Verträge über Stellplatz und Wohnraum, Gebrauchsfortsetzung

Die bloße Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet wie die vermietete Wohnung, muss nicht zwingend den Schluss zulassen, dass ein einheitlicher Mietvertrag gegeben ist, wenn andere Umstände die Vermutung zweier separater Verträge bekräftigen (BGH, ZMR 2022, 625).

I. Das Amtsgericht hat die Feststellungsklage der Kl. zu Recht abgewiesen. Das Mietverhältnis über den streitgegenständlichen Garagenstellplatz ist durch die ordentliche Kündigung der Bekl. vom 23.1.2024 wirksam beendet worden und hat sich auch nicht gem. § 545 BGB stillschweigend verlängert.

1. Es lagen getrennte Vertragsverhältnisse über den Wohnraum und über die Garage vor, sodass keine unzulässige Teilkündigung des Garagenmietvertrages gegeben ist.

Soweit die Kl. mit der Berufung auf die Entscheidung des BGH vom 12.10.2011 (VIII ZR 251/10, GE 2012, 58 = ZMR 2012, 176) verweist, wonach ein einheitlicher Vertrag anzunehmen sei, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen, verkennt die Kl., dass die jüngere Rechtsprechung des BGH diesen Umstand dahingehend einschränkt, dass die Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet wie die vermietete Wohnung, nicht zwingend den Schluss zulassen muss, dass ein einheitlicher Mietvertrag gegeben ist, wenn andere Umstände die Vermutung zweier separater Verträge bekräftigen (BGH, Beschl. v. 14.12.2021 - VIII ZR 95/20, ZMR 2022, 625), etwa weil unterschiedliche Begründungserfordernisse gegeben sind (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB für den Wohnraummietvertrag). Bei zwei getrennt, d. h. auch und vor allem nicht in derselben Vertragsurkunde abgeschlossenen Mietverträgen über eine Wohnung einerseits und einen Stellplatz andererseits spricht vielmehr eine tatsächliche Vermutung dafür, dass es sich um rechtlich selbständige Verträge handelt (vgl. BGH, VIII ZR 94/20, GE 2022, 301 = ZMR 2022, 949 und VIII ZR 95/20, ZMR 2022, 625; BGH, Beschl. v. 11.3.2014, VIII ZR 374/13 juris; BGH, Beschl. v. 8.10.2013, VIII ZR 254/13, GE 2013, 1650; BGH, Beschl. v. 4.6.2013, VIII ZR 422/12, ZMR 2014, 108; jew. m.w.N.; Schmidt- Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 542 Rn. 91). Der Umstand, dass bezüglich der Garage Kündigungsfristen vorgesehen sind, die von den für den Wohnraummietvertrag geltenden Kündigungsfristen abweichen, lässt unabhängig von der Lage der Mietobjekte auf den Willen der Vertragsparteien schließen, dass die Verträge gerade keine Einheit bilden sollen (BGH, Beschl. v. 9.4.2013 - VIII ZR 245/12, GE 2013, 941 = WuM 2013, 421).

Nach Würdigung aller Umstände handelt es sich vorliegend um zwei getrennte Mietverhältnisse. Zwar wurden der ursprüngliche Wohnraummietvertrag und der Stellplatzmietvertrag am selben Tag abgeschlossen und die Garage, in der sich der Stellplatz befindet, sowie die Wohnung befinden sich auf demselben Grundstück. Der in einer separaten Vertragsurkunde geschlossene Vertrag über den Tiefgaragenstellplatz nimmt aber in keiner Weise Bezug auf den Wohnraummietvertrag und umgekehrt. Soweit in dem Stellplatzmietvertrag die Wohnungs-Nr. der Kl. angegeben ist, findet sich diese lediglich bei der Adresse der Kl. und soll offensichtlich der eindeutigen Bezeichnung der Mieterin dienen, nicht aber der Herstellung eines vertraglichen Zusammenhangs zwischen beiden Verträgen. Der Wille, zwei voneinander unabhängige Mietverhältnisse abzuschließen, ergibt sich zudem eindeutig aus § 2 Abs. 2 des Garagenmietvertrags, welcher lautet: „Jeder Vertragspartner kann unabhängig von einem Wohnungsmietvertrag mit einer Frist von zwei Monaten zum Monatsende kündigen, unbeschadet des Rechts zur fristlosen Kündigung.“

Auch heißt es in § 2 Abs. 5 des Garagenmietvertrags: „Sofern der Wohnungsmietvertrag gekündigt wird, erfolgt die Vermietung des Stellplatzes zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, da die Vermietung dann nicht mehr umsatzsteuerfrei erfolgen kann.“ Auch hieraus wird unmissverständlich deutlich, dass die Vermietung des Garagenstellplatzes unabhängig von dem Bestand des Wohnraummietverhältnisses erfolgen soll - und umgekehrt.

Der Umstand, dass die Bekl. die Kl. vor Ausspruch der Kündigung wegen der Anbringung einer Campingdachbox abgemahnt hat, ist insoweit unerheblich, da maßgeblich alleine der Wille der Vertragsparteien bei Vertragsabschluss ist, der in § 2 des Garagenmietvertrags eindeutig zum Ausdruck kommt. Dieser Wille wurde im Übrigen auch nochmal bekräftigt, als die Parteien wegen eines Wohnungswechsels innerhalb des Hauses einen neuen Wohnungsmietvertrag abschlossen, ohne den Garagenstellplatzvertrag abzuändern oder ausdrücklich einzubeziehen.

2. Die Bekl. hat mit der Kündigung auch nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen. Dieser fordert eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung von Genossenschaftsmietern (Bub/Treier, MietR-HdB/Ewznerich, 5. Aufl. 2019, Kapitel II Rn. 692). Die Kl. hat schon nicht hinreichend vorgetragen, dass andere Genossenschaftsmitglieder ebenfalls Dachboxen in der Garage fest montiert hatten und diese trotz mehrfacher Aufforderung und Abmahnung ebenfalls nicht entfernt haben. Sie trägt lediglich unsubstantiiert vor, dass auch andere Genossenschaftsmitglieder Verstöße gegen die Tiefgaragenordnung begangen hätten. Im Übrigen kommt es hierauf aber auch nicht an, da die Bekl. den Garagenstellplatz aufgrund seiner rechtlichen Selbständigkeit ohne Kündigungsgrund ordentlich kündigen durfte.

Die Kl. kann sich daher auch nicht mit Erfolg auf § 242 BGB berufen mit der Begründung, die Bekl. habe zu lang mit der Kündigung gewartet und die letzte Aufforderung vom 18.12.2023 sei mit „1. Abmahnung“ bezeichnet gewesen.

3. Das Mietverhältnis wurde auch nicht gem. § 545 BGB stillschweigend verlängert. Nach § 545 Satz 1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Nach § 545 Satz 2 Nr. 2 BGB beginnt diese Frist für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. Die Kl. hat schon nicht ausreichend dargelegt, dass sie den Stellplatz überhaupt tatsächlich nach Erhalt der Kündigung weitergenutzt hätte. Sie trägt nur zur Weiterzahlung der Stellplatzmiete vor. Alleine der Umstand, dass die Bekl. ohne Widerspruch die Mietzahlung der Kl. entgegengenommen hat, ist nicht ausreichend, um von der erforderlichen Kenntnis der Bekl. von einer Gebrauchsfortsetzung der Kl. auszugehen. So trägt die Kl. selber vor, die Bekl. habe erst im Mai 2024 festgestellt, dass die Kl. weiter Miete zahlte. Bereits am 11.4.2024 hat die Bekl. aber in dem einstweiligen Verfügungsverfahren (318a C 115/24, ZMR 2024, 851) deutlich gemacht, dass sie von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Verpflichtung der Kl. zur Räumung ausging.

Hinzu kommt, dass für eine rechtzeitige Erklärung des entgegenstehenden Willens jedes Verhalten ausreichend ist, das keinen Zweifel daran erlaubt, dass auf einer Rückgabe der Sache nach Ablauf der Mietzeit bestanden wird (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, § 545 Rn. 19 m.w.N.). So liegt in dem Verlangen nach Räumung der Mietsache i.d.R. ein Widerspruch gegen die Vertragsfortsetzung (BGH, Urt. v. 24.1.2018 - XII ZR 120/16, GE 2018, 450 = ZMR 2018, 663 = NZM 2018, 333; BGH, Urt. v. 12.7.2006 - XII ZR 178/03, GE 2006, 1095 = ZMR 2006, 763 = NJW-RR 2006, 1385). Der Widerspruch kann mit der Kündigung erklärt werden (BGH, Urt. v. 24.1.2018 - XII ZR 120/16, GE 2018, 450 = ZMR 2018, 663 = NZM 2018, 333). Die Bekl. forderte die Kl. im Kündigungsschreiben vom 23.1.2024 auf, alle Schlüssel sowie Handsender zum Ende der Vertragslaufzeit in der Geschäftsstelle abzugeben und sämtliche Schäden fachmännisch zu beseitigen. Hierdurch hat die Bekl. hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie auf einer Rückgabe des Stellplatzes nach Ablauf der Mietzeit bestand.

Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen und damit für die separate Kündigung des Stellplatzvertrages. Widerlegt werden kann diese Vermutung nur durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und den Stellplatz nach dem Willen der Beteiligten eine Einheit bilden sollen. Letzteres ist regelmäßig anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen, aber nur in der Regel und nicht immer.

Die Mieter und die Vermieterin hatten einen Wohnraummietvertrag und einen separaten Stellplatzmietvertrag am selben Tag abgeschlossen. Die Tiefgarage, in der sich der Stellplatz befindet, sowie die Wohnung befinden sich auf demselben Grundstück. Hinsichtlich der Vertragsgestaltung sind folgende Umstände von Bedeutung:

– Beide separaten Vertragsurkunden nehmen wechselseitig in keiner Weise aufeinander Bezug.

– Die für den Garagenstellplatz vereinbarten Kündigungsfristen weichen von den gesetzlichen Kündigungsfristen für den Wohnraummietvertrag ab.

– Der Stellplatzvertrag enthält zu den wechselseitigen Kündigungsmöglichkeiten folgende Vereinbarungen:

1. „Jeder Vertragspartner kann unabhängig von einem Wohnungsmietvertrag mit einer Frist von zwei Monaten zum Monatsende kündigen, unbeschadet des Rechts zur fristlosen Kündigung.“

2. „Sofern der Wohnungsmietvertrag gekündigt wird, erfolgt die Vermietung des Stellplatzes zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, da die Vermietung dann nicht mehr umsatzsteuerfrei erfolgen kann.“

Die beklagte Vermieterin hat den Stellplatz ordentlich gekündigt. Die Kläger verlangen festzustellen, dass das Mietverhältnis über den Garagenstellplatz durch die ordentliche Kündigung der Beklagten nicht wirksam beendet wurde, sondern fortbesteht – ohne Erfolg!

Es lagen getrennte Vertragsverhältnisse über den Wohnraum und über die Garage vor, sodass die Kündigung des Garagenmietvertrages zulässig war.

Die Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befindet wie die vermietete Wohnung, lässt nicht zwingend den Schluss zu, dass ein einheitlicher Mietvertrag gegeben ist, wenn andere Umstände die Vermutung zweier separater Verträge bekräftigen. Bei zwei getrennt, d. h. auch und vor allem nicht in derselben Vertragsurkunde abgeschlossenen Mietverträgen über eine Wohnung einerseits und einen Stellplatz andererseits spricht vielmehr eine tatsächliche Vermutung dafür, dass es sich um rechtlich selbständige Verträge handelt. Der Umstand, dass bezüglich der Garage Kündigungsfristen vorgesehen sind, die von den für den Wohnraummietvertrag geltenden Kündigungsfristen abweichen, lässt unabhängig von der Lage der Mietobjekte auf den Willen der Vertragsparteien schließen, dass die Verträge gerade keine Einheit bilden sollen.

Beide Verträge wurden zwar am selben Tag abgeschlossen, beide Mietobjekte befinden sich auch auf demselben Grundstück, aber beide Verträge nehmen in keiner Weise wechselseitig auf sich Bezug. Der Wille, zwei voneinander unabhängige Mietverhältnisse abzuschließen, ergibt sich zudem eindeutig aus den Kündigungsvereinbarungen im Garagenmietvertrag.

Dafür, dass zwei getrennte Verträge abgeschlossen wurden spricht zusätzlich, dass die Parteien im Zuge eines Wohnungswechsels der Kläger innerhalb des Hauses einen neuen Wohnungsmietvertrag abschlossen, ohne den Garagenstellplatzvertrag abzuändern oder ausdrücklich einzubeziehen.