Vertragliche Vereinbarung der Kostenmiete und des Sonderkündigungsrechts

Eine juristische Person kann sich nicht kraft Gesetzes auf das Sonderkündigungsrecht nach § 11 WoBindG berufen; ein derartiges Kündigungsrecht ist jedoch dann vereinbart, wenn die Parteien die Geltung der Vorschriften über die Kostenmiete (§§ 8-11 WoBindG) ihrem Mietverhältnis zugrunde gelegt haben.

[...] 1. Zu Recht hat das Landgericht die Geltung des Sonderkündigungsrechts nach § 11 WoBindG betreffend den Mietvertrag vom 17. November 1995 zugunsten des Bekl. angenommen.

a) Die Auffassung des Landgerichts, im Verhältnis zwischen den Parteien gelte das Sonderkündigungsrecht des § 11 WoBindG schon kraft Gesetzes, begegnet allerdings rechtlichen Bedenken.

(1) Zwar handelt es sich bei den Räumen, auf die der zwischen den Parteien am 17. November 1995 geschlossene Vertrag sich bezieht, um Wohnraum i.S.d. § 1 WoBindG i.V.m. § 50 Abs. 1 WoFG mit der Folge, daß die Räume grundsätzlich den Vorschriften des WoBindG unterliegen. Die Regelungen zur zulässigen Kostenmiete sowie zu ihrer Erhöhung (§§ 8 bis 10 WoBindG) als Anknüpfungspunkt für das Kündigungsrecht des § 11 WoBindG setzen jedoch tatbestandlich jedenfalls voraus, daß zwischen dem Verfügungsberechtigten und dem Wohnberechtigten ein Wohnraummietvertrag besteht. Zu Recht weist die Kl. auf den sozialen Schutzzweck des WoBindG hin: Die Kostenmiete soll bezahlbaren Wohnraum nur für die nach dem WoBindG Berechtigten gewährleisten.

(2) Daher scheitert eine direkte Geltung des § 11 WoBindG im vorliegenden Fall daran, daß die Parteien keinen Wohnraummietvertrag geschlossen, sondern allenfalls ein Zwischenmietverhältnis begründet haben (zum Begriff vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 565 BGB, Rn. 1). Zwar haben sie für den Vertrag vom 17. November 1995 einen Vordruck verwendet, der mit "Mietvertrag für Neubau-Wohnungen" überschrieben ist und in dem der Bekl. durchgängig als "Mieter" bezeichnet wird. Allerdings verbietet bereits die Rechtsform des Bekl. - eine eingetragene Genossenschaft - die Annahme eines Wohnraummietverhältnisses: Eine juristische Person "wohnt" nicht. Zudem hat die Bekl. satzungsgemäß die Räume Dritten jeweils im Rahmen einer Betreuungs- und Nutzungsvereinbarung zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt. Der Bekl. ist daher kein Wohnberechtigter, der sich kraft Gesetzes auf das Sonderkündigungsrecht nach § 11 WoBindG berufen kann.

Etwas anderes ergibt sich nicht aus der Freistellungserklärung des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 30. August 1996. Dort wird zwar einerseits die Freistellung der Kl. von den Bindungen des § 4 Abs. 2 WoBindG an die Dauer der Nutzung durch den Bekl. gekoppelt; andererseits ist das mit der Auflage verbunden, daß die Wohnung "von mindestens 2 Personen ausschließlich für Wohnzwecke zu nutzen" ist. Ferner ist geregelt, daß die Überlassung der Wohnung an den Nutzungsberechtigten binnen zwei Wochen dem Bezirksamt mitzuteilen ist. Darin kommt das Verständnis zum Ausdruck, daß Nutzungsberechtiger i.S.d. WoBindG jedenfalls nicht der Bekl. ist.

b) Die Parteien haben aber im Vertrag vom 17. November 1995 die Geltung der Vorschriften über die Kostenmiete (§§ 8 bis 11 WoBindG) vereinbart. Darauf weist der Bekl. zutreffend hin. Dies ergibt sich jedenfalls aus der Anlage zum Mietvertrag, in der es u. a. heißt: "Die Wohnung, um die Sie sich beworben haben, ist im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau errichtet worden. Sie unterliegt den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes - WoBindG - in der jeweils geltenden Fassung und ist gesetzlich preisgebunden. Die Miete für die Wohnung darf nur so hoch sein, daß sie zuzüglich der Umlagen (Betriebskosten) die laufenden Aufwendungen des Vermieters deckt." Nachfolgend enthält die Anlage Hinweise zur konkreten Mietberechnung sowie zur weiteren erwartbaren Kostenentwicklung.

Die Vertragspraxis der Parteien hat sich an den Regelungen zur Kostenmiete orientiert, wie die streitgegenständliche Erhöhungserklärung vom 7. April 2004 zeigt: Die Kl. selbst bezieht sich zur Rechtfertigung für die Erhöhung auf die Verwaltungsvorschriften über die Kürzung der öffentlichen Fördermittel im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau. Dies zeigt, daß zwischen den Parteien die Vorschriften zur Kostenmiete, damit auch das Kündigungsrecht des § 11 WoBindG, gelten sollten.

2. Das Kündigungsrecht ist nicht dadurch ausgeschlossen, daß die Parteien in § 18 des Vertragstextes eine Dauer des Mietverhältnisses vom 1. April 1996 bis zum 31. März 2006 mit Verlängerungsklausel vereinbart haben. Durch eine derartige Befristung ist allenfalls das Recht zur ordentlichen Kündigung während des vereinbarten Zeitraums ausgeschlossen. Nicht ausgeschlossen ist die Wahrnehmung eines außerordentlichen Kündigungsrechts; ein Sonderkündigungsrecht nach § 11 WoBindG kann zum Nachteil des Mieters nach Abs. 3 der Vorschrift nicht ausgeschlossen werden. Insofern kommt es auf die von der Kl. hervorgehobene Kenntnis des Bekl. von einer Erhöhung aufgrund außerplanmäßiger Kürzung der Fördermittel nicht an.

Nach § 11 WoBindG hat der Mieter von preisgebundenem Wohnraum nach einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Für einen Zwischenvermieter gilt das nach Auffassung des KG ebenso, wenn die Kostenmiete vereinbart ist.

Die Genossenschaft hatte preisgebundenen Wohnraum zur Weitervermietung an Endmieter gemietet. Nach einer Mieterhöhung des (Haupt-) Vermieters machte die Genossenschaft vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch.

Mit Beschluß vom 12. April 2007 wies das KG darauf hin, daß dies möglich sei. Zwar liege kein Wohnraummietvertrag vor, da eine Genossenschaft nicht wohnen könne. Die Parteien hätten aber die Geltung der Vorschriften über die Kostenmiete vereinbart, weswegen auch das Sonderkündigungsrecht hier anzuwenden sei.

Das KG erwähnt nicht das Urteil des BGH vom 7. Februar 2007 (VIII ZR 122/05), wonach eine vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung und der Kostenmiete grundsätzlich unwirksam ist. Der BGH stützt seine Auffassung allerdings auf die Abweichung zuungunsten des Mieters von an sich preisfreiem Wohnraum. Dieses Argument zieht hier nicht, so daß die vertragliche Erweiterung der Rechte des Zwischenmieters auch nach Auffassung des BGH zulässig sein dürfte.