Verteilungsschlüssel

Verteilungsschlüssel; Wasserkosten; Heizkosten

Ist in der Teilungserklärung die Abrechnung des Warmwassers nach einem sich aus dem Eigentumsanteil ergebenden Verteilungsschlüssel vorgesehen, so kann die Abänderung dieses Schlüssels und die Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch verlangt werden, wenn in einem Zehnjahresvergleich die Kosten für die Installation der Meßgeräte sowie deren Wartung und Ablesung niedriger sind als die nach der neuen Berechnung ersparten Energiekosten.

Die Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft, zu der der Bet. zu 8 gehört, beschloß am 22.8.1996 mehrheitlich eine Nachrüstung mit Warm- und Kaltwasserzählern, die zu einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels führen würde. Das AG hat den Beschluß auf Anfechtung für ungültig erklärt, und das LG hat die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde führte zur Aufhebung des Beschlusses des LG und zur Zurückverweisung.

Die landgerichtliche Entscheidung ist nicht rechtsfehlerfrei ergangen, da sie die Voraussetzungen einer groben Unbilligkeit, die zu einem Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels führen könnte, verneint hat, ohne den diesbezüglichen Vortrag des Bet. zu 8 hinreichend zu würdigen und den Sachverhalt hierzu weiter aufzuklären, §§ 12, 27 FGG, § 550 ZPO. Nach dem Vorbringen des Bet. zu 8 kann zumindest nicht ausgeschlossen werden, daß die derzeitige Abrechnungspraxis in der Wohnungseigentumsanlage im Verhältnis zu ihm in Einzelfällen zu "grober Unbilligkeit" geführt hat.

Zu Recht sind AG und LG davon ausgegangen, daß eine Nachrüstung mit Warm- und Kaltwasserzählern, die zugleich zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels, wie sie hier mit dem angegriffenen Beschluß der Eigentümerversammlung vom 22.8.1996 ins Auge gefaßt wurde, einer Vereinbarung gem. § 10 Abs. 1 WEG bedarf, somit nur durch einstimmigen Beschluß wirksam geändert werden kann. Dies gilt uneingeschränkt hinsichtlich des geplanten Einbaus von Kaltwasserzählern und der daraus folgenden Abänderung des Verteilungsschlüssels, so daß der Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit wegen Verstoßes gegen § 10 Abs. 1 WEG unwirksam ist, sofern nicht dem Bet. zu 8 ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels wegen grober Unbilligkeit zustehen sollte.

Hingegen kann im Einzelfall der Einbau von Warmwasserzählern mit einer daraus folgenden Abänderung des Verteilungsschlüssels durch eine Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen werden, wenn der praktizierte Verteilungsschlüssel nicht den Anforderungen der HeizkostenVO entspricht, §§ 3, 7 bis 10 HeizkostenVO (vgl. dazu auch Palandt-Bassenge, BGB, 57. Aufl., § 16 WEG Rdnr. 16). Im vorliegenden Fall kommt ein Verstoß gegen § 8 Abs. 1 HeizkostenVO in Betracht, da die anfallenden Kosten insgesamt nach Verbrauch abgerechnet werden, während die erwähnte Vorschrift die verbrauchsabhängige Abrechnung auf höchstens 70 % der Kosten beschränkt und die übrigen Kosten nach Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen sind. Beruht die jetzige Regelung allerdings auf einer rechtsgeschäftlichen Bestimmung i. S. des § 10 HeizkostenVO, d. h. einer Vereinbarung über den Verteilungsmodus, dann sind auch höhere verbrauchsabhängige Prozentsätze zulässig, als es § 8 Abs. 1 HeizkostenVO vorsieht. Ob dies hier im Hinblick auf den Beschluß zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 9.6.1992 der Fall ist, kann im Ergebnis dahinstehen. Denn die Einführung von Wasseruhren, verbunden mit einer entsprechenden Abrechnungsregelung, ist dann unverhältnismäßig, wenn in einem Zehnjahresvergleich die Kosten für die Installation der Meßgeräte sowie deren Wartung und Ablesung die voraussichtliche Einsparung von Energiekosten übersteigen (vgl. BayObLG, NJW RR 1994, 145 m. w. Nachw.; KG, NJW-RR 1993, 468). Auf der Grundlage der Kostenangaben des angegriffenen Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 22.8.1996 ergäben sich Installationskosten von rd. 5500 DM zzgl. Wartungs- und Abrechnungskosten von - für sämtliche in Betracht kommenden Wohnungen - jährlich 1.320 DM, mithin für zehn Jahre von 13.200 DM, so daß sich die Gesamtkosten auf über 18.000 DM belaufen. Dem stehen potentiell einzusparende Energiekosten für den Zehnjahreszeitraum in Höhe von rd. 15.500 DM gegenüber, wenn man die von dem Bet. zu 8 zugrunde gelegten Zahlen zum Energieverbrauch zugrunde legt und die übliche Einsparquote von 15 % ansetzt (zum Ansatz von 15 % Einsparung: BayObLG, NJW-RR 1994, 145 [146]; KG, NJW-RR 1993, 468). Damit läßt sich die hier durch Mehrheitsbeschluß erstrebte Änderung des Verteilungsschlüssels nicht durch die Regelungen der HeizkostenVO rechtfertigen, da eine Anpassung des Verteilungsschlüssels an die Bestimmungen der HeizkostenVO im Hinblick auf die zitierte Rechtsprechung, der sich der Senat anschließt, nicht mehr verhältnismäßig ist. Vielmehr bleibt es im vorliegenden Fall dann bei dem Grundsatz, daß der Verteilungsschlüssel nur wirksam durch einen einstimmigen Beschluß gem. § 10 WEG geändert werden kann. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz käme allenfalls dann in Betracht, wenn einem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels deshalb zustünde, weil außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig erscheinen lassen (vgl. Senat, NJW-RR 1995, 873; BayObLG, NJW-RR 1994, 1425; DWE 1998, 24, je m. w. Nachw.). Dies hat auch das LG nicht verkannt. Zu Recht weist es darauf hin, daß bei der Prüfung, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ein strenger Maßstab angelegt werden muß. Allerdings hat es in diesem Zusammenhang das Vorbringen des Bet. zu 8 nicht hinreichend gewürdigt.