Vertragliche Einschätzungen der Begründungsmittel für eine Mieterhöhung

1. Sieht eine Mietvereinbarung vor, dass für ein Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich auf den Mietspiegel Bezug zu nehmen ist und nur dann, wenn der Mietspiegel für die Wohnung keinen repräsentativen Wert aufweist, ausnahmsweise auf ein anderes gesetzliches Begründungsmittel zurückgegriffen werden darf, so ist eine nur mit Vergleichswohnungen begründete Mieterhöhung mangels ausreichender Begründung formunwirksam.

2. Der Berliner Mietspiegel ist als einfacher Mietspiegel wirksam, weil sich nach dem Gesetz nicht das Erfordernis ergibt, dass überhaupt Daten erhoben werden; vielmehr reicht, dass er zwischen Mieter- und Vermieterverbänden ausgehandelt wird.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. verlangt von der Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung, die er mit drei Vergleichswohnungen begründet hat. Eine Mietvertragsergänzung der Parteien enthält folgende Klausel: „Sofern Mieterhöhungsverlangen insbesondere nach § 2 MHG durchgeführt werden, wird grundsätzlich auf den Mietspiegel Bezug genommen. Weist der Mietspiegel für die Wohnungskategorie keinen repräsentativen Wert aus, kann ausnahmsweise auf ein anderes gesetzlich zugelassenes Begründungsmittel zurückgegriffen werden.“

Der Kl. meint, der Berliner Mietspiegel 2021 sei weder als qualifizierter noch als einfacher Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete anwendbar. Die zur Begründung des Erhöhungsverlangens angeführten Vergleichswohnungen seien vergleichbar hinsichtlich Bau und Ausstattung. Er ist der Auffassung, die Wohnungen seien als Reihenhäuser anzusehen, da jede Wohnung über eine eigene Haustür verfüge.

Die Bekl. ist der Auffassung, das Erhöhungsverlangen sei bereits unzulässig begründet, da vertraglich vereinbart sei, dass Mieterhöhungsverlangen ausschließlich mit dem Berliner Mietspiegel zu begründen seien.

Das AG hat der Klage zum Teil stattgegeben und entschieden, dass es der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegensteht, dass dieses nicht mit dem Berliner Mietspiegel 2021 begründet worden ist. Die Berufung der Bekl. hatte Erfolg.

I. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II. 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die von dieser inne gehaltenen Wohnung, § 558 Abs. 1 BGB.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist das Erhöhungsverlangen des Kl. vom 30. Juli 2021 mangels ausreichender Begründung formell unwirksam.

a) Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter gemäß § 558a Abs. 1 BGB in Textform zu erklären und zu begründen. § 558a Abs. 2 BGB bestimmt, dass zur Begründung insbesondere Bezug genommen werden kann auf einen Mietspiegel (Nr. 1), eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (Nr. 2), ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (Nr. 3) oder entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, wobei die Benennung von drei Wohnungen genügt (Nr. 4).

Nach § 558a Abs. 5 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam; die Vorschrift verbietet hingegen keine Vereinbarungen, die die Mieterhöhung für den Vermieter erschweren (Blank/Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, 7. Aufl. 2023, BGB § 558a Rn. 64). So ist etwa die Vereinbarung strengerer Formen als die Textform oder auch - wie im vorliegenden Fall - die Vereinbarung eines strengeren Begründungserfordernisses möglich.

b) Ein solches strengeres Begründungserfordernis sieht der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag hier vor. Ausweislich Ziffer 2 der Mietvertragsergänzung vom 30.1.2001 wird, „Sofern Mieterhöhungsverlangen insbesondere nach § 2 MHG durchgeführt werden, [wird] grundsätzlich auf den Mietspiegel Bezug genommen. Weist der Mietspiegel für die Wohnungskategorie keinen repräsentativen Wert aus, kann ausnahmsweise auf ein anderes gesetzlich zugelassenes Begründungsmittel zurückgegriffen werden.“

c) Der Anwendung dieser Regelung steht nicht entgegen, dass § 2 MHG (Miethöheregelungsgesetz) seit September 2001 nicht mehr in Kraft ist. Die Klausel in der Mietvertragsergänzung ist nach objektivem Empfängerhorizont (§§ 157, 133 BGB) dahingehend zu verstehen, dass der höhere Mieterschutz allgemein im Falle von Mieterhöhungsverlangen gelten soll und sich nicht auf den Geltungsbereich des MHG beschränkt, was sich auch aus dem Wortlaut der Vereinbarung ergibt („Mieterhöhungsverlangen insbesondere nach § 2 MHG“). Die Vorschriften für das Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB betreffen schließlich keinen anderen Regelungsbereich; vielmehr wurde durch diese Vorschriften der Regelungsgehalt des MHG lediglich in das BGB integriert.

d) Entgegen der Auffassung des Kl. ist der Mietspiegel 2021 auch repräsentativ für die gegenständliche Wohnung und nicht bereits deshalb ausgeschlossen, weil die Wohnung nach dem Vorbringen des Kl. Reihenhauscharakter aufweisen würde. Der Mietspiegel ist nicht anwendbar auf Ein- oder Zweifamilienhäuser oder auf Reihenhäuser - um ein solches Haus handelt es sich bei dem hier gegenständlichen Gebäude mit insgesamt drei Wohnungen jedoch unstreitig nicht. Eine abweichende Bewertung ergibt sich auch nicht in Anbetracht der für jede Wohnung einzelnen Wohnungseingangstür. Auch ohne gemeinsames Treppenhaus liegen über der Wohnung der Bekl. zwei weitere Wohnungen, sodass sich das Haus vielmehr als Mehrfamilienhaus darstellt.

Im Übrigen zeigt die vorgenannte Mietvertragsergänzung, dass auch die Rechtsvorgängerin des Kl. von der Anwendbarkeit des Mietspiegels ausgegangen ist. Anderenfalls wäre das grundsätzliche Begründungserfordernis von Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel überflüssig gewesen, wenn dieser von vornherein nicht anwendbar gewesen wäre.

e) Der Berliner Mietspiegel 2021 ist, anders als der Kl. meint, auch wirksam. Er erfüllt (jedenfalls) die Voraussetzungen des § 558c Abs. 1 BGB, was ausreicht.

aa) Nach § 558c Abs. 1 BGB ist ein Mietspiegel eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

Das Gesetz schreibt über die Bezugnahme auf den Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete, der in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB legal definiert ist, lediglich die Verwendung eines einheitlichen Mietenbegriffs vor. Wie der sogenannte „einfache“ Mietspiegel - über die in § 558c Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen hinaus - zu erstellen ist, ist gesetzlich (oder verordnungsrechtlich auf der Grundlage des § 558c Abs. 5 BGB a.F.) nicht geregelt.

Eine einheitliche Struktur der Mietspiegel und ein geordnetes, korrektes Erstellungsverfahren hielt der Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 über die vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (nachfolgend: BBSR) herausgegebenen „Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln“ (BBSR, Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, 1. Aufl. 2002, hier in Bezug genommen: 2. Aufl. 2014, nachfolgend: BBSR-Hinweise) für gewährleistet, den Erlass einer Verordnung deshalb (damals) für entbehrlich (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 56 f.).

Anforderungen an die Datengrundlage eines „einfachen“ Mietspiegels lassen sich - wie schon dem Gesetz - auch den vom Gesetzgeber in Bezug genommenen BBSR-Hinweisen nicht entnehmen; es ergibt sich noch nicht einmal das Erfordernis, überhaupt Daten zu erheben. Ein „einfacher“ Mietspiegel ist danach jeder Mietspiegel, der die Anforderungen des § 558c BGB, nicht aber die des § 558d BGB erfüllt (BBSR-Hinweise, 2. Aufl. 2014, S. 8, 17). Als Mietspiegel i.S.d. § 558c Abs. 1 BGB gelten selbst - zwischen Mieter- und Vermieterverbänden - „ausgehandelte“ Mietspiegel (vgl. näher: Börstinghaus/Clar, Mietspiegel - Erstellung und Anwendung, 2. Aufl. 2014, Rn. 358 ff.); auch diesen kann im Prozess eine Indizwirkung zukommen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09 -, Rn. 12, juris).

bb) Die Einwände des Kl. betreffen die Anforderungen des § 558d BGB und sind nicht geeignet, dem Berliner Mietspiegels 2021 die Indizwirkung als einfacher Mietspiegel abzusprechen.

Die Gerichte dürfen offenlassen, ob ein Mietspiegel (auch) die Voraussetzungen erfüllt, die an einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) zu stellen sind. Sie dürfen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs prüfen und annehmen, dass ein Mietspiegel jedenfalls als einfacher Mietspiegel i.S.d. § 558c BGB eine taugliche Grundlage für die richterliche Überzeugungsbildung über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bilden kann (BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, juris Rn. 102 ff.). Einem einfachen Mietspiegel kommt zwar nicht die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB zu, er stellt jedoch ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels und den Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels ab (vgl. BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, GE 2020, 787, juris Rn. 102; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, GE 2010, 1049 = NJW 2010, 2946 Rn. 12 f.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197 = NJW 2013, 775 Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 269/12, GE 2013, 1133 Rn. 32; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, GE 2019, 377 = NJW-RR 2019, 458 Rn. 17).

Die Einwendungen des Kl. beziehen sich auf die (fehlende) Datenerhebung bzw. die Datengrundlage als solche. Darauf kommt es ausweislich des - eingangs zitierten - Wortlautes des § 558c Abs. 1 BGB jedoch nicht an.

cc) Entscheidend ist nach § 558c Abs. 1 BGB vielmehr, ob und dass an seiner Erstellung - wie hier - über die Arbeitsgruppe Mietspiegel (u. a.) - als Mietervertreter - der Berliner Mieterverein e.V., der Berliner MieterGemeinschaft e.V. und der Mieterschutzbund Berlin e.V. sowie - als Vermietervertreter - der Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e.V., der BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e.V. und der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. mitgewirkt haben. Auf die Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2021 (ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2021, Hamburg, Juni 2021, S. 4, nachfolgend zit.: Dokumentation Mietspiegel 2021) und Ziff. 1 des Berliner Mietspiegels 2021 (Berliner Mietspiegel 2021, ABl. für Berlin v. 6.5.2021, S. 1383) wird Bezug genommen.

Die letztgenannten drei Interessenverbände der Vermieter haben den Mietspiegel zwar nicht als qualifiziert anerkannt; dies setzt § 558c Abs. 1 BGB aber auch nicht voraus (vgl. auch BGH v. 27.5.2020 - VIII ZR 45/19, GE 2020, 787, juris Rn. 104). Auch die drei Vermieterverbände haben ihren Mitgliedern im Übrigen - ungeachtet der Versagung der Anerkennung des Mietspiegels als qualifiziert - seine Anwendung uneingeschränkt empfohlen (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2021, S. 4).

Die Arbeitsgruppe Mietspiegel war - ausweislich der Dokumentation (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2021, S. 4) und in Übereinstimmung mit den Empfehlungen aus den „Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln“ (BBSR, Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, 2. Aufl. 2014, S. 11) - bereits in der Anfangsphase in die Erstellung des Mietspiegels einbezogen.

So wurden etwa die Rahmenbedingungen für den Berliner Mietspiegel 2021 in der Arbeitsgruppe Mietspiegel im Vorfeld entschieden. Die Mitwirkung der Arbeitsgruppe erstreckte sich im Erstellungsverfahren sodann auf methodische und rechtliche Fragestellungen, wie etwa die konkrete Methodik der Fortschreibung. Anhaltspunkte dafür, dass die Fortschreibung nicht den Vorgaben des § 558d Abs. 2 Satz 2 Alt. 2 BGB und den (rechtlich allerdings auch nicht verbindlichen) Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln entspricht (vgl. BBSR-Hinweise, 2. Aufl. 2014, S. 30), sind weder vorgetragen noch ersichtlich (vgl. auch: Dolls/Fuest/Neumeier/Stöhlker, Ifo Schnelldienst 3/2021, S. 26 zu den Wirkungen des „Berliner Mietendeckels“ zum hier maßgeblichen Stichtag auf die Mietpreise).

Den Mitwirkenden standen alle relevanten Unterlagen zur Verfügung. Die Wohnlagenzuordnungen der neuen Adressen wurden im Einvernehmen mit den an der Mietspiegelerstellung Beteiligten aktualisiert (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2021, S. 4, 14).

Die Sachkunde der beteiligten Mieter- und Vermieterverbände sowie der weiteren als Berater hinzugezogenen Personen (öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, Amt für Statistik Berlin, Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Berliner Beauftragter für Datenschutz und Informationsfreiheit) hat der Kl. ebenso wie die damit gewährleistete Diversität der beteiligten Stellen nicht in Zweifel gezogen.

dd) Auch die „Fortschreibung“ eines „einfachen“ Mietspiegels wird im Gesetz an keine Anforderungen geknüpft. § 558c Abs. 3 BGB bestimmt lediglich, dass („einfache“) Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden sollen.

Es besteht danach bereits keine Anpassungspflicht. Auch von einer Regelung, wie eine solche bei einem „einfachen“ Mietspiegel i.S.d. § 558c BGB ggf. vorzunehmen ist, hat der Gesetzgeber bewusst abgesehen. Der bzw. die Mietspiegelersteller sollten in der Wahl der Fortschreibungskriterien frei sein, um den „einfachen“ Mietspiegel als kostengünstiges Instrument zu erhalten (BT-Drs. 14/4553, S. 56 f.).

In den „Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln“ wird - mangels Regelung - eine analoge Anwendung des § 558d Abs. Satz 2 BGB für „denkbar“ gehalten (BBSR-Hinweise, 2. Aufl. 2014, S. 21).

Da aber das Gesetz ebenso wie die BBSR-Hinweise schon keine Anforderungen an die Erstellung einfacher Mietspiegel vorgeben, insbesondere nicht in Bezug auf die Datenbasis, stellt sich jede Anpassung eines (einfachen und/oder qualifizierten) Mietspiegels unter Rückgriff auf § 558d Abs. 2 Satz 2 BGB - unter den weiteren Voraussetzungen des § 558c Abs. 1 BGB - (zugleich) als Neuerstellung eines einfachen Mietspiegels dar.

Daran wird sich auch nach Inkrafttreten der vom Gesetzgeber im Rahmen des Mietspiegelreformgesetzes vorgenommenen Anpassungen der §§ 558c ff. BGB und insbesondere nach Inkrafttreten der Mietspiegelverordnung - mit Ausnahme der bei den Berliner Mietspiegeln stets erfüllten - Dokumentations- und Veröffentlichungspflicht nichts ändern (vgl. BT-Drs. 19/26918, S. 13; 19/30933; BR-Drs. 766/20, S. 22; § 558c BGB n.F.; §§ 3, 6 Abs. 2 Satz 2 MsV).

ee) § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB (n.F.) i.V.m. Art. 229 § 50 EGBGB steht der Anwendung des Berliner Mietspiegels 2021 nicht entgegen. Dem Berliner Mietspiegel 2021 liegt weder ein unzutreffender Betrachtungszeitraum, damit ein unzutreffender Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde, noch wurde der Berliner Mietspiegel 2021 - nach § 558d Abs. 2 Satz 3 BGB unzulässig - ein zweites Mal fortgeschrieben.

Nach Art. 229 § 50 Abs. 1 EGBGB können Mietspiegel auch nach dem 31. Dezember 2019 unter bestimmten Voraussetzungen nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bisherigen Fassung neu erstellt werden. Nach Satz 2 dürfen Mietspiegel, die nach Satz 1 neu erstellt wurden oder die - wie hier der Berliner Mietspiegel 2019 - am 31. Dezember 2019 bereits existierten, außerdem entsprechend § 558d Abs. 2 BGB innerhalb von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Nach Abs. 2 der Übergangsregelung ist in Gemeinden, in denen ein Mietspiegel nach Abs. 1 Satz 1 neu erstellt wurde oder in denen am 31. Dezember 2019 ein Mietspiegel existierte, § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung anzuwenden, bis ein neuer Mietspiegel anwendbar ist, längstens jedoch zwei Jahre ab der Veröffentlichung des zuletzt erstellten Mietspiegels. Wurde dieser Mietspiegel innerhalb von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst, ist die Veröffentlichung der ersten Anpassung maßgeblich.

Der Berliner Mietspiegel 2021 hält die Voraussetzungen der Übergangsregelungen ein.

Er ist (in jedem Fall) ein Mietspiegel, der den Anforderungen gemäß § 558c Abs. 3 BGB den Berliner Mietspiegel 2019 erstmals innerhalb der Übergangsfrist, im Einklang mit Art. 229 § 50 Abs. 1, 2 EGBGB in Anlehnung an die Regelung in § 558d Abs. 2 BGB an die Marktentwicklung anpasst.

Offenbleiben kann wiederum, ob der Berliner Mietspiegel 2019 - auch - ein nach § 558d Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 BGB fortgeschriebener qualifizierter Mietspiegel ist (vgl. Berliner Mietspiegel 2019, ABl. Nr. 20 für Berlin, 13.5.2019, unter Ziff. 4, S. 2933, nachfolgend zit. Berliner Mietspiegel 2019, ABl.; F + B Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2019, Methodenbericht, Hamburg, Januar 2020, S. 1, nachfolgend zit.: Methodenbericht Mietspiegel 2019) und Art. 229 § 50 EGBGB und/oder § 558d Abs. 2 Satz 3 BGB seiner (weiteren) Fortschreibung - als qualifizierter Mietspiegel - entgegensteht.

Der Berliner Mietspiegel 2019 ist jedenfalls auch ein Mietspiegel, der den rechtlichen Vorgaben des § 558c Abs. 1 BGB an die (Neu-) Erstellung „einfacher“ Mietspiegel entspricht; er ist - auch - ein neu erstellter „einfacher“ Mietspiegel.

Das Vorliegen der Voraussetzungen des § 558c Abs. 1 BGB folgt aus der Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2019 (F + B Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel und Aktualisierung des Wohnlagenverzeichnisses zum Berliner Mietspiegel 2019, Methodenbericht, Hamburg, Januar 2020, S. 5, nachfolgend zit.: Methodenbericht Mietspiegel 2019) und Ziff. 1 des Berliner Mietspiegels 2019 (Berliner Mietspiegel 2019, ABl. S. 2931).

Danach haben an seiner Erstellung über die Arbeitsgruppe Mietspiegel als Mietervertreter wiederum der Berliner Mieterverein e.V., der Berliner MieterGemeinschaft e.V. und der Mieterschutzbund Berlin e.V. sowie als Vermietervertreter der Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine e.V., der BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e.V. und der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. mitgewirkt.

Wie ausgeführt, ist schon nach dem Wortlaut des § 558c Abs. 1 Alt. 1 BGB die gemeinsame Erstellung ausreichend, die Anerkennung kumulativ nicht erforderlich, letztlich auch obsolet, wenn der Mietspiegel nicht von Dritten, sondern - wie hier - unter Mitwirkung der Interessenvertreter der Vermieter und Mieter erstellt wurde. Diese haben durch ihre Mitwirkung das Erstellungsverfahren und dessen Ergebnis - die Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete - tatsächlich beeinflusst; der Wille, den Mietspiegel als Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete anzuerkennen, hat sich damit fortlaufend manifestiert (vgl. Börstinghaus/Clar, Mietspiegel - Erstellung und Anwendung, 2. Aufl. 2013, Rn. 337). Die Frage, ob ein Mietspiegel ggf. (wie im Fall des Berliner Mietspiegels 2019) von den Beteiligten auch als qualifiziert anerkannt wurde, ist davon (rechtlich) zu trennen.

Dass die vorgenannten Verbände der Mieter und Vermieter den Mietspiegel (sogar) als qualifiziert anerkannt haben (Methodenbericht zum Berliner Mietspiegel 2019, S. 5; Berliner Mietspiegel 2019, ABl. S. 2931), steht der Prüfung und Annahme der Voraussetzungen des § 558c Abs. 1 BGB nicht entgegen.

Zwar beruht der Berliner Mietspiegel 2019 auf einer Fortschreibung bereits vorhandener Daten, hier den Daten des Mietspiegels 2017 und nicht auf einer vollständigen Neuerhebung unter Ausblenden der Informationen der alten Datenbasis mit dem Ziel, eine neue, eigenständige Datengrundlage zu schaffen (vgl. BBSR-Hinweise, 2. Aufl. 2014, S. 23; Börstinghaus/Clar, Mietspiegel - Erstellung und Anwendung, 2. Aufl. 2013, Rn. 428 ff.).

Auch mag die erneute Erhebung unter Rückgriff und Fortschreibung sowie Ergänzung der für die Erstellung des Berliner Mietspiegels 2017 verwendeten Daten wissenschaftlichen Anforderungen an die Datengewinnung aus stichprobentheoretischer Sicht nicht genügen (vgl. näher Cischinsky/von Malottki/Rodenfels/Vaché, WuM 2014, 239); die Eignung als Grundlage für die Erstellung eines „einfachen“ Mietspiegels durch Interessenvertreter der Mieter und Vermieter sowie - (auch) im Fall des Berliner Mietspiegels 2019 - unter Beteiligung der Gemeinde wird davon nicht bzw. nicht zwingend berührt.

Entscheidend ist insofern vielmehr, dass eine Datenerhebung erfolgt ist, die - im Fall des Berliner Mietspiegels 2019 - von der Gemeinde und - zusätzlich - Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt wurde. Die Beteiligung von jeweils drei - repräsentativen - Mietervereinen sowie Vereinen, die die Interessen von Vermietern bzw. Hauseigentümern vertreten und die Anerkennung der im Rahmen des Mietspiegelerstellungsverfahrens jeweils gewonnenen Ergebnisse durch die Interessenvertreter beider Seiten spricht - so wie ausgeführt die gefestigte Rechtsprechung des BGH - nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (BGH v. 18.11.2020 - VIII ZR 123/20, GE 2021, 49, juris Rn. 35; v. 27.5.2020 - VIII ZR 45/19, GE 2020, 787, juris Rn. 104; v. 13.2.2019 - VIII ZR 245/17, GE 2019, 377, juris Rn. 18, m.w.N.).

Dem Methodenbericht zum Berliner Mietspiegel 2019 und den in seinem Anhang A beigefügten Zusammenfassungen der Sitzungen der Arbeitsgruppe Mietspiegel (Methodenbericht zum Berliner Mietspiegel 2019, S. 122 ff.) lässt sich insoweit entnehmen, dass die vorgenannten, nach § 558c Abs. 1 Alt. 2 BGB maßgeblichen Verbände in alle Erstellungsphasen und die diese begleitenden Entscheidungsprozesse einbezogen waren.

Die Vorbereitung, Durchführung und Auswertung der Datenerhebung wurde auch durch die beteiligten Interessenverbände beschlossen; alle in der Arbeitsgruppe Mietspiegel vertretenen Gruppen stimmten (u. a.) den erhobenen Daten nach Ausreißerbereinigung als korrekter Basis für die weiteren Auswertungsarbeiten zu (Methodenbericht Mietspiegel 2019, S. 17, 127 [Protokoll der Arbeitsgruppensitzung vom 14.2.2019]).

Der Entscheidung der Arbeitsgruppe Mietspiegel zugrunde lag die Grundgesamtheit des Berliner Mietspiegels 2017, die bis zum 31.12.2017 fortgeschrieben wurde. Berücksichtigt wurden Veränderungen durch freifinanzierten Neubau sowie Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen, Modernisierungen und die Entlassung geförderter Wohnungen aus der Preisbindung sowie Wohnlagenumstufungen in 2016 und 2017; 13.200 Wohnungen wurden als zusätzlich mietspiegelrelevant berücksichtigt.

Darauf basierend wurde der mietspiegelrelevante Berliner Wohnungsbestand von ca. 1.395.000 Wohnungen ermittelt, der der Stichprobenziehung und Berechnung von gewichteten Kennwerten für den gesamten mietspiegelrelevanten Wohnungsbestand zugrunde gelegt wurde (Methodenbericht Berliner Mietspiegel 2019, S. 6 f.).

Die Bruttostichprobe als Grundlage für die sich anschließende kombinierte Erst- und Wiederholungsbefragung von Mietern und Vermietern auf der Grundlage in der Arbeitsgruppe Mietspiegel gemeinsam erstellter Fragebögen und Interviewer-Handbücher bildeten sodann 120.000 Wohnungen. Die Ergebnisse wurden in der Arbeitsgruppe Mietspiegel jeweils vorgestellt und von dieser für plausibel gehalten (vgl. Methodenbericht Mietspiegel 2019, S. 122 ff., 169 ff., Anhänge A, D).

Dem Berliner Mietspiegel 2019 liegt auch - zutreffend - der im Zeitpunkt seiner Erstellung geltende Vergleichsmietenbegriff mit dem vierjährigen Betrachtungszeitraum zugrunde (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.).

Ausweislich des Methodenberichtes sind in den Berliner Mietspiegel 2019 die in den vier Jahren zwischen September 2014 und September 2018 geänderten oder neu vereinbarten Mieten eingeflossen (Methodenbericht Berliner Mietspiegel 2019, S. 17). Die Einhaltung der 4-Jahres-Regel wurde im Rahmen der Datenbereinigung durch EDV-gestützte Datenprüfungen sichergestellt, indem Datensätze gekennzeichnet und in den weiteren Arbeitsschritten nicht mehr berücksichtigt wurden (Methodenbericht Berliner Mietspiegel 2019, S. 27).

Soweit der Kl. auf einen Aufsatz der Autoren Rendtel/Sebastian/Frink verweist, betreffen die Ansätze der Autoren Gesichtspunkte wie die Datenbasis und den methodischen Ansatz der Berliner Mietspiegel als Tabellenmietspiegel. Unabhängig davon, dass die Überlegenheit des von den Autoren präferierten Regressionsmietspiegels keineswegs unterstellt werden kann, wie sich u. a. den BBSR-Hinweisen und nunmehr auch § 7 Abs. 1 MsV entnehmen lässt, mögen die angesprochenen Aspekte für die Qualität eines qualifizierten Mietspiegels relevant sein (§ 558d BGB); ein Mietspiegel nach § 558c BGB muss anderen, hier - wie ausgeführt - gegebenen Anforderungen genügen.

Soweit der Kl. auf die IBB-Wohnungsmarktberichte und andere Quellen verweist, ergibt sich weder, dass die jeweiligen Erhebungen den Anforderungen der §§ 558c, 558d BGB genügen noch, dass die oben beschriebene, vom BGH entwickelte Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2019 als Mietspiegel i.S.d. § 558c BGB damit konkret in Frage gestellt würde.

Als neu erstellter (einfacher) Mietspiegel durfte der Berliner Mietspiegel 2019 nach Art. 229 § 50 Abs. 1 Satz 2 EGBGB (einmal) an die Marktentwicklung angepasst werden.

Die Vorschrift erlaubt (u. a.) die einmalige Anpassung eines Mietspiegels an die Marktentwicklung innerhalb von zwei Jahren, wenn dieser nach dem bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Betrachtungszeitraum von vier Jahren (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.) erstellt worden ist und - wie der Berliner Mietspiegel 2019 - am 31. Dezember 2019 existierte. Ausweislich der Gesetzesbegründung soll die Beschränkung auf eine (einzige) Anpassung innerhalb der Zweijahresfrist für qualifizierte und einfache Mietspiegel gelten (vgl. BT-Drs. 19/14245, S. 26), wenngleich sich dieser Ansatz dem Wortlaut des Art. 229 § 50 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nur unvollkommen entnehmen lässt.

Art. 229 § 50 Abs. 2 EGBGB regelt die materiell-rechtlichen Folgen der in Abs. 1 getroffenen Übergangsregelung dahin, dass § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. anwendbar bleibt, bis ein neuer Mietspiegel anwendbar ist. Die Übergangsfrist endet spätestens zwei Jahre nach Veröffentlichung der ersten Anpassung eines am 31. Dezember 2019 existierenden (bzw. bis dahin innerhalb der Fristen des Art. 229 § 50 Abs. 1 Satz 1 EGBGB nach altem Recht neu erstellten) Mietspiegels (vgl. auch BT-Drs. 19/14245, S. 26).

Der am 31. Dezember 2019 existierende Berliner Mietspiegel 2019, der - gemessen an den Anforderungen des § 558c Abs. 1 BGB - unter Geltung des (vierjährigen) Betrachtungszeitraums gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. - als einfacher Mietspiegel neu erstellt worden ist und am 31. Dezember 2019 existierte, wurde innerhalb des Zweijahreszeitraums durch den Berliner Mietspiegel 2021 an die Marktentwicklung angepasst. Letzterer wurde am 6. Mai 2021 im Amtsblatt veröffentlicht (ABl. Nr. 18 für Berlin, 6.5.2021). Die Übergangsfrist endet danach zum 6. Mai 2023.

ff) Soweit der Kl. meint, es sei zwingend ein Sachverständigengutachten einzuholen, lässt er die vorstehend dargestellten Grundsätze und zudem unberücksichtigt, dass die Datenbasis jedes Sachverständigen nachweislich deutlich hinter der jedes Berliner Mietspiegels zurückbleibt.

Das Bundesverfassungsgericht hat bereits 1990 (allgemein) festgestellt, dass ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem angemessenen Verhältnis stünde (vgl. BVerfG, Beschl. v. 3.4.1990 - 1 BvR 268/90, juris).

Wie ausgeführt, ist der Berliner Mietspiegel 2021 den Anforderungen des § 558c BGB entsprechend ordnungsgemäß aufgestellt.

gg) Aus der Entscheidung des Berliner Verfassungsgerichtshofs vom 21. Juni 2023 (VerfGH des Landes Berlin, 189/21, juris) ergeben sich keine von der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs abweichenden Gesichtspunkte.

Ob der Mietspiegel für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben (BGH, Urt. v. 21.11.2012 - VIII ZR 46/12, GE 2013, 197, juris Rn. 13; v. 6.11.2013 - VIII ZR 346/12, GE 2013, 1645, juris Rn. 13; v. 15.3.2017 - VIII ZR 295/15, GE 2017, 472, juris Rn. 21; v. 24.4.2019 - VIII ZR 62/18, GE 2019, 721, juris Rn. 29; v. 13.2.2019 - VIII ZR 245/17, GE 2019, 377, juris Rn. 17; 18.11.2020 - VIII ZR 123/20, GE 2021, 49, juris Rn. 26; v. 26.5.2021 - VIII ZR 93/20, GE 2021, 935, juris Rn. 30).

Eben diese Reichweite der Indizwirkung nimmt der Verfassungsgerichtshof in Bezug. Er gibt dabei ausdrücklich zu erkennen, dass er nicht feststellen könne, ob die vom Beschwerdeführer angeführten, vom Landgericht nicht abgearbeiteten Gesichtspunkte ein solches Gewicht hätten, dass sie ein anderes rechtliches Ergebnis von vornherein erwarten ließen. Auch aus der Sicht des Verfassungsgerichtshofs erschienen durchaus Gegenpositionen erkennbar, die jedoch einer fachgerichtlichen Bewertung bedürften (VerfGH des Landes Berlin, Beschl. vom 21. Juni 2023 - 189/21, juris, Rn. 14).

2. Dem Kl. war keine Erklärungsfrist auf den Schriftsatz der Bekl.partei vom 18.4.2024 einzuräumen, da die Kammer ihrer Entscheidung keine Tatsachen aus diesem Schriftsatz zugrunde gelegt hat. Die Bekl. hat mit diesem Schriftsatz lediglich zur Bewertung der Merkmalgruppe 5 der Orientierungshilfe zum Mietspiegel, insbesondere in Anbetracht der entfallenen Möglichkeit der Gartennutzung, betreffend die streitgegenständliche Wohnung vorgetragen. Hierauf kommt es aber aufgrund der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht an.

Ebenso wenig war dem Kl. eine Erklärungsfrist auf die Erörterungen in der mündlichen Verhandlung vom 26.4.2025 zu gewähren, § 139 Abs. 5 ZPO. Die Kammer hat keine Hinweise nach § 139 Abs. 2 ZPO erteilt, sondern das Streitverhältnis mit den Parteien in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert, § 139 Abs. 1 ZPO. Zu diesen Erörterungen hatten die Parteien anschließend die Gelegenheit zur Stellungnahme, welche ihnen in der mündlichen Verhandlung auch möglich und zumutbar war - dies insbesondere deshalb, weil die von der Kammer mitgeteilte vorläufige Rechtsauffassung keine neuen (überraschenden) Gesichtspunkte betraf.

III. 1. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

2. Gründe, welche die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO erforderlich machten, liegen nicht vor. Insbesondere sind die grundlegenden Rechtsfragen dieses Rechtsstreits inzwischen höchstgerichtlich geklärt.

Sieht eine Mietvereinbarung vor, dass für ein Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich auf den Mietspiegel Bezug zu nehmen ist, und nur dann, wenn der Mietspiegel für die Wohnung keinen repräsentativen Wert aufweist, ausnahmsweise auf ein anderes gesetzliches Begründungsmittel zurückgegriffen werden darf, so ist eine nur mit Vergleichswohnungen begründete Mieterhöhung mangels ausreichender Begründung formunwirksam. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist als einfacher Mietspiegel wirksam, weil sich nach dem Gesetz nicht das Erfordernis ergibt, dass überhaupt Daten erhoben werden; vielmehr reicht es aus, dass er zwischen Mieter- und Vermieterverbänden ausgehandelt wird.

Der Kläger verlangt von der Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung, die er mit drei Vergleichswohnungen begründet hat. Eine Mietvertragsergänzung der Parteien enthält folgende Klausel:

„Sofern Mieterhöhungsverlangen insbesondere nach § 2 MHG durchgeführt werden, wird grundsätzlich auf den Mietspiegel Bezug genommen. Weist der Mietspiegel für die Wohnungskategorie keinen repräsentativen Wert aus, kann ausnahmsweise auf ein anderes gesetzlich zugelassenes Begründungsmittel zurückgegriffen werden.“

Der Kläger meint, der Berliner Mietspiegel 2021 sei weder als qualifizierter noch als einfacher Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete anwendbar. Die zur Begründung des Erhöhungsverlangens angeführten Vergleichswohnungen seien vergleichbar hinsichtlich Bau und Ausstattung. Die Beklagte ist der Auffassung, das Erhöhungsverlangen sei bereits unzulässig begründet, da vertraglich vereinbart sei, dass Mieterhöhungsverlangen ausschließlich mit dem Berliner Mietspiegel zu begründen seien.

Das AG hat der Klage zum Teil stattgegeben und entschieden, dass es der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegensteht, dass dieses nicht mit dem Berliner Mietspiegel 2021 begründet worden sei. Die Berufung der Beklagten hatte Erfolg.

Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers sei bereits mangels ausreichender Begründung formell unwirksam.

Nach § 558a Abs. 5 BGB sei nur eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam; die Vorschrift verbietet hingegen keine Vereinbarungen, welche die Mieterhöhung für den Vermieter erschwerten. So sei beispielsweise etwa die Vereinbarung strengerer Formen als die vom Gesetz vorgesehene Textform, beispielsweise die Schriftform, oder auch – wie im vorliegenden Fall – die Vereinbarung eines strengeren Begründungserfordernisses möglich.

Ein solches strengeres Begründungserfordernis sehe die zwischen den Mietvertragsparteien vorgenommene Ergänzung des Mietvertrags vor, die für Mieterhöhungen fordere, dass sie im Regelfall mit dem Mietspiegel zu begründen seien und nur im Ausnahmefall auf andere gesetzliche Begründungsmittel zurückgegriffen werden dürfe.

Unschädlich sei auch, dass die Mietvertragsergänzung auf § 2 MHG (Miethöheregelungsgesetz) – die Vorgängerregelung von § 558 BGB – Bezug nehme, der seit September 2001 nicht mehr in Kraft ist. Durch die Verwendung des Wortes „insbesondere“ sei die Klausel dahingehend zu verstehen, dass der höhere Mieterschutz allgemein im Falle von Mieterhöhungsverlangen gelten solle und sich nicht auf den Geltungsbereich des Miethöheregelungsgesetzes beschränke.

Der Berliner Mietspiegel 2021, den der Kläger nicht angewendet wissen will, weil es sich weder um einen qualifizierten noch um einen einfachen Mietspiegel handele, sei sehr wohl ein Mietspiegel im Sinne des Gesetzes. Als ein solcher gelte jede Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden sei . Wie „einfache“ Mietspiegel zu erstellen seien, sei gesetzlich nicht geregelt. Es sei noch nicht einmal erforderlich, überhaupt Daten zu erheben. Selbst zwischen Mieter- und Vermieterverbänden lediglich „ausgehandelte“ Mietspiegel hätten als solche zu gelten.

An der Erstellung des Berliner Mietspiegels hätten alle maßgeblichen Interessenverbände der Mieter und Vermieter mitgearbeitet. Die drei Interessenverbände der Vermieter hätten den Mietspiegel 2021zwar nicht als qualifiziert anerkannt, aber dennoch ihren Mitgliedern im Übrigen – ungeachtet der Versagung der Anerkennung des

Mietspiegels als qualifiziert – seine Anwendung uneingeschränkt empfohlen.

Die Kammer begründet ihre Auffassung zum Berliner Mietspiegel 2021 wortreich, ohne mit einem Wort auf die gewichtigen Einwände in der Literatur (vgl. Beuermann, Beilage zum Mietspiegel 2021 in GE 2021 [9] 21 f.) einzugehen.