Verteilung von Kabelanschlußkosten bei fehlender Regelung nach Miteigentumsanteilen

Verteilung von Kabelanschlußkosten bei fehlender Regelung nach Miteigentumsanteilen; Umlageschlüssel für Leistungen Dritter zur Versorgung des Sondereigentums

Sieht die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Maßstab vor, entspricht die Verteilung von Kabelanschlußkosten nach Miteigentumsanteilen auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kabelnetzbetreiber diese Kosten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel bemißt.

I. 1 Der Antragsteller und die Antragsgegner sind Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die von der Beteiligten zu 3 verwaltet wird.

2 In der Eigentümerversammlung vom 27. Juni 2005 beschlossen die Eigentümer mehrheitlich die Verwaltungskostenabrechnung für das Jahr 2004. Hiernach stehen Einnahmen von 50.552,63 € Ausgaben von insgesamt 48.060,45 € gegenüber. Nach der Einzelabrechnung entfallen auf die Wohnung des Antragstellers Ausgaben von 3.018,80 €, davon 130,67 € auf die nach Miteigentumsanteilen verteilten Kabelanschlußkosten.

3 Der Antragsteller meint, die Kabelanschlußkosten seien nach der Anzahl der Wohnungen im Hause, und nicht nach Miteigentumsanteilen unter den Wohnungseigentümern zu verteilen, und hat deshalb die Einzel- und die Gesamtabrechnung angefochten.

4 Das Amtsgericht hat den Antrag, die Abrechnung für ungültig zu erklären, zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde des Antragstellers hiergegen ist ohne Erfolg geblieben. Das Oberlandesgericht möchte die weitere Beschwerde zurückweisen. Hieran sieht es sich durch den Beschluß des Oberlandesgerichts Hamm vom 4. Mai 2004, ZMR 2004, 774 f., gehindert und hat die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II. 5 Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, 45 Abs. 1 WEG a.F. i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG, § 62 Abs. 1 WEG).

6 1. Auf das vor dem 1. Juli 2007 anhängig gewordene Verfahren sind nach § 62 Abs. 1 WEG die §§ 43 ff. WEG a.F. weiterhin anzuwenden. Eine Änderung ist nur insoweit eingetreten, als die Beteiligten zu 2 seit dem 1. Juli 2007 gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG von der Beteiligten zu 3 vertreten werden. Bei § 27 Abs. 2 WEG handelt es sich nicht um eine Vorschrift des für anhängige Verfahren weiterhin in alter Fassung anzuwendenden dritten Teils des Wohnungseigentumsgesetzes, sondern um die im ersten Teil des Wohnungseigentumsgesetzes geregelte, von dem anzuwendenden Verfahrensrecht unabhängige, dem materiellen Recht zugeordnete Regelung der Vertretung der Wohnungseigentümer. Diese ist innerhalb der nach früherem Verfahrensrecht zu entscheidenden Sache zu beachten.

7 2. Das vorlegende Gericht ist der Auffassung, mangels einer anderslautenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung seien die Kabelanschlußkosten nach Miteigentumsanteilen von den Wohnungseigentümern zu tragen. Demgegenüber hat das Oberlandesgericht Hamm entschieden, diese Kosten dürften nicht nach Miteigentumsanteilen verteilt werden, weil die von dem Netzbetreiber angebotenen Signale nur in den jeweiligen Wohnungen, und damit im Bereich des Sondereigentums der Wohnungseigentümer genutzt werden könnten (OLG Hamm ZMR 2004, 774 f.). Die Differenz rechtfertigt die Vorlage.

III. 8 Die weitere Beschwerde ist zulässig. Die Beschwer des Antragstellers durch die angefochtene Entscheidung übersteigt 750 €, § 45 Abs. 1 Satz 2 WEG a.F. Soweit die Genehmigung einer Jahresabrechnung von einem Wohnungseigentümer angefochten wird, kann die Anfechtung auf die Positionen beschränkt werden, die der Anfechtende für fehlerhaft hält (BayObLG NJW-RR 1990, 1108; WuM 2002, 333; siehe auch Senat, Beschl. vom 15. März 2007, V ZB 1/06, NJW 2007, 1869, 1870, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen). Weil die Anfechtung keiner Begründung bedarf, folgt eine solche Beschränkung jedoch nicht schon daraus, daß der Anfechtende allein zu einem Punkt der Jahresabrechnung Ausführungen macht (BayObLG ZMR 2003, 692; OLG München ZMR 2006, 949). Das verhält sich bei der Beschwerde und der weiteren Beschwerde nicht anders. Der Antragsteller hat dementsprechend auf Hinweis des vorlegenden Gerichts klargestellt, der zur Genehmigung der Jahresabrechnung gefaßte Beschluß sei insgesamt angefochten. Damit ist der in § 45 Abs. 1 Satz 2 WEG a.F. genannte Betrag überschritten.

IV. 9 In der Sache folgt der Senat der Ansicht des vorlegenden Gerichts.

10 1. Soweit die Eigentümergemeinschaft Kosten für die Versorgung oder den Gebrauch des Sondereigentums gegenüber einem Dritten zu tragen hat, sind derartige Kosten im Rahmen der Verteilung unter den Wohnungseigentümern früher ohne weiteres als nach § 16 Abs. 2 WEG zu verteilende Kosten des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums angesehen worden (vgl. BayObLGZ 1972, 150, 155; BayObLG WuM 1994, 160, 161; ZMR 1997, 152, 153; OLG Düsseldorf NJW-RR 2002, 731, 732; BGB-RGRK/Augustin, 12. Aufl., § 16 WEG Rdn. 21; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 16 WEG Rdn. 7; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 16 WEG Rdn. 6; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 16 WEG Rdn. 161). Dem ist der Senat im Beschluß vom 25. September 2003, BGHZ 156, 193 ff., entgegengetreten, weil es nicht von dem Verhalten außerhalb der Wohnungseigentümer stehender Dritter abhängig sein kann, ob in einer Wohnungseigentumsanlage anfallende Kosten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums oder der Nutzung des Sondereigentums zuzurechnen sind.

11 Damit ist jedoch nichts darüber gesagt, nach welchem Schlüssel Kosten unter den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verteilen sind, die von der Eigentümergemeinschaft einem Dritten zu bezahlen sind, obwohl die Leistung des Dritten von den Wohnungseigentümern allein im Bereich des Sondereigentums genutzt werden kann. Soweit derartige Kosten nicht aufgrund von Meßeinrichtungen, wie Wasser- oder Wärmeverbrauchszähler, individuell erfaßt werden, kommen als Kriterien der Umlage die Anzahl der Wohnungen, die Anzahl der Nutzungsstellen, die Anzahl der Bewohner oder die Miteigentumsanteile an dem Grundstück in Betracht. Jeder dieser Schlüssel hat Vor- und Nachteile und kann zu einer Verteilung führen, die den tatsächlichen Vorteilen der Nutzung oder der Kostenverursachung innerhalb der Gemeinschaft nicht entspricht (vgl. BGHZ 92, 18 ff.). Im Hinblick hierauf ist eine Regelung der Verteilung in der Gemeinschaftsordnung sachgerecht.

12 Fehlt der Gemeinschaftsordnung wie im vorliegenden Fall eine solche Regelung, verbleibt es bei dem von § 16 Abs. 2 WEG allgemein vorgesehenen Schlüssel. Das Beteiligungsverhältnis an dem Grundstück bildet den natürlichen Maßstab für den Ausgleich unter den Miteigentümern, der für das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer grundsätzlich maßgebend ist (vgl. Senat, Beschl. v. 15. März 2007, V ZB 1/06, aaO, 1872; KK-WEG/Happ, § 16 Rdn. 5; Staudinger/Bub, BGB [2005], § 16 WEG Rdn. 193 f.; Weitnauer/Gottschalg, WEG, 9. Aufl., § 16 Rdn. 20 ff.). Das gilt auch für Kosten, die der Gemeinschaft für die Bereitstellung oder den Bezug von Leistungen im Bereich des Sondereigentums der Wohnungseigentümer von einem Dritten in Rechnung gestellt werden (BayObLG ZWE 2005, 318, 321 f.). Hiervon geht jetzt § 16 Abs. 3 WEG aus. Soweit ersichtlich, ist dies, abgesehen von dem Oberlandesgericht Hamm, in der Rechtsprechung sonst auch nicht anders beurteilt worden (vgl. KG NZM 2005, 425; BayObLG ZWE 2005, 318, 321 f.; ZMR 2006, 139, 140; ferner Senat, Beschl. vom 7. Oktober 2004, V ZB 22/04, NJW 2004, 3413, 3418, insoweit in BGHZ 160, 354 ff. nicht wiedergegeben).

13 Der angefochtene Beschluß folgt dem Grundsatz von § 16 Abs. 2 WEG und entspricht damit ordnungsgemäßer Verwaltung. Daß die Kabelanschlußkosten unter den beteiligen Wohnungseigentümern in früherer Zeit nach einem anderen Maßstab umgelegt worden sind, ist insoweit ohne Bedeutung. Anders verhält es sich selbst dann nicht, wenn die Höhe des von dem Netzbetreiber der Gemeinschaft berechneten Entgelts auf einem anderen Berechnungsansatz beruht. [...]

Gegenüber Einzelverträgen erzielte Entgeltvorteile im Vertrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Kabelnetzbetreiber zur Versorgung der Sondereigentumseinheiten nützen den Eigentümern mit hohen Miteigentumsanteilen nichts.Die Verteilung laufender Entgelte für Kabelnetzdienste nach Miteigentumsanteilen entspricht unabhängig von der Vertragsgestaltung und den Abrechungsmodalitäten des Kabelnetzbetreibers gegenüber der Eigentümergemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Gemeinschaftsordnung keinen anderen Maßstab vorsieht.

Die Eigentümerversammlung hatte die Jahresabrechnung mit Einzelabrechnungen beschlossen, in denen die laufenden Kabelanschlußkosten nach Miteigentumsanteilen verteilt waren. Das Amtsgericht wies den Antrag, die Abrechnung für ungültig zu erklären, zurück, die sofortige Beschwerde hiergegen blieb erfolglos. Das OLG München (MietRB 2007, 265) sah sich durch den Beschluß des OLG Hamm - 15 W 142/03 - vom 4. Mai 2004 an der Zurückweisung der weiteren Beschwerde gehindert. Der BGH entschied im Sinne des vorlegenden Gerichts.

Anknüpfend an seine sog. Kaltwasser-Entscheidung (BGH, Beschluß vom 25. September 2003 - V ZB 21/03 -, GE 2003, 1554), mit der der Senat der Einsicht Geltung verschafft hatte, daß nicht alle Kosten, die die Gemeinschaft aufbringt, Kosten des Gemeinschaftseigentums i.S.d. § 16 Abs. 2 WEG sind, bekräftigt der Beschluß, daß es nicht vom Verhalten außerhalb der Wohnungseigentümer stehender Dritter abhängig sein könne, wie die Zuordnung vorzunehmen ist.

Wie die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten (einschließlich hieran gekoppelter Entwässerungskosten) nicht zu den Kosten des Gemeinschaftseigentums gehören, gelte dies auch hinsichtlich der Entgelte für die allein im Bereich des Sondereigentums genutzten Kabelanschlüsse.

Soweit keine individuelle Kostenerfassung durch Meßeinrichtungen erfolge, kämen für die Kostenverteilung mehrere Schlüssel - jeweils mit den ihnen eigenen Vor- und Nachteilen - in Betracht, die zu einer Verteilung führen könnten, die den tatsächlichen Vorteilen der Nutzung oder der Kostenverursachung nicht entsprechen. Sachgerecht sei daher eine Regelung der Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung.

Regelt die Gemeinschaftsordnung die Verteilung solcher Kosten nicht, sei auf § 16 Abs. 2 WEG abzustellen, mithin die Verteilung nach Miteigentumsanteilen vorzunehmen, so daß der angefochtene Eigentümerbeschluß ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche. Dem stehe auch nicht entgegen, daß die Höhe des vom Netzbetreiber der Gemeinschaft berechneten Entgelts auf einem anderen Berechnungsansatz beruht.

Seit Inkrafttreten der WEG-Novelle bedarf es für die Verteilung der Kosten des Sondereigentums des fragwürdigen Rückgriffs auf die Verteilungsregelung des § 16 Abs. 2 WEG, der für die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums gilt, nicht mehr. Seit dem 1. Juli 2007 ist den Wohnungseigentümern nach Maßgabe des § 16 Abs. 3 WEG die Beschlußkompetenz zur sachgerechten Verteilung auch der Betriebskosten des Sondereigentums eingeräumt. Meines Erachtens hätte der BGH seiner Entscheidung die Neuregelung des § 16 Abs. 3 WEG zugrunde legen müssen. Obgleich das Verfahren vor dem 1. Juli 2007 anhängig geworden war, sah sich der BGH nicht daran gehindert, die Neuregelung des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG, wonach der Verwalter die Wohnungseigentümer in einem gegen diese gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 WEG vertritt. Bei § 27 Abs. 2 WEG handele es sich nicht um eine Vorschrift des für anhängige Verfahren weiterhin in alter Fassung anzuwendenden dritten Teils des WEG, sondern um die im ersten Teil des Gesetzes geregelte, von dem anzuwendenden Verfahrensrecht unabhängige, dem materiellen Recht zugeordnete Regelung der Vertretung der Wohnungseigentümer. Diese sei innerhalb der nach früherem Verfahrensrecht zu entscheidenden Sache zu beachten. Gleiches gilt m. E. auch für die Regelung des § 16 Abs. 3 WEG, wenn schutzwürdige Belange einer rückwirkenden Gesetzesanwendung nicht entgegenstehen.

Am Ergebnis ändert es jedoch nichts, ob die Verteilung von Kosten des Sondereigentums nach Miteigentumsanteilen auf § 16 Abs. 2 WEG oder dessen Absatz 3 gestützt wird. Beide Regelungen setzen aber gleichermaßen voraus, daß die Verteilung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die tragenden Erwägungen des OLG Hamm (a.a.O.) hierzu hat der BGH mit dem einen Satz, wonach es unbedeutend sei, "wenn die Höhe des von dem Netzbetreiber der Gemeinschaft berechneten Entgelts auf einem anderen Berechnungsansatz beruht", ausgeblendet.

Das OLG Hamm (a.a.O.) hatte unter ausdrücklicher Bezugnahme auf den ihm vorgelegten Sachverhalt allein die Umlage der Kabelnutzungsentgelte nach Einheiten ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend angesehen. Durch den Abschluß des Vertrages hatten sich die Miteigentümer entschlossen, von der bestehenden Möglichkeit Gebrauch zu machen, durch Anmeldung einer Mehrzahl von Anschlüssen innerhalb des Gebäudes gegenüber dem alternativ möglichen Einzelanschluß Preisvorteile für jeden einzelnen Miteigentümer zu erzielen. Wenn der Kabelbetreiber das von ihm erhobene Entgelt für die Entgegennahme der Leistungen pro Einheit erhebt, entspreche allein die Verteilung der Kosten nach Anschlüssen dem mit der gewählten Vertragsgestaltung verfolgten Zweck.

Mit dieser Einschränkung läßt sich dem in diesem Heft wiedergegebenen Leitsatz des BGH folgen. Dabei kann dahinstehen, ob die gewählte Vertragsgestaltung auf einem Beschluß der Eigentümer beruht oder dem Geschick des zum Vertragsschluß ermächtigten Verwalters zu verdanken ist. Eine nicht der Vertragsgestaltung entsprechende Kostenumlage wäre - auch in Anwendung des § 16 Abs. 3 WEG - als willkürlich und somit nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend anzusehen. Die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen könnte ansonsten dazu führen, daß einzelne Eigentümer höher belastet wären als bei einem Einzelanschluß.