Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme bei Bordell im Kerngebiet

Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme bei Bordell im Kerngebiet; Laufhaus; Straßenstrich; „Trading-Down-Effekt”; Niveauabsenkung eines Gebietes

Ein im Kerngebiet grundsätzlich zulässiges Bordell kann im Einzelfall bei entsprechender Größe und bereits vorhandener Belastung durch Rotlicht-Milieu gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der oberen Geschosse des auf dem Grundstück K.straße ... Ecke P. Straße ... befindlichen 2 bis 6-geschossigen Gebäudes in eine prostitutive Einrichtung. Die Kl. ist Mieterin des 2. bis 5. Obergeschosses des Gebäudes, in welchem sich u. a. im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss ein Sex-Kaufhaus und Sex-Kino befindet. Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans XI-101 u-1, der das Grundstück als Kerngebiet und die westlich angrenzenden Grundstücke, auf welchen sich Wohnbebauung befindet, als allgemeines Wohngebiet ausweist. Auf dem Vorhabengrundstück selbst befindet sich an das Gebäude angrenzend ein zur benachbarten Wohnbebauung ausgerichteter Parkplatz mit ca. 30 Stellplätzen. Durch textliche Festsetzungen im Bebauungsplan XI-101 u-1 sind Spielhallen im Kerngebiet ausgeschlossen und Wohnungen oberhalb des 6. Vollgeschosses allgemein zugelassen. Für die südlich an das Vorhabengrundstück angrenzenden Grundstücke entlang der P. Straße ist durch den Bebauungsplan XI-101 u - der ursprünglich auch das Vorhabengrundstück erfasste - ebenfalls ein Kerngebiet festgesetzt worden, wobei dort durch textliche Festsetzungen Wohnnutzung bereits oberhalb des ersten Vollgeschosses allgemein zulässig ist. Der Baunutzungsplan von Berlin in der Fassung vom 28. Dezember 1960 weist das dem Vorhabengrundstück gegenüber liegende Gebiet östlich der K.straße als gemischtes Gebiet nach § 7 Nr. 9 der Bauordnung für Berlin von 1958 - BO 58 - aus. Auch für den Bereich nördlich der K.straße und östlich der P. Straße sieht der Baunutzungsplan ein gemischtes Gebiet im Sinne der BO 58 vor. Für die Grundstücke nördlich der K.straße und westlich der P. Straße gilt der Bebauungsplan II-B 3, der u. a. für die Grundstücke K.straße 30 bis 33 ein Kerngebiet und für die Grundstücke K.straße 34 bis 40 ein allgemeines Wohngebiet festsetzt, wobei im Kerngebiet aufgrund textlicher Festsetzungen Vergnügungsstätten sowie gastronomische Einrichtungen nur ausnahmsweise zulässig sind; unzulässig sind Spielhallen und die Schaustellung von Personen (z.B. Peep-, Sex- und Live-Shows sowie Videovorführungen). In dem durch Bebauungsplan II-B 3 ausgewiesenen Kerngebiet sind Wohnungen durch textliche Festsetzungen oberhalb des ersten Vollgeschosses allgemein und - in einzelnen Bereichen des Plangebiets - oberhalb des zweiten Vollgeschosses ausschließlich zulässig.

Die tatsächliche Nutzung der Gebäude entspricht ihrer planungsrechtlichen Ausweisung, wobei auch in den Kerngebieten ein verhältnismäßig hoher Anteil an Wohnnutzung festzustellen ist.

In unmittelbarer Nähe zu dem Vorhabengrundstück wird im Bereich der P. Straße, der K.- und F.straße sowie der G. Straße der Straßenprostitution nachgegangen.

Die Kl. beantragte unter dem 30. April 2007 beim Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) die Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung des 2. bis 5. Obergeschosses des auf dem Grundstück K.straße 150/151 Ecke P. Straße 124/126 befindlichen Büro- und Geschäftshauses in ein „Laufhaus/Zimmervermietung/bordellähnlicher Betrieb". Ausweislich der Betriebsbeschreibung und den ergänzenden Angaben der Kl. sollen in dem 2., 3. und 4. Obergeschoss insgesamt 48 Zimmer entstehen, welche von Prostituierten tageweise angemietet werden können, um dort sexuelle Dienstleistungen zu erbringen. In dem 5. Obergeschoss soll ein Aufenthaltsbereich für die Damen vorgesehen sein sowie die Rezeption und ein Sicherheitsdienst untergebracht werden. Dem Betriebskonzept zufolge sollen sich die Damen in der Zeit von 11.00 bis 6.00 Uhr auf den Fluren vor ihren Zimmern sitzend den durch die Flure „laufenden" Freiern anbieten und mit diesen ggf. eine Einigung treffen, auf die der Betreiber weder Einfluss hat noch unmittelbar von ihr profitiert. Nach der am 16. Juli 2007 ergänzten Betriebsbeschreibung der Kl. soll zwischen 22.00 und 6.00 Uhr keine Parkplatznutzung erfolgen und das Gebäude während dieser Zeit nur über den Haupteingang zugänglich sein. Zudem soll ein Sichtschutz an den Fenstern angebracht werden.

Nach Anhörung der Kl. mit Schreiben vom 31. Oktober 2007 versagte das Bezirksamt mit Bescheid Nr. 51/2008 vom 28. Januar 2008 die begehrte Nutzungsänderung mit der Begründung, es läge ein Verstoß gegen das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot vor. Zwar sei der geplante „bordellartige Betrieb" als Gewerbebetrieb „sui generis" in dem als Kerngebiet festgesetzten Gebiet grundsätzlich zulässig. Allerdings seien die zu erwartenden typischen Umgebungsauswirkungen des Vorhabens, wie z.B. Lärm des Zu- und Abgangsverkehrs, Belästigungen durch unzufriedene oder alkoholisierte Freier sowie gewalttätige und „milieubedingte" Begleiterscheinungen für die in der Umgebung zulässigerweise vorhandene Wohnbevölkerung auch unter Berücksichtigung des auf Grund des Kerngebietscharakters des Vorhabengrundstücks zulässigen höheren Störpotentials unzumutbar. Zu berücksichtigen sei in diesem Zusammenhang, dass es sich bei dem für das Vorhabengrundstück festgesetzten Kerngebiet faktisch um eine „Kerngebietsinsel" in einem wohngeprägten Gebiet handele. Allein die Größe des Bordells sowie das Betriebskonzept lasse auf eine große Anzahl von Kundschaft schließen, von denen ein erheblicher Teil motorisiert anreisen werde. Hinzu komme, dass sich bereits jetzt - offenbar angelockt durch die bereits ansässigen Betriebe des Unternehmens „L." - das schon lange vorhandene Prostitutionsmilieu erheblich ausgeweitet habe und sozial unverträglich geworden sei. Es sei anzunehmen, dass sich ein solcher „Nachzieheffekt" bei Ansiedlung eines Großbordells erheblich verstärken würde, indem die Straßenprostituierten versuchen würden, die Kundschaft des Bordells vor dem Betreten der Einrichtung durch aggressive Werbung für die eigenen Dienstleistungen abzuwerben. Vor allem die Wohnbevölkerung werde durch dieses Verhalten erheblich belästigt. Milieubedingte Begleiterscheinungen, wie Misshandlungen der Prostituierten und der Aufenthalt von Zuhältern, seien bereits festgestellt worden. Die Ergänzung des bisherigen Angebots zur Befriedigung sexueller Bedürfnisse durch ein Großbordell, dessen Wechselwirkungen mit dem vorhandenen Angebot nicht geleugnet werden könnten, würde eine Agglomeration problematischer Störungen nach sich ziehen, die die Grenzen des Rücksichtnahmegebots überschreiten und darüber hinaus zu einer Verdrängung der für die Anwohner bedeutsamen Einrichtungen der Wirtschaft und der Infrastruktur und damit zu einem „Umkippen" des Gebiets in Richtung eines Rotlichtmilieus führen würde.

Den hiergegen erhobenen Widerspruch der Kl. vom 20. Februar 2008 wies die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit Widerspruchsbescheid vom 16. Juli 2008 mit im Wesentlichen gleicher Begründung zurück und setzte zugleich eine Widerspruchsgebühr in Höhe von 217 € fest.

Mit der am 5. August 2008 beim Verwaltungsgericht Berlin eingegangenen Klage verfolgt die Kl. ihr Begehren weiter und führt zur Begründung im Wesentlichen - wie bereits im Vorverfahren - aus, das Vorhabengrundstück sei keineswegs als „Kerngebietsinsel" anzusehen, zumal gerade die zur P. Straße ausgerichteten Grundstücke ganz überwiegend gewerblich genutzt würden. Zur Ermittlung des für das plangebietsübergreifende Rücksichtnahmegebot einschlägigen Schutzniveaus der Wohnbevölkerung sei auf den Inhalt der aneinandergrenzenden planerischen Festsetzungen unter Heranziehung der Bebauungsplanbegründungen abzustellen, welche keineswegs auf eine besondere „Förderung" oder „Gewichtung" des Wohnens sondern vielmehr auf die Beibehaltung der bestehenden Nutzungsverflechtung unter Wahrung des Gebietscharakters gerichtet sei. Die Wohnbevölkerung habe danach diejenigen Störungen hinzunehmen, die sich aus einer kerngebietstypischen Nutzung, wozu auch das geplante Vorhaben gehöre, ergeben. Auch habe die Behörde ihren Überlegungen fälschlicherweise die maximale und nicht - wie nach den allgemeinen Grundsätzen des Planungs- und Immissionsschutzrechts vorgesehen - die zu erwartende durchschnittliche Auslastung des Laufhauses zugrunde gelegt und zudem das Betriebskonzept eines Laufhauses, welches ein weit geringeres Störpotential als ein Bordell aufweise, verkannt. Ferner dürften - anders als die Behörde zu glauben scheine - im Rahmen des Rücksichtnahmegebots berücksichtigungsfähige negative Umgebungsauswirkungen nicht aus „typisierenden Unvereinbarkeitserwägungen" abgeleitet werden; vielmehr bedürften diese eines konkreten Nachweises. Die behördliche Annahme, durch das Laufhaus komme es zu einem „Nachzieheffekt" und einer Verstärkung der Straßenprostitution mit der Konsequenz des „Umkippens" des Gebiets in Richtung Rotlichtmilieu, sei unzutreffend und durch nichts belegt.

Vielmehr sei zu erwarten, dass die Straßenprostitution durch das Laufhaus zumindest in einem gewissen Maße „absorbiert" werde, da die Prostituierten ihre Dienstleistungen nicht mehr auf der Straße anbieten und erbringen müssten. Abgesehen davon handele es sich bei der Straßenprostitution nicht um eine planungsrechtlich relevante Nutzung, die dem beantragten Vorhaben entgegengehalten werden könne. Vielmehr sei die Straßennutzung durch die Prostituierten - zumindest soweit diese ihre Dienstleistungen aktiv feilböten - straßenrechtlich genehmigungsbedürftig und mangels Genehmigung illegal, so dass primär mit Mitteln des Polizei- und Ordnungsrechts gegen die Straßenprostitution vorgegangen werden müsse. Sollte das Vorhandensein der Straßenprostitution bei Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit des beantragten Vorhabens überhaupt Berücksichtigung finden können, dann nur in der Weise, dass der ohnehin auf Grund der Gebietsausweisung geminderte Schutzanspruch der Wohnbevölkerung eine weitere Absenkung im Hinblick auf die bereits bestehende Vorbelastung erfahre. Berücksichtige man zudem, dass es sich bei dem beantragten Vorhaben nicht - wie die Behörde meine - um einen Gewerbebetrieb „sui generis", sondern vielmehr um eine kerngebietspflichtige Vergnügungsstätte handele, der gegenüber einer etwaigen Wohnbevölkerung im Kerngebiet eine besondere Durchsetzungskraft zukomme, bestünde kein Zweifel an der Zulässigkeit des Vorhabens. Im Grunde lasse sich die Genehmigungsversagung auf städtebaupolitische Gestaltungsabsichten des Bezirks, der an dieser Stelle kein weiteres „Rotlichtgewerbe" haben wolle, zurückführen. Städtebauliche Ziele seien indes mit Mitteln der Bauleitplanung umzusetzen. Keinesfalls könne - wie vorliegend geschehen - unter Heranziehung des Rücksichtnahmegebots eine eigene planerische Entscheidung der Behörde durchgesetzt, fehlende Planung ersetzt oder nicht mehr gewollte Planung korrigiert werden.

Die nach § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO statthafte und auch im Übrigen zulässige Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Kl. nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO), denn ihr steht ein Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der 2. bis 5. Obergeschosse des Grundstücks K.straße 150/151 Ecke P. Straße 124/126 in ein Laufhaus nicht zu.

I. Nach § 71 Abs. 1 BauO Bln besteht ein Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren, welches sich vorliegend auf Grund der Sonderbauqualität des Vorhabens (§ 2 Abs. 4 Nr. 4 BauO Bln) nach § 65 BauO Bln richtet, zu prüfen sind. Dies ist vorliegend nicht der Fall, denn das Vorhaben verstößt gegen das in § 15 Abs. 1 BauNVO verankerte bauplanungrechtliche Gebot der Rücksichtnahme.

1. Allerdings ist das geplante Laufhaus in dem durch den Bebauungsplan XI-101 u-1 als Kerngebiet festgesetzten Gebiet nach § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO allgemein zulässig. Denn bei dem geplanten Vorhaben handelt es sich um einen sonstigen, nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieb im Sinne von § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO.

a) Entgegen der Auffassung der Kl. ist das geplante Laufhaus jedoch nicht als Vergnügungsstätte, welche im Kerngebiet ebenfalls allgemein zulässig wäre (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO), zu qualifizieren. Die Kammer hat sich in ihrem Urteil vom 5. Mai 2009 - VG 19 A 91.07 - der überwiegenden verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, die prostitutive Einrichtungen als Gewerbebetriebe (sui generis) im bauplanungsrechtlichen Sinne betrachtet, angeschlossen. Denn der Begriff der Vergnügungsstätte ist zwar gesetzlich nicht definiert, stellt aber eher einen Sammelbegriff für besondere Gewerbebetriebe dar, bei denen in unterschiedlicher Ausprägung die kommerzielle Unterhaltung und Freizeitgestaltung im Vordergrund steht, und die meist durch eine Lärmbelästigung für die Umgebung gekennzeichnet sind (VG Berlin, Urteil vom 5. Mai 2009 - VG 19 A 91.07 -, m.w.N., zitiert nach juris). Anlass, von dieser Rechtsprechung abzuweichen, bietet der vorliegende Fall auch unter Berücksichtigung des Vorbringens der Kl. nicht. Insbesondere gebietet auch die Größe des geplanten Vorhabens keine andere Beurteilung, auch wenn diese auf einen größeren Einzugsbereich (vgl. zu diesem Merkmal von Vergnügungsstätten: BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - 4 C 64/79 -, BVerwGE 68, 207 ff.) schließen lässt. Kennzeichnend für eine Vergnügungsstätte ist, dass regelmäßig eine Veranstaltung verschiedene Besucher unterhält, wie dies beispielsweise bei Diskotheken, Tanzbars und Spielhallen der Fall ist (vgl. hierzu: Rhein/Zitzen, Zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit sexueller Dienstleistungsangebote, NJOZ 2009, 267 ff., m.w.N.). Hingegen ist das Angebot in dem geplanten Laufhaus nicht auf ein größeres Publikum angelegt, sondern besteht - zumindest überwiegend - in Einzeldienstleistungen.

b) Der von der Kl. geplante Gewerbebetrieb lässt sich auch als „nicht wesentlich störend" im Sinne von § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO qualifizieren. Erforderlich hierfür ist, dass der Gewerbebetrieb nach seinen Störauswirkungen dem Gebietscharakter des Kerngebiets entspricht, wobei sich dieser aus den dort zulässigen Nutzungsarten ergibt (Fickert/Fieseler, BauNVO-Kommentar, 11. Auflage 2008, § 7 Rdnr. 8). Maßstab für die Zuordnung von Nutzungen zu einem Baugebiet ist dessen Funktion im Verhältnis zu anderen Baugebieten mit Blick auf die Schutzwürdigkeit der im jeweiligen Baugebiet zulässigen Nutzungen. Diese ergeben eine gebietstypische Nutzungsstruktur, in der miteinander verträgliche Arten von Nutzungen zusammengefasst und von anderen Nutzungsarten abgegrenzt werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - 4 C 64/79 -, a.a.O.; Urteil der Kammer vom 5. Mai 2009 - VG 19 A 91.07 -, a.a.O.). Das „nicht wesentlich Stören" in § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO bezieht sich dabei auf die Zweckbestimmung des Kerngebiets insgesamt und nicht etwa auf das Wohnen als sensibelste Nutzung (Fickert/Fieseler, BauNVO-Kommentar, 11. Auflage 2008, § 7 Rdnr. 8.1).

Kerngebiete dienen nach § 7 Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Zwar sind in einem Kerngebiet auch Wohnungen im Rahmen des § 7 Abs. 2 Nr. 6. und 7 BauNVO allgemein zulässig, jedoch nur soweit dadurch der Charakter des Kerngebiets insgesamt gewahrt bleibt (OVG NRW, Urteil vom 18. März 2004 - 7a D 52/03. NE - NVWZ-RR 2004, 639 ff.; Fickert/Fieseler, BauNVO-Kommentar, 11. Auflage 2008, § 7 Rdnr. 15). Kerngebiete haben innerhalb des städtebaulichen Ordnungsgefüges zentrale Funktionen mit vielfältigen Nutzungen und einem urbanen Angebot an Gütern und Dienstleistungen für die Besucher der Stadt und für die Wohnbevölkerung eines großen Einzugsbereichs; das Wohnen tritt dort zurück (BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - 4 C 64/79 -, a.a.O.). Das Kerngebiet wird hinsichtlich der Störungen im Wesentlichen durch den Geschäfts- und Straßenverkehr bestimmt. Gewerbebetriebe werden daher im Regelfall erst dann als störend anzusehen sein, wenn die von ihnen ausgehenden Störungen stärker bzw. belästigender sind, als die von den sonstigen zulässigen Anlagen ausgehenden Störungen und der Verkehrslärm (Fickert/Fieseler, BauNVO-Kommentar, 11. Auflage 2008, § 7 Rdnr. 2). Dies ist vorliegend nicht der Fall.

Die Beurteilung hierzu wird regelmäßig anhand der sog. typisierenden Betrachtungsweise (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. Juli 1988 - 4 B 119.88 -, NVwZ 1989, 50 ff.) vorgenommen. Angesichts der unklaren Begrifflichkeiten und der Vielschichtigkeit der Erscheinungsformen prostitutiver Einrichtungen (Bordelle, Swinger-Clubs, Laufhäuser, Massagesalons, Terminwohnungen, Modellwohnungen, bordellähnliche Einrichtungen, Eskortservice, Bars etc.) und des mit den jeweiligen Betriebsformen und Betriebsabläufen verbundenen Störpotenzials hat die Kammer in ihrem Urteil vom 5. Mai 2009 - VG 19 A 71.07 - (a.a.O.) die typisierende Betrachtungsweise für die Beurteilung der planungsrechtlichen Zulässigkeit solcher Einrichtungen grundsätzlich für ungeeignet erklärt. Hieran hält die Kammer fest. Bei der somit vorzunehmenden Gesamtschau der bauplanungsrechtlich relevanten Auswirkungen des geplanten Laufhauses ergeben sich keine Hinweise darauf, dass sich die konkrete Anlage bei funktionsgerechter Nutzung nicht innerhalb des durch die Gebietsart vorgegebenen Rahmens halten wird. Maßgeblich für diese Einschätzung ist das von der Kl. gewählte und in der eingereichten Betriebsbeschreibung näher dargelegte Betriebskonzept eines Laufhauses mit 48 Zimmern ohne Ausschank von (alkoholischen) Getränken bei ständiger Anwesenheit von Sicherheitspersonal und Öffnungszeiten von 11.00 bis 6.00 Uhr. Zwar ist auch bei diesem Betriebskonzept nicht ausgeschlossen, dass es zu negativen Umgebungsauswirkungen, wie beispielsweise Lärmbelästigungen durch Zunahme des Zu- und Abfahrtsverkehrs, Belästigungen durch alkoholisierte und/oder unzufriedene Freier sowie einem gewissen Anstieg an Kriminalität, kommen kann. Allerdings haben die durch die Kammer eingeholten Erfahrungsberichte der Polizei- und Ordnungsbehörden in München, Köln, Stuttgart, Dortmund, Erfurt und Leipzig gezeigt, dass sich diese, insbesondere auch was die Kriminalität anbelangt, in Grenzen halten und den Rahmen der in einem Kerngebiet von Vorhaben regelmäßig ausgehenden Auswirkungen nicht übersteigt. Die Kammer verkennt hierbei nicht, dass die den Berichten zu Grunde liegenden Laufhäuser in andere planungsrechtliche Situationen eingebettet sind und die Umgebungsauswirkungen auch von der Zuverlässigkeit des Betreibers abhängen. Da es vorliegend jedoch keine Anhaltspunkte dafür gibt, dass das geplante Vorhaben bei ordnungsgemäßem Betrieb zu signifikant abweichenden Umgebungsauswirkungen führt, können die dortigen Erfahrungen für die zu beurteilende Gebietsverträglichkeit herangezogen werden. Das Polizeipräsidium Köln hat in Bezug auf das Laufhaus „P.", welches über 222 Zimmer auf 11 Etagen verfügt, ausgeführt, dass Art und Ausmaß der „milieutypischen Sachverhalte" insgesamt als gering einzustufen seien. Auch das Polizeipräsidium Stuttgart hat sich zu dem „Dreifarbenhaus", einem Laufhaus mit 67 Zimmern, ähnlich geäußert. So soll es im Jahr 2009 im Zusammenhang mit dem „Dreifarbenhaus" zu insgesamt 56 Vorkommnissen gekommen sein, welche - soweit überhaupt strafbar - überwiegend im unteren Bereich der Kriminalität anzusiedeln sind (1 x Bedrohung, 1 x Beleidigung, 1 x Beischlafdiebstahl, 1 x Diebstahl, 1 x Geldfälschung/Inverkehrbringen, 2 x Hausfriedensbruch, 3 x hilflose Person, 2 x Ingewahrsamnahme, 1 x Jungendschutzkontrolle, 3 x Körperverletzung, 3 x Betrug, 1 x Sachbeschädigung, 20 x Streitigkeiten, 1 x Urkundenfälschung, 3x Unterstützung anderer Dienststellen, 1 x Verstoß gegen das Betäubungsmittelgesetz, 1 x

hlafdiebstahl, 1 x Diebstahl, 1 x Geldfälschung/Inverkehrbringen, 2 x Hausfriedensbruch, 3 x hilflose Person, 2 x Ingewahrsamnahme, 1 x Jungendschutzkontrolle, 3 x Körperverletzung, 3 x Betrug, 1 x Sachbeschädigung, 20 x Streitigkeiten, 1 x Urkundenfälschung, 3x Unterstützung anderer Dienststellen, 1 x Verstoß gegen das Betäubungsmittelgesetz, 1 x Widerstand gegen Vollstreckungsbeamte, 1x Zivilrecht, 1x Zuhälterei, 7x Sonstiges). Die übrigen Behörden äußerten im Wesentlichen vergleichbare Erfahrungen. Soweit die Behörden in Leipzig mit dem „Funhouse Sexworld", einem Laufhaus mit ca. 20 Zimmern, negative Erfahrungen gesammelt haben, wird dies auf die Zugehörigkeit des Betreibers zu der Rockerszene „Hells Angels" zurückgeführt und kann für die vorliegende Beurteilung außer Betracht bleiben. Die verhältnismäßig geringe Anzahl an polizeilichen Einsätzen sowie die Qualität der zugrunde liegenden Vorkommnisse zeigt die Vergleichbarkeit der Umgebungsauswirkungen eines Laufhauses mit kerngebietstypischen Einrichtungen wie beispielsweise einer Diskothek. Dass auch der bei 48 Zimmern zu erwartende Zu- und Abgangsverkehr des geplanten Vorhabens den Rahmen des überlicherweise von einer Anlage in einem Kerngebiet ausgehenden Verkehrslärms nicht übersteigt, bedarf keiner weiteren Darlegung.

2. Das geplante Laufhaus verstößt jedoch gegen das in § 15 Abs. 1 BauNVO verankerte Gebot der Rücksichtnahme.

a) Entgegen der Auffassung der Kl. ist § 15 Abs. 1 BauNVO vorliegend auch zur Beurteilung der Zulässigkeit des Vorhabens heranzuziehen. Insbesondere steht der Anwendbarkeit nicht der Umstand entgegen, dass das Vorhabengrundstück Gegenstand des Bebauungsplans XI-101 u-1 ist. Zwar weist die Kl. zutreffend darauf hin, dass § 15 BauNVO der Genehmigungsbehörde nicht die Möglichkeit eröffnet, im Baugenehmigungsverfahren planerisch tätig zu werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Juli 1991 - 4 B 40/91 -, zitiert nach juris). Festsetzungen eines Bebauungsplans können durch § 15 BauNVO nicht korrigiert, unterbliebene Festsetzungen nicht nachgeholt werden. Je konkreter eine Festsetzung ist, umso geringer ist die Gestaltungsfreiheit für den Betroffenen und damit auch der Spielraum für die Anwendung des § 15 BauNVO (vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. März 1989 - 4 NB 8/89 -, zitiert nach juris). Hinsichtlich der Zulässigkeit prostitutiver Einrichtungen enthält der Bebauungsplan XI-101 u-1 jedoch keine abschließende Entscheidung, so dass § 15 BauNVO eine „Nachsteuerung" im Baugenehmigungsverfahren ermöglicht.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass durch textliche Festsetzungen in dem Bebauungsplan XI-101 u-1 u. a. die Art der baulichen Nutzung näher bestimmt worden ist, insbesondere im Kerngebiet Spielhallen ausgeschlossen, in der ersten Ebene unterhalb der Geländeoberfläche der baulichen Anlagen ausschließlich Einzelhandelsbetriebe und Tiefgaragen und oberhalb des sechsten Vollgeschosses Wohnungen allgemein zugelassen worden sind. Angesichts der Bandbreite der innerhalb dieses Rahmens noch zulässigen Nutzungsmöglichkeiten (vgl. § 7 Abs. 2 und 3 BauNVO) kann keine Rede davon sein, dass die Festsetzungen ein Maß an Bestimmtheit erlangt hätten, die keinen oder nur einen sehr geringen Raum für eine „Feinsteuerung" nach § 15 Abs. 1 BauNVO im Baugenehmigungsverfahren zuließen.

Ausweislich der Begründung zu dem Bebauungsplan XI-101 u-1 war Anlass der Planung ein Vorbescheidsantrag für die Errichtung eines bis zu neungeschossigen Büro- und Geschäftshauses mit zwei Untergeschossen sowie einer vollständigen Grundstücksüberbauung mit mindestens zwei Vollgeschossen, dessen positive Bescheidung auf Grundlage des seinerzeit auch für das Vorhabengrundstück geltenden Bebauungsplans XI-101 u wegen des hohen Maßes der baulichen Nutzung nicht möglich gewesen wäre, seitens des Beklagten jedoch aus gestalterischen Gründen wünschenswert erschien. Die Gebietsausweisung und damit die Art der zulässigen Nutzung entspricht - bis auf geringfügige Änderungen - auch nach der Neuplanung im Wesentlichen derjenigen des Vorgängerbebauungsplans XI-101 u. Dementsprechend finden sich in der Begründung zu den Festsetzungen überwiegend Erwägungen zu dem Maß der baulichen Nutzung. Hinweise darauf, dass die konkreten Umgebungsauswirkungen einer möglichen prostitutiven Einrichtung Gegenstand planerischer Abwägung und damit der Konfliktbewältigung gewesen sein könnten, lassen sich der Begründung indes nicht entnehmen, so dass diese im Hinblick auf das Gebot der planerischen Zurückhaltung einer„Nachsteuerung" im Baugenehmigungsverfahren vorbehalten sind. Denn der Bebauungsplan soll nach seiner spezifischen Funktion einen Rahmen setzen. Er braucht hingegen nicht alle Probleme, die sich aus der in ihm enthaltenen grundsätzlichen Zulassung bestimmter Nutzungen im Plangebiet im Einzelfall ergeben können, schon selbst abschließend zu bewältigen (BVerwG, Urteil vom 11. März 1988 - 4 C 56/84 - zitiert nach juris).

Auch der Umstand, dass der Plangeber prostitutive Einrichtungen durch textliche Festsetzungen hätte ausschließen können, es aber - aus welchen Gründen auch immer - nicht getan hat, kann lediglich dazu führen, dass derartige Betriebe über § 15 Abs. 1 BauNVO nicht ausgeschlossen werden können, hat jedoch nicht zur Folge, dass sich ein zur Genehmigung stehender Betrieb hinsichtlich seiner Größe und seines Betriebskonzepts sowie der damit verbundenen, konkret zu erwartenden Umgebungsauswirkungen nicht an dem Gebot der Rücksichtnahme messen lassen muss (vgl. auch BayVGH, Beschluss vom 13. Februar 2008 - 15 ZB 07.2200 -, zitiert nach juris).

b) Das Vorhaben verstößt gegen § 15 Abs. 1 BauNVO, da es zu einem sogenannten „Trading-Down-Effekt", d.h. zu einem durch eine Niveauabsenkung bewirkten Attraktivitätsverlust des gesamten Gebietes mit der Folge der Verdrängung bereits ansässiger Betriebe und der Wohnbevölkerung, führen würde. Dies ist im Rahmen des § 15 Abs. 1 BauNVO zu berücksichtigen (§ 15 Abs. 2 BauNVO), denn zu den städtebaulich relevanten Gesichtspunkten gehört auch der Schutz des vorhandenen Gewerbes vor Strukturveränderungen und die Verhinderung der Verdrängung anderer Nutzungen.

aa) Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO sind die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang und Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Dies ist vorliegend der Fall, da mit dem geplanten Vorhaben ein weiterer Betrieb aus dem Bereich des Erotikgewerbes hinzukäme, der unter Berücksichtigung des bereits vorhandenen und genehmigten Erotik-Kaufhauses und -Kinos „L." und der vorhandenen Straßenprostitution das städtebaulich verträgliche Maß überschreiten würde.

(1) Der Anwendbarkeit des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO steht nicht entgegen, dass sich die Kerngebietsfestsetzung in dem Bebungsplan XI-101 u-1 auf das Vorhabengrundstück beschränkt. Zwar läuft die Bestimmung des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO bei einer Einzelfallplanung, d.h. der Beplanung eines Einzelgrundstücks mittels Bebauungsplans, regelmäßig insofern leer, als die Eigenart des Gebietes durch die Festsetzung des Bebauungsplans bereits bestimmt ist und ein Vorhaben, welches diesen Festsetzungen entspricht, der Eigenart des Baugebiets nicht widersprechen kann (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO-Kommentar, 11. Auflage 2008, § 15 Rdnr. 4). Um eine derartige Einzelfallplanung handelt es sich vorliegend indes nicht. Denn das als Kerngebiet festgesetzte Baugebiet endet nicht an den Grundstücksgrenzen des Vorhabengrundstücks, sondern umfasst vielmehr die südlich angrenzenden Grundstücke entlang der P. Straße, welche durch den Bebauungsplan X-101 u ebenfalls als Kerngebiet festgesetzt und somit in die Bestimmung der Eigenart des Baugebiet einzubeziehen sind. Dies ergibt sich auch aus § 1 Abs. 2 BauNVO, der unter „Baugebiete" die Darstellung der für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung versteht, welche vorliegend für das Vorhabengrundstück und die südlich angrenzenden Grundstücke identisch ist. Danach enden Baugebiete zwar regelmäßig, jedoch nicht zwangsläufig an den Grenzen eines Plangebiets. Hinzu kommt, dass das Vorhabengrundstück ursprünglich Teil der Kerngebietsfestsetzung des Bebauungsplans XI-101 u gewesen und nur deshalb einer Neubeplanung durch den Bebauungsplan XI-101 u-1 unterzogen worden ist, um das Nutzungsmaß zu erhöhen und eine städtebaulich gewünschte „Stadtreparatur" zu ermöglichen.

(2) Die Eigenart eines Baugebiets ergibt sich nicht allein aus den typisierenden Regelungen der Baunutzungsverordnung, sondern lässt sich abschließend erst bestimmen, wenn zusätzlich auch die jeweilige örtliche Situation, in die ein Gebiet "hineingeplant" worden ist, und der jeweilige Planungswille der Gemeinde, soweit dieser in den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der hierfür gegebenen Begründung zum Ausdruck gekommen ist, berücksichtigt werden (BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988 - 4 C 34.86 -, zitiert nach juris). Danach ergibt sich für die Eigenart des vorliegenden Baugebiets eine gewachsene Verflechtung von kerngebietstypischen Nutzungen und einem für ein Kerngebiet ungewöhnlich hohen Anteil an Wohnnutzung, die zu erhalten und zu sichern - ausweislich der Begründungen - ein wesentliches Anliegen der Bebauungspläne XI-101 u und XI-101 u-1 ist. So wird in der Begründung zu dem Bebauungsplan XI-101 u Folgendes ausgeführt:

„Die Wohnnutzung befindet sich in den oberen Geschossen und soll daher auch nur hier unter Wahrung des Gebietscharakters allgemein zulässig sein. Mit der Planergänzungsbestimmung wird gewährleistet, dass einerseits die bestehende Einzelhandelskonzentration, insbesondere im Bereich der Potsdamer Straße, ... und andererseits die Mischung aus Wohnen und kerngebietstypischer Nutzung beibehalten bleibt, um einer Monostruktur mit dem daraus resultierenden Verödungseffekt außerhalb der Geschäftszeiten entgegenzuwirken."

Auch in der Begründung zu dem Bebauungsplan XI-101 u-1 findet sich ausdrücklich als Zielsetzung des Plangebers die Erhaltung der Nutzungsmischung durch Sicherung der Wohnnutzung an der K.straße sowie der Einzelhandelskonzentration entlang der P. Straße. Zudem wird als weiteres Ziel die Gewährleistung einer sozialen Stabilisierung als Nachsorge zu dem aufgehobenen Sanierungsgebiet, welches u. a. auch das hier in Rede stehende Baugebiet erfasste, erwähnt.

(3) Der auf diese Weise ermittelten Eigenart des Baugebiets widerspricht das geplante Vorhaben.

Nach Anzahl kann eine prostitutive Einrichtung der Eigenart eines Gebietes widersprechen, wenn in dem Gebiet bereits ein solcher Betrieb oder gar eine Mehrzahl vorhanden ist. Hiervon ist insbesondere dann auszugehen, wenn das Gebiet durch die Zulassung der prostitutiven Einrichtung eine Prägung erlangen könnte, die es nach seiner Eigenart und Zweckbestimmung gleichsam als ein Sondergebiet für sexuelle Dienstleistungen erscheinen ließe (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - 4 C 21/83 -, zitiert nach juris; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 27. August 2009 - 8 A 10480/09 -, zitiert nach juris). Dies wäre bei Genehmigung des geplanten Vorhabens der Fall.

Zwar würde es sich bei dem geplanten Laufhaus um das erste Laufhaus in diesem Baugebiet handeln, jedoch kann bei der vorliegenden Betrachtung das bereits vorhandene Erotik-Kaufhaus und -Kino ebenso wenig außer Betracht bleiben wie die im Bereich der P. Straße, der K.- und F.straße sowie der G. Straße vorhandene Straßenprostitution. Dabei steht einer Berücksichtigung der Straßenprostitution nicht entgegen, dass dieser nicht in dem Baugebiet selbst, sondern in den umliegenden Straßen nachgegangen wird. Denn auch wenn hinsichtlich der Beurteilung, ob das Vorhaben zulässig ist, auf die Verhältnisse im Baugebiet selbst abzustellen ist, können hinsichtlich der tatsächlichen Beeinträchtigungen, die einem Vorhaben entgegenstehen, auch Umstände einbezogen werden, die von außen auf das Baugebiet einwirken (OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 27. August 2009 - 8 A 10480/09 -, a.a.O.).

Entgegen der Auffassung der Kl. ist die Straßenprostitution auch nicht deshalb unbeachtlich, weil die Straßennutzung durch die Prostituierten unter Umständen - zumindest soweit diese ihre Dienstleistungen aktiv feilbieten - straßenrechtlich bzw. gewerberechtlich genehmigungsbedürftig und mangels Genehmigung illegal sein könnte. Ob dies tatsächlich der Fall ist und ob dem Beklagen ein effektives Vorgehen gegen die Straßenprostitution mit den Mitteln des Polizei- und Ordnungsrechts überhaupt möglich ist, kann jedoch dahin stehen. Denn abgesehen davon, dass es neben den Prostituierten, die ihre Dienstleistungen aktiv feilbieten, auch solche gibt, die diese lediglich feilhalten und damit die Straße weder über den Gemeingebrauch hinaus in Anspruch nehmen, noch ein Reisegewerbe im Sinne von § 55 GewO ausüben (vgl. hierzu: Gurlit, Das Verwaltungsrecht im Lichte des Prostitutionsgesetztes, Verwaltungsarchiv 2006, 409, 423 f.), handelt es sich bei der Straßenprostitution um eine unter städtebaulichen Gesichtspunkten relevante tatsächliche Gegebenheit mit deren alsbaldiger Beseitigung nicht gerechnet werden kann. Die Prostitution kann - und zwar unabhängig davon, ob sie innerhalb eines Gebäudes oder auf der Straße ausgeübt wird - Einfluss u. a. auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bevölkerungsstrukturen haben, was nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB bei der Bauleitplanung und somit auch im Rahmen des § 15 Abs. 1 BauNVO zu berücksichtigen ist (vgl. § 15 Abs. 2 BauNVO). Dass es sich bei der Straßenprostitution mangels Anlagenbezug nicht um eine Nutzung im bauplanungsrechtlichen Sinn handelt, ist dabei ohne Belang. Ab welcher Anzahl ein neu hinzutretendes Vorhaben der Eigenart des Baugebiets widerspricht, ist allein nach städtebaulichen Gesichtspunkten zu beurteilen (BayVGH, Beschluss vom 13. Februar 2008 - 15 ZB 07.2200 -, a.a.O.). Ob es durch das geplante Laufhaus tatsächlich zu dem von dem Beklagten befürchteten „Nachzieheffekt", d.h. einer Ausweitung der Straßenprostitution und der Ansiedlung weiterer prostitutiver Einrichtungen und Erotik-Shops kommen würde, bezweifelt die Kammer ebenso wie die seitens der Kl. behauptete - zumindest teilweise - Absorption der Straßenprostitution als Folge der Realisierung ihres Vorhabens. Vielmehr dürfte mit den Erfahrungen der Kölner Polizeibehörde und den Einschätzungen des Zeugen M. - des u. a. für den Bereich der K.straße/P. Straße zuständigen Präventionsbeauftragten des Abschnitts 41 des Polizeipräsidenten in Berlin - davon auszugehen sein, dass die in einem Laufhaus tätigen Prostituierten eine andere Zielgruppe von Freiern ansprechen als diejenigen, die der Straßenprostitution nachgehen, so dass mit der Realisierung des geplanten Vorhabens weder eine signifikante Ausweitung noch eine entsprechende Eindämmung der Straßenprostitution einhergehen dürfte. Dies steht der Annahme eines „Trading-Down-Effekts" indes nicht entgegen. Denn mit dem geplanten Laufhaus käme - insbesondere auf Grund seiner Größe - Prostitution in einem Umfang hinzu, der angesichts der bereits vorhandenen Belastung des Baugebiets städtebaulich nicht mehr tragbar ist. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass eine Konzentration von Bordellbetrieben, sonstigen Einrichtungen des Sex-Gewerbes und Vergnügungsstätten eine Gebietsabwertung auslösen kann (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 27. August 2009 - 8 A 10480/09 -, a.a.O.; VG Karlsruhe, Urteil vom 27. Oktober 2009 - 5 K 3864/05 -, zitiert nach juris; VG München, Urteil vom 9.

ist anerkannt, dass eine Konzentration von Bordellbetrieben, sonstigen Einrichtungen des Sex-Gewerbes und Vergnügungsstätten eine Gebietsabwertung auslösen kann (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 27. August 2009 - 8 A 10480/09 -, a.a.O.; VG Karlsruhe, Urteil vom 27. Oktober 2009 - 5 K 3864/05 -, zitiert nach juris; VG München, Urteil vom 9. Februar 2006 - M 11 K 05.1994 -, zitiert nach juris; BVerwG, Beschluss vom 21. Dezember 1992 - 4 B 182.92 -, zitiert nach juris). Vorliegend kommt hinzu, dass - den überzeugenden Bekundungen des Präventionsbeauftragten M. und des u. a. für den Bereich K.straße/P. Straße zuständigen Kontaktbereichsbeamten S. zufolge - eine Vielzahl der Anwohner bereits deutlich gemacht hat, im Falle der Realisierung des Laufhauses in eine andere Gegend abwandern zu wollen. Dass dies letztlich auf die von dem Zeugen M. geschilderten subjektiven Kriminalitätsängste der Bevölkerung und nicht auf einen tatsächlich zu erwartenden signifikanten Anstieg der Kriminalität zurückzuführen sein dürfte, ist letztlich unerheblich. Maßgeblich sind allein die städtebaulichen Auswirkungen im Sinne eines Attraktivitätsverlustes des Gebiets (vgl. auch OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 21. Dezember 2009 - 8 A 10480/09 -, a.a.O.). Die drohende Verdrängung insbesondere auch der sozial stabileren Bevölkerungsschichten widerspricht jedoch der Eigenart des Baugebiets, die - wie dargelegt - auch durch die planerische Zielgebung der Erhaltung der Nutzungsverflechtung durch Sicherung der Wohnbebauung und Gewährleistung einer sozialen Stabilisierung - geprägt ist.

bb) Die vorgenannten Umstände führen zudem auch zu einem Verstoß gegen § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO. Nach dieser Vorschrift sind die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen im Einzelfall auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Dies ist vorliegend der Fall.

Zwar wird der „Trading-Down-Effekt" in der Rechtsprechung - soweit ersichtlich - in § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO verortet. Dies steht einer Berücksichtigung dieses Effekts und der dazu führenden Umstände im Rahmen des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO indes nicht entgegen. Insbesondere besteht hierfür ein Bedürfnis, da ein Attraktivitätsverlust regelmäßig nicht an den Grenzen des Baugebiets halt macht, sondern auch Teilbereiche der unmittelbar angrenzenden Baugebiete erfassen kann; ein gebietsübergreifender Schutz ist jedoch nur bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO, d.h. wenn von dem Vorhaben unzumutbare Belästigungen und Störungen ausgehen können, vorgesehen. Die nicht unerhebliche Ausweitung des Prostitutionsmilieus ist vorliegend weder im Baugebiet selbst noch in dessen Umgebung zumutbar.

Die an das Gebot der Rücksichtnahme zu stellenden Anforderungen hängen wesentlich von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Dabei kann umso mehr an Rücksichtnahme verlangt werden, je empfindlicher und schutzwürdiger die Stellung derer ist, denen die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zugute kommt. Umgekehrt braucht derjenige, der das Vorhaben verwirklichen will, umso weniger Rücksicht zu nehmen, je verständlicher und unabweisbarer die von ihm mit seinem Vorhaben verfolgte Interessen sind. Die hierbei vorzunehmende Interessenabwägung hat sich an dem Kriterium der Unzumutbarkeit auszurichten. Die Schutzwürdigkeit des Betroffenen, die Intensität der Beeinträchtigung, die Interessen des Bauherrn und das, was beiden Seiten billigerweise zumutbar oder unzumutbar ist, sind gegeneinander abzuwägen (BVerwG, Urteil vom 22. Juni 1990 - 4 C 6.87 -, zitiert nach juris; Fickert/Fieseler, BauNVO-Kommentar, 11. Auflage 2008, § 15 Rdnr. 23.12, m.w.N.).

Bei Zugrundelegung dieses Maßstabs führt die nicht unerhebliche Ausweitung der Prostitution mit dem damit einhergehenden „Trading-Down-Effekt" sowohl im Baugebiet selbst als auch in dessen Umgebung zu unzumutbaren Belästigungen und Störungen.

Von den geschilderten Auswirkungen des geplanten Vorhabens wären auf Grund seiner exponierten Lage an der Ecke K.straße/P. Straße nicht nur das westlich an das Vorhabengrundstück unmittelbar angrenzende allgemeine Wohngebiet, sondern auch die auf der gegenüberliegenden Seite der K.straße befindlichen Kern- und Wohngebiete sowie das östlich der P. Straße gelegene Mischgebiet betroffen. Auch die Eigenart dieser Gebiete ist überwiegend durch eine Nutzungsverflechtung von - teilweise kerngebietstypischem - Gewerbe und Wohnbebauung geprägt, wobei auch in dem angrenzenden Kerngebiet ein hoher Anteil an Wohnnutzung besteht. Ziel des nördlich der K.straße geltenden Bebauungsplans B-II 3 ist - wie seiner Begründung entnommen werden kann - (ebenfalls) die Beibehaltung der Nutzungsverflechtung durch Sicherung und Ausweitung der vorhandenen Wohnnutzung sowie die Verhinderung einer Niveauabsenkung und Verdrängung von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben durch den Ausschluss von Spielhallen und Schaustellung von Personen.

Die Verdrängung der Wohnbevölkerung und - damit einhergehend - der Wohnfolgeeinrichtungen, wie beispielsweise Kitas, Schulen, Einzelhandel und Dienstleistungsgewerbe, auf Grund eines Attraktivitätsverlustes führen zu unzumutbaren Belästigungen und Störungen der Umgebung. Denn sie berühren die persönliche Lebenssphäre der Anwohner nachteilig und führen auch in den umliegenden Baugebieten zu erheblichen Beeinträchtigungen des subjektiven Wohlbefindens (vgl. hierzu allgemein: Fickert/Fieseler, BauNVO-Kommentar, 11. Auflage 2008, § 15 Rdnr. 11 ff.). Die Kammer verkennt hierbei nicht, dass das Baugebiet selbst ebenso wie die umliegenden Baugebiete sowohl durch planerische als auch faktische Gegebenheiten - wie die vorhandene Prostitution - vorbelastet ist, was gegenseitige Rücksichtnahmepflichten sowie eine Absenkung der Schutzbedürftigkeit der umliegenden Wohnbevölkerung zur Folge hat. Denn ist der Standort bereits durch Belästigungen in einer bestimmten Weise vorgeprägt, so vermindern sich entsprechend die Anforderungen des Rücksichtnahmegebots (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. Januar 2010 - 10 S 31.09 -, zitiert nach juris).

Stoßen - wie vorliegend - Baugebiete von unterschiedlicher Qualität und unterschiedlicher Schutzwürdigkeit zusammen, ist die Grundstücksnutzung mit einer gegenseitigen Pflicht zur Rücksichtnahme belastet, die u. a. dazu führt, dass der Belästigte Nachteile hinnehmen muss, die er außerhalb eines derartigen Grenzbereiches nicht hinzunehmen bräuchte. Andererseits muss auch der Pflichtige ein größeres Maß an Rücksichtnahme einhalten (zu Beeinträchtigungen durch Immissionen: BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1975 - IV C 71.73 -, zitiert nach juris). Dies führt jedoch nicht dazu, dass der Wohnbevölkerung und den Gewerbetreibenden eine Gebietsabwertung zumutbar wäre. Denn anders als die Kl. meint, kann insbesondere die Vorbelastung durch die vorhandene Straßenprostitution nicht dergestalt zu ihren Gunsten wirken, dass jegliche hinzukommende Prostitution hinzunehmen wäre. Es kann nicht genügen, eine Vorbelastung als endgültiges Schicksal betroffener Anwohner anzusehen und ihre Abwehrrechte deshalb von vornherein zu negieren (Sarnighausen, Zum Begriff der Vorbelastung im Baunachbarrecht, NJW 1994, 1375 ff.). Die Duldungspflicht ist nicht unbegrenzt, sondern beschränkt sich vielmehr auf den jeweils bestehenden Zustand (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1979 - IV C 10.77 -, zitiert nach juris). Dieser würde durch das hinzukommende Prostitutionsgewerbe erheblich überschritten. Die Kl. muss sich im Rahmen der Abwägung entgegenhalten lassen, dass sie für ihr Vorhaben einen Standort gewählt hat, der mit besonderen Rücksichtnahmepflichten belastet ist und zudem unter städtebaulichen Gesichtspunkten - wenn überhaupt - nur noch geringe Kapazitäten zur Aufnahme weiteren Prostitutionsgewerbes aufweist.

cc) Angesichts der vorstehenden Ausführungen bedarf es keiner Entscheidung, ob die zu erwartenden Störungen und Belästigungen durch unzufriedene und/oder alkoholisierte Freier sowie ein eventueller Anstieg an Kriminalität und die durch den zu erwartenden Zu- und Abfahrtsverkehr verursachten Lärmimmissionen in dem Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Gleichwohl sei darauf hingewiesen, dass insbesondere die zu erwartenden Lärmimmissionen angesichts der bereits vorhandenen Belastung des Gebietes durch Verkehrslärm kaum geeignet sein dürften, eine Unzulässigkeit des Vorhabens nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO zu begründen. Denn den nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen S. zufolge bedürfte es einer Verdoppelung der Verkehrsbelastung, um einen Anstieg des Beurteilungspegels um 3 dB(A) - eine der Voraussetzungen für die Beurteilung der Unzumutbarkeit von Verkehrsgeräuschen nach 7.4 TA Lärm - zu erreichen. Dies erscheint auch unter Berücksichtigung einer maximalen Auslastung des geplanten Laufhauses und einem halbstündigen Wechsel der Freier nahezu ausgeschlossen. Auch die von dem Parkplatz ausgehenden Lärmimmissionen können nicht zu einer Unzulässigkeit des Vorhabens führen. Abgesehen davon, dass der Parkplatz bereits im Jahr 1964 als Teil der Baugenehmigung für das Foto- und Elektronikfachgeschäft W. genehmigt wurde und seit Jahren als allgemein zugänglicher Parkplatz von den Kunden des anliegenden Gewerbes rund um die Uhr genutzt wird, würden sich den Angaben des Sachverständigen S. zufolge Überschreitungen der Spitzenpegel nach der TA Lärm lediglich zu den Nachtstunden ergeben, während derer eine Parkplatznutzung durch die Kunden des Laufhauses - ausweislich der Betriebsbeschreibung - ohnehin nicht vorgesehen ist.

Ein Bordell ist in einem als Kerngebiet ausgewiesenen Gebiet zwar grundsätzlich zulässig, kann aber im Einzelfall im Hinblick auf seine Größe und eine bereits vorhandene Rot-Licht-Belastung gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen und dann unzulässig sein. Mit dieser Begründung hat das Verwaltungsgericht Berlin die Versagung einer Baugenehmigung für das sog. „Laufhaus" an der Kurfürstenstraße/Ecke Potsdamer Straße in Berlin-Schöneberg gebilligt.

Mit ihrer Klage hatte sich die Klägerin gegen die Versagung einer Baugenehmigung für ein sog. „Laufhaus" mit 48 Zimmern gewandt. Hierbei handelt es sich um ein Bordell, in welchem Prostituierte Zimmer anmieten können, um bei geöffneter Tür auf Freier zu warten. Die Gegend um die Kurfürstenstraße ist bereits jetzt durch Rotlicht-Gewerbe in nicht unerheblichem Umfang geprägt. So findet sich dort neben dem „LSD" auch Berlins bekanntester Straßenstrich, der sich über viele Jahrzehnte etabliert hat. Während die Klägerin geltend gemacht hatte, das „Laufhaus" werde eher zu einer Verringerung der Straßenprostitution führen, hatte das Bezirksamt auf die mit dem Vorhaben verbundenen negativen städtebaulichen Auswirkungen verwiesen.

Die 19. Kammer des Verwaltungsgerichts folgte nun dieser Wertung: Zwar sei das Vorhaben in dem als Kerngebiet ausgewiesenen Gebiet grundsätzlich zulässig, da ein „Laufhaus" in einem solchen Baugebiet als nicht wesentlich störender Gewerbebetrieb anzusehen sei. Das konkrete Vorhaben sei jedoch im Hinblick auf seine Größe und unter Berücksichtigung des bereits vorhandenen Rotlicht-Gewerbes wegen eines Verstoßes gegen das Rücksichtnahmegebot im Einzelfall unzulässig. Mit dem „Laufhaus" in der beabsichtigten Größe käme Prostitutionsgewerbe in einem städtebaulich nicht mehr vertretbaren Umfang hinzu, wodurch ein sog. „Trading-Down-Effekt", d.h. ein durch eine Niveauabsenkung bewirkter Attraktivitätsverlust des Gebiets mit der Folge der Verdrängung ansässiger Betriebe und der Wohnbevölkerung, entstehe.