Vertraglich beschränkte Kündigung wegen Eigenbedarfs

Eine vertragliche Einschränkung des ordentlichen Kündigungsrechts auf „wichtige berechtigte Interessen“ schließt eine Eigenbedarfskündigung zwar nicht grundsätzlich aus, beschränkt sie aber auf besondere Ausnahmefälle und räumt dem Mieter einen gegenüber den gesetzlichen Bestimmungen erhöhten Bestandsschutz ein.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. verlangt von den Bekl. Räumung und Herausgabe aufgrund einer Eigenbedarfskündigung. Der Mietvertrag der Parteien enthält in § 4 Abs. 3 die damals von den gemeinnützigen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen üblicherweise zugestandene Beschränkung der ordentlichen Kündigung auf Ausnahmefälle, die dies notwendig machten. Die Regelung lautet:

„Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. …“

Der Kl. begründet den Eigenbedarf wie folgt: Nach Trennung von seiner damaligen Lebensgefährtin Anfang 2012 müsse er seine derzeitige Wohnung mit einer Miete von 1.127,45 € allein unterhalten. Die Mieteinnahmen des Kl. durch die Bekl. beliefen sich indes auf nur 659,62 €. Zudem sei er von einer Änderungskündigung betroffen, die zu einem um 10 % verminderten Einkommen sowie einer Verlagerung des Arbeitsplatzes nach Hannover geführt habe. Letzteres bedinge Aufwendungen für eine zweite Wohnung in Hannover und erfordere zudem erhebliche Fahrtkosten.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Kl. hat in der Berufungsinstanz weitere Angaben zu seinen wirtschaftlichen Verhältnissen gemacht. Danach erzielt er derzeit ein monatliches Nettoeinkommen von annähernd 2.300 €. Daneben stehen ihm aus Festgeldkonto, Sparvermögen und Wertpapierdepot ca. 92.000 € zur Verfügung. Daneben hat er noch eine Lebensversicherung mit einem derzeitigen Wert von über 15.000 €. Er beabsichtigt, hiervon 60.000 € zur Ablösung des Darlehens betreffend die streitgegenständliche Wohnung aufzuwenden, weil im Juli dieses Jahres die Zinsbindung auslaufe. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Der Wunsch des Kl., nach der Trennung von seiner Lebensgefährtin die eigene Wohnung zu nutzen und die recht hohe Miete für seine derzeitige Wohnung zu sparen, beruht auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen. Diese begründen grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Aufgrund der Vereinbarung der Parteien in § 4 Abs. 3 des Mietvertrags genügt ein solches „einfaches“ Interesse für eine Kündigung nicht.

Der Bundesgerichtshof hat zu einer gleichlautenden Klausel entschieden, dass diese zwar nicht grundsätzlich eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs ausschließe. An einen solchen eine Kündigung rechtfertigenden Eigenbedarf seien indes verschärfte Anforderungen zu stellen, welche ein besonderes berechtigtes Interesse voraussetzten. Es müsse ein besonderer Ausnahmefall vorliegen, der die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig mache. Dem Mieter werde durch eine derartige Vereinbarung ein erhöhter Bestandsschutz zugesichert (BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, GE 2013, 1584).

Nach diesen Maßstäben und den vom Kl. vorgebrachten Gründen ist das Urteil des Amtsgerichts nicht zu beanstanden. Ein besonderer Ausnahmefall, welcher die Kündigung notwendig macht, ist darin aber nicht zu sehen. Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kl. sind, insgesamt gesehen, nicht so schlecht, dass ihm die Aufrechterhaltung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist. Er hat zudem die Wohnung in Kenntnis der Kündigungsbeschränkung erworben. Zwar ist im Rahmen der Beurteilung eines Eigenbedarfs grundsätzlich vom Wunsch des Eigentümers auszugehen und sind seine Lebensvorstellungen nicht durch vom Ge­richt für angemessen angenommene zu ersetzen. Das gilt aber nicht in einem Fall, in dem, wie hier, an die Voraussetzungen eines berechtigten Interesses verschärfte Anforderungen zu stellen sind und dem Mieter ein erhöhter Bestandsschutz zukommt. Hier hat bei der Annahme eines Eigenbedarfs eine entsprechende Prüfung stattzufinden, ob die Umstände im Einzelnen einen besonderen Ausnahmefall begründen. Hierbei sind nicht allein die Vorstellungen des Eigentümers zu berücksichtigen, sondern auch, ob diese unter Beachtung anderer ihm zur Verfügung stehender Möglichkeiten die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig ist.

Das dem Kl. zur Verfügung stehende Vermögen ist nicht unbeträchtlich. Es mag dahinstehen, ob beim derzeitigen Zinsniveau die Ablösung eines Wohnungsdarlehens sinnvoll ist. Auch wenn man dieses Vorhaben des Kl. als Ausdruck seiner Lebensvorstellung hinnimmt und als nachvollziehbar ansieht, begründet die unter diesen Umständen verbleibende wirtschaftliche Lage gleichwohl nicht die Kündigung.

Denn durch die Ablösung des Kredits entfallen monatliche Verpflichtungen in Höhe von 360,67 €. Zusammen mit den Mieteinnahmen für die streitgegenständliche Wohnung in Höhe von monatlich 659,62 € werden damit fast die Kosten für die derzeitige Wohnung des Kl. gedeckt. Unter Berücksichtigung des danach verbleibenden aktuellen Nettoeinkommens von über 2.000 € für eine Einzelperson sind die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kl. nicht als so unzureichend anzusehen, dass angesichts des erweiterten Bestandsschutzes der Bekl. die Voraussetzungen eines „besonderen“ berechtigten Interesses erfüllt sind. Dabei ist ferner zu berücksichtigen, dass dem Kl. auch nach der Darlehensablösung noch Vermögenswerte von über 30.000 € verbleiben und seine Lebensversicherung mit einem derzeitigen Wert von über 15.000 € nicht angetastet wird.

Auch wenn sich die wirtschaftliche Situation des Kl. durch die Kündigung letztlich weiter verbesserte, indem er eigene Mietaufwendungen von 1.127,45 € erspart, dafür aber nur 659,62 € Mieteinnahmen für die streitgegenständliche Wohnung entfallen, begründete dies nur ein „normales“ berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, nicht aber das hier aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen erforderliche gesteigerte berechtigte Interesse.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Vertragliche Regelungen können zusätzliche Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer solchen Kündigung begründen; so das LG Berlin unter Hinweis auf eine Entscheidung des BGH vom 16. Oktober 2013, GE 2013, 1584.

Der Kläger verlangt von den Beklagten Räumung der von ihnen gemieteten Wohnung aufgrund seiner Eigenbedarfskündigung.

Der Mietvertrag enthielt die Bestimmung, dass der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen werde, jedoch „in besonderen Ausnahmefällen“ kündigen könne, wenn „wichtige berechtigte Interessen“ eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machten.

Der Kläger begründete seine Eigenbedarfskündigung damit, dass er sich von seiner Lebensgefährtin getrennt und die ehemals gemeinsame Mietwohnung nun alleine bezahlen müsse.

Die Mieteinnahmen aus dem Mietverhältnis mit den Beklagten seien nur halb so hoch wie seine eigene Miete, er sei außerdem von einer Änderungskündigung seines Arbeitgebers betroffen, die zu einer Verringerung seines bisherigen Nettomonatseinkommens von 2.300 € um 10 % und zu einer Arbeitsplatzverlagerung nach Hannover geführt habe mit der Folge, dass er Kosten für eine Zweitwohnung und zusätzliche Fahrtkosten habe. Sein vorhandenes Vermögen wolle er überwiegend für die Ablösung des Darlehens benutzen, dass auf der vermieteten Wohnung noch liege. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Räumungsklage ab.

Das Landgericht berief sich auf die insoweit grundsätzliche Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13 - (GE 2013, 1584; davor auch schon BGH durch Urteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11 -, GE 2012, 889). Der Bundesgerichtshof hatte in diesen Entscheidungen wortgleiche Mietvertragsklauseln auszuurteilen.

Mit dem BGH interpretiert dir Kammer die Klausel so, dass die (ordentliche) Kündigung des Vermieters auf besondere Ausnahmefälle beschränkt ist und wichtige, über die normalen berechtigten Interessen des Vermieters hinausgehende Gründe vorliegen müssen.

Der Eigenbedarfswunsch des Klägers, nach der Trennung von seiner Lebensgefährtin die eigene Wohnung zu nutzen und die hohe Miete für seine derzeitige Wohnung zu sparen, beruhe auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen und begründe grundsätzlich den Eigenbedarf; gleichwohl genüge dieses „einfache“ Interesse hier für die Kündigung nicht.

Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Klägers seien, insgesamt gesehen, „nicht so schlecht“, dass ihm die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses mit den Beklagten nicht zuzumuten sei. Er habe zudem die Wohnung in Kenntnis der Kündigungsbeschränkung erworben. Durch die Ablösung des Kredites entfielen monatliche Verpflichtungen in Höhe von rund 360 €, mit den Mieteinnahmen von rund 660 € und dem verbleibenden Nettoeinkommen von 2.000 € seien seine wirtschaftlichen Verhältnisse „nicht als so unzureichend“ anzusehen, dass angesichts des erweiterten Bestandsschutzes der Beklagten die Voraussetzungen eines „besonderen“ berechtigten Interesses erfüllt seien.

Anmerkung 1: Der BGH hatte in der vom Landgericht zitierten Entscheidung Folgendes ausgeführt: „Zwar bezieht sich die Kündigungsbeschränkung ihrem Wortlaut nach auf ‚wichtige berechtigte Interessen der D.’ Dies erklärt sich jedoch daraus, dass es hinsichtlich des berechtigten Interesses grundsätzlich auf die Person des Vermieters – damals der D. – ankommt. Es bestehen keine Anhaltspunkte, dass die damaligen Parteien des Mietvertrages die Kündigungsbeschränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum der D. stand.“ Ist das 1 : 1 auf den vom LG entschiedenen Fall übertragbar? Ich habe Zweifel, und zwar deswegen, weil die Bestimmung ausdrücklich auf Vermieterseite das genossenschaftliche und gemeinnützige Wohnungsunternehmen benennt, einen Vermieter also, der als Voraussetzung für den Bezug einer Wohnung die Mitgliedschaft in der Genossenschaft und den Kauf von Geschäftsanteilen voraussetzt und deshalb für vertragstreue Mieter einen Dauernutzungsvertrag garantiert, eben deswegen in der Regel nicht gekündigt werden kann. Weil im Falle des Verkaufs der Wohnung an eine Einzelperson wie den Kläger diese Kriterien doch keine Rolle spielen können, spricht einiges dafür, dass die erschwerten Kündigungsvoraussetzungen nicht nach § 566 BGB auf den Erwerber der Wohnung übergegangen sind.

Hans-Jürgen Bieber

Anmerkung 2: Die vorliegend vereinbarte Formularklausel wird häufig vor allem von Genossenschaften verwandt und soll – wie BGH und LG ausführen – dem Mieter einen erhöhten Bestandsschutz einräumen. Es genügt also nicht ein „einfaches“ berechtigtes Interesse des Vermieters (vgl. LG Berlin, ZK 63, Urteil vom 15. Oktober 2013 - 63 S 216/12 -, GE 2013, 1516; LG Berlin, ZK 63, Urteil vom 31. Oktober 2011 - 63 S 3/11 -, GE 2012, 65). Allerdings stellt sich erneut die Frage, wie ein „gesteigertes“ wichtiges berechtigtes Interesse bei der Eigenbedarfskündigung aussehen soll. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarfskündigung) liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter die Räume … benötigt. Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen benötigen und dringend benötigen. Geht man mit dem Landgericht, wird nur der unter einer Brücke hausende Vermieter die Chance haben, mit einer Eigenbedarfskündigung durchzudringen. Verfassungskonform hört sich das nicht an.

Die Redaktion