Vertraglich hinausgeschobener Verjährungsbeginn für Entschädigungsansprüche des Mieters

1. Ansprüche des Mieters aus einer Modernisierungsvereinbarung verjähren in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

2. Kann der Mieter nach dem Vertrag die Leistung erst vier Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangen, beginnt die Verjährungsfrist erst nach vier Monaten zu laufen.

In der Modernisierungsvereinbarung vom 13. Oktober 1992 hieß es: "Der Vermieter verpflichtet sich, im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter eine Entschädigung für die von ihm durchgeführten Maßnahmen zu zahlen. Der Entschädigungsbetrag ermittelt sich aus den vom Mieter aufgewendeten Kosten für die Maßnahmen, abzüglich 10 % dieses Betrages für jedes volle Kalenderjahr nach Durchführung der Maßnahmen, er beträgt jedoch höchstens 70 vom Hundert der vom Mieter aufgewandten Kosten. Zuschüsse, die der Mieter zur Durchführung der Maßnahmen aus öffentlichen Haushalten erhält, werden bei der Ermittlung des Entschädigungsbetrages nicht berücksichtigt. Der Entschädigungsbetrag ist spätestens 4 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses auf ein vom Mieter zu benennendes Konto zu überweisen; bei Verzug ist der geschuldete Betrag mit 4 vom Hundert zu verzinsen."

Der Mieter klagte den Entschädigungsbetrag mehr als sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses ein. Das Amtsgericht hielt die Ansprüche für verjährt.

Anders als das Amtsgericht meint, ist die Forderung nicht verjährt. Zwar trifft es zu, daß der streitgegenständliche An-spruch der kurzen Verjährung des § 558 BGB unterfällt. Dieser gilt nicht nur für die unmittelbar aus dem Gesetz herzuleitenden Ansprüche des Mieters, sondern auch für vertragliche Ansprüche, die einen rechtlichen Bezug zum Mietverhältnis haben (vgl. Gather in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., 1999, § 558 Rn. 56). Davon ist bei der Mo-dernisierungsvereinbarung über die Mietwohnung der Kl. auszugehen.

Der Lauf der Verjährungsfrist beginnt jedoch erst am 1. Mai 1999. Die in § 558 Abs. 2 BGB enthaltene Regelung ist durch § 2 Nr. 6 der Modernisierungsvereinbarung vom 13. Oktober 1992 wirksam hinausgeschoben. Der Vermieter sollte danach die Entschädigung zwar ab Beginn des Mietverhältnisses erfüllen können, die Mieter aber erst nach Ablauf von vier Monaten die Leistung verlangen können (Verzugsschadensregelung). Danach ist die Forderung nicht verjährt.

Die Kl. haben Anspruch auf Ersatz eines Teils der von ihnen aufgewendeten Kosten für die Installation einer Gasetagenheizung mit Warmwasseraufbereitung, die vorgenommene Verfliesung des Fußbodens und der Wände im Bad sowie des Einbaus eines modernen Fensters im Kinderzimmer. Denn die nach der Modernisierungsvereinbarung notwendige fachgerechte Durchführung der vereinbarten Maßnahmen ist erfolgt.

Nach § 548 BGB verjähren alle Ersatzansprüche des Mieters (auch die vertraglichen) innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Der Beginn der Verjährung kann allerdings hinausgeschoben werden.

Im Mietvertrag hieß es u. a., daß der Mieter für die Modernisierungsmaßnahmen nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Entschädigungsanspruch habe, der spätestens vier Monate nach Beendigung zu überweisen sei. Als der Mieter auf Zahlung klagte, war das Mietverhältnis schon länger als sechs Monate beendet.

Mit Urteil vom 1. Oktober 2001 hielt das Landgericht Berlin den Anspruch nicht für verjährt. Zwar sei § 548 BGB auch in diesem Fall anzuwenden. Zulässig sei jedoch ein Hinausschieben der Fälligkeit im Vertrag, wie es hier vorgesehen war. Danach war der Entschädigungsbetrag spätestens vier Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zu überweisen; erst nach Ablauf von vier Monaten begann also die Verjährungsfrist von sechs Monaten zu laufen.