Verstoß gegen die Informationspflicht bei der Mietpreisbremse

Ein Verstoß gegen die vorvertragliche Informationsobliegenheit nach § 556g Abs. 1a BGB führt für den gesetzlich bestimmten Mietzeitraum zu einem endgültigen Anspruchsverlust des Vermieters; § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB kann nicht dahin ausgelegt werden, dass die 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigenden Mietbeträge lediglich gesetzlich gestundet würden und nach Ablauf der Zweijahresfrist nachgefordert werden könnten.

Hat der Vermieter die Information nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erteilt, kann er sich nach § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB nicht auf die entsprechende Ausnahmevorschrift berufen. Es bleibt dann gemäß § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB für zwei Jahre ab Nachholung der Auskunft bei der maximal zulässigen Wiedervermietungsmiete von 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556g Rn. 27m). Eine rückwirkende Geltendmachung ist bereits nach dem Wortlaut der Vorschrift nicht möglich und wäre auch mit deren Strafcharakter nicht vereinbar.

Aus den Gründen des Beschlusses vom 29. Dezember 2022

Zur Begründung wird auf den vorausgegangenen Hinweis der Kammer vom 16.11.2022 Bezug genommen. Die dazu erfolgte schriftsätzliche Stellungnahme der Bekl. vom 30.11.2022 rechtfertigt keine abweichende Beurteilung. Entgegen der Ansicht der Bekl. führt ein Verstoß gegen die vorvertragliche Informationsobliegenheit nach § 556g Abs. 1a BGB zu einem Anspruchsverlust des Vermieters und nicht lediglich zu einer vorübergehenden Anspruchshemmung. Die Regelung ist als Strafvorschrift gegen Vermieter zu verstehen, die zulässigerweise mehr als 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete als Miete vereinbaren, die Auskunft aber nicht oder erst später erteilen. Ein Verstoß gegen die Auskunftspflicht führt automatisch zum Rechtsverlust des Vermieters. Dieser kann sich auf die höhere Miete für den gesetzlich bestimmten Zeitraum nicht berufen und muss nach Rüge den überschießenden Teil zurückzahlen (Schmidt/Futterer-Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556g BGB Rn. 27a, 27b m.w.N.). Entgegen der Ansicht der Bekl. funktioniert die gesetzliche Regelung des § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB nicht wie eine auf zwei Jahre befristete Verjährungseinrede. Bei der Verjährungseinrede handelt es sich um einen Einwand des Schuldners. Vorliegend ist jedoch der Anspruch des Vermieters als Gläubiger betroffen, sodass schon von vornherein keine mit der Verjährung vergleichbare Konstellation gegeben ist. Die Ansicht der Bekl. würde vielmehr im Ergebnis auf eine Stundung der Ansprüche des Vermieters hinauslaufen. Hätte der Gesetzgeber statt eines Anspruchsverlusts eine Stundung des Mietanspruchs bei nachträglicher Auskunftserteilung einführen wollen, wäre zu erwarten gewesen, dass er dies dementsprechend klarstellend formuliert hätte, wie er dies auch in anderen Fällen gesetzlicher Stundung - vgl. etwa §§ 1382, 1613 Abs. 3 und 2331a BGB - getan hat. Schließlich wäre die Zulassung einer rückwirkenden Geltendmachung von Vermieteransprüchen vor dem Hintergrund des Strafcharakters der Vorschrift auch gänzlich sinnlos. Es erschließt sich nicht, welchem Zweck ein solches Normverständnis dann noch dienen sollte. Da die hier zugrunde liegende Rechtsfrage nicht klärungsbedürftig, sondern eindeutig in dem dargelegten Sinne zu beantworten ist, sind auch keine Revisionszulassungsgründe i.S.v. § 543 Abs. 2 ZPO gegeben.

Ein Verstoß gegen die vorvertragliche Informationspflicht nach der Mietpreisbremse führt für den gesetzlich bestimmten Mietzeitraum zu einem endgültigen Anspruchsverlust des Vermieters und nicht lediglich dazu, dass die 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigenden Mietbeträge lediglich gesetzlich gestundet würden und nach Ablauf der Zweijahresfrist nachgefordert werden könnten.

Beruft sich der Vermieter zur Miethöhe auf eine der Ausnahmen von der Mietpreisbremse (z. B. höhere Vormiete), muss er das dem Mieter vor Vertragsabschluss mitteilen. Tut er das zunächst nicht, sondern erst später, kann er sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf diese Ausnahmen berufen. Eine Vermieterin meinte die Regelung so verstehen zu können, dass der überhöhte Mietanteil dem Mieter nur für zwei Jahre gestundet sei, aber danach nachgefordert werden könne. Das Landgericht Berlin sah das anders.

Ein Verstoß gegen die vorvertragliche Informationspflicht führe zu einem Anspruchsverlust des Vermieters und nicht lediglich zu einer vorübergehenden Anspruchshemmung. Die Regelung sei als Strafvorschrift gegen Vermieter zu verstehen, die zulässigerweise mehr als 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete als Miete vereinbaren, aber die Auskunft nicht oder erst später erteilen. Ein Verstoß gegen die Auskunftspflicht führe automatisch zum Rechtsverlust des Vermieters. Dieser könne sich auf die höhere Miete für den gesetzlich bestimmten Zeitraum nicht berufen und müsse nach Rüge den überschießenden Teil zurückzahlen. Die Ansicht der Beklagten würde im Ergebnis auf eine Stundung der Ansprüche des Vermieters hinauslaufen. Die Zulassung einer rückwirkenden Geltendmachung von Vermieteransprüchen sei vor dem Hintergrund des Strafcharakters der Vorschrift auch gänzlich sinnlos.