Vertragliche Einschränkung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, keine Berufung auf Nachrüstungspflicht gemäß EnEV

Haben die Mietvertragsparteien vor Inkrafttreten der EnEV ein unter dem Zustimmungsvorbehalt des Mieters stehendes Modernisierungsverbot vereinbart, hat der Mieter in dem Fall, in dem die EnEV den Vermieter erstmals im Verlaufe des Mietverhältnisses als Gebäudeeigentümer zur energetischen Nachrüstung der Mietsache verpflichtet, entsprechende Modernisierungsmaßnahmen im Wege ergänzender Vertragsauslegung allenfalls dann zu dulden, wenn der Vermieter zuvor gegenüber der zuständigen Behörde erfolglos die Ausnahme- und Befreiungstatbestände der §§ 10 Abs. 5, 24 und 25 EnEV geltend gemacht hat und es ihm gegenüber wegen unterlassener Nachrüstung entweder bereits zu ordnungsrechtlichen Maßnahmen gekommen oder zumindest die konkrete Gefahr eines behördlichen Tätigwerdens zu besorgen ist.

I. Die Parteien streiten über die Zustimmung zur Duldung umfangreicher Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an und in einem von den Bekl. angemieteten Reihenhaus sowie die Entfernung eines an der Gartenseite des Hauses vorhandenen Anbaus und einer von den Bekl. im Jahre 1992 auf eigene Kosten installierten Gasetagenheizung, für die von der Kl. und ihren Rechtsvorgängern zu keinem Zeitpunkt Wartungskosten umgelegt oder erhoben wurden.

Die Bekl. sind aufgrund schriftlichen Mietvertrags vom 27.11.1986 mit dem Land Berlin seit dem 1.1.1987 Mieter eines Einfamilienreihenhauses. § 6 des Mietvertrages lautet u. a. wörtlich:

„(1) Der Vermieter darf Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, die zur Erhaltung des Hauses oder der Mieträume oder zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung von Schäden notwendig werden, auch ohne Zustimmung des Mieters vornehmen.

(2) Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, die zwar nicht notwendig, aber doch zweckmäßig sind, dürfen ohne Zustimmung des Mieters vorgenommen werden, wenn sie den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen.”

Im Übrigen wird […] Bezug genommen auf das am 28.7.2016 verkündete […] Urteil, mit dem das Amtsgericht die Klage vollumfänglich abgewiesen hat. Zur Begründung hat es ausgeführt, die von der Kl. angekündigten Maßnahmen seien bei einer Gesamtbetrachtung als so umfang- und folgenreich anzusehen, dass das beabsichtigte Vorhaben nicht mehr als eine Verbesserung des Mietobjekts anzusehen sei, sondern eine derart erhebliche Umgestaltung darstelle, die etwas völlig Neues schaffe und damit den Rahmen einer zu duldenden Modernisierung überschreite. Da die Maßnahmen auf einem untrennbaren Gesamtkonzept der Kl. beruhten, verbiete es sich, die Zulässigkeit einzelner, aus diesem Konzept herausgelöster Maßnahmen zu prüfen. […]

Die Kammer hat die Kl. in der mündlichen Verhandlung vom 8.12.2016 darauf hingewiesen, dass den begehrten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen die in den §§ 6 und 11 des Mietvertrags enthaltenen Regelungen entgegenstehen. […]

II. Die Berufung ist unbegründet. Das Amtsgericht hat die Klage zumindest im Ergebnis zutreffend abgewiesen, da der Kl. weder ein Anspruch auf Beseitigung des an der Gartenseite des Hauses befindlichen Anbaus und der von den Bekl. eingebrachten Gasetagenheizung noch ein solcher auf Duldung der von ihr geplanten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zukommt.

Soweit die Kl. die Duldung des Abrisses des an der Gartenseite des Hauses vorhandenen Anbaus begehrt, steht ihr ein Beseitigungsanspruch gemäß § 541 BGB nicht zu.

Zwar überschreiten vom Mieter veranlasste Veränderungen der Bausubstanz der Mietsache, die nicht von § 554a BGB erfasst oder ohne Zustimmung des Vermieters erfolgt sind, im Regelfall den zwischen den Parteien vereinbarten Vertragszweck und stellen einen vertragswidrigen Gebrauch dar, deren Unterlassung der Vermieter gemäß § 541 BGB ebenso verlangen kann wie die Beseitigung des vertragswidrig geschaffenen Zustands (vgl. BGH, Urt. v. 3.7.1974 - VIII ZR 43/73 –, juris Tz. 11 = NJW 1974, 1463; Urt. v. 16.11.2005 - VIII ZR 5/05 -, juris Tz. 13 = NJW 2006, 1062). Ob der Mieter von der Mietsache vertragswidrig Gebrauch gemacht hat, ist jedoch stets im Einzelfall anhand der zwischen den Parteien getroffenen Vertragsvereinbarungen durch die Ermittlung des wirklichen Parteiwillens unter Berücksichtigung von Treu und Glauben zu ermitteln (vgl. BGH, Urt. v. 10.10.2007 - VIII ZR 260/06 -, juris Tz. 12 = NJW 2008, 216).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist der streitgegenständliche Hausanbau bereits gemäß § 11 Abs. 3 Satz 1 des Mietvertrags vertragsgemäß. Denn ausweislich der dort zwischen dem Land Berlin als Rechtsvorgängerin der Kl. und den Bekl. getroffenen Vereinbarung, an der sich die Kl. gemäß § 566 Abs. 1 BGB festhalten lassen muss, ist die Veranda als hinter dem Haus befindlicher Anbau ausdrücklich nebst aller Instandhaltungs- und Erneuerungskosten vom Mieter übernommen worden. Damit aber hat sich der ursprüngliche Vermieter im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB gleichzeitig auch mit deren Bestand einverstanden erklärt. Eine Beseitigungspflicht käme gemäß § 11 Abs. 3 Satz 2 des Mietvertrages nur in Betracht, wenn die Bekl. insoweit ihren Erhaltungspflichten nicht nachgekommen wären. An diesen Voraussetzungen indes fehlte es. Etwas anderes könnte sich im Rahmen ergänzender Vertragsauslegung nach § 157 BGB allenfalls in dem Fall ergeben, in dem die Kl. als Eigentümerin des Grundstücks aufgrund bauordnungsrechtlicher Verfügung gehalten wäre, den Anbau zu beseitigen. Eine solche jedoch liegt nicht vor.

Der Kl. steht auch ein Anspruch auf Entfernung der Gasetagenheizung nicht zu, da deren im Jahre 1992 erfolgter Einbau von den Rechtsvorgängern der Kl. genehmigt wurde. Zwar hat die Kl. die von den Bekl. im Einzelnen dargetane Genehmigung des Einbaus pauschal bestritten. Ihre Erteilung steht jedoch zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer bereits prima facie fest, da sich die Gasetagenheizung seit nunmehr 24 Jahren im streitgegenständlichen Mietobjekt befindet und von den Rechtsvorgängern der Kl. zu keinem Zeitpunkt beanstandet wurde; es tritt hinzu, dass vermieterseits weder im Mietvertrag noch im Nachgang dazu jemals Wartungskosten für die Heizung auf die Bekl. umgelegt wurden. Vielmehr ist ausweislich § 13 Abs. 1 des Mietvertrages „die Beheizung des Einfamilienhauses … allein Sache des Mieters”, so dass die Bekl. gemäß §§ 133, 157 BGB sogar auf Grundlage des schriftlichen Mietvertrages befugt gewesen wären, Art und Ausmaß der Beheizung auf eigene Kosten einer nachträglichen Veränderung zu unterziehen, sofern diese nicht mit einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Belange des Vermieters verbunden gewesen wäre. An einer solchen Beeinträchtigung indes fehlte es in jeder Hinsicht. Davon ausgehend kann es die Kammer dahinstehen lassen, ob das pauschale Bestreiten der Kl. zur von den Bekl. im Einzelnen dargetanen Genehmigung nicht „aufs Geratewohl” erfolgt ist und damit „als Behauptung ins Blaue” ohnehin prozessual unbeachtlich war, nachdem die Kl. in der Berufungsverhandlung auf Befragen der Kammer eingeräumt hat, von ihren Rechtsvorgängern nur lückenhafte Unterlagen und Auskünfte über das streitgegenständliche Mietobjekt (und die weiteren Objekte der Siedlung) erhalten zu haben (vgl. BGH, Urt. v. 11.4.2013 - III ZR 79/12 –, juris Tz. 43 = NZG 2013, 899). Ebenfalls keiner abschließenden Entscheidung bedarf die Frage, ob im Rahmen des § 541 BGB die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sich der vom Vermieter gerügte Gebrauch aufgrund einer erfolgten vermieterseitigen Zustimmung im Rahmen des zulässigen Mietgebrauchs bewegt, dem Mieter obliegt, oder es nicht vielmehr der Vermieter ist, der darlegen und beweisen muss, eine vom Mieter behauptete Zustimmung nicht erteilt zu haben (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 541 Rn. 16).

Eine der Kl. günstigere Beurteilung folgt auch nicht aus § 10 Abs. 1 EnEV, der gegenüber Gebäudeeigentümern für vorhandene Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden, bei Erfüllung der weiteren, dort näher aufgeführten Anforderungen ein Betreibungsverbot begründet. Denn nach § 10 Abs. 1 Satz 3 EnEV besteht ein Betreibungsverbot, wenn entsprechende Heizkessel nach dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind, erst nach dem Ablauf von 30 Jahren. Diese Frist war bei Schluss der mündlichen Verhandlung am 8.12.2016 als maßgeblichem Entscheidungszeitpunkt noch nicht abgelaufen, da die Gasetagenheizung im Jahr 1992 in das Mietobjekt eingebracht wurde. Davon ausgehend kann dahinstehen, ob die streitgegenständliche Heizung nicht ohnehin der Ausnahmeregelung des § 10 Abs. 1 Satz 4 EnEV unterfällt und ein Betreibungsverbot auch deshalb ausscheidet.

Vor diesem Hintergrund scheiden auch Ansprüche der Kl. aus den §§ 823, 1004 BGB aus.

Der Kl. steht schließlich auch kein Anspruch gegen die Bekl. auf Duldung der begehrten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu, da ihr insoweit das Berufen auf einen etwaigen gesetzlichen Duldungsanspruch gemäß § 6 des zwischen den Bekl. und der Rechtsvorgängerin der Kl. geschlossenen Mietvertrages mangels Zustimmung der Bekl. verwehrt ist.

Bei § 6 des Mietvertrages handelt es sich um eine von der Rechtsvorgängerin der Kl. gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung gemäß § 1 AGBG in der Fassung vom 1.9.1986 (§ 305 Abs. 1 BGB n.F.), die der Unklarheitenregel des § 5 AGBG in der Fassung vom 1.9.1986 (§ 305c Abs. 2 BGB n.F.) unterliegt. Danach gehen Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders. Gemessen daran ist die Klausel dahingehend auszulegen, dass dem jeweiligen Vermieter ein Anspruch auf Durchführung und Duldung der streitgegenständlichen Maßnahmen nur zusteht, wenn der Mieter zuvor seine Zustimmung erteilt hat. An einer solchen aber fehlt es.

Bei der gebotenen Auslegung der Klausel verbleiben nach Ausschöpfung aller in Betracht kommender Auslegungsmöglichkeiten zumindest zwei rechtlich vertretbare Auslegungsergebnisse, die für die Anwendung der Unklarheitenregelung erforderlich sind (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 20.1.2016 - VIII ZR 152/15 Tz. 19 = NZM 2016, 307).

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind, auch wenn es sich bei ihnen ungeachtet ihres abstrakt-generellen Charakters um Vertragsbedingungen handelt, nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der üblicherweise beteiligten Kreise verstanden werden; dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen (st. Rspr., vgl. BGH, aaO. Tz. 17 m.w.N.). Ansatzpunkt für die bei einer Formularklausel gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie ihr Wortlaut (st. Rspr., vgl. BGH, aaO. Tz. 18 m.w.N.). Zusätzlich zu berücksichtigen sind auch der für den durchschnittlichen vertragstypischen Verwendungsgegner ohne Spezialkenntnisse auf dem jeweiligen Rechtsgebiet erkennbare Sinn und Zweck der Klausel (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 8.5.2013 - IV ZR 84/12 -, juris Tz. 10 = NJW 2013, 2739).

Nach Maßgabe dieser Grundsätze ist zumindest eine Auslegung rechtlich vertretbar, nach der von den in § 6 Abs. 1 des Mietvertrags benannten „Ausbesserungen und baulichen Veränderungen, die zur Erhaltung […] oder zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung von Schäden notwendig sind” nur solche Instandsetzungsmaßnahmen erfasst werden, die zur Sicherung des Bestands der Mietsache unerlässlich sind und einen zeitlichen Aufschub schlechterdings ausschließen. Dieses Auslegungsergebnis ergibt sich nicht nur daraus, dass zumindest die in Abs. 1 aufgeführten Tatbestandsalternativen der „Abwendung drohender Gefahren“ oder der „Beseitigung von Schäden” jeweils eine Erheblichkeit der abzuwendenden Gefahr oder des zu beseitigenden Schadens voraussetzen und angesichts ihrer gleichwertigen Benennung im Zusammenhang mit der „Erhaltung” aus Sicht eines verständigen Vertragspartners von einer Modalitätenäquivalenz sämtlicher Alternativen ausgehen (vgl. BT-Drs. 17/10485, 18). Daneben setzt § 6 Abs. 1 auch die Notwendigkeit der Maßnahme voraus und geht - auch in dieser Hinsicht - über den Wortlaut des zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses für Instandsetzungsmaßnahmen geltenden § 541a BGB in der Fassung vom 20.12.1982 hinaus, der lediglich deren Erforderlichkeit verlangte. Dieses Auslegungsergebnis folgt auch aus dem systematischen Zusammenhang mit § 6 Abs. 2 des Mietvertrages, der von § 6 Abs. 1 nicht geregelte Instandsetzungsmaßnahmen erfasst, sondern „Ausbesserungen und bauliche Veränderungen” regelt, deren Vornahme indes im Wege eines Stufenverhältnisses von der Zustimmung der Mieter abhängig gemacht wird, wenn diese gerade nicht „notwendig, aber doch zweckmäßig” sind. Darüber hinaus können bei Anlegung des gebotenen objektiven Auslegungsmaßstabs von „zweckmäßigen Ausbesserungen und bauliche Veränderungen” im Sinne des § 6 Abs. 2 des Mietvertrags nicht nur weniger dringliche Instandsetzungsmaßnahmen, sondern auch Modernisierungsmaßnahmen als umfasst verstanden werden. Denn einerseits wird der Begriff „zweckmäßig” im allgemeinen Sprachgebrauch im Sinne von „sinnvoll”, „nützlich”, „förderlich” oder „empfehlenswert” verwendet. Andererseits wird der Begriff der „baulichen Veränderungen” im allgemeinen Sprachgebrauch in einem derart weiten Sinne verwendet, dass hiervon - sogar im Rechtssinne - auch Modernisierungsmaßnahmen zu verstehen sind (vgl. BT-Drs. 17/10485, 18 a.E.).

Ob der Wortlaut des § 6 Abs. 2 die Reichweite der Regelung auf Maßnahmen beschränkt, die den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen, kann dahinstehen. Denn die Klausel ist bei der gebotenen Gesamtbetrachtung des § 6 und Heranziehung des hinter § 6 Abs. 2 stehenden und nach außen erkennbaren Zwecks, dem Vermieter die Möglichkeit zur zustimmungsfreien Durchführung nur hinsichtlich solcher Maßnahmen einzuräumen, die mit lediglich unwesentlichen Beeinträchtigungen für den Mieter einhergehen, vertretbar auch in dem Sinne auslegbar, dass im Wege eines Umkehrschlusses gerade solche Maßnahmen von der Zustimmung des Mieters abhängig sind, die wesentliche Beeinträchtigungen nach sich ziehen. Für diese Auslegung spricht letztlich auch, dass die Vertragsparteien keinen Verweis auf die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende gesetzliche Regelung des § 541b BGB in den Vertragstext aufgenommen haben. Vor diesem Hintergrund ist es zumindest vertretbar, wenn nicht sogar geboten, die im Mietvertrag enthaltenen Regelungen auch als abschließend für die rechtliche Behandlung von Modernisierungsmaßnahmen zu verstehen.

Sämtliche streitgegenständliche Maßnahmen beeinträchtigen die Bekl. - für sich genommenen und in ihrer Gesamtheit - in einem nicht nur unwesentlichen Ausmaß, so dass sie deren Vornahme mangels erteilter Zustimmung gemäß § 6 Abs. 2 des Mietvertrags nicht zu dulden haben.

Für die Frage, wann von einer Unwesentlichkeit der Beeinträchtigung im Sinne der vertraglichen Regelung auszugehen ist, kann im Rahmen der Auslegung die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags im Jahr 1986 maßgebliche Gesetzeslage (§ 541b Abs. 2 Satz 4 BGB a.F.) herangezogen werden (vgl. BGH, Urt. v. 20.1.2016 - VIII ZR 152/15 -, juris Tz. 26 = NZM 2016, 307). Danach handelt es sich nur dann um gemäß § 541b Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. nicht anzukündigende - und gemäß § 6 Abs. 1 und 2 des Mietvertrages von den Bekl. auch ohne Zustimmung zu duldende - Bagatellmaßnahmen, wenn diese mit keiner oder nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und zu keiner oder nur zu einer unerheblichen Erhöhung des Mietzinses führen.

Gemessen daran beeinträchtigt keine der streitgegenständlichen Maßnahmen die Bekl. lediglich unerheblich. Denn die Kl. ist zum einen schon nicht dem Vortrag der Bekl. entgegengetreten, ausweislich dessen sämtliche streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen mit Blick auf Umfang und Ausmaß der Arbeiten, insbesondere deren mehrmonatigen Dauer, sowie den damit verbundenen Auswirkungen auf die Mietsache zu einer erheblichen Beeinträchtigung führen. Zum anderen ergibt sich eine nicht lediglich unerhebliche Beeinträchtigung zur zweifelsfreien Überzeugung der Kammer aber auch prima facie aus den üblicherweise mit Maßnahmen des streitgegenständlichen Ausmaßes verbundenen Immissionen und der angekündigten - und erheblichen - Dauer der Maßnahmen. Allein daraus folgt bereits die Erheblichkeit der Maßnahmen. Es tritt hinsichtlich der begehrten Modernisierungsmaßnahmen hinzu, dass diese ausweislich des Ankündigungsschreibens mit einer unüblich hohen Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um voraussichtlich 1.686,37 € verbunden sind. Eine derartige Erhöhung ist in jedem Fall nicht lediglich unerheblich.

Soweit die Kl. die Duldung unterschiedlicher Instandsetzungsmaßnahmen verlangt, ist keine davon „notwendig” im Sinne von § 6 Abs. 1 des Mietvertrags, da sie weder zur Sicherung des Bestands der Mietsache unerlässlich sind noch einen zeitlichen Aufschub ausschließen. Sie sind nach dem Vortrag der Bekl., aber auch prima facie mit Beeinträchtigungen der Bekl. verbunden, die ein nur unwesentliches Maß im Sinne von § 6 Abs. 2 des Mietvertrages überschreiten. Abgesehen gesehen fehlt es insoweit jedoch bereits auch an den Voraussetzungen des - für die streitgegenständlichen Maßnahmen aufgrund der vorstehenden Erwägungen ohnehin vertraglich abbedungenen - gesetzlichen Duldungsanspruchs aus § 555a Abs. 1 BGB. Denn Mängel der Mietsache, die eine Instandsetzung erforderten, liegen nicht vor. Zwar hat die Kl. solche zunächst ohne nähere Substantiierung behauptet, doch ist sie den auf Befragen der Kammer im Termin erfolgten konkreten Ausführungen der Bekl. zur von ihnen behaupteten Mangelfreiheit der Mietsache nicht weiter entgegengetreten, nachdem sie zuvor eingeräumt hatte, von ihrer Rechtsvorgängerin nur lückenhafte Unterlagen und Auskünfte über das Mietobjekt erhalten zu haben. Davon ausgehend weist die Mietsache ohnehin keinen Mangel auf, der die zum Gegenstand der Klage erhobenen Instandsetzungsmaßnahmen rechtfertigt.

Keine der Kl. günstigere Beurteilung gebieten die von ihr behaupteten - und von den Bekl. bestrittenen - Nachrüstpflichten, die ihr angeblich aus der EnEV erwachsen. Dabei kann dahinstehen, ob die Kl. als Eigentümerin tatsächlich zur Nachrüstung der Mietsache gemäß § 10 Abs. 2 und Abs. 3 EnEV verpflichtet wäre. Denn selbst wenn sich für die Kl. entsprechende Pflichten aus der in erheblichem zeitlichen Nachgang zum Vertragsschluss in Kraft getretenen EnEV ergäben, könnten für die Bekl. wegen des in § 6 des Mietvertrages vereinbarten umfassenden Zustimmungsvorbehalts Duldungspflichten allenfalls im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung gemäß § 157 BGB erwachsen. Bei der Vornahme der ergänzenden Vertragsauslegung gilt allerdings der Grundsatz der nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung (st. Rspr., vgl. Roth, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2015, § 157 Rz. 32 m.w.N.). Gemessen daran wäre eine über die einvernehmlich getroffene Regelung hinausgehende Duldungspflicht für die beklagten Mieter im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung allenfalls dann gerechtfertigt, wenn der Kl. durch die vom Gesetz- und Verordnungsgeber nach Vertragsschluss begründeten - und für die Vertragsparteien im Moment des Vertragsschlusses im Jahre 1986 noch nicht absehbaren - Nachrüstpflichten aus der EnEV Nachteile solchen Ausmaßes erwachsen würden, die die lückenlose Erstreckung des vertraglich vereinbarten Zustimmungsvorbehalts auch auf solche Maßnahmen als unredlich erscheinen ließe, die auf Vorgaben der EnEV zurückzuführen sind. Nachteile diesen Ausmaßes jedoch entstehen der Kl. noch nicht aus der bloßen Ordnungswidrigkeit der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit der in ihrem Eigentum stehenden Mietsache, sondern frühestens dann, wenn sie gegenüber der zuständigen Behörde erfolglos von den Ausnahme- und Befreiungstatbeständen der §§ 10 Abs. 5, 24 und 25 EnEV Gebrauch gemacht und es ihr gegenüber bereits zu ordnungsrechtlichen Maßnahmen gekommen oder zumindest die konkrete Gefahr eines behördlichen Tätigwerdens zu besorgen ist. An alldem indes fehlt es. Diese Wertung entspricht der spiegelbildlichen Behandlung den Mieter treffender öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen und Gebrauchshindernisse, die nur dann geeignet sind, seinerseits Gewährleistungsrechte zu begründen, wenn der Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt wird, indem die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat oder zumindest eine langwährende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können (st. Rspr., vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 2.11.2016 - XII ZR 153/15 -, juris Tz. 16).

Davon ausgehend kann dahinstehen, ob der geltend gemachte Duldungsanspruch nicht auch deshalb ausgeschlossen ist, weil es sich bei dem von der Kl. mit ihrer Rechtsvorgängerin geschlossenen notariellen Kaufvertrag im Hinblick auf dessen § 8 Nr. 4 womöglich um einen echten Vertrag zugunsten Dritter handelt, der hinsichtlich der streitgegenständlichen Maßnahmen eine inhaltsgleiche Sperrwirkung zugunsten der Bekl. entfaltet. Deshalb bedarf es auch keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob die der erstinstanzlichen Klageabweisung zugrunde gelegte Rechtsauffassung des Amtsgerichts, die Bekl. hätten die Maßnahmen nicht zu dulden, da diese aufgrund ihrer Art und ihres Ausmaßes dazu führten, dass etwas im Vergleich zur bisherigen Mietsache völlig Neues geschaffen werde, zutreffend ist oder nicht (vgl. dazu BGH, Urt. v. 23.2.1972 - VIII ZR 91/70 - NJW 1972, 723).

Da die Bekl. nicht zur Duldung der streitgegenständlichen Maßnahmen verpflichtet waren, hatte die Klage, soweit sie auf die Feststellung der aus der unterlassenen Duldung erwachsenden Schäden der Kl. gerichtet war, ebenfalls keinen Erfolg. Auch das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

Wenn im Mietvertrag die gesetzliche Regelung zur Duldungspflicht des Mieters für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen (zugunsten des Mieters) verändert wird, ist das wirksam und kann dazu führen, dass dem Vermieter alle Änderungen untersagt sind, auch die nach der EnEV vorgesehenen Nachrüstungen.

Im Mietvertrag für das Einfamilienhaus hieß es, dass der Vermieter notwendige Instandsetzungsmaßnahmen auch ohne Zustimmung vornehmen dürfe, während zweckmäßige Veränderungen nur bei unwesentlicher Beeinträchtigung des Mieters zulässig sein sollten. Die Vermieterin wollte umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ausführen lassen und verlangte auch Entfernung einer Veranda und der von den Mietern installierten Gasetagenheizung. Das Amtsgericht wies die Klage ab; die Berufung war erfolglos.

Das Landgericht Berlin verwies darauf, dass nach dem Mietvertrag die Mieter die Instandhaltungskosten hinsichtlich der Veranda übernommen hätten. Schon deshalb sei eine Beseitigungspflicht zu verneinen. Das gelte auch für die Gasetagenheizung, da die Beheizung nach dem Vertrag Sache des Mieters sei. Die Klägerin könne sich nicht auf ein Betreibungsverbot nach der EnEV berufen, weil die dort vorgesehene Frist von 30 Jahren noch nicht abgelaufen sei.

Nach der vertraglichen Regelung, die als Allgemeine Geschäftsbedingung auszulegen sei, seien Instandsetzungsmaßnahmen nur ohne Zustimmung des Mieters möglich, wenn sie zur Sicherung des Bestands der Mietsache unerlässlich sind. Modernisierungsmaßnahmen seien nur bei unwesentlicher Beeinträchtigung für den Mieter zulässig, was hier nicht vorliege.

Die Klägerin könne sich auch nicht auf die Nachrüstpflicht gemäß der EnEV berufen. Eine ergänzende Vertragsauslegung ergebe, dass frühestens dann, wenn die zuständige Behörde keine Befreiung erteilt habe und es zu ordnungsrechtlichen Maßnahmen gekommen sei, die Mieter zur Duldung von solchen Bauarbeiten verpflichtet seien. Das entspreche der spiegelbildlichen Behandlung der den Mieter treffenden öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen, die nur dann als Mangel der Mietsache angesehen werden, wenn die Behörde tätig geworden oder dies zumindest konkret zu befürchten sei.