Vertragliche Kündigungsbeschränkung bei Kündigung des Fördervertrages

Zur Auslegung einer vertraglichen Kündigungsbeschränkung „während des Bindungszeitraums“ bei späterer Kündigung eines Fördervertrages.

I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen.

Der Kl. steht der geltend gemachte Räumungsanspruch gemäß §§ 546 Abs. 1, 985, 566 Abs. 1 BGB nicht zu, da das Mietverhältnis durch die streitgegenständliche Kündigung nicht beendet worden ist. Das Amtsgericht hat zutreffend erkannt, dass die Kl. jedenfalls zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungen durch die in Ziffer 4 der „Sonstigen Vereinbarungen“ des Mietvertrages getroffene Kündigungsbeschränkung „während des Bindungszeitraums“ am wirksamen Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung gehindert war. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.

Die Kammer teilt die Auslegung des Amtsgerichts einschränkungslos. Ihre Richtigkeit ergibt sich bereits aus der vom Amtsgericht zutreffend ins Feld geführten Vertragssystematik. Denn unter „Mieterhöhungen im Bindungszeitraum“ haben die Vertragsparteien die Dauer des Bindungszeitraums mit „mindestens 20 Jahren“ bemessen, ohne eine Regelung oder Klarstellung dazu zu treffen, ob, gegebenenfalls wie sich eine spätere Kündigung des Fördervertrages auf die Dauer des „Bindungszeitraums“ und den daran gekoppelten Verzicht auf das Recht zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung auswirkt. Das Fehlen einer entsprechenden Abrede geht wegen des offensichtlichen mieterschützenden Charakters der Gesamtregelung im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB zu Lasten der Kl., selbst wenn es sich bei dem zu beurteilenden Mietvertrag und seinen Anlagen um eine Individualvereinbarung handeln sollte. Sie gebietet das vom Amtsgericht gefundene Auslegungsergebnis erst recht, wenn der Vertrag als Allgemeine Geschäftsbedingung vom Rechtsvorgänger der Kl. gestellt worden wäre. Denn dann wären die dort getroffenen Regelungen an den §§ 305 ff. BGB zu messen. Gemäß § 305c Abs. 2 BGB aber gehen Unklarheiten zu Lasten des Klauselverwenders. Voraussetzung für ein dem Klauselgegner günstiges Auslegungsergebnis ist dabei lediglich, dass nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmethoden ein nicht behebbarer Zweifel bliebe und mindestens zwei Auslegungen rechtlich vertretbar wären (st. Rspr., vgl. Kammer, Beschl. v. 27. Februar 2020 - 67 S 192/19, GE 2020, 738 = MDR 2020, 916, beckonline Tz. 17 m.w.N.). Diese Voraussetzungen sind hier - offensichtlich - erfüllt.

Berufungsverfahren durch Zurückweisungsbeschluss erledigt.

Enthält ein Fördervertrag eine vertragliche Kündigungsbeschränkung (kein Eigenbedarf) für die Zeit „während des Bindungszeitraums“, bleibt diese Bindung bestehen, wenn der Fördervertrag gekündigt wird.

Der Mietvertrag über eine geförderte Wohnung enthielt eine Kündigungsbeschränkung „während des Bindungszeitraums“ hinsichtlich der Geltendmachung von Eigenbedarf. Außerdem hatten die Mietvertragsparteien unter „Mieterhöhungen im Bindungszeitraum“ die Dauer des Bindungszeitraums mit „mindestens 20 Jahren“ bemessen, ohne eine Regelung oder Klarstellung dazu zu treffen, ob und gegebenenfalls wie sich eine spätere Kündigung des Fördervertrages auf die Dauer des „Bindungszeitraums“ und den daran gekoppelten Verzicht auf das Recht zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung auswirkt. Nach der Kündigung des Fördervertrags machte die Klägerin, welche die Wohnung inzwischen erworben hatte, Eigenbedarf geltend. Amtsgericht und Landgericht Berlin wiesen die Räumungsklage ab.

Das Fehlen einer entsprechenden Abrede darüber, wie nach einer Kündigung des Fördervertrages mit dem Kündigungsverzicht verfahren werden sollte, gehe wegen „des offensichtlichen mieterschützenden Charakters der Gesamtregelung zu Lasten der Klägerin“, selbst wenn es sich bei dem zu beurteilenden Mietvertrag um eine Individualvereinbarung zwischen dem Mieter und dem damaligen Eigentümer handeln sollte.

„Erst recht“ gelte das, wenn der Mietvertrag als Allgemeine Geschäftsbedingung vom Rechtsvorgänger der Klägerin gestellt worden wäre. Denn dann wären die dort getroffenen Regelungen an den §§ 305 ff. BGB zu messen. Gemäß § 305c Abs. 2 BGB aber gingen Unklarheiten zu Lasten des Klauselverwenders. Voraussetzung für ein dem Klauselgegner (hier Mieter) günstiges Auslegungsergebnis sei dabei lediglich, dass nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungen ein nicht behebbarer Zweifel bliebe und mindestens zwei Auslegungen rechtlich vertretbar wären.