Verstoß gegen § 5 WiStG

Verstoß gegen § 5 WiStG; für geringes Angebot jeweils in Betracht kommende Wohnungsgruppe (Teilmarkt) maßgeblich

1. Ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht, ist jeweils für die in Betracht kommende Wohnungsgruppe ("Teilmarkt") festzustellen. Für eine Wohnung mit weit überdurchschnittlicher Qualität stellt deshalb der Umstand, daß sie in einem Ballungsgebiet liegt und für die betreffende Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot besteht, kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituation dar.

2. Das Tatbestandsmerkmal des Ausnutzens i. S. d. § 5 Abs. 2 WiStG ist nur dann erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war. Dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen er bei der Wohnungssuche unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und daß er mangels einer Ausweichmöglichkeit auf den Abschluß des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war. Dabei ist zugunsten des Mieters eine Beweiserleichterung weder in Gestalt eines Anscheinsbeweises noch einer Vermutung gerechtfertigt (im Anschluß an BGH, Urteil vom 28. Januar 2004 - VIII ZR 190/03 -, GE 2004, 540). (Leitsatz zu 2 von der Redaktion)

1 Der Kl. ist aufgrund eines Vertrages vom 11. September 1990 Mieter, die Bekl. ist Vermieterin einer 4-Zimmer-Wohnung mit ca. 160 m2 in B. Am gleichen Tag unterzeichneten die Parteien ein Schreiben der Bekl. vom Vortag, in welchem die Bekl. darauf hinwies, daß eine Vermietung zu Wohnzwecken vereinbart sei, die Bekl. bei teilgewerblicher Nutzung für daraus erwachsende Schäden nicht hafte und der Kl. sie von allen Negativfolgen insoweit freistelle. Als monatliche Miete waren zunächst 3.600 DM vereinbart. Ab 1. Oktober 1991 sollte sich die Monatsmiete bis zum 1. Oktober 1994 jährlich um 100 DM erhöhen.

2 Mit seiner Klage fordert der Kl. Rückzahlung von in der Zeit vom März 1998 bis Januar 2003 überzahlter Miete, die er auf 37.114,16 € beziffert. 3 Das Amtsgericht hat die Bekl. zur Zahlung von 35.521,38 € nebst Zinsen verurteilt und die Klage im übrigen abgewiesen. Das Berufungsgericht hat das auf Abweisung der Klage insgesamt gerichtete Rechtsmittel der Bekl. zurückgewiesen.

4 Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision will die Bekl. die Abweisung der Klage in vollem Umfang erreichen.

5 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 6 Dem Kl. stehe ein Rückforderungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen überzahlter Miete zu. Die Vereinbarung über die Miete sei nach § 134 BGB in Verbindung mit § 5 WiStG teilweise unwirksam. Ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG sei schon dann anzunehmen, wenn die Nachfrage nach solchen Wohnungen höher sei als das entsprechende Angebot. Dies sei in einem Ballungsgebiet wie B. zu vermuten, wo zum damaligen Zeitpunkt eine Zweckentfremdungsverbot-Verordnung gegolten habe und die Stadt nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB a. F. zu einem Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf erklärt worden sei. Entgegenstehende Anhaltspunkte habe die Kl. (richtig: Bekl.) nicht konkret dargelegt. Daß überhaupt weitere Wohnungen seinerzeit auf dem Markt angeboten worden seien, entkräfte für sich genommen nicht das Vorliegen eines Nachfrageüberhanges. Die Bekl. habe diese Situation auch ausgenutzt. Wenn ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen bestehe, spreche ein Indiz dafür, daß die Möglichkeit, eine erheblich über der ortsüblichen Miete liegende Miete zu vereinbaren, auf dieser Mangellage beruhe. Es obliege daher dem Vermieter, Anhaltspunkte darzulegen, die nachvollziehbar erkennen ließen, daß der Mieter aus anderen Gründen bereit gewesen sei, sich zu einer die ortsübliche Miete erheblich übersteigenden Miete zu verpflichten.

7 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 8 1. Zutreffend ist zunächst der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß die Vereinbarung einer Miete, die die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen in einer Gemeinde bei Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen um mehr als 20 % übersteigt, insoweit unwirksam ist (§ 5 WiStG, § 134 BGB). Der Mieter kann deshalb in einem solchen Fall die bereits gezahlte Miete in diesem Umfang nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückverlangen. Die weitere Begründung des Berufungsurteils trägt die Entscheidung jedoch nicht, weil die Ausführungen zu den Tatbestandsmerkmalen des § 5 WiStG ("geringes Angebot an vergleichbaren Räumen", "Ausnutzung des geringen Angebots") von Rechtsfehlern beeinflußt sind. 9 2. Es bestehen bereits Bedenken gegen die Feststellung des Berufungsgerichts, bei Abschluß des Mietvertrages am 11. September 1990 habe ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen bestanden (BU 5). 10 a) Wie der Senat nach Erlaß des angegriffenen Berufungsurteils entschieden hat (Urteil vom 13. April 2005 - VIII ZR 44/04, GE 2005, 790 = NJW 2005, 2156 unter II 4 a), ist bei der Beantwortung der Frage, ob (nur) ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vorliegt, auf den "Teilmarkt" abzustellen, zu dem die Wohnung gehört, und die Mangelsituation demgemäß getrennt nach Wohnungsgruppen festzustellen. Der maßgebende Teilmarkt bestimmt sich nach den in § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG aufgeführten Merkmalen, die sich teilweise unmittelbar auf die Wohnung ("Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit"), teilweise auf das Umfeld ("Lage") beziehen und in ihrer Gesamtheit für die vorhandene oder fehlende Vergleichbarkeit ausschlaggebend sind. Die Bekl. hat in den Tatsacheninstanzen hierzu im einzelnen vorgetragen, daß es sich bei der an den Kl. vermieteten Wohnung nach den genannten Merkmalen um eine Luxuswohnung handele; für diese Wohnungsgruppe habe, wie sich aus der wiederholten Inserierung ähnlicher Wohnungen ergebe, zum damaligen Zeitpunkt keine Mangellage bestanden. Hierfür hat die Bekl. zusätzlich Sachverständigenbeweis angeboten. 11 Mit diesem Vorbringen hat sich das Berufungsgericht nicht auseinandergesetzt; dies rügt die Revision zu Recht als Verstoß gegen § 286 ZPO. Überdies hat das Berufungsgericht insofern verkannt, daß dem Kl. als Anspruchsteller die Darlegungs- und Beweislast für das Vorhandensein der rechtsbegründenden Tatbestandsmerkmale obliegt. Rechtsfehlerhaft hat es allein auf Grund der Tatsache, daß die Mietwohnung in einem Ballungsgebiet liegt und zum damaligen Zeitpunkt in B. eine Zweckentfremdungsverordnung galt, das Tatbestandsmerkmal eines geringen Angebots bejaht. Ob und inwieweit solche Umstände ein Indiz für das Vorhandensein einer Mangelsituation für Wohnungen durchschnittlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sein können, bedarf hier keiner Entscheidung; für einen eng umgrenz- ten, durch eine insgesamt weit überdurchschnittliche Qualität der in Betracht kommenden Wohnungen gekennzeichneten Teilmarkt stellen sie jedenfalls kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituation dar. Zumindest hätte das Berufungsgericht angesichts des vorgenannten Beweisangebots der Bekl. nicht ohne Beweiserhebung eine Mangellage annehmen dürfen.

12 b) Der Senat hat bisher offengelassen, ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen nur dann anzunehmen ist, wenn das Angebot die Nachfrage nicht erreicht, und das Tatbestandsmerkmal bereits dann zu verneinen ist, wenn Angebot und Nachfrage ausgeglichen sind (Urteil vom 13. April 2005 aaO., unter II 2). Das ist auch hier nicht abschließend zu entscheiden; denn es fehlt jedenfalls an einer tragfähigen Begründung für die tatrichterliche Annahme, die Bekl. hätte das (unterstellte) geringe Angebot an vergleichbarem Wohnraum "ausgenutzt" im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG. Wie der Senat in seinem ebenfalls nach Erlaß der angefochtenen Entscheidung ergangenen Urteil vom 28. Januar 2004 (VIII ZR 190/03, GE 2004, 540 = NJW 2004, 1740 unter II 2) ausgesprochen hat, ist dieses Tatbestandsmerkmal nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war. Dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen er bei der Wohnungssuche unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und daß er mangels einer Ausweichmöglichkeit auf den Abschluß des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war. Derartige Feststellungen hat das Berufungsgericht bisher nicht getroffen. Es hat vielmehr auf Grund seiner unzutreffenden Beurteilung der Darlegungs- und Beweislast angenommen, bei einem geringen Angebot an vergleichbaren Wohnungen spreche ein Indiz dafür, daß die Vereinbarung einer erheblich über der ortsüblichen Miete liegenden Miete auf dieser Mangellage beruhe. Deshalb obliege es dem Vermieter, Anhaltspunkte dafür darzulegen, daß andere Gründe ursächlich gewesen seien. Wie der Senat in seiner Entscheidung vom 28. Januar 2004 (aaO. unter II 3) ausgeführt hat, ist jedoch insoweit zugunsten des Mieters eine Beweiserleichterung weder in Gestalt eines Anscheinsbeweises noch einer Vermutung gerechtfertigt.

13 3. Fehlt es mithin bislang an einer tragfähigen Grundlage für die Annahme des Berufungsgerichts, die Bekl. habe bei Abschluß des Mietvertrages gegen das Verbot des § 5 WiStG verstoßen, entfällt damit zugleich die gemäß § 134 BGB zur Teilnichtigkeit der Mietpreisvereinbarung führende Gesetzesverletzung. Damit ist eine ungerechtfertigte Bereicherung der Bekl. hinsichtlich des Teiles der Miete, der die ortsübliche Miete um mehr als 20 % übersteigt, bislang nicht dargetan.

Ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht, ist jeweils für die in Betracht kommende Wohnungsgruppe (Teilmarkt) festzustellen.

Der Kläger mietete eine 4-Zimmer-Wohnung in Berlin mit ca. 160 m2 Wohnfläche. Die Miete betrug 3.600 DM, sollte sich staffelmäßig erhöhen und betrug zuletzt 4.205 DM. Der Mieter forderte Rückzahlung überhöhter Miete wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG). Er hatte damit beim AG und LG (Berlin) Erfolg. Das Berufungsurteil wurde in der Revision kassiert.

Der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Senat des BGH hatte schon Bedenken gegen die Feststellung des LG, bei Abschluß des Mietvertrages habe ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen bestanden. Unter Bezugnahme auf sein Urteil vom 13. April 2005 - VIII ZR 44/04 - (GE 2005, 790) führt er aus, bei der Beantwortung der Frage, ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vorliege, sei auf einen Teilmarkt abzustellen, zu dem die Wohnung gehöre, die Mangelsituation sei sinngemäß getrennt nach Wohnungsgruppen festzustellen. Der Senat "rügt", daß sich das Berufungsgericht nicht mit dem Vortrag des Vermieters auseinandergesetzt habe, daß es sich bei der vermieteten Wohnung um eine Luxuswohnung handele, für die zum damaligen Zeitpunkt keine Mangellage bestanden habe. Allein aufgrund der Tatsache, daß die Wohnung in einem Ballungsgebiet liege und zum damaligen Zeitpunkt in Berlin eine Zweckentfremdungsverbot-Verordnung gegolten habe, könne das Tatbestandsmerkmal nicht bejaht werden. Der BGH läßt es weiterhin offen, ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen nur dann anzunehmen sei, wenn das Angebot die Nachfrage nicht erreiche, und das Tatbestandsmerkmal bereits dann zu verneinen sei, wenn Angebot und Nachfrage ausgeglichen seien. Unter Bezugnahme auf seine Entscheidung vom 28. Januar 2004 - VIII ZR 190/03 - (GE 2004, 540) sei das Tatbestandsmerkmal nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich gewesen sei. Dazu habe der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen er bei der Wohnungssuche unternommen habe, weshalb diese erfolglos geblieben sei, und daß er mangels einer Ausweichmöglichkeit auf den Abschluß des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen sei. Dabei sei zugunsten des Mieters eine Beweiserleichterung weder in Gestalt eines Anscheinsbeweises noch einer Vermutung gerechtfertigt. Damit fehle es an einer tragfähigen Grundlage für die Annahme des Berufungsgerichtes, der Vermieter habe bei Abschluß des Mietvertrages gegen das Verbot des § 5 WiStG verstoßen.