entscheidung aufgestellten Grundsätze auch für gewerblich genutzte Räume. Gleichwohl brauche nicht entschieden zu werden, ob und gegebenenfalls inwieweit dieser Entscheidung zu folgen ist. Denn diese Entscheidung sei für den hier zu entscheidenden Fall deshalb nicht anzuwenden, weil ersichtlich der Mietvertrag in dem durch den Bundesgerichtshof entschiedenen Fall anders als hier keine Klausel enthielt, mit der die Vertragsparteien etwaigen Streit über die tatsächliche Größe der Räume ausdrücklich ausgeschlossen hätten. Diese Klausel begegne auch im Licht der hier (gemäß Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) noch anzuwendenden Vorschrift des § 9 AGBG keinen Bedenken. Sie sei weder überraschend noch benachteiligt sie den Bekl. unangemessen, weil sie offen sei, also auch zu Lasten des jeweiligen Vermieters eine Änderung ausschließe, wenn die Räume sich als größer als im Vertrag bezeichnet erweisen würden. (...)

Die Berufung des Bekl. ist zum Teil begründet.

A. Die von der Kl. vorgenommene Verrechnung der von dem Bekl. geleisteten Kaution in Höhe von 2.926,63 € sowie seiner Zahlung vom 4. Februar 2002 in Höhe von 1.500 € entbehrt ihrer Grundlagen.

Die Kl. kann weder die Bezahlung der für den Anstrich der Wände und die Erneuerung einer Tür geforderten Beträge von dem Bekl. verlangen noch die Bezahlung des für den Abrechnungszeitraum 2001 ermittelten Nachzahlungsbetrages in Höhe von 903,44 €.

Soweit es die zuerst genannten Forderungen angeht, bedarf es nicht der Erhebung der von dem Bekl. angebotenen Beweise zu dem von ihm hinreichend substantiiert dargelegten Zustand der Räume im Zeitpunkt der Rückgabe sowie deren weiterer Überlassung an andere Nutzer, denn es mangelt einem entsprechenden Anspruch jedenfalls an der Darlegung von Umständen, die die Annahme des Bestehens von Schadensersatzansprüchen rechtfertigen.

a) Hinsichtlich der beschädigten Tür (Rechnung der B+R GmbH vom 28. Oktober 2002: 858,40 €) ist die Vorschrift des § 326 BGB a. F. ohne Bedeutung, weil es sich - wenn überhaupt - von vornherein um einen Schadensersatzanspruch und nicht um einen Erfüllungsanspruch, der erst durch entsprechende Erklärungen in einen Schadensersatzanspruch hätte übergeleitet werden können, handelte. Die Voraussetzungen für die Annahme eines Anspruchs auf Ersatz etwaiger Beschädigungen der Tür sind aber nicht erkennbar. Das Übergabeprotokoll vom 21. März 2002 enthält nur die Feststellung "Tür muß repariert werden" und den Vermerk, "Auftrag an Fa. S. ist erteilt". Letzteres erfolgte - wie der Bekl. unwidersprochen vorgetragen hat - durch die Kl. In den Schreiben der Kl. vom 15. Mai und 28. Juni 2002 ist die Tür mit keinem Wort erwähnt. Es fehlt insofern sowohl an der Darlegung des Schadens als auch an der Behauptung, der Bekl. habe die Tür beschädigt; eine Aufforderung an den Bekl., die für erforderlich gehaltenen Arbeiten auszuführen, ist ebenfalls nicht dargetan.

b) Im Hinblick auf den Anstrich der Wände hat sich der Bekl. durch Unterzeichnung des Übergabeprotokolls keineswegs der Möglichkeit begeben, die Erforderlichkeit dieser Arbeiten im Prozeß in Abrede zu stellen, zumal er den Wandel im Vortrag ausdrücklich und plausibel damit erklärt hat, die Unterzeichnung sei nur unter dem Druck der Forderung weiteren Schadensersatzes erfolgt. Auch hier bedarf es indes nicht der Ermittlung des tatsächlichen Zustandes der Räume und der objektiven Möglichkeit, etwaige Mängel zu beheben, weil es jedenfalls an der erforderlichen Ablehnungsandrohung fehlt. Der Gläubiger muß - um den Voraussetzungen zu genügen - eindeutig und unmißverständlich klarmachen, daß er nach Ablauf der Nachfrist die Erfüllung endgültig ablehnen und damit seinen Erfüllungsanspruch unwiderruflich aufgeben werde; selbst die Androhung einer Schadensersatzforderung genügt nicht den strengen Voraussetzungen, wenn sie sich nicht eindeutig auf den Erfüllungsschaden bezieht, also z. B. auch ein Verzögerungsschaden gemeint sein könnte (vgl. die zahlreichen Nachweise bei Soergel/Wiedemann, BGB, 12. Auflage 1990, § 326 Rdnr. 45). (...)

c) In gleicher Weise unbegründet ist das Verlangen der Kl., den von ihr ermittelten Nachzahlungsbetrag für die Heiz- und Nebenkosten des Jahres 2001 zu bezahlen. Der Bekl. hat wiederholt zutreffend darauf hingewiesen, daß unter den mietvertraglich überbürdeten Nebenkosten auch solche sind, die zu den Hauptpflichten des Vermieters gehören, die Sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Darin liegt im Zweifel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Hierzu gehören insbesondere Kosten zur Beseitigung von Mängeln, die ungeachtet einer ordnungsgemäßen Wartung oder gar durch schuldhaftes Einwirken Dritten auftreten (vgl. hierzu Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, II 462, 462 d mit zahlreichen Nachweisen). Weiter bestehen Zweifel wegen des von der Kl. gewählten Umlagemaßstabes. Die Abrechnung erfolgt auf der Grundlage der von der Kl. behaupteten Größe der Mietfläche, die von dem Bekl. substantiiert bestritten wurde, ohne daß die Kl. ihrerseits Beweis für die Richtigkeit ihrer Behauptung angetreten hätte. Die Angabe der ungefähren Größe der Fläche im Vertrag genügt insoweit nicht, weil nicht erkennbar ist, daß damit auch ein verbindlicher Umlagemaßstab fest vereinbart werden sollte; vielmehr legt § 6 des Mietvertrages fest, die Kl. lege den Umlagemaßstab fest.

II. Soweit es schließlich die Frage der Minderung des Mietzinses angeht, ist die Berufung des Bekl. nicht begründet.

Zutreffend ist zunächst, daß eine Flächenabweichung von 10 % oder mehr als zur Minderung berechtigender Mangel anzusehen ist, ohne daß es der Darlegung dadurch auftretender Beeinträchtigungen des Gebrauchs bedarf. Die zu dieser Frage in bezug auf ein Wohnraummietverhältnis ergangene Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - (GE 2004, 682 = ZMR 2004, 495 mit Anmerkung von Schul/Wichert) ist grundsätzlich auch auf Gewerbemietverhältnisse anwendbar (BGH, Urteil vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01 - GE 2005, 861).

In der Entscheidung vom 24. März 2004 hat der Bundesgerichtshof aber auch klargestellt, daß die Parteien des Mietvertrages rechtlich nicht gehindert sind, durch eine verbindliche Vereinbarung der Mietfläche die wahre Größe der Fläche in zulässiger Weise dem Streit zu entziehen; im entschiedenen Fall (aaO.) jedoch waren nach der Begründung des Bundesgerichtshofes keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß die Parteien dies gewollt hätten.

Im Gegensatz dazu enthält der hier zu beurteilende Vertrag auch nach Auffassung des Senats den klaren Hinweis, daß die Parteien die Höhe des Mietzinses dadurch verbindlich festlegen wollten, daß sie in § 1.1 des Mietvertrages vereinbart haben, die nachträgliche Feststellung einer von der im Vertrag enthaltenen abweichenden Größe der Räume berechtige keine Partei, eine Änderung des Mietpreises zu verlangen. Damit ist jede Änderung des Mietpreises gemeint, nicht nur die Änderung aufgrund individueller Vereinbarungen, sondern auch die kraft Gesetzes eintretende. Soweit der Bekl. dem mit dem Hinweis begegnet, in der Formulierung des Vertrages finde sich das Wort "Minderung" nicht, trifft dies zwar zu, dieser Umstand ist indessen unschädlich.

"Minderung" ist lediglich ein Unterfall des allgemeinen Begriffes "Änderung". Klarer Sinn der Vereinbarung ist, daß nicht nur das Verlangen nach einer anderweitigen Vereinbarung über das zu zahlende Entgelt ausgeschlossen sein sollte, sondern - im Falle der Feststellung einer Mindergröße - auch die Berufung auf die gesetzlich vorgesehene Minderung des vereinbarten Entgeltes.

Diese Regelung konnte in zulässiger Weise auch in Form einer Klausel der Allgemeinen Bedingungen der Kl. Eingang in den Vertrag finden. Ihr Inhalt ist klar und eindeutig, sie findet sich nicht an versteckter Stelle im Vertrag und sie benachteiligt den Bekl. nicht unangemessen.

Zunächst ist es unbedenklich, daß dadurch das gesetzlich gewährte Minderungsrecht partiell eingeschränkt wird; lediglich dessen vollständiger Ausschluß wäre bedenklich (vgl. Kammergericht, 8. Zivilsenat, GE 2002, 257, 258). Dies ist hier nicht geschehen, wie § 5 des Mietvertrages zeigt, in dem die Minderung nur ausgeschlossen wird, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung nur unerheblich gemindert ist. Einer besonderen Regelung des Minderungsrechtes hätte es nicht bedurft, wenn der Ausschluß des Minderungsrechtes über den speziellen Fall der Flächenabweichung hinaus auch allgemein gelten sollte. Die Aufnahme von § 5 des Mietvertrages in das Regelwerk der Vereinbarungen belegt somit, daß das Recht zur Minderung des Mietzinses wegen aller übrigen etwaigen Mängel der Mietsache in seinem gesetzlich vorgesehenen Umfang nicht eingeschränkt werden sollte.

Darüber hinaus liegt in der Klausel auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Zum einen ist schon zweifelhaft, ob dieses Kriterium hier überhaupt maßgeblich ist. Wegen des unmittelbaren inneren und äußerlichen Zusammenhanges mit der individuell festgelegten Größe der Mietfläche dürfte sie als eine Preisvereinbarung anzusehen sein, die keiner AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegt (vgl. Schul/Wichert, ZMR 2002, 633, 636; sowie Anmerkung zu BGH, ZMR 2004, 495; ZMR 2004, 496, 498). Zum anderen ist darauf hinzuweisen, daß damit nichts anderes bestätigt wird als die im unmittelbaren Zusammenhang damit erfolgte individuelle Festlegung der den zur Verfügung zu stellenden Raum betreffenden Leistungspflicht der Vermieterin. In diesem Rahmen hatte der Bekl. es ohne weiteres in der Hand, im Verhandlungswege Einfluß auf den vereinbarten Inhalt zu nehmen. Wenn er in diesem Zusammenhang die Festlegung, die ihrer Art nach nur individuell das hier im Streit befindliche Mietverhältnis betreffen kann, weil weder angenommen werden kann, noch vorgetragen ist, daß auch die Angabe "... ca. 79,50 m2 ..." formularmäßig für eine Mehrzahl von Verträgen vorgesehen war, als richtig und der zu fordernden Äquivalenz der beiderseitig geschuldeten Leistungen entsprechend vereinbart, ist auch im Falle einer mehr als 10 % betragenden Flächenabweichung kein Raum für die Annahme, die Äquivalenz könne den Vorstellungen der Parteien zuwider gestört sein.

Schließlich ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, daß es bei einer Klausel wie der hier zu beurteilenden gerade darum geht, das von den Parteien bei Vertragsschluß als ausgewogen vereinbarte Preis-Leistungs-Verhältnis zu bestätigen und nicht einseitig zu verändern (vgl. BGH NJW 1990, 115 f. zu der Beurteilung von Preisanpassungsklauseln).

Ferner hat das Landgericht zutreffend darauf hingewiesen, daß der Ausschluß des Verlangens nach einer Änderung des vertraglich vereinbarten Mietzinses in gleicher Weise auch für die Vermieterseite gilt. Es ist anerkannt, daß es dann, wenn bei der gebotenen objektiv generalisierenden Auslegung eine Benachteiligung möglich erscheint, eine besondere und zulässige Form der Kompensation darstellt, wenn beiden Vertragsparteien im Sinne der "Waffengleichheit" gleiche Rechte eingeräumt werden (Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl. 1999, § 9 Rdn. 136). Dafür, daß Flächenabweichungen etwa ganz überwiegend nur zu Lasten der Mieterseite vorkamen, mit der Folge, daß eine Flächenabweichung zu Lasten der Vermieterseite ernsthaft nicht in Betracht zu ziehen wäre (vgl. BGH aaO., 116), ist vorliegend nichts dargetan oder sonst ersichtlich.

B. Übertragen auf die hier gegenseitig erhobenen Forderungen bedeuteten die vorstehenden Grundsätze folgende Auswirkungen:

Der Bekl. hat bis einschließlich Februar 2002 den vereinbarten Mietzins zu zahlen, für März 2002 die gesetzlich vorgesehene Nutzungsentschädigung. Die von der Kl. vorgenommenen Verrechnungen vermeintlich offener Forderungen mit der von dem Bekl. geleisteten Kaution sowie seiner Zahlung vom 14. Februar 2002 sind unwirksam; wegen dieser Beträge verbleibt es bei der von dem Bekl. vorgenommenen Aufrechnung gegen offene Mietrückstände. Für die Monate November und Dezember 2001 hat er nach seiner ausdrücklichen Bestimmung den Mietzins einschließlich der darin enthaltenen Nebenkostenvorschüsse tilgen wollen. Zu der Zeit der Aufrechnungserklärungen war die Kl. auch ohne weiteres noch berechtigt, Vorschüsse für diesen Zeitraum zu fordern. Für die Zeit ab 2002 dagegen ist jeweils nur der Betrag der Nettomiete ohne die für die Nebenkosten vereinbarten Vorschüsse zu berücksichtigen, weil Vorschüsse dieser Art nicht mehr verlangt werden können. (...)

Nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes berechtigen Flächenabweichungen von mehr als 10 % nach unten den Mieter zur Mietminderung. Und zwar sowohl bei Wohnraum wie bei Gewerberaum. Bei Gewerberaum kann man diese Rechtsfolge aber formularmäßig ausschließen.

Die Parteien vereinbarten formularmäßig im Gewerberaummietvertrag: "Die vermietete Fläche ist mit ca. 79,50 m2 vereinbart. Sollten sich bei nachträglicher Vermessung Abweichungen (...) der (...) Größe ergeben, so ist keine der Parteien deswegen berechtigt, eine Änderung des Mietpreises oder des Abrechnungsschlüssels zu fordern."

Die Fläche war individuell eingesetzt.

Nach Beendigung des Gewerberaummietverhältnisses stritten die Parteien über die Verrechnung von gegenseitigen Forderungen. Der Vermieter verrechnete auf die Kaution restliche Mieten bzw. Nutzungsentschädigung, Schadensersatzforderungen wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen bzw. Beschädigungen einer Tür sowie eine Nachforderung aus der Abrechnung über Heizkosten und sonstige Betriebskosten. Der Mieter verrechnete auf die Kaution ebenfalls rückständige Mieten. Im übrigen errechnete er sich eine Rückzahlungsforderung wegen der behaupteten geringeren Größe der Mieträume, rechnete damit hilfsweise gegen die restliche Mietforderung auf und erhob im übrigen Widerklage.

Der 22. Zivilsenat des Kammergerichts hielt den Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen schon deswegen nicht für begründet, weil die - nach dem anzuwendenden § 326 BGB a. F. erforderliche - Ablehnungsandrohung fehlte; diese sei auch durch die Androhung von Schadensersatzforderungen nicht ersetzt worden. Interessant ist in diesem Zusammenhang daß der Senat dem Mieter ausdrücklich die Möglichkeit einräumte, die Erforderlichkeit der Arbeiten zu bestreiten, obwohl er ein Abnahmeprotokoll unterzeichnet hatte, denn - wie der Senat ausführte - der Mieter habe erklärt, die Unterzeichnung sei nur unter dem Druck der Forderung weiteren Schadensersatzes erfolgt.

Ferner hielt der Senat die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für unbegründet, weil auf den Mieter auch Mängelbeseitigungskosten abgewälzt worden seien und der Vermieter die Richtigkeit der zugrundegelegten Fläche, die als Umlegungsmaßstab vereinbart war, trotz Bestreitens des Mieters nicht bewiesen hatte.

Schließlich hielt er die von dem Mieter geltend gemachte Forderung auf Rückzahlung der Miete wegen erheblicher Flächenabweichung für unbegründet. Die vereinbarte Klausel, daß jede Änderung bei Flächenabweichungen ausgeschlossen sei, umfasse auch die Minderung. Die Regelung sei auch formularmäßig wirksam. Denn durch den Ausschluß der Mietänderung bei Flächenabweichungen sei das Minderungsrecht nur partiell eingeschränkt, weil - wie sich aus einer weiteren Vertragsklausel ergebe - die Minderung im übrigen nur ausgeschlossen sei, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung nur unerheblich sei. Die Klausel benachteilige den Gewerberaummieter auch nicht unangemessen. Sie sei eher wegen des unmittelbaren inneren und äußerlichen Zusammenhangs mit der individuell festgelegten Größe der Mietfläche als Preisvereinbarung anzusehen, die keiner AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliege. Zudem sie dadurch das Äquivalenzverhältnis abschließend festgelegt , so daß auch bei einer mehr als 10 % betragenden Flächenabweichung kein Raum für die Annahme bestehe, daß dieses Äquivalenzverhältnis den Vorstellungen der Parteien zuwider gestört sei. Schließlich sei die Klausel auch deswegen nicht unangemessen, weil auch der Vermieter bei Flächenabweichungen (nach oben) keine Änderung verlangen könne.

vgl. zum Ausschluß der Minderung bei Beschaffenheitsvereinbarung auch LG Berlin, Urteil vom 10. Mai 2005 - 63 S 170/04 - GE 2005, 995