Vertraglicher Ausschluss der Minderung durch Formularvertrag

Vertraglicher Ausschluss der Minderung durch Formularvertrag; lose Dachsteine; permanenter Mietmangel; gefahrbringender Zustand

Eine Regelung im Formularmietvertrag, wonach die Rückforderung gezahlter Miete trotz Mängeln durch ein Minderungsverbot ausgeschlossen wird, ist unwirksam.

Ein - lediglich - gefahrbringender Zustand kann dann einen gegenwärtigen Mangel darstellen, wenn eine aktuelle konkrete Gefahr eingetreten ist.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] b) Der Anspruch des Kl. auf Miete bzw. Nutzungsentschädigung ist gemindert, jedoch nicht in der vom Landgericht angenommenen Höhe.

aa) Das Minderungsrecht ist nicht durch Nr. 4.2 der AGB ausgeschlossen. Nach § 307 BGB unwirksam ist eine AGB des Vermieters, durch die das gesetzliche, verschuldensunabhängige Minderungsrecht zum Nachteil des Mieters etwa durch das Erfordernis eines Verschuldens des Vermieters eingeschränkt wird, während eine Klausel, die nur den sofortigen Abzug von der Mietzahlung ausschließt, jedoch dem Mieter die Möglichkeit belässt, den Mangel im Wege der Klage auf Rückzahlung überzahlter Miete (§§ 812, 536 BGB) geltend zu machen, der Inhaltskontrolle standhält (s. BGHZ 176, 191 = NJW 2008, 2497, 2498 Tz. 18 und 20).

Ob der Mieter nur auf einen Rückforderungsanspruch verwiesen oder sein Minderungsrecht vollständig ausgeschlossen werden soll, ist durch Auslegung der Klausel zu ermitteln. Sind zwei Auslegungsmöglichkeiten vertretbar, greift jedoch die Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB, mit der Folge, dass die kundenfeindlichste, nach dem Gesagten zur Unwirksamkeit führende Auslegung zur Anwendung kommt. Es entspricht daher der Rechtsprechung des BGH, dass eine Klausel, wonach die Minderung ausgeschlossen ist, wenn die zur Nutzungseinschränkung der Räume führenden Umstände vom Vermieter nicht bzw. nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten sind, „im Zweifel" dahin auszulegen ist, dass die Minderung vollständig ausgeschlossen und dem Mieter die Möglichkeit der Rückforderung nach § 812 BGB nicht belassen werden soll (s. die Leitsätze von BGHZ 176, 191 = NJW 2008, 2497 und NJW 2008, 2254).

Danach ist von einer Auslegung von Nr. 4.2 der AGB dahin auszugehen, dass eine Minderung wegen von der Kl. nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertretenden Umständen vollständig ausgeschlossen ist. Die Klausel enthält keine den Ausschluss der Minderung einschränkende Konkretisierung (s. BGHZ 176, 191 = NJW 2008, 2497, 2498 Tz. 13). Vielmehr legt der Wortlaut, dass der Mieter den Mietzins nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit des Vermieters „mindern darf", einen endgültigen Ausschluss des Minderungsrechts nahe. Der angefügte Satz „Sonstige Rechte des Mieters bleiben unberührt" führt entgegen der Ansicht der Kl. nicht dazu, dass Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung „ausdrücklich unbenommen" bleiben und die Klausel hinreichend deutlich nur im Sinne einer vorübergehenden Beschränkung des Minderungsrechts auszulegen ist. Dies folgt bereits daraus, dass als ein „sonstiges Recht", welches trotz eines vollständigen Ausschlusses einer Minderung bestehen kann, der vertragliche Erfüllungsanspruch des Mieters nach § 535 Abs. 1 BGB in Betracht kommt, oder auch ein Recht zur außerordentlichen Kündigung durch den Mieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB oder §§ 569 Abs. 1, 578 Abs. 2 BGB. Zudem enthält auch Nr. 4.3 Abs. 4 der AGB in einer Fallgestaltung, in der sich die Frage einer Rückforderung nach § 812 BGB nicht stellt (eingeschränkter Schadensersatzanspruch bei Verzug mit der Mangelbeseitigung), eine entsprechende Formulierung dahin, dass „die übrigen Rechte des Mieters ... unberührt (bleiben)". Auch diese Gesamtschau der AGB (vgl. BGH NJW 2008, 2254, 2255 Tz. 16) spricht nicht für, sondern eher gegen das von der Kl. vertretene Verständnis, dass mit dem pauschalen Hinweis auf „unberührt" bleibende Rechte gerade Rückforderungsansprüche nach § 812 BGB gemeint seien.

bb) Zum Mangel am Dach:

Der Würdigung des Landgerichts, dass im gesamten Zeitraum jedenfalls ab Ende 2007 bis September 2009 ein ganz erheblicher Mangel des Daches der Halle wegen der Gefahr herabstürzender Steine und Balken bestand, der zu einer durchgehenden Minderung von 45 % von August 2008 bis Januar 2009 und nach bis zum 15.1.2009 ausgeführten Arbeiten am Dach ab Februar 2009 sodann von 15 % führte, vermag der Senat nicht zu folgen.

Dem Vortrag des Bekl. und den eingereichten Anlagen ist lediglich konkret zu entnehmen, dass der Kl. - nachdem der Bekl. mit Schreiben vom 9.12.2007 (B 6) eine Schutzvorrichtung gegen herabfallende Steine gefordert bzw. selbst zur Ausführung angeboten hatte und das unzureichende Aufliegen eines Balkens gerügt hatte - im Dezember 2007 an einer Stelle des Daches ein Kopfband zum Preis von 565,25 € durch die Fa. W. GmbH ersetzen ließ [...], dass am 14./15.1.2009 durch die Dachdeckerei N. GbR eine verrutschte Traufpfette zum Preis von 726,85 € instand gesetzt wurde [...], und dass es im Protokoll der Rückgabe der Mietsache vom 16.9.2009 heißt „Steine lösen sich an der linken Hallenseite (Gleisseite) am Dachanker". Auch auf den gerichtlichen Hinweis vom 29.3.2012 hat der Bekl. weder im Schriftsatz vom 11.6.2012 noch im Termin am 17.9.2012 substantiiert darzulegen vermocht, dass „regelmäßig" und „immer wieder" Steine oder gar Balken von den Seitenwänden der Halle herabfielen. Vielmehr hat der Bekl.vertreter im Termin eingeräumt, dass es „nicht permanent Steine regnete".

Eine Minderung nach § 536 BGB setzt voraus, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder herabgesetzt ist. Primär maßgeblich ist danach vorliegend, inwieweit die Halle für die betrieblichen Zwecke des Bekl. durch den baulichen Zustand der Halle (also herabfallende Steine aus dem oberen Teil der Wände im Bereich der aufliegenden Dachkonstruktion) nicht nutzbar war, und dass die Kl. durch Anzeige des Bekl. oder anderweitig Kenntnis von einem Mietmangel hatte (§ 536 c BGB).

Nach Auffassung des Senats lag ein permanenter, die Gebrauchstauglichkeit mehr als unerheblich beeinträchtigender Mangel nicht deshalb vor, weil der bauliche Zustand der Halle schadensanfällig in der Weise war, dass sich - ausweislich der Reparaturen und der Feststellung im Rückgabeprotokoll - wiederholt Steine im Bereich der aufliegenden Dachbalken lockerten und mitunter auch herabfielen. Zwar kann auch ein gefahrbringender Zustand einen gegenwärtigen, zur Minderung berechtigenden Mangel darstellen. Dies setzt jedoch eine aktuelle, konkrete Gefahr voraus (vgl. Weidenkaff in: Palandt, BGB, 71. Aufl., § 536 Rn. 16; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VIII 58; Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 Rn. 9; vgl. aus der Rechtsprechung: RGZ 81, 200, 202: Gefahr des Herabfallens einer nicht ordnungsgemäß befestigten Jalousieklappe; OLG Hamm NJW-RR 1987, 968 zur Frage der Minderung wegen eines Altlastenverdachts; BGH NJW-RR 2008, 31, 36 Tz. 76: zur Berücksichtigung einer erhöhten Unfallgefahr für die Raumnutzer bei der Minderung; KG GE 2004, 47: Wirksamkeit der fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung, jedoch - mangels Betriebsbeeinträchtigung - keine Minderung bei funktionsunfähiger Brandschutzeinrichtung; vgl. auch BGH NJW 2012, 382, 384 Tz. 25: keine erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch die - abstrakte - Befürchtung, die verstopfte Regenrinne könne zum Wassereintritt im Bereich der Fenster führen). Ob und ggf. in welcher Höhe eine Gebrauchsbeeinträchtigung wegen einer Gefahr vorliegt, ist Frage des Einzelfalls (vgl. OLG Hamm NJW-RR 1987, 968, 969).

Soweit der Bekl. im Schriftsatz vom 11.6.2012 eine „permanente" Gefahr eines Steinschlags anführt, weil die Kl. nur punktuelle Ausbesserungsarbeiten durchgeführt, jedoch die „gebotene Sanierung des maroden Daches" unterlassen habe, liegt darin noch kein zur Minderung berechtigender Sachmangel i.S. von § 536 BGB. Es mag sein, dass die Art der baulichen Ausfüh­rung (auf dem Mauerwerk aufliegende Balken) in Verbindung mit dem Alter des Objekts zu einer größeren Schadensanfälligkeit führte, als es bei einem erneuerten Dach der Fall gewesen wäre. Jedoch war die Kl. nicht bereits deshalb zu einer Sanierung, d. h. zu einem Austausch der gesamten Konstruktion, verpflichtet. Ein Sachmangel lag unter den gegebenen Umständen nur vor, soweit eine konkrete Gefahrenlage erkennbar wurde, die ein Einschreiten erforderte, also etwa Steine in bestimmten Bereichen herabfielen oder zumindest als lose erkennbar wurden. [...]

Streitgegenständlich ist die vom Landgericht zugesprochene Minderung ab August 2008. Insoweit hat der Bekl. einen konkreten gefahrbringenden Zustand in Form herabfallender Steine ab Anfang Dezember 2008 vorgetragen. Die Kl. veranlasste Mangelbeseitigungsarbeiten in Form der Instandsetzung einer Traufpfette, die von der N. GbR am 14./15.1.2009 ausgeführt wurden. Danach erfolgte unstreitig keine Mangelanzeige mehr. [...]

Der Höhe nach schätzt das Gericht die Minderung gemäß § 287 ZPO auf 15 % der Monatsmiete von 535 €. Dabei wird berücksichtigt, dass es sich um eine begrenzte Gefahrenstelle (im Bereich einer Traufpfette) handelt, und zudem nicht ersichtlich ist, dass eine nahe Gefahr des Herabfallens ganzer Ziegelsteine bestand.

Eine Regelung im Formularmietvertrag, wonach die Rückforderung gezahlter Miete trotz Mängeln durch ein Minderungsverbot ausgeschlossen wird, ist unwirksam. Ein gefahrbringender Zustand kann einen gegenwärtigen Mangel darstellen, wenn eine aktuelle konkrete Gefahr eingetreten ist.

Im Mietvertrag über eine Lagerhalle war geregelt, dass der Mieter den Mietzins nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit des Vermieters „mindern darf" und sonstige Rechte des Mieters unberührt blieben. Weil gelegentlich Steine vom Bereich der aufliegenden Dachbalken herabfielen, minderte der Beklagte die Miete ab August 2008.

Das LG Berlin gab der Mietzahlungsklage nur zum Teil statt. Das KG änderte das Urteil wegen des Umfangs der Minderung teilweise zugunsten der Klägerin ab. Zwar sei die Minderung nicht wirksam ausgeschlossen worden. Die Regelung im Vertrag sei bei „kundenfeindlichster" Auslegung so auszulegen, dass dem Mieter kein Rückforderungsrecht überzahlter Miete eingeräumt werde. Die Minderungsquote des LG sei jedoch zu hoch. Der Beklagte habe eine durchgängige konkrete Gefährdung durch herabfallende Steine nicht dargelegt; die Gefährdung als solche ohne aktuelle Beeinträchtigung könne eine Minderung nicht rechtfertigen.

Fallen an drei Folge-Tagen Steine von der Decke, liegt sicherlich eine Gebrauchsbeeinträchtigung vor. Was aber ist, wenn danach zwei Monate lang keine Steine mehr herabfallen, obwohl sich der bauliche Zustand (lose Steine) nicht verändert hat? Wie aktuell und konkret muss der vertragsgemäße Gebrauch behindert sein? Hat der Mieter etwa keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Befestigung der losen Steine, auch wenn sich bisher keiner gelöst hat? Vielleicht sollte besser damit argumentiert werden, dass zwar ein Mangel vorliegt, dieser jedoch (noch) unerheblich ist und deshalb keine Minderung auslösen kann. Vergleichbar ist die Sachlage damit, dass eine Behörde trotz Vorliegens etwa öffentlich-rechtlicher Baubeschränkungen gegen die rechtswidrige Nutzung von Räumlichkeiten nicht einschreitet: Es liegt zwar ein Mangel vor, dieser ist aber so lange als unerheblich anzusehen, wie die Behörde nicht einschreitet.