Vertrag über Entrümpelung der Mietwohnung als widerrufliches Haustürgeschäft

Erscheinen Mitarbeiter des Vermieters ohne vorherige Ankündigung oder Terminvereinbarung in der Wohnung, um mit dem Mieter eine Vereinbarung über die kostenpflichtige Entrümpelung der Wohnung abzuschließen und sogleich umzusetzen, so handelt es sich bei der Vereinbarung um ein „Haustürgeschäft“ im Sinne des § 312 Abs. 1 Nr. 1 BGB a. F. und der Mieter kann seine Zustimmungserklärung mangels Belehrung über das Widerrufsrecht gemäß § 355 Abs. 4 Satz 3 BGB a. F. bis zum Ablauf der in Art. 229 § 32 Abs. 3 EGBGB geregelten Übergangsfrist widerrufen. (Abgrenzung LG Berlin - 65 S 26/04 -, Urteil vom 8. Juni 2004, Rn. 12, zitiert nach juris)

(Nichtamtlicher Leitsatz)

I. Die Parteien streiten um rückständige Mieten für den Zeitraum April und Mai 2015 in Höhe von 87,58 € sowie um die Erstattung von Räumungs- und Reparaturkosten in Höhe restlicher 2.602,80 €, die im Zuge der Beseitigung eines Speckkäferbefalls der Wohnung anfielen. […]

Die Kl. hatte gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 Abs. 2 Satz 1 BGB gegen die Bekl. Anspruch auf Erstattung der ihr durch die Ungezieferbeseitigung und den Austausch des Laminatbodens entstandenen Kosten in Höhe von insgesamt 1.237,60 € einschließlich Mehrwertsteuer.

Ein Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Beräumung der Wohnung von Müll und Hausrat sowie für die Entsorgung des Unrats steht der Kl. hingegen nur insoweit zu, als die Bekl. dadurch einen geldwerten Vorteil erlangte; die Kammer schätzt diesen Vorteil auf Grundlage von § 287 ZPO auf einen Betrag von 500 €. Die der kostenpflichtigen Entrümpelung zugrunde liegende Vereinbarung kam auf Veranlassung der Kl. in der Wohnung der Bekl., mithin als „Haustürgeschäft“ im Sinne des § 312 Abs. 1 Nr. 1 BGB a. F. zustande. Die Vorschrift ist gemäß Art. 229 § 32 Abs. 1 EGBGB vorliegend noch anwendbar, da die Vereinbarung vor dem 13. Juni 2014 abgeschlossen wurde. Die Bekl. hat ihre Zustimmung zu der auf die Entrümpelung bezogenen Vereinbarung der Parteien mangels hinreichender Belehrung über ihr Widerrufsrecht gemäß §§ 312 Abs. 1 Nr. 1, 355 Abs. 1 und Abs. 4 Satz 3 BGB a. F. spätestens durch ihren am 15. Mai 2015 seitens des Mahngerichts an die Kl. abgesandten Widerspruch gegen den Mahnbescheid wirksam widerrufen. Gemäß §§ 357 Abs. 1, 346 Abs. 2 Nr. 1 BGB a. F. steht der Kl. danach, soweit sie auf Grundlage der in Folge des Widerrufs unwirksamen Vertragsabsprache Leistungen erbrachte, lediglich Ersatz des der Bekl. zugute gekommenen Wertes der erbrachten Leistungen zu.

Ob die Vereinbarung außerdem nach § 123 BGB wegen rechtswidriger Drohung anfechtbar war, kann dahinstehen; denn die Bekl. bliebe nach §§ 812, 818 Abs. 2 BGB auch in diesem Falle verpflichtet, Wertersatz in gleicher Höhe zu leisten.

a) Ein Anspruch auf Erstattung der Beträge, die sie für die Beseitigung des Speckkäferbefalls und den Austausch des Laminatbodens aufwandte, stand der Kl. gegen die Bekl. unabhängig von der anlässlich des Hausbesuchs am 16. November 2013 abgeschlossenen Vereinbarung zu. Auf Grundlage des Mietvertrages in Verbindung mit §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB ist die Bekl. der Kl. verpflichtet, die Mietsache pfleglich zu behandeln, und haftet auf Schadensersatz, wenn sie diese Pflicht schuldhaft verletzt. Diese Voraussetzungen liegen hier vor, denn zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Bekl. die Wohnung vermüllen und verwahrlosen ließ; dass es dann gerade wegen dieses Zustandes der Wohnung zu dem Speckkäferbefall kam, ist tatsächlich zu vermuten. Gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB kann der Geschädigte wegen der Beschädigung einer Sache den Geldbetrag verlangen, der zur Beseitigung des Schadens erforderlich ist. Die Bekl. stellt nicht in Abrede, dass es der Ungezieferbekämpfung und des Austausches des Laminats zur wirksamen Bekämpfung des Speckkäferbefalls bedurfte.

b) Im Übrigen, nämlich hinsichtlich der von der Kl. für die Beräumung der Wohnung und die Entsorgung des Unrats aufgewandten Kosten in Höhe von 1.499,40 € brutto (1.260 € x 119 %; Position 1. der Rechnung), ist die Kl. auf einen Anspruch auf Wertersatz beschränkt; dieser hängt der Höhe nach von dem geldwerten Vorteil ab, den die Bekl. durch die Leistungen erlangte. Die Bekl. war nach § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet, die Wohnung selbst zu entrümpeln, also von Müll und ihrem durch Ungeziefer befallenen Inventar zu befreien. Von dieser Pflicht wurde sie in Folge der von der Kl. bezahlten Dienstleistungen frei. Da die Bekl. die Entrümpelung nicht durch ein professionelles Unternehmen erbringen musste, sondern kostensparend durch eigene Arbeit und Unterstützung von Freunden hätte durchführen können, bleibt die ihr durch die Befreiung von ihrer Entrümpelungspflicht zugute kommende Einsparung deutlich hinter der zwischen der Kl. und der S. UG vereinbarten Vergütung zurück; die Kammer schätzt den der Bekl. zugute gekommenen geldwerten Vorteil auf 500 €.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts hat die Bekl. ihre Zustimmung zur kostenpflichtigen Entrümpelung der Wohnung durch die Kl. wirksam widerrufen. Die Widerrufsfrist hatte nach § 355 Abs. 4 Satz 3 BGB a. F. mangels Belehrung über das Widerrufsrecht noch nicht zu laufen begonnen, als der Widerspruch der Bekl. gegen den Mahnbescheid der Kl. zugegangen ist, und sie hat nach den Übergangsregelungen in Art. 229 § 32 Abs. 3 EGBGB nicht vor Ablauf des 27. Juni 2015 geendet. Auch die übrigen gesetzlichen Voraussetzungen liegen vor, insbesondere handelt es sich bei der Vereinbarung über die kostenpflichtige Entrümpelung der Wohnung um einen Verbrauchervertrag, der im Sinne des § 312 Abs. 1 Nr. 1 BGB a. F. auf Veranlassung des Unternehmers in der Privatwohnung des Verbrauchers zustande kam. Die Kl. ist als Formkaufmann Unternehmerin im Sinne des § 14 BGB, die Bekl. ist nach § 13 BGB Verbraucherin, und der in der Wohnung der Bekl. abgeschlossene Vertrag war auf eine entgeltliche Leistung, nämlich die Entrümpelung der Wohnung gegen Zahlung einer Vergütung, gerichtet. Der Umstand, dass die Bekl. nach § 241 Abs. 2 BGB ohnehin verpflichtet war, die Wohnung von Unrat zu befreien, ändert daran nichts. Ein Recht der Kl., wegen einer Verletzung dieser Pflicht Schadensersatz in Geld zu verlangen oder die Entrümpelung selbst auf Kosten der Bekl. vorzunehmen, bestand nicht, sondern sollte durch die Vereinbarung gerade erst begründet werden.

Diesem Ergebnis steht nicht entgegen, dass die Vereinbarung im Rahmen und zur Ausgestaltung eines laufenden Mietverhältnisses abgeschlossen wurde. Grundsätzlich finden die Vorschriften des Verbraucherschutzes auch im Rahmen eines laufenden Mietverhältnisses Anwendung (vgl. nur OLG Koblenz - 4 W-RE 456/93 -, Rechtsentscheid vom 9. Februar 1994, MDR 1994, 475 f., zitiert nach juris). Soweit Mietern ein Widerrufsrecht abgesprochen wird, wenn es an der typischen Überrumpelungsgefahr einer Haustürsituation fehlt (vgl. etwa LG Berlin - 65 S 26/04 -, Urt. v. 8.6.2004, Rn. 12, zitiert nach juris) oder ihrer Zustimmung zu einem „Fernabsatzvertrag“ ein besonderes, spezifischen Schutz gewährendes Verfahren zugrunde liegt (vgl. zur Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen Kammer - 18 S 357/15 -, Urt. v. 14.9.2016, GE 2016, 1391, zitiert nach juris), ist der vorliegende Fall nicht vergleichbar. Die Vereinbarung über die kostenpflichtige Entrümpelung der Wohnung kam nicht bei einem verabredeten Termin zustande, der erkennbar auf den Abschluss rechtsverbindlicher Abreden angelegt war, wie es etwa bei der Abnahme und Rückgabe einer Wohnung nach Beendung des Mietverhältnisses der Fall sein kann. Vielmehr erschienen die Mitarbeiter der Kl. und des mit der Entrümpelung beauftragten Unternehmens am 16. November 2013, einem Samstag, ohne vorherige Ankündigung oder Terminvereinbarung in der Wohnung, wiesen darauf hin, dass „eine umgehende Räumung bis zur Einigung“ notwendig sei, veranlassten die Bekl. so, der Maßnahme zuzustimmen und begannen sofort mit der Umsetzung.

Ob die Vorschriften über ein Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften im Mietrecht einschränkungslos anzuwenden sind, ist umstritten. Das LG Berlin hat das für eine Vereinbarung anlässlich der Wohnungsabnahme verneint (Urteil vom 8. Juni 2004 - 65 S 26/04), ebenso für die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen (GE 2016, 1391). Anders aber, wenn ohne Ankündigung Mitarbeiter des Vermieters beim Mieter erscheinen.

Im Zusammenhang mit einem Speckkäferbefall der Wohnung, die die Mieterin hatte vermüllen und verwahrlosen lassen, waren Entrümpelungs- und Instandsetzungsarbeiten nötig. Bei einem unangekündigten Besuch von Mitarbeitern der Vermieterin erklärte sich die Mieterin mit der kostenpflichtigen Entrümpelung einverstanden; später widerrief sie ihre Zustimmung. Die Zahlungsklage der Vermieterin war nur zum Teil erfolgreich.

Das LG Berlin meinte, hier liege ein Haustürgeschäft vor, da eine Überrumpelungssituation anzunehmen sei. Mangels Belehrung über das Widerrufsrecht habe die Widerrufsfrist nicht zu laufen begonnen, so dass die Vermieterin lediglich einen Anspruch auf Wertersatz für die Entrümpelung habe. Diese hätte die Mieterin kostensparend in Eigenarbeit oder mit Unterstützung von Freunden durchführen können; die Höhe sei auf 500 € zu schätzen und liege damit deutlich niedriger als die vereinbarte Vergütung von ca. 1.500 €.

Auch nach neuem Recht wäre ein Widerruf grundsätzlich möglich (§ 312g BGB). Ohne Belehrung über das Widerrufsrecht wäre es aber nach zwölf Monaten und 14 Tagen erloschen (§ 356 Abs. 3 BGB), so dass das LG nach neuem Recht anders entschieden hätte (Vereinbarung am 16. November 2013; Widerspruch gegen den Mahnbescheid am 15. Mai 2015).