Vertfassungsbeschwerde

Vertfassungsbeschwerde; Eigentumsgarantie; Rechtsschutzgarantie; Mieterhöhungsverlangen; Begründungsmittel; Vergleichswohnungen

Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG auf Vergleichswohnungen Bezug, sind Angaben über Betriebskosten entbehrlich. (Leitsatz der Redaktion)

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen die Abweisung einer Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung. I. Die Beschwerdeführer haben den Bekl. eine 96,67 m2 große Wohnung zum Preis von 8 DM/m2, insgesamt also für monatlich 773,36 DM, vermie-tet. Neben dem Mietzins schulden diese im einzelnen ausgewiesene Be-triebskosten.

Die Beschwerdeführer begehrten die Zustimmung zur Anhebung des Miet-zinses auf 841,03 DM, also auf 8,70 DM/m2. Zur Begründung benannten sie drei Vergleichswohnungen mit Straße, Geschoß, Wohnlage, Baual-tersklasse, Wohnungsgröße, Ausstattung und Mietzins. Die Mietverträge für diese Wohnungen wiesen ebenfalls als Entgelt den Nettomietzins und Betriebskosten aus. Der Mietzins für alle drei Vergleichswohnungen lag nicht unter 8,70 DM/m2.

Da die Bekl. die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigerten, erhoben die Beschwerdeführer Klage. Zur Begründung bezogen sie sich auf ihr in Ab-schrift überreichtes Mieterhöhungsverlangen und traten für die Ortsüblichkeit des von ihnen verlangten Mietzinses Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens an. Das Amtsgericht wies die Klage mit fol-gender Begründung ab:

Die Beschwerdeführer hätten nicht die erforderlichen drei Vergleichswohnungen benannt, weil der monatliche Mietzins im Erhöhungsverlangen nicht hinreichend konkretisiert werde. Der Mieter müsse erkennen können, welcher Maßstab vom Vermieter für die Vergleichbarkeit der Wohnungen gewählt worden sei, um so die Ortsüblichkeit überprüfen zu können. Die vereinbarte Mietstruktur stimme mit der der Vergleichswohnungen nicht überein. Für die Wohnung der Bekl. werde eine Nettomiete gezahlt. Die Vergleichswohnungen wiesen jedoch teilweise die Mietstruktur einer Teil-inklusivmiete auf. So würden die Kosten für die Schornsteinfegergebühren lediglich bei der Wohnung S.Straße 24, 1. Stock rechts, umgelegt, nicht aber bei den übrige Wohnungen. Nebenkosten für die Wegereinigung wür-den nur bei den Wohnungen C.Straße 10, 1. Obergeschoß links und S.Straße 24, 1. Stock rechts, erhoben, hingegen nicht für die Wohnung S.Straße 24, Erdgeschoß links. Umlagen für die Hausbeleuchtung und den Antennenstrom schuldeten die Mieter der Wohnung C.Straße 10 nicht. Den Beschwerdeführern wäre es zumutbar gewesen, im Erhöhungsverlangen die Mietstruktur durch Zu- oder Abschläge gleichzusetzen oder zumindest auf die Unterschiede hinzuweisen.

Im übrigen hätten sie nicht hinreichend dargelegt, daß die geforderte Miete von 8,70 DM/m2 ortsüblich sei. Der Vermieter genüge seiner Darlegungslast nur, wenn er nachprüfbare Tatsachen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vortrage. Hieran fehle es, so daß das Beweisangebot auf Einholung eines Sachverständigengutachtens als unzulässiger Ausforschungsbeweis anzusehen sei.

II. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung des Art. 14 Abs. 1 GG.

Zwar sei es grundsätzlich zulässig, Erhöhungsverlangen im Rahmen des § 2 MHG an bestimmte verfahrensrechtliche Voraussetzungen zu knüpfen. Es sei aber seit langem anerkannt, daß der Richter die verfahrensrechtlichen Vorschriften so handhaben müsse, daß der Vermieter eine ge-setzlich zulässige Mieterhöhung auch durchsetzen könne. Das gelte hier für das Miethöhegesetz. Es sei dem Richter verwehrt, durch übermäßig strenge Handhabung verfahrensrechtlicher Schranken den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung des materiellen Rechts unzumutbar zu verkürzen. Jedenfalls dürfe es dem Rechtsuchenden nicht von vornherein un-möglich gemacht werden, eine umfassende tatsächliche und rechtliche Prüfung seines Begehrens zu erreichen. So liege es aber im Ausgangsfall.

Das Gesetz lasse es in § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG ausdrücklich genügen, daß der Vermieter sein Erhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen begründe und daß die Benennung von drei Wohnungen genüge. Damit sei die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen als Vergleichsmaßstab zugelassen (Art der Begründung). Zum anderen sei gesagt, daß die Benennung von drei Wohnungen genüge (Umfang der Begründung). Es müsse ledig-lich dargestellt sein, daß sie vergleichbar seien. Das sei mit dem Erhöhungsverlangen geschehen.

Das Amtsgericht sei der Auffassung, die Vergleichbarkeit der Wohnungen sei nicht dargetan, weil die Mietstrukturen voneinander abwichen. Dazu berufe es sich darauf, daß - ohnehin geringfügige - Nebenkosten bei den einzelnen Vergleichswohnungen in unterschiedlicher Weise in die Mietzinsberechnung einbezogen worden seien. An der Vergleichbarkeit der Wohnungen änderten die unterschiedlichen Zuordnungen der vom Amtsgericht genannten Nebenkosten (z. B. Schornsteinfegergebühren) schon wegen ihres bagatellartigen Charakters nichts. Das Gesetz verlange Ver-gleichbarkeit, nicht Gleichheit im Sinne von Identität. Mit der Forderung nach Transparenz bis auf den letzten Pfennig werde dem Vermieter eine unzumutbare Belastung aufgebürdet, zumal unter Berücksichtigung des Umstandes, daß auch volle Transparenz in diesem Bereich nicht zu einer Abänderung des Erhöhungsverlangens führen könne. Bei fehlender Ursächlichkeit sei ein solches Transparenzverlangen übermäßig.

Auch die vom Amtsgericht geforderte zusätzliche Begründung der Ortsüb-lichkeit laufe auf eine unzulässige indirekte Verschärfung der gesetzlichen Anforderungen hinaus. Mit der Angabe von drei Vergleichswohnungen und den daran geknüpften Beweisantritten hätten die Beschwerdeführer alles ihnen Zumutbare getan.

Indem das Amtsgericht zusätzliche Begründungspflichten auferlege, verstoße es gegen das Gesetz. Es erschwere die Befugnis des Vermieters so-zialgerechter Nutzung des Privateigentums in mit Art. 14 Abs. 1 GG unver-einbarer Weise, weil dem Prinzip der Verhältnismäßigkeit widersprechend.

III. Die Verfassungsbeschwerde ist offensichtlich begründet. Das Urteil des Amtsgerichts verletzt die Beschwerdeführer in ihren Grundrechten aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip und aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Das Bundesverfassungsgericht hat die maßgebliche verfassungsrechtliche Frage bereits entschieden (§ 93 c Abs. 1 Satz 1 BVerfGG n. F.).

1. Die Beschwerdeführer haben zwar nur eine Verletzung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gerügt. Das hindert jedoch nicht eine Prüfung auch am Maßstab des Art. 2 Abs. 1 GG. Die Beschwerdeführer haben den maßgeblichen Sachverhalt vorgetragen und insbesondere gerügt, das Amtsgericht habe ihnen verfassungsrechtlich unzulässige Begründungslasten auferlegt. Damit haben sie einen möglichen Verstoß auch gegen diese Grundrechtsnorm dargelegt und dem Substantiierungserfordernis der §§ 23, 92 BVerfGG genügt. Eine ausdrückliche Benennung des als verletzt gerügten Grundrechtsartikels verlangen diese Vorschriften nicht (vgl. BVerfGE 47, 182 [187]; 85, 214 [217]).

2. Die Zivilgerichte haben bei der Prüfung, ob das Erhöhungsverlangen for-mell wirksam ist, den Einfluß des Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und des damit eng verzahnten Anspruchs auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes (Art. 19 Abs. 4 GG) zu beachten (vgl. BVerfGE 37, 132 [141 f.]; 49, 244 [247 ff.]; 53, 352 [357 f.]). Dieser verbietet es, durch re-striktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für das Mieterhöhungsverlangen die gesetzlichen Beschränkungen übermäßig zu verstärken und den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen. Sie verpflichten die Fachgerichte zugleich, den geltend gemachten Anspruch gerichtlich nachzuprüfen und den Rechtsschutz nicht zu Lasten des Vermieters von einer unzumutbar strengen Handhabung der Verfahrensvoraussetzungen abhängig zu machen (vgl. BVerfGE 79, 80 [84]).

a) Der Vermieter darf sein Erhöhungsverlangen weder mittels einer Kün-digung verfolgen (§ 1 Satz 1 MHG) noch an der höchstmöglichen Miete orientieren, welche sich bei einer Neuvermietung der Wohnung nach der jeweiligen Marktlage erzielen ließe. Er soll aber die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen und diesen Anspruch in einem geeigneten Verfahren durchsetzen können. Die mietrechtlichen Verfahrensvorschriften dienen daher zum Ausgleich für die Beschränkungen, die dem Vermieter im Mie-terinteresse auferlegt sind, und dürfen infolgedessen, wie das Bundesver fassungsgericht mehrfach betont hat (vgl. BVerfGE 37, 132 [141, 143]; 53, 352 [358]), nicht in einer Weise ausgelegt werden, die die Verfolgung der Vermieterinteressen unzumutbar erschwert. Dabei ist zu berücksichtigen, daß das Gesetz die zulässige Miethöhe an einen objektiven Maßstab knüpft, dessen Ausfüllung nicht nur Fachgerichte, sondern vor allem auch Vermieter vor erhebliche praktische Schwierigkeiten stellt. Das muß sich namentlich bei den Anforderungen an die Begründung des Erhöhungsverlangens auswirken. Den Belangen des Mieters ist ausreichend Rechnung getragen, wenn er sich anhand der mitgeteilten Daten darüber schlüssig werden kann, ob er zustimmen will oder nicht. Dazu hat es das Bundesverfassungsgericht genügen lassen, daß der Mieter Informationen über Na men des Wohnungsinhabers (nach einfachem Recht nicht erforderlich, vgl. BGHZ 84, 392), Adresse, Geschoß und Quadratmeterpreis erhält (vgl. BVerfGE 49, 244 [250 f.]).

b) Im Widerspruch hierzu hat das Amtsgericht die Wirksamkeit des Erhö-hungsverlangens daran scheitern lassen, daß die Beschwerdeführer drei Vergleichswohnungen benannt hatten, bei denen der monatliche Mietzins nicht hinreichend konkretisiert sei. Damit verlangt es von den Beschwerde-führern Angaben, die im Gesetz nicht vorgesehen sind. Dem § 2 Abs. 2 MHG läßt sich nicht entnehmen, daß der Vermieter die in § 2 Abs. 1 MHG generell normierten Merkmale, die für die Vergleichsmiete maßgeblich sind, im einzelnen genau belegen muß (vgl. BVerfGE 49, 244 [249 f.]). Bereits nach einfachem Recht hängt die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG nicht davon ab, daß im Falle einer In-klusiv-, Pauschal- oder Gesamtmiete oder einer Teilpauschalmiete der Vermieter den als Grund- oder Nettomiete von allen Nebenkosten bereinigten Mietanteil rechnerisch ermittelt und sein auf § 2 MHG gestütztes Er höhungsverlangen auf den so errechneten Netto-Mietanteil ausrichtet und begrenzt (vgl. OLG Hamm, WuM 1984, 121; ferner BayObLG, ZMR 1992, 144). Erhält der Mieter - wie hier - Angaben, die ihm eine eigene Nachprüfung ermöglichen, so kann das Fehlen der im Gesetz nicht ausdrücklich vorgeschriebenen Angaben über die Betriebskosten nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führen (vgl. BVerfG, WuM 1982, 146 [147]).

3. Das Urteil des Amtsgerichts beruht ferner auf der es selbständig tragen-den Erwägung, die Beschwerdeführer hätten keine nachprüfbaren Tatsachen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgetragen und deshalb sei das Beweisangebot auf Einholung eines Sachverständigengutachtens als unzulässiger Ausforschungsbeweis anzusehen. Mit dieser Begründung verstößt das Amtsgericht gegen Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip.

Aus diesem Prinzip wird als "allgemeines Prozeßgrundrecht" der Anspruch auf ein faires Verfahren abgeleitet (vgl. BVerfGE 57, 250 [275]). Der Richter muß das Verfahren so gestalten, wie die Parteien des Zivilprozesses es von ihm erwarten dürfen: Er darf sich nicht widersprüchlich verhal-ten (vgl. BVerfGE 69, 381 [387]), darf aus eigenen oder ihm zuzurechnenden Fehlern oder Versäumnissen keine Verfahrensnachteile ableiten (vgl. BVerfGE 51, 188 [192]; 60, 1 [6]; 75, 183 [190]) und ist allgemein zur Rück-sichtnahme gegenüber den Verfahrensbeteiligten in ihrer konkreten Situation verpflichtet (vgl. BVerfGE 38, 105 [111 ff.]; 40, 95 [98 f.]; 78, 123 [126]; 79, 372 [375 f.]).

a) Bereits nach einfachem Recht ist die Auffassung des Amtsgerichts nicht unproblematisch. Denn die vom Vermieter erhobene Klage auf Zustimmung des Mieters zu einer bestimmten Mieterhöhung wird dann als schlüs-sig angesehen, wenn sich der Kl. in der Klageschrift zur Begründung auf die Angaben einer wirksamen Mieterhöhungserklärung beruft; diese enthält nämlich grundsätzlich alle den Erhöhungsanspruch rechtfertigenden Tatsachen, weil darin hinreichend spezifiziert unter Bezugnahme auf Ver-gleichsobjekte behauptet wird, daß die eingeklagte erhöhte Miete der orts-üblichen Vergleichsmiete entspricht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Kap. C 136; Fischer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. VIII Rdnr. 64; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Kap. III Rdnr. 735; Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz/Miethöhegesetz, 4. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 167). Die Behauptung einer bestimmten ortsüblichen Vergleichsmiete ist eine "konkrete Tatsache", so daß "Ausforschung" nicht in Betracht kommt (vgl. Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 150 Rdnr. 5).

b) Zwar folgt aus der hiervon abweichenden einfachrechtlichen Auffassung des Amtsgerichts nicht bereits der Verstoß gegen Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip. Denn die Auslegung des ein-fachen Rechts und seine Anwendung auf den einzelnen Fall sind allein Sa-che der dafür allgemein zuständigen Gerichte und der Nachprüfung durch das Bundesverfassungsgericht so lange entzogen, wie nicht Auslegungsfehler sichtbar werden, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung eines Grundrechts, insbesondere vom Umfang seines Schutzbereiches, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (vgl. BVerfGE 18, 85 [92 f.]; st. Rspr.). So liegt es hier jedoch.

In der Mitteilung der Daten über die Vergleichswohnungen - wie hier - nach Straße, Geschoß, Wohnlage, Baualtersklasse, Wohnungsgröße, Ausstattung und Mietzins liegt zugleich die stillschweigende Erklärung der Beschwerdeführer, daß sie die benannten Wohnungen hinsichtlich sämtlicher vom Gesetz aufgeführter Merkmale für vergleichbar halten (vgl. BVerfGE 79, 80 [85]). Es bedarf hier keiner Entscheidung, ob bereits in dem Verlangen des Amtsgerichts nach weiterer Darlegung zur Ortsüblichkeit der Vergleichsmiete der Verfassungsverstoß liegt. Hielt es aber den Vortrag für nicht ausreichend, so gebietet es rechtsstaatliche Verfahrensgestaltung, den Beschwerdeführern Gelegenheit zu dessen Ergänzung und ihnen Aufklärung darüber zu geben, wie sie das Schlüssigkeitsdefizit ihrer Klage beheben können. Denn die Auffassung des Amtsgerichts führt im Ergebnis dazu, die vom Bundesverfassungsgericht gerügten übertriebenen Anforderungen an die Erhöhungserklärung nunmehr auf die Schlüssigkeit zu verlagern. Da es zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete besonderer Sachkunde bedarf, die der Vermieter im Regelfall nicht besitzt, stellt es eine unzulässige Verkürzung seiner prozessualen Rechte dar, wenn ihm nicht wenigstens Gelegenheit gegeben wird, seinen Sachvortrag zu ergänzen.

Ein solcher Hinweis war um so mehr aus verfassungsrechtlicher Sicht ge-boten, als nicht ohne weiteres einsichtig ist, daß ein Sachverständiger auf der Grundlage des Vortrages der Beschwerdeführer nicht in der Lage ist, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

Zwar ist nicht zu verkennen, daß die Benennung von Vergleichswohnungen eine weniger verläßliche Information des Mieters zur Folge hat als et-wa die Heranziehung eines Mietspiegels (§ 2 Abs. 2 Satz 2 MHG) oder die Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten (§ 2 Abs. 2 Satz 3 MHG). Im Prozeß geht es aber um den vom Vermieter zu führenden Nachweis, daß der von ihm geforderte Mietzins der Ortsüblichkeit entspricht. Insoweit steht unstreitig fest, für welche Wohnung der erhöhte Mietzins gefordert wird. Ein Sachverständiger kann also ohne weiteres beurteilen, welches Entgelt für andere vergleichbare Wohnungen gezahlt wird.

Die Gerichte sind bei der Suche nach Gründen, eine Mieterhöhungsklage nach § 2 MHG abzuweisen, sehr erfinderisch, stand schon vor Jahren in einem bekannten Gesetzeskommentar zu lesen. Trotz eindeutiger Rechtsprechung der Obergerichte und des Bundesverfassungsgerichts sind sie es immer noch, wie die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 8. September 1993 zeigt.

Ein Vermieter hatte eine Nettomiete vereinbart, bei der also die Betriebskosten gesondert umgelegt und abgerechnet werden, und hatte sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf Vergleichswohnungen bezogen, bei denen die Betriebskosten nicht alle in gleicher Weise auf die Mieter umgelegt wurden.

Diese Abweichungen reichten dem Amtsgericht, das Erhöhungsverlangen als unzulässig anzusehen, was vom Bundesverfassungsgericht als offensichtlich grundgesetzwidrig angesehen wurde. Vergleichbarkeit ist eben nicht dasselbe wie Identität; ausreichend ist vielmehr die Möglichkeit für den Mieter, die Angaben des Vermieters nachzuprüfen. Eine rechnerische Aufteilung bis hin zur pfenniggenauen Transparenz kann nicht gefordert werden.

Auch die weitere Begründung des Amtsgerichts, der Vermieter dürfe sich nicht ohne weiteres auf ein Sachverständigengutachten berufen, hielt das Gericht für verfassungswidrig; jedenfalls dann, wenn kein Mietspiegel existiert, kann sich nach herrschender Meinung der Vermieter auf sein Mieterhöhungsverlangen beziehen und braucht keine weiteren Tatsachen vorzutragen. Wenn das Gericht mehr von ihm fordert, muß es ihm dies mitteilen und auch den Weg zeigen, wie das Fehlende ergänzt werden kann.