Verstoß gegen Hausordnung durch Aufstellen eines Schuhregals

Das Aufstellen eines Schuhregals im Treppenhaus entgegen der Hausordnung stellt zwar eine Pflichtverletzung dar, aber keine solche, die ohne Hinzutreten weiterer Umstände eine fristlose oder ordentliche Kündigung rechtfertigt.

Die Kündigung ist nicht als fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB wirksam. Dabei unterliegt es keinem Zweifel, dass das Aufstellen des Schuhregals im Treppenhaus eine Pflichtverletzung des Mietvertrags i.V.m. der Hausordnung, Ziffer 11.2 darstellt. Nicht anzunehmen ist allerdings, dass angesichts dieser Pflichtverletzung der Kl. ein Zuwarten mit der Beendigung des Mietvertrags bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zumutbar sein sollte. Soweit die Kl. nun in der Berufungsbegründung vorträgt, weshalb das Regal und einige einzelne Schuhe eine erhebliche Gefahr für die Sicherheit anderer Mieter darstellen könnten, weil diese stolpern könnten und weil die Brandgefahr erhöht würde, vermag die Kammer diese besonderen Gefahren nicht nachzuvollziehen. Dies gilt umso mehr, als die Kl. auch im Hinblick auf andere Mieter im Haus jedenfalls über einen längeren Zeitraum nicht dagegen eingeschritten ist, dass diese ebenfalls Gegenstände im Treppenhaus abstellen. Ein Abgleich mit § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB macht deutlich, dass die hier im Raum stehende Pflichtverletzung für eine fristlose Kündigung nicht hinreicht. Danach liegt nämlich ein wichtiger Grund für eine Kündigung insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Eine solche vergleichbare erhebliche Gefährdung vermag die Kammer in dem Aufstellen des Schuhregals nicht zu erkennen.

Die Kündigung ist aber auch nicht als fristgemäße Kündigung wirksam. Voraussetzung hierfür ist eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Bei isolierter Betrachtung, d. h. unter Außerachtlassung der Abmahnung vom 6.12.2023, deren Zugang am 12.12.2023 streitig ist, liegt in dem Aufstellen des Schuhregals keinesfalls eine hinreichend erhebliche Pflichtverletzung, die eine ordentliche Kündigung ohne das Hinzutreten weiterer Umstände rechtfertigt. Es handelt sich letztlich um einen einmaligen schlichten Verstoß gegen die Hausordnung, der für sich genommen geringfügig erscheint.

Die Kl. behauptet den Zugang einer Abmahnung vom 6.12.2023 am 12.12.2023 beim Bekl. Einen tauglichen Beweis hat sie dafür allerdings nicht angeboten, sondern lediglich das Zeugnis einer nicht benannten Person. Der nicht unterzeichneten Zustellbestätigung kommt ohnehin kein Beweiswert zu. Die Kammer braucht daher auf dieser Grundlage nicht zu entscheiden, ob die ordentliche Kündigung, den Zugang der Abmahnung unterstellt, wirksam wäre. Auch insofern bestehen allerdings erhebliche Zweifel angesichts des für sich genommen geringen Gewichts des Verstoßes. Die Schwere der Pflichtverletzung erscheint außerdem dadurch abgemildert, dass zur Zeit der Abmahnung eine ganze Reihe von anderen Mietern ebenfalls Gegenstände im Treppenhaus lagerten, so dass allein aus diesem Umstand geschlossen werden kann, dass es bis zu diesem Zeitpunkt auch der Kl. nicht besonders erheblich erschien, die entsprechende Pflicht aus der Hausordnung durchzusetzen. Soweit die Kl. - ohne Beweisantritt - behauptet hat, auch andere Mieter abgemahnt zu haben, hat der Bekl. dies - unter Beweisantritt - bestritten, so dass der Entscheidung zugrunde zu legen ist, dass dies nicht geschehen ist. Unstreitig ist außerdem, dass zur Zeit der Abfassung des Schriftsatzes vom 1.7.2024 auf der Etage der Wohnung des Bekl. noch die auf Anlage B 2 abgebildete Waschmaschine stand. Auch dieser Gesichtspunkt spräche dagegen, in dem Umstand, dass der Bekl. das Schuhregal verzögert und am 7.1.2024 noch nicht entfernt hatte, eine i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB hinreichend erhebliche Pflichtverletzung zu sehen, auch wenn die Abmahnung zugegangen wäre.

Das Aufstellen eines Schuhregals im Treppenhaus entgegen der Hausordnung stellt zwar eine Pflichtverletzung dar, aber keine solche, die ohne Hinzutreten weiterer Umstände eine fristlose oder ordentliche Kündigung rechtfertigt.

Der Mieter hatte im Treppenhaus vor seiner Wohnungstür entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung durch die Hausordnung ein Schuhregal aufgestellt. Die Vermieterin kündigte nach Abmahnung fristlos, hilfsweise fristgemäß; der Mieter hatte allerdings den Zugang der Abmahnung bestritten und die Vermieterin ihn nicht beweisen können. Die Räumungsklage wurde abgewiesen.

Die fristlose Kündigung ist unwirksam, auch wenn das Aufstellen eines Schuhregals im Treppenhaus entgegen der mietvertraglichen Vereinbarungen und der Hausordnung „zweifellos“ eine Pflichtverletzung darstellt. Angesichts der letztlich einmaligen geringen Pflichtverletzung wäre der Klägerin ein Zuwarten bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zumutbar gewesen.

Soweit die Klägerin Brand- und Stolpergefahr vortrage, sei das auch im Hinblick darauf nicht nachvollziehbar, dass die Klägerin über einen längeren Zeitraum gegen andere Mieter im Haus, die ebenfalls Gegenstände im Treppenhaus abstellten nicht eingeschritten sei; der Klägerin sei es also bis jetzt nicht besonders erheblich erschienen, die entsprechende Pflicht aus der Hausordnung durchzusetzen.

Die Kündigung sei aber auch nicht als fristgemäße Kündigung wirksam. Lasse man die Abmahnung, deren Zugang allerdings bestritten sei, außer Betracht, liege im Aufstellen des Schuhregals keinesfalls eine hinreichend erhebliche Pflichtverletzung vor, die eine ordentliche Kündigung ohne Hinzutreten weiterer Umstände rechtfertige. Ein einmaliger schlichter Verstoß gegen die Hausordnung erscheine für sich genommen geringfügig.

Die Klägerin habe den behaupteten Zugang nicht beweisen können. Der nicht unterzeichneten Zustellbestätigung komme kein Beweiswert zu. Zudem habe der Mieter das Schuhregal nach der Kündigung entfernt.