Verteilungsschlüssel für Heizkosten in WEG

Verteilungsschlüssel für Heizkosten in WEG; gegen die Teilungserklärung verstoßende Abrechnung

Bei minimalen Abrechnungsunterschieden muss eine gegen die Teilungserklärung verstoßende Abrechnung der Heizkosten hingenommen werden.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Sie hat in der Sache auch Erfolg. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 15.12.2011 zu TOP 4 ist auf die Anfechtungsklage der Kl. nicht für ungültig zu erklären, da der Kl. das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage fehlt. Ferner entspricht der Beschluss auch ordnungsmäßiger Verwaltung.

1. Die gemäß § 46 Abs. 1 WEG erhobene Anfechtungsklage ist bereits unzulässig, da ihr das Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Im Beschlussanfechtungsverfahren ist ein Rechtsschutzbedürfnis der Wohnungseigentümer im Regelfall zwar nicht zu prüfen, da das Anfechtungsrecht nicht nur dem persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers dient, sondern dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsmäßigen Verwaltung, und somit grundsätzlich das Interesse eines Wohnungseigentümers, eine ordnungsmäßige Verwaltung zu erreichen, genügt (BGH, Urteil vom 17.7.2003 - V ZB 11/03). Das Rechtsschutzbedürfnis entfällt aber im Einzelfall ausnahmsweise dann, wenn ein Erfolg der Klage den Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft keinen Nutzen mehr bringen kann. Dies ist bei Eintritt der Bestandskraft eines inhaltsgleichen Zweitbeschlusses bejaht worden (BGH, Urteil vom 13.5.2011 - V ZR 202/10 - GE 2011, 1029). Ferner ist ein Anfechtungsrecht verneint worden, wenn sich Fehler der Abrechnung nur mit ganz geringfügigen Beträgen auswirken. Diese sind hinzunehmen (BayObLG, Beschluss vom 10.1.1997 - 2Z BR 35/96, auch KG, Beschluss vom 13.4.1987 - 24 W 5174/86).

Vorliegend haben die Bekl. substantiiert dargetan, dass sich der von der Kl. geltend gemachte fehlerhafte Verteilungsschlüssel auf das Ergebnis der Verteilung nur ganz geringfügig auswirkt. Im Hinblick auf die Kl. würde sich bei einer Verteilung nach Wohnfläche ohne Berücksichtigung von Terrassen und Balkonen/Loggien sogar ein höherer Zahlungsbetrag von ca. 1,10 € ergeben. Hierzu hat die Kl. nicht substantiiert Stellung genommen. Sie hat insbesondere auch nicht den Ausführungen der Bekl. widersprochen, dass nicht allein das Wohnungseigentum der Kl. über einen Balkon/Loggia bzw. eine Terrasse verfügt, sondern von der gesamten Wohnfläche der zum G.weg 3 gehörenden Wohnungen grob geschätzt 6 % auf die Fläche der Balkone/Loggien und Terrassen entfallen. Bei einer Abrechnung auf der Grundlage des in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Schlüssels würde sich somit zwar die für die Kl. zugrunde zu legende Fläche reduzieren. Es würde sich aber auch die Gesamtfläche, die der Berechnung zugrunde zu legen ist, reduzieren. Die Abrechnung auf der Grundlage der Wohnfläche abzüglich der Balkone/Loggien und Terrassen würde somit für sämtliche Wohnungseigentümer nur zu einer ganz minimalen Veränderung führen. Diese nur minimalen Veränderungen lassen das Rechtsschutzbedürfnis der Kl. entfallen.

Das Rechtsschutzbedürfnis ist auch nicht im Hinblick darauf gegeben, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft der Abrechnung einen fehlerhaften Abrechnungsschlüssel zugrunde gelegt hat und ein Interesse der Gemeinschaft daran besteht, dass grundsätzlich ein zutreffender Abrechnungsschlüssel verwendet wird. Denn mit den Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 15.12.2010 zu TOP 9a und 9c sollten ab dem 1.12.2012 die Kosten der Heizung in Höhe von 30 % nach Wohnfläche umgelegt werden. Für die Zukunft ist somit die Berechnung auf der Grundlage eines anderen Verteilungsschlüssels vorzunehmen. Dem vorliegend angegriffenen Beschluss ist der Abrechnungsschlüssel zugrunde gelegt worden, der für die Zukunft gelten soll. Bei einer derart geringen Abweichung und der Auswirkung des Abrechnungsschlüssels lediglich auf einen Einzelfall entfällt das Interesse der Gemeinschaft an einer Änderung des Beschlusses hinsichtlich der angegriffenen Heizkostenabrechnung und der Neufassung auf der Grundlage des geltenden Abrechnungsschlüssels.

2. Die Klage wäre ferner auch abzuweisen, wenn das Rechtsschutzbedürfnis zu bejahen ist und sie zulässig wäre. Denn der Beschluss entspricht jedenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung. Grundsätzlich ist eine Abrechnung zwar auf der Grundlage eines vereinbarten bzw. beschlossenen Abrechnungsschlüssels vorzunehmen. Vorliegend würde jedoch - wie ausgeführt - eine solche Abrechnung lediglich zu geringfügigen Änderungen führen. Die Abrechnung nach Wohnflächen ohne Berücksichtigung der Balkone/Loggien und Terrassen hätte ferner zur Folge, dass die Flächen, die aus der Wohnfläche herauszurechnen wären, erst hätten vermessen werden müssen. Dies würde erhebliche Kosten in Höhe von 5.000 € verursachen, die wiederum auf die Wohnungseigentümer hätten umgelegt werden müssen. Eine Abrechnung nach dem aus der Gemeinschaftsordnung folgenden Abrechnungsschlüssel hätte somit zur Folge, dass die Wohnungseigentümer finanziell erheblich schlechter dastehen würden. Dies liegt nicht im Interesse der Wohnungseigentümer, so dass die Beschlussfassung nach einem Verteilungsschlüssel, der diese Kosten entfallen lässt, ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Im Hinblick darauf, dass die Veränderungen sich auch nur minimal auf die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer auswirken würde, kann auch nicht der Gesichtspunkt der gegenseitigen Rücksichtnahme dazu führen, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft der Kostenaufwand der Neuvermessung zuzumuten ist. Die Bekl. haben auch ausgeführt, dass die erforderliche Neuvermessung lediglich aus den Gründen erfolgen müsste, um die Abrechnung nach Wohnfläche ohne die Balkone/Loggien und Terrassen vornehmen zu können. Auch die Kl. hat nicht dargetan, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten der Neuvermessung sowieso auch aus sonstigen Gründen aufwenden müsste.

Bei minimalen Abrechnungsunterschieden muss eine gegen die Teilungserklärung verstoßende Abrechnung der Heizkosten hingenommen werden.

Die WEG rechnet den Flächenanteil der Heizkosten nach anteiligen Wohnflächen ab, wie sie in der Teilungserklärung (TE) stehen. Einem Wohnungseigentümer fällt 2011 auf, dass in der TE die Abrechnung nach Heizflächen vereinbart ist. Das Aufmaß der Heizflächen lehnen die Wohnungseigentümer wegen der Kosten von ca. 5.000 € ab. Am 15. Dezember 2010 hatten sie ohnehin beschlossen, vom 1. Dezember 2012 an zu 30 % nach anteiligen Wohnflächen abzurechnen. Die am 15. Dezember 2011 mitbeschlossene Heizkostenabrechnung für 2010 wird angefochten, weil sie entgegen der TE wiederum nur die anteiligen Wohnflächen zugrunde legt. Das AG erklärt insoweit die Jahresabrechnung für ungültig. Hiergegen die Berufung an das LG.

Mit Erfolg! Die Jahresabrechnung bleibt gültig. Für den anfechtenden Eigentümer würde sich nur ein Unterschiedsbetrag von 1,10 € ergeben. Dem stehen die ganz erheblichen Kosten für das erstmalige Aufmaß der Heizflächen entgegen. Dieser minimale Unterschied nimmt der Klage das Rechtsschutzbedürfnis. Selbst wenn man dieses bejahen würde, widerspreche die Jahresabrechnung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Nach der Rechtsprechung des BGH müssen die Wohnungseigentümer die Heizkosten nach der HeizkostenV abrechnen (BGH GE 2012, 551). Mindestens 30 % müssen jedoch verbrauchsunabhängig abgerechnet werden. Dies konnten die Wohnungseigentümer 2011 (frühestens beginnend mit dieser Wirtschaftsperiode, BGH GE 2011, 761) festlegen und an die bekannten anteiligen Wohnflächen anknüpfen. Die verbleibenden 70 % sind ohnehin nach Verbrauch abzurechnen, wobei die anteiligen Heizflächen hier keine Rolle spielen. Die Auswirkungen eines falschen Verteilungsschlüssels in der Jahresabrechnung 2010 waren derart geringfügig, dass das LG die Bezugnahme auf die Regelung in der Teilungserklärung für unbeachtlich (rechtsmissbräuchlich) erklärt hat.