Verteilungsmaßstab für Nebenkosten

Verteilungsmaßstab für Nebenkosten; Nebenkosten; verbrauchsabhängige; Nebenkostenumlage; Verteilungsmaßstab; Umlage; Wohnflächenverhältnis; Flächenmaßstab; Billigkeit

Haben die Parteien eines Wohnungsmietvertrages einen Verteilungsmaßstab für die vom Mieter zu tragenden verbrauchsabhängigen Nebenkosten (Wasser, Entwässerung, Müll) nicht vereinbart, so ist die Verteilung dieser Nebenkosten durch den Vermieter unter die Mietparteien nach dem Flächenmaßstab, d. h. nach dem Verhältnis der verschiedenen Wohnungsflächengröße nicht schlechthin in jedem Falle unbillig i. S. der §§ 315, 316 BGB und deshalb unverbindlich. Die Beurteilung der Unbilligkeit ist vielmehr Sache der Prüfung des Einzelfalles.

1. Das LG hat dem OLG Hamm die folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt: Hat bei einem Wohnungsmietverhältnis, in dem vertraglich kein Umlegungsmaßstab für die Verteilung von verbrauchsabhängigen Nebenkosten, nämlich Wasserverbrauch, Kanalgebühren und Müllabfuhr, vereinbart ist, der Vermieter sein einseitiges Bestimmungsrecht nach den §§ 315, 316 BGB sachgerecht und damit wirksam ausgeübt, wenn er gegenüber dem Mieter in der Nebenkostenabrechnung die genannten verbrauchsabhängigen Nebenkosten anteilig nach den jeweiligen Wohnungsgrößen der Mieter desselben Hauses umlegt? Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Kl. verlangt von den Bekl., seinen früheren Mietern in der Zeit vom 15.10. 1976 bis 30.9.1978, die Bezahlung von im einzelnen bezeichneten Nebenkosten für das Jahr 1977 gemäß seiner berichtigten Nebenkostenabrechnung vom 20.10.1981 nach Abzug geleisteter Vorauszahlungen von 360,- DM in Höhe von nunmehr 769,52 DM. Die Kosten für Wasser (220,46 DM), Kanalisation (116,73 DM und Müllabfuhr (139,99 DM) sind nach dem Flächenanteil der Wohnung an der gesamten Wohnfläche des 38 Parteien-Wohnhauses ermittelt worden. Der Mietvertrag enthält insoweit keine Vereinbarung über den anzuwendenden Aufteilungsschlüssel. Die frühere Abrechnung vom 30.8.1978 wies hinsichtlich der genannten Positionen keine abweichenden Werte auf. Die Bekl. wandten sich gegen die Verteilung nach dem Flächenmaßstab mit der Begründung, die verbrauchsabhängigen Nebenkosten seien sachgerecht nur nach der Zahl der im Hause wohnenden Personen aufzuteilen. Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Die Bekl. haben Berufung eingelegt. Zu den Nebenkosten für Wasser,

Entwässerung und Müllabfuhr wiederholen sie ihren grundsätzlichen Einwand gegen die Abrechnungsweise nach dem Flächenmaßstab und berufen sich dabei auf die Rechtsprechung des Landgerichts Düsseldorf, beispielsweise in dem Verfahren 21 S 209/81. Der Kl. tritt dem entgegen und wendet außerdem treuwidriges Verhalten der Bekl., § 242 BGB, ein. Ihr Einwand gegen die Zulässigkeit des Flächenmaßstabs für die Abrechnung des Verbrauchs aus 1977 verstoße gegen Treu und Glauben, da ihr, der Kl., ein anderes Abrechnungsverfahren, etwa nun mehr nach der Personenzahl, nicht mehr möglich sei. Das Landgericht Düsseldorf mißt der vorgelegten Frage grundsätzliche Bedeutung zu, da in einer Vielzahl von Wohnungsmietverträgen kein Verteilungsschlüssel für die angesprochenen Nebenkosten vereinbart sei. Es habe in seinen bisherigen Entscheidungen stets die Auffassung vertreten, daß der Vermieter sein Bestimmungsrecht nach §§ 315 und 316 BGB bei einer Umlage der Kosten für Wasser, Entwässerung und Müll nach der Wohnungsgröße nicht sachgerecht ausgeübt habe. Der Vermieter habe insoweit einen Umlegungsmaßstab zu bestimmen, der ausgeprägt verbrauchsorientiert sei. Diese Voraussetzung habe die Kammer bisher bei einer Verteilung nach dem Wohnflächenverhältnis verneint. Diese Auffassung sei jedoch nicht zweifelsfrei, so daß eine grundsätzliche Klärung dieser Frage geboten sei. II. Die Vorlage ist zulässig. Es handelt sich um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, die noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden ist. 1. Die grundsätzliche Bedeutung einer Vorlagefrage ist zu bejahen, wenn sie für eine Vielzahl von Fällen wesentlich werden kann und von der Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet wird (OLG Hamburg, Landfermann/Heerde, Sammlung der Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen, Rechtsentscheid Nr. 4 zu § 3 MHG und Rechtsentscheid Nr. 1 zu § 568 BGB; BayObLG, Rechtsentscheide Nr. 7, 11 und 13 zu § 2 MHG in derselben Sammlung). Das vorlegende Landgericht hat erklärt, daß es die von ihm vorgelegte Frage bei seiner Rechtsprechung stets verneint habe. Da die zur Bestimmung des Verteilungsmaßstabes anzuwendenden Vorschriften der §§ 315 und 316 BGB jedoch einen Ermessensspielraum eröffnen, ist davon auszugehen, daß diese Frage von der Rechtsprechung nicht einheitlich in diesem Sinne beurteilt wird. In der Literatur wird die von dem vorlegenden Landgericht vertretene Auffassung in dieser Ausschließlichkeit, soweit ersichtlich, nicht ausdrücklich vertreten. Sternel, der als Beleg für die Auffassung des Landgerichts zitiert wird (II Rdnr. 68 und III Rdnr. 287), meint zwar, daß die Bestimmung des Maßstabs verbrauchsorientiert zu sein habe; einen an der Wohnfläche orientierten Verteilungsmaßstab schließt er jedoch nicht ausdrücklich aus. Kox in ZMR 80, 292 und ZMR 81, 163 spricht sich zwar gegen den Flächenmaßstab aus, setzt sich jedoch nicht mit den gesetzlichen Grundlagen der §§ 315 und 316 BGB auseinander. Nicht zuletzt wogen der von dem vorlegenden Landgericht verfolgten Rechtsprechung kann insgesamt von einer grundsätzlichen Bedeutung der Rechtsfrage ausgegangen werden. 2. Die vorgelegte Frage ist auch entscheidungserheblich.

Den von dem Kl. erhobenen Einwand, die Bekl. handelten treuwidrig, nun mehr im Rahmen des vorliegenden Verfahrens den Verteilungsschlüssel der Abrechnung aus 1977 zu beanstanden, hält das Landgericht für unbegründet, wie es in Ergänzung des Vorlagebeschlusses durch seinen Beschluß vom 31. März 1983 dargelegt hat: Die Bekl. hätten diesen Schlüssel zu keiner Zeit anerkannt, sondern bereits in den vorangegangenen Verfahren 20 C 100/80 und 22 C 453/80 Amtsgericht Düsseldorf, die sich ebenfalls mit Abrechnungen des Kl. gegenüber den Bekl. befaßten, die "Angemessenheit des Umlageschlüssels" beanstandet. Dem Senat obliegt es nicht, im Rahmen des Rechtsentscheidsverfahrens diese Frage, die selbst nicht Gegenstand der Vorlage ist, zu überprüfen. Die Entscheidungserheblichkeit ist vielmehr grundsätzlich auf der Grundlage der als gegeben hinzunehmenden Rechtsauffassung des Landgerichts und seiner ebenfalls als gegeben hinzunehmenden Tatsachenwürdigung zu prüfen (Übersicht bei Landfermann/Heerde Bd. I, Einführung Nr. 3 mit den Nachweisen der hierzu ergangenen Rechtsentscheide). Für die Entscheidung kommt es somit auf die Beantwortung der gestellten Vorlagefrage an. III. Sie ist im Sinne des vorangestellten Entscheidungssatzes zu beantworten. Haben Mietvertragsparteien einen Verteilungsmaßstab nicht in anderer Weise vereinbart, hat der Vermieter gem. § 316 BGB ein einseitiges Bestimmungsrecht zur Festlegung des Verteilungsschlüssels, allerdings mit der sich aus § 315 Abs. 1 BGB ergebenden Einschränkung, daß der gewählte Maßstab billigem Ermessen zu entsprechen hat. Von dieser gesetzlichen Grundlage für die Verteilung von Nebenkosten der genannten Art im Fall fehlender vertraglicher Vereinbarung über den Maßstab geht auch die Vorlagefrage aus. Sie ist, soweit ersichtlich, in Literatur und Rechtsprechung unstreitig (Sternel, Mietrecht, 2. Aufl. II Rdnr. 68; III Rdnr. 287 mit Rechtsprechungsnachweisen; Schmidt-Futterer, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., C 3). Voraussetzung ist allerdings eine vertragliche Übereinkunft zwischen den Mietvertragsparteien, daß der Mieter die Nebenkosten zusätzlich zum Mietzins zu tragen hat. Nur in diesem Fall stellt sich die Frage nach dem Verteilungsschlüssel. Sie ergibt sich ferner auch dann nicht, wenn die Nebenkosten bereits durch Meßeinrichtungen für jeden Mieter gesondert erfaßt wurden, was aber hier nicht der Fall ist. Das Bestimmungsrecht nach billigem Ermessen läßt begriffsnotwendig nicht nur eine einzig mögliche Entscheidung zu, sondern gewährt die Wahl unter den Möglichkeiten eines bis an die Grenzen der Billigkeit reichenden Ermessensspielraums (Soergel-Siebert-Schmidt 10. Auflage § 315, Anm. 6). Das Ermessen gewährt also grundsätzlich die Wahlfreiheit zwischen mehreren Größen innerhalb des Ermessensrahmens (Neumann Duesberg JZ 52, 705, 706). Hält die Parteibestimmung sich im Ermessensrahmen und weist sie keine Ermessensfehler auf, so ist sie gem. § 315 Abs. 3 Satz 1 BGB verbindlich. Das Gericht ist daran gebunden. Es darf sein eigenes Ermessen nicht an die Stelle des Parteiermessens setzen (Neumann-Duesberg a. a. O.). Auf den Fall des Verteilungsschlüssels für die genannten Nebenkosten angewandt, ergibt sich, daß neben dem Personenschlüssel (Verteilung nach Maßgabe der in den verschiedenen Mietwohnungen jeweils lebenden Personen), der von dem vorlegenden Landgericht als allein anwendbar angesehen wird, auch der Flächenmaßstab möglich ist, zumindest nicht generell auszuschließen ist, es sei denn, dieser

die genannten Nebenkosten angewandt, ergibt sich, daß neben dem Personenschlüssel (Verteilung nach Maßgabe der in den verschiedenen Mietwohnungen jeweils lebenden Personen), der von dem vorlegenden Landgericht als allein anwendbar angesehen wird, auch der Flächenmaßstab möglich ist, zumindest nicht generell auszuschließen ist, es sei denn, dieser widerspräche in jedem Fall und unter allen Umständen immer billigem Ermessen. Dies kann jedoch in dieser Ausschließlichkeit nicht festgestellt werden und wird auch, soweit ersichtlich, in Literatur und Rechtsprechung nicht in dieser Weise vertreten. Zwar tritt Kox (ZMR 80, 292, 81, 163) für die alleinige Anwendung des Personenschlüssels ein, seinen Ausführungen läßt sich jedoch nicht entnehmen, daß er das dem Vermieter zustehende Ermessen gem. §§ 315 und 316 BGB berücksichtigt hat und unter diesen Voraussetzungen nicht auch den Flächenmaßstab für geeignet hält. Nach Sternel (II Rdnr. 68) soll die Bestimmung "sachgerecht, d. h. möglichst am Verbrauch orientiert und für alle Mieter gleich sein". Billiges Ermessen hat sich nach objektiven Kriterien zu richten (Staudinger BGB; 11. Auflage § 315 Rdnr. 6). Diesen Anforderungen genügt der Flächenmaßstab. Er knüpft nicht an eine willkürliche Größe an, die keinen Bezug zum Verbrauch hätte und bereits deshalb zu verwerfen wäre. Dem Flächenmaßstab liegt die Erwägung zugrunde, daß die Wohnungsgrößen in der Regel in einem bestimmten, also untereinander vergleichbaren Verhältnis zu der Anzahl der in den Wohnungen lebenden Personen stehen und es damit auch gestatten, den Verbrauch an Wasser sowie den Anfall von Hausmüll in den einzelnen Wohnungen rechnerisch zueinander in ein Verhältnis zu setzen. Diese Annahme ist nicht sachfremd, sondern entspricht jedenfalls in groben Zügen der Lebenswirklichkeit. Wenn gleichwohl in zahlreichen Fällen dieses Verhältnis nicht zutreffen sollte, etwa weniger Personen eine größere Fläche bewohnen oder umgekehrt zahlreiche Personen eine geringere Anzahl von Quadratmetern, so wird hierdurch die Anwendbarkeit des Flächenmaßstabs nicht generell ausgeschlossen oder in Frage gestellt. Vielmehr ist dann im Einzelfall zu entscheiden, ob bei erheblichen Abweichungen der Flächenmaßstab noch anwendbar ist. Generelle Feststellungen hierzu lassen sich jedoch nicht treffen. So ist es denkbar, daß es bei Wohngebäuden mit wenigen Wohneinheiten eher möglich ist, besondere Konstellationen im Verhältnis von Personenzahl zur Flächengröße zu berücksichtigen als in größeren Wohngebäuden mit zahlreichen Mietparteien. Gegen die Anwendbarkeit des Flächenmaßstabs kann nicht eingewendet werden, der Personenschlüssel sei ihm grundsätzlich überlegen, da er in jedem Fall der besser geeignete Maßstab sei, den individuellen Verbrauch zu erfassen. Zwar wird bei dem Personenschlüssel auf den Faktor abgestellt, der den Verbrauch unmittelbar beeinflußt, nämlich die Anzahl der als Verbraucher in Betracht kommenden Personen. Dem steht jedoch entgegen, daß sich diese Bezugsgröße durch Veränderungen in der Anzahl der dauerhaft in einer Wohnung wohnenden Personen innerhalb des Abrechnungszeitraums derart verändern kann, daß es hierdurch zu Verfälschungen des Ergebnisses kommt, die einer sachgerechten Zuordnung der Nebenkosten zuwiderlaufen. Dieses Unsicherheitsmoment entfällt bei dem Flächenmaßstab, da sich bei ihm der Bezugspunkt, nämlich die Wohnungsgröße, nicht verändert. Insofern bietet er also die größere Beständigkeit und dient damit der Rechtssicherheit bei

aß es hierdurch zu Verfälschungen des Ergebnisses kommt, die einer sachgerechten Zuordnung der Nebenkosten zuwiderlaufen. Dieses Unsicherheitsmoment entfällt bei dem Flächenmaßstab, da sich bei ihm der Bezugspunkt, nämlich die Wohnungsgröße, nicht verändert. Insofern bietet er also die größere Beständigkeit und dient damit der Rechtssicherheit bei der Kostenaufteilung. Der aufgezeigten Unsicherheit bei dem Personenschlüssel kann zudem nicht in jedem Fall wirkungsvoll durch eine genaue Erfassung der Daten über Anzahl und Aufenthaltsdauer der einer Wohnung zuzuordnenden Personen begegnet werden. Dies müßte insbesondere bei größeren Wohngebäuden mit zahlreichen Wohneinheiten u. U. zu Aufwendungen führen, die zu dem Umfang der abzurechnenden Kosten (hier Wasser, Entwässerung und Müll) nicht mehr in einem vertretbaren Verhältnis stünden. Abgesehen davon können sich Hindernisse tatsächlicher und rechtlicher Art ergeben, die einer genauen Erfassung im Wege stehen. Hierauf braucht jedoch nicht näher eingegangen zu werden. Entscheidend ist vielmehr, daß der Flächenmaßstab als Verteilerschlüssel selbst dann nicht schlechthin als unbrauchbar auszuschließen ist, wenn die Verteilung nach dem Personenschlüssel im Einzelfall zu genaueren Ergebnissen zu führen vermöchte. Voraussetzung für den gänzlichen Ausschluß des Flächenmaßstabs wäre nämlich die Feststellung, daß er zu einem unbilligen Ergebnis führt. Dies festzustellen, muß aber, wie dargelegt, der Einzelfallentscheidung überlassen bleiben, weil sich generelle Regeln zur Anwendbarkeit auf Grund der Vielfalt der Fallgestaltungen nicht aufstellen lassen. Immerhin hat, wie noch angemerkt sei, auch der Gesetzgeber den Flächenmaßstab für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums hinsichtlich der Kosten für Wasser und Entwässerung durchaus für anwendbar gehalten. Gem. § 21 Abs. 2 Neubaumietenverordnung dürfen nämlich die Kosten der Wasserversorgung nach dem Verhältnis der Wohnflächen oder nach einem Maßstab, der dem unterschiedlichen Wasserverbrauch der Wohnparteien Rechnung trägt, umgelegt werden. Entsprechendes gilt für die Entwässerung gem. § 21 Abs. 2 Neubaumietenverordnung.