Verteilung der Heizkosten bei Mieterwechsel

Verteilung der Heizkosten bei Mieterwechsel; Mietnebenkosten; Heizungskosten; Warmwasserkosten; Mieterwechsel; Kostenaufteilung; Gradtagszahlen

Bei Räumen, die uneingeschränkt der HeizkostenVO unterliegen, ist eine Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten zwischen dem ausziehenden und dem einziehenden Mieter nach Gradtagszahlen unzulässig; erforderlich ist vielmehr eine Zwischenablesung entweder beim Auszug des Mieters oder zum Zeitpunkt der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses.

Wie das AG Neukölln im angefochtenen Urteil bereits zutreffend festgestellt hat, steht der Kl. gemäß § 535 Satz 2 BGB in Verb. mit § 4 des schriftlichen Vertrages der Parteien vom 28. August 1981 derzeit kein Anspruch auf Zahlung von Heizkosten aus der Abrechnung vom 25. Mai 1984 zu.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß es sich bei der ehemals von den Bekl. innegehaltenen Wohnung um einen frei finanzierten Neubau handelt, für den die jährlich angefallenen Heizkosten nach der Heizkostenverordnung abzurechnen waren. Gemäß §§ 6, 7 HeizkostenVO war die Kl. verpflichtet, eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, die dem tatsächlichen Verbrauch der Bekl. Rechnung trug. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO sind von den Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage mindestens fünfzig vom Hundert, höchstens siebzig vom Hundert nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Aus dem Kl.-Vortrag, insbesondere der streitigen Heizkostenabrechnung vom 25. Mai 1984, ist ersichtlich, daß eine Ablesung der Wärmemesser in der ehemaligen Wohnung der Bekl. nicht stattgefunden hat. Eine derartige Zwischenablesung im Laufe der Heizperiode wäre jedoch notwendig gewesen, um der gesetzlichen Forderung nach Verzeichnung der Heizkosten nach dem erfaßten Wärmeverbrauch Genüge zu tun. Die Zwischenablesung hätte entweder bei Auszug der Bekl. oder zum Zeitpunkt der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführt werden müssen. Wenn dies auch nach dem Vortrag der Kl. in nicht nachvollziehbarer Weise versäumt worden ist, so muß es ihr verwehrt bleiben, die Heizkostenabrechnung auch im Bereich des auf die Bekl. entfallenden Individualverbrauches auf eine Schätzungsgrundlage zu stellen. Auch die Berechnung des Wärmeverbrauches nach Gradtagszahlen stellt sich letztlich nur als eine Schätzung dar, weil der Wärmeverbrauch aus dem Gesamtverbrauch der abzurechnenden Wohneinheiten ermittelt wird.

Dem kann jedoch nicht gefolgt werden, weil hierdurch nicht dem erfaßten Wärmeverbrauch der Bekl. Rechnung getragen wird, die verbrauchsabhängige Abrechnung ist gerade deshalb eingeführt worden, weil nicht von einem einheitlichen Heizverhalten aller Mieter ausgegangen werden kann. Auch bei einem Auszug des Mieters vor Ablauf der Heizperiode soll dieser nur mit den Kosten belastet werden dürfen, die für die Beheizung während seiner Mietzeit angefallen sind. Da der Gesetzgeber im Falle des Auszuges eines Mieters während des Laufes der Heizperiode eine Sonderregelung bzw. Ausnahmetatbestände nicht geschaffen hat, muß es auch in einem derartigen Fall bei einer Abrechnung verbleiben, die dem tatsächlichen Verbrauch des ausziehenden Mieters zum Zeitpunkt seines Auszuges oder der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses Rechnung trägt.

Ob von diesen Grundsätzen eine Ausnahme zu machen ist, wenn der Vermieter aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen unverschuldet gehindert war, eine Zwischenablesung vorzunehmen, braucht vorliegend nicht entschieden zu werden, da ein derartiger Umstand von der Kl. nicht vorgetragen worden ist. Da die von der Kl. für die Bekl. im Bereich des Individualverbrauches angesetzten 161,50 angesetzten Stricheinheiten auf der Berechnung nach Gradtagszahlen beruhen und nicht als tatsächlicher Verbrauch im Wege einer Zwischenablesung ermittelt worden sind, ist die Abrechnung vom 25. Mai 1984 nicht gesetzeskonform und damit unwirksam.

Nach alledem vermag sich die erkennende Kammer auch nicht der von der Kl. zitierten gegenteiligen Rechtsprechung, insbesondere dem Urteil des Landgerichts Freiburg vom 5. April 1983 - 9 S 345/82 - anzuschließen, denn eine Schätzung der Heizkosten im Bereich der verbrauchsabhängigen Wärmeerfassung ist unzulässig.

Aus den gleichen Gründen war auch nicht der Anregung der Kl. zu folgen, über die vorliegende Rechtsfrage einen Rechtsentscheid des Kammergerichts einzuholen, weil der Wortlaut des Gesetzes - § 7 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung - eindeutig und nicht auslegbar ist und von einer obergerichtlichen Entscheidung, soweit ersichtlich, auch nicht abgewichen wird.